Главная / Брачный договор / Как продать квартиру по заниженной стоимости?

Как продать квартиру по заниженной стоимости?

Содержание

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры
Как снизить стоимость квартиры
Налог с продажи квартиры
Как продать квартиру по заниженной стоимости?
Как завысить стоимость квартиры: 15 способов, которые работают
Почему занижают цены на недвижимость покупатели и продавцы
Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости
Занижение и завышение стоимости квартиры при ипотеке: схемы и потенциальные риски
Какие риски несет в себе занижение стоимости жилья в договоре
Занижение стоимости жилья в договоре купли-продажи

В случае расторжения сделки в судебном порядке по инициативе одной из сторон (или по требованию контролирующих и надзорных государственных органов) покупателю будет возвращена ровно та сумма денежных средств, которая указана в официальном договоре купли-продажи квартиры. Расписки на второй финансовый транш, по факту имеющие полную юридическую силу, на практике судебными инстанциями принимаются во внимание при рассмотрении дела лишь в том случае, когда составлены по всем нормам и правилам оформления гражданско-правовых соглашений в простой письменной форме. Иными словами, покупатель сильно рискует остаться без значительной части своих кровных денег в результате одной лишь неточности, оплошности (опечатки), халатности консультанта или же своей собственной безграмотности и самонадеянности. Именно по этой причине на сделке продавцы иногда переписывают расписки по 10-12 раз, пока не добьются эталонного образца.

по истечению 3-х лет с момента возникновения права в результате безвозмездной сделки (наследство, дарение, приватизация);
по истечению 3-х лет с момента перехода права собственности в результате сделки купли-продажи (с поправками на 2023 год, если это единственная собственность гражданина);
по истечению 5-ти лет с момента регистрации права собственности на объект в результате возмездной операции по ДДУ, ДКП и т.д (при наличии в собственности других объектов).

Алгоритм реализации подобного рода сделки выглядит следующим образом: при подписании договора купли-продажи квартиры непосредственными участниками процесса получение продавцом денежных средств от покупателя подтверждается расписками, которые оформляются при личном присутствии приобретателя и по строго установленному образцу:

Большинство объектов в новостройках после получения ключей и сдачи дома в эксплуатацию реализуется физлицами по схеме с заниженной стоимостью в договоре. Оценки аналитиков и экспертов отрасли по объему таких сделок в процентном отношении разняться – одни говорят о 90%, другие о 70%. Мой опыт подсказывает, что в принципе цифры действительно очень близки к истине. При подборе новостройки, куда ни позвони, представители или собственники везде говорят одну и ту же стандартную фразу: «У нас будет неполная стоимость в ДКП! Обсудите этот скользкий момент со своим клиентом, готов ли он пойти на такие условия?». Как показывает практика, суммы в соглашениях при этом зачастую фигурируют ровно те, за которые продавцы в своё время (несколькими годами ранее) покупали квартиры у застройщика по ДДУ на стадии котлована, потому что налог в этом в случае начисляется с прибыли – с разницы продажи и покупки. Если эти цифры равны, то и отчислять фискалам ничего не придётся.

На рынке вторичной городской недвижимости существует стереотип, что абсолютно все продавцы, которые занижают стоимость в договоре, делают это с одной лишь с целью — не платить налоги с продажи квартиры. Это не совсем верно. На самом деле истинные мотивы скрывать белую выручку несколько иные и их намного больше. Например, при разделе имущества близких родственников и бывших супругов есть смысл указать цену существенно ниже рыночной, чтобы не делиться вовсе или делиться с заинтересованными лицами, но уже значительно меньшей долей денежных средств. Кроме того, собственники недвижимого имущества освобождаются от уплаты налогов при продаже лишь при соблюдении строго определённых законом условий:

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2023 (Москва): «…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным… …Расписками, написанными собственноручно и выданными (- от: ФИО ответчика -) – (кому: ФИО истца -) от 09.03.2023 подтверждается, что по одной из них (- кто: ФИО ответчика -) получила от (- кого: ФИО истца -) денежную сумму в размере 5 700 000 руб. за проданную трехкомнатную …, в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 09.03.2023… По второй — (- кто: ФИО ответчика -) получила от (- кого: ФИО истца -) денежную сумму 2 200 000 руб. и обязалась в случае признания договора купли-продажи указанной квартиры недействительным или расторжении в судебном порядке на основании судебного решения вступившего в законную силу, возвратить (- кому: ФИО истца -) указанную денежную сумму 2 200 000 руб. в течение 3 дней… Буквальное толкование представленных истцами расписок позволило суду сделать вывод о том, что (- кто: ФИО ответчика -) получила по двум распискам от (- кого: ФИО истца -) в счет стоимости квартиры 5 700 000 руб. и 2 200 000 руб., а всего 7 900 000 руб. … суд пришел к правильному выводу о том, что у (- кого: ФИО ответчика -) возникло обязательство по возврату (- кому: ФИО истца -) 7 900 000 руб., уплаченных последней (- кому: ФИО ответчика -) по договору купли-продажи квартиры от 09.03.2023, в счет возврата исполненного по недействительной сделке.»

Но, во-первых, двусторонняя реституция здесь так же вступает в силу, и расписки так же могут учитываться судами, во-вторых, Покупатель здесь может рассчитывать и на компенсацию от государства, в случае, если он имеет Откроется в новой вкладке.»>статус добросовестного Покупателя (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии). И в-третьих, у Покупателя есть возможность проверить Продавца на предмет его возможного банкротства (такие инструменты есть у нас в разделе Откроется в новой вкладке.»>СЕРВИСЫ).

Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе). Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве). Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Сведения о кадастровой стоимости квартиры можно получить несколькими способами. Самый простой и быстрый — это на сайте Росреестра (в режиме онлайн заполняется форма, затем выдается информация по запрошенной квартире и можно открыть сведения ГКН). Можно обратиться в МФЦ лично либо направить запрос по почте.

А при реализации квартиры, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет (1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Если же квартира приобретена после 01 января 2023 года, заниженная стоимость квартиры не освободит продавца от налога. Исключением является не столь часто встречающаяся ситуация, когда кадастровая стоимость квартиры не определена. Тогда для расчета налога применятся договорная стоимость квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Срок представления декларации по форме 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (п.3 ст.228 НК РФ, п.1 ст.229 НК РФ). Например, если квартира продана в 2023 году, то физическое лицо должно представить декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля 2023 г. В том случае, если в декларации заявлена сумма налога к уплате, ее необходимо оплатить до 15 июля 2023 года.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

3. Ответчик ссылался на то, что ранее им были совершены иные сделки по приобретению соседних земельных участков по аналогичной цене – 100 000 руб. за земельный участок. Тем самым ответчик пытался подтвердить реальную стоимость сопоставимых земельных участков. Однако суд не посчитал данные доводы убедительными на фоне заключения о более чем стократной разницы с рыночной стоимостью.

Управляющая компания в лице участницы общества обратилась к физическому лицу с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков. Иск мотивирован тем, что земельные участки, принадлежавшие управляющей компании, проданы покупателю по заниженной цене в ущерб интересам общества. Речь идет о сделках с двумя земельными участками в г. Ижевске. Оба участка проданы за сумму 200 тысяч рублей в то время как в заключении оценщика их стоимость была определена в 77 и 69 миллионов рублей.

4. Ответчиком совершена сделка по заведомо заниженной цене, которая значительно отличалась от действительной (рыночной) цены земельных участков, в результате чего интересам ООО «УК ГИД Инвест» причинен значительный ущерб. Судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о признании указанной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделок.

4. Суд сослался на правовую позицию Верховного суда РФ, в соответствии с которой совершение сделки на значительно невыгодных условиях свидетельствует о наличии явного ущерба. В связи с этим суд не посчитал необходимым дополнительно устанавливать факт и размер причинения ущерба совершением оспариваемой сделки.

Законом предусмотрено, что лица, которые дали согласие на приватизацию жилого помещения без их участия и в ней не участвовали, сохраняют право пользования этим помещением даже в случае его продажи. Поэтому нужно внимательно изучить архивную выписку из домовой книги, содержащую сведения обо всех, кто был зарегистрирован в жилом помещении, том числе на дату его приватизации. На момент заключения договора продажи недвижимости такие лица зарегистрированными в помещении оставаться не должны: стороной договора они не являются и выселить их из квартиры, если они фактически в ней остаются, будет невозможно.

При продаже жилья продавцу нужно остерегаться мошенников, заранее определиться с расчетами по сделке и следовать договоренностям о передаче недвижимости. А покупателю придется подумать о правах родственников, кредиторов продавца и проверить, понимает ли продавец значение своих действий

Вам будет интересно ==> Прожиточный минимум 2023 году кировская область

По общему правилу нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества не требуется, т.е. проверка нотариусом ее законности необязательна (это необходимо лишь в отдельных случаях, установленных законом). Заключить договор продажи недвижимости и передать его на государственную регистрацию можно разными способами. Так, договор для регистрации перехода права собственности можно передать в Росреестр через МФЦ, нотариуса или банк. Из-за такого разнообразия участились случаи мошенничества: подделка доверенностей, несанкционированное использование паспортных данных и т.п.

Регистрация перехода права на недвижимость от продавца к покупателю занимает от 5 до 90 рабочих дней. Только после того, как регистратор Росреестра внесет запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о переходе права, покупатель станет полноправным собственником. Подписав договор продажи недвижимости и передав его на регистрацию, продавец и покупатель оказываются в ситуации ожидания регистрационных действий. И тут возникает вопрос: когда покупатель должен передать деньги продавцу?

К сделкам с пороками воли продавца относятся сделки недееспособных лиц и лиц, находившихся в состоянии, когда они не могли понимать значения своих действий и руководить ими, а также совершенные в состоянии заблуждения или в результате обмана. Подразумевается, что в таких случаях продавец заключает договор, не желая наступления правовых последствий сделки. А значит, она может быть признана недействительной. Чтобы минимизировать этот риск, покупатель может потребовать от продавца справки о том, что тот не состоит на психоневрологическом и наркологическом учете.

Такой договор должен содержать данные продаваемой квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь) и описание неотделимых улучшений, цену квартиры с неотделимыми улучшениями, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи (при наличии таковых) (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Неотделимыми являются улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Продажа неотделимых улучшений может быть оформлена путем указания на это в договоре купли-продажи квартиры, а также путем составления договора купли-продажи неотделимых улучшений, дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, расписки или обязательства.

При демонтаже неотделимых улучшений могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования (при демонтаже сплит-системы).

Иногда на практике по соглашению между продавцом и покупателем стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а оформляется отдельным документом, например договором купли-продажи неотделимых улучшений (ст. 421 ГК РФ).

Однако следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений отдельным договором вызывает сомнения и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, взыскание штрафа за неуплату или неполную уплату налога и даже признание сделки недействительной (п. 1 ст. 133, п. п. 1, 2 ст. 166, п. 1 ст. 168 ГК РФ; п. 1 ст. 45, п. 1 ст. 48, п. п. 1, 3 ст. 122, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ).

Несоблюдение такого требования (установление начальной цены предмета аукциона по продаже земельного участка ниже его кадастровой стоимости) послужило основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи земельного участка в рамках дел N А82-19660/2023 (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.12.2023 N Ф01-5580/2023 по делу N А82-19660/2023) и N А34-3565/2023 (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.06.2023 N Ф09-2105/17 по делу N А34-3565/2023).

2) начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

1. Для случаев, когда стоимость недвижимого имущества законодательно установлена на определенном уровне (в том числе с привязкой к кадастровой стоимости объекта), отступление от такого нормативного предписания служит основанием для признания сделки недействительной как нарушающей требования закона или иного правового акта (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

Стороны самостоятельно вправе установить цену по договору купли-продажи недвижимости. Поэтому допустимо установить цену, которая будет ниже кадастровой стоимости. Как правило, кадастровая стоимость устанавливается в размерах, приближенных к рыночной стоимости.

Приведенная выше судебная практика (наряду с иными многочисленными примерами, включая Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 26.06.2023 N 33-12332/2023, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2023 N Ф05-15170/2023 по делу N А40-86597/2023) показывает, что юридическое значение при решении вопроса о признании сделки недействительной (по мотиву допущенного сторонами злоупотребления правом либо иному специальному основанию) может иметь не само по себе отступление от кадастровой стоимости недвижимого имущества, а занижение реальной рыночной цены объекта, отсутствие реального исполнения договора и др. При этом сведения о кадастровой стоимости имущества используются в этом случае в качестве одного из относимых и допустимых доказательств действительной рыночной стоимости предмета сделки.

Как снизить стоимость квартиры

Основная проблема последнего этажа — протечки. Тает снег, идет дождь, кровля прохудилась — вода протекает в квартиру. Если над квартирой расположен технический этаж, он защитит от воды. В этом случае протечки возможны, только если вода будет скапливаться на чердаке.

Сантехнические трубы или проводка в плохом состоянии (об этом я рассказывала выше).
Ванна в плохом состоянии.
Нет крана на кухне или в ванной.
Нет горячей воды.
Вся квартира или отдельное помещение после пожара.
Потолок в подтеках — значит, соседи сверху затапливали.
Сильно продувает окна. Поднесите спичку или зажигалку к окну: если пламя потухло — значит, продувает сильно.

Придется тратиться на установку теплого пола, потому что из-за подвала зимой пол может быть холодным.
Нужно установить противоударные стекла, охранную сигнализацию или решетки. Первый этаж привлекает грабителей, потому что в квартиру проще попасть.
Нужно купить специальные фильтры и технику для очистки воздуха: из открытого окна в квартиру могут попадать выхлопные газы, уличная пыль, а если квартира рядом с подъездом, то и сигаретный дым.
Нужно установить качественные окна с хорошей звукоизоляцией — в квартире первого этажа слышен шум машин и разговоры людей у подъезда.

Естественное освещение будет хуже, если рядом с окнами расположены деревья, дома, хозпостройки, лестницы и все, что загораживает солнечный свет. Если вы смотрите квартиру зимой, обратите внимание на деревья рядом с окнами. Сейчас света может быть достаточно, но летом листва закроет окна.

У моего знакомого риелтора покупатели смотрели квартиру зимой. День был пасмурный, и квартира была плохо освещена. Покупатели волновались, как бы не было слишком темно и холодно. Пошли к соседям. Те рассказали, что окна выходят на юг, солнечный свет ничто не загораживает, но летом бывает слишком жарко: жильцы спасаются кондиционерами и шторами. Покупатели отказались от этой квартиры.

Налог с продажи квартиры

Если вы приобрели квартиру в собственность в 2023 году или позже, то минимальный срок владения – 5 лет. Именно поэтому, если бы вы хотите продать такую квартиру в 2023 году, вам нужно будет подавать декларацию и считать НДФЛ. Если же вы приобрели квартиру до 2023 года, минимальный срок владения составляет также 3 года.
А вот в 2023 году минимальный срок для таких квартир возможно снизят до 3 лет.
Однако, снижение срока возможно только при наличии в собственности только единственного жилья. Поэтому, если в вашей собственности есть еще жилье или вы участвуете в долевой собственности, минимальный срок владения составляет также 5 лет. Но если вы купили новую квартиру в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года.
Если вы получили квартиру в наследство, в подарок или при приватизации, ее можно продать через 3 года.
При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.

Если в вашей собственности находится недвижимость, которую вы хотите продать, то после получения за нее денег вам нужно будет заплатить налог, так как эти деньги становятся вашим официальным доходом. С 2023 года в силу вступил новый закон, согласно которому для продажи квартиры без налога минимальный срок владения жильем должен составить три года (до этого он составлял 5 лет). Однако это относится не ко всем типам жилья и в данном законе существуют свои нюансы и условия. Разберемся с работой нового закона в ходе данной статьи. Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги?

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть. При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Вы можете использовать материальный вычет в 1 млн. рублей. Да, такой способ не избавит вас от полной уплаты налога, но позволит его уменьшить. Данный «имущественный вычет» можно применять несколько раз, но не чаще чем 1 раз/год. Например, если вы планируете продать две квартиры за один год, то вычет либо будет распределен между ними, либо использован единоразово при продаже одной из квартир. Если у квартиры есть несколько собственников, то каждый их них имеет право применить налоговый вычет 1 млн. руб.
Метод вычета расходов. Если при вычете из текущей кадастровой стоимости недвижимости всех расходов получается 0 или отрицательная сумма – собственник освобождается от уплаты налогов. Что считается расходами: стоимость, купленного вами жилья; затраты на строительство дома и стоимость земли, подтвержденные документацией; проценты, уплаченные по ипотеке; ремонт квартиры (в долевом строительстве).
Занижение стоимости в договоре купли-продажи.

Учитывая, что налогом облагается именно часть полученной вами прибыли с продажи, то можно «продать квартиру без дохода». В этом случае налог вы платить не обязаны.

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

Вам будет интересно ==> Как Узнать Выставлено На Продажу Имущество Должника

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

Также хотим отметить, что налоговый вычет за покупку жилья предоставляется только в пределах 2 млн. руб. затрат покупателя. И если сниженная цена в договоре будет превышать эти 2 млн. руб., то это означает, что покупатель уже сможет получить свой вычет по максимуму.

В случае признания судом сделки недействительной, покупатель сможет претендовать только на ту сумму, что указана в договоре (в том числе при банкротстве продавца).
Покупатель не сможет в полном объеме получить налоговый вычет за покупку квартиры (в объеме своих реальных затрат).

В первом случае, если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все то, что было получено по сделке. Поэтому для защиты покупателя от риска невозврата всей суммы, в практике используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и договор купли-продажи квартиры.

Налоговая служба для обоснования вычета рассматривает не только договор купли-продажи, но и расписки, выданные продавцом покупателю, и другие платежные документы (платежки по аккредитиву, например). Задача здесь — доказать и подтвердить реально затраченные суммы на покупку квартиры.

Обычно покупатель просит у продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру. Или в практике существуют случаи составления двух расписок – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью). Этот остаток представляется как материальное обеспечение, то есть гарантия продавца на случай расторжения договора купли-продажи или признания его недействительным.

Как продать квартиру по заниженной стоимости?

Как завысить стоимость квартиры: 15 способов, которые работают

Этот прием работает не только с элитным жильем — покупатели понимают, что за плазму или кожаный диван при покупке квартиры они заплатят меньше, чем в магазине. Но это подействует исключительно в тех случаях, когда мебель и техника в очень хорошем состоянии.

После того, как потенциальные покупатели найдены, проводится показ квартиры. Он должен быть организован без накладок. Например, один покупатель вошел и смотрит объект, другой знакомится с документами, третьего встречают в дверях. Когда все организовано таким образом, покупатели сами готовы торговаться и предлагать цену выше. Торги складываются по-разному, и цена может отличаться от стартовой как на 10, так и на 80%. Главное, что требуется от риэлтора —- это честность.

Если ваш клиент покупает квартиру, чтобы потом ее сдавать, то можно продать ее дороже вместе с мебелью и бытовой техникой. Оперируйте тем, что арендаторы готовы платить больше, если в квартире уже есть все необходимое для жизни. Следовательно, и сама квартира окупится быстро.

Ольга Волкова, эксперт по недвижимости:
— Необходимо отталкиваться от потребностей клиента. Если он хочет сдавать квартиру посуточно туристам, то я обращу внимание на расположение в центре города. Если покупатель планирует сдавать двухкомнатную квартиру семьям с ребенком, то я буду делать акцент на удобное расположение школ, детских садов, магазинов. Если рассматривается однокомнатная квартира, то, скорее всего, она будет сдаваться одному человеку, поэтому я обращу внимание на близость ВУЗов, фитнес-центров, парков.

Свободная, как физически, так и юридически, квартира, всегда будет иметь преимущества на рынке недвижимости. Если пакет документов еще можно собрать за неделю, то выписка занимает гораздо больше времени. У покупателя может не быть времени, чтобы ждать. Поэтому лучше это сделать заранее.

Обычно продавцы просят занизить стоимость квартиры, риелторы (дабы им угодить) предлагают следующие схемы как якобы законно можно занизить стоимость квартиры:
1. Заключить дополнительное соглашение к основному договору купли-продажи квартиры об увеличении стоимости квартиры.
2. Заключить договор о приобретении неотделимых улучшений в квартире.
3. Заключить договор о приобретении преимущественного права на покупку квартиру.
4. Включить в условия договора купли-продажи квартиры пункт об обязанности продавца уплатить огромный штраф, если в последствии указанный договор будет оспорен в судебном порядке.
Но, к сожалению, все эти схемы не работают, о чем имеется обширная судебная практика.
Поэтому не стоит покупателю рассчитывать на реальную защиту его интересов, если следка структурирован из подобных уловок.

Например: реальная стоимость квартиры 100 рублей, в договоре указывается стоимость продажи в размере 30 рублей, оставшиеся 70 рублей продавец получает не по договору (могут быть оформлены какие-нибудь соглашения к договору, расписки и т.д.). Важно понимать, что фактически 70 рублей это тоже оплата за квартиру, но которая не отражается в договоре купли-продажи, а значит, по общему правилу, не обеспечена той защитой по закону, которая распространяется на 30 руб. сумму, указанную в договоре.

Прежде чем покупатель согласится приобретать квартиру на основании договора с заниженной стоимостью необходимо оценить риски.
1. Например, если вскоре после продажи квартиры продавца признают банкротом, тогда покупателя, в судебном порядке, принудят либо вернуть квартиру, либо доплатить еще 70 руб. (см. пример выше) т.е. до рыночной стоимости квартиры, так как по договору стоимость была занижена (30 руб.).
2. Нередко в мошеннических схемах продавец использует жену/мужа (о которой продавец не заявляет). После заключения договора, жена/муж продавца предъявляет иск в суд об оспаривании сделки, так как он/она не давала согласие на сделку. Как итог, суд потребует у покупателя вернуть квартиру, а продавцу надлежит возвратить сумму по договору, т.е. заниженную стоимость. Оставшиеся сумма, уплаченная вне договора останется у продавца.
3. Продавец заведомо продает непригодную для проживания квартир, и понимает, что вскоре после продажи, покупатель попытается оспорить сделку в суде. Суд, рассмотрев спор, присудит продавцу вернуть только стоимость по договору (30 руб.).
В практике встречается огромное разнообразие мошеннических схем, поэтому не имеет особого смысла всех их заучивать.
Важно понять простую истину: заключенный договор-купли продажи квартиры должен максимально полно и достоверно отражать условия сделки.
Например, если стоимость 100 руб., значит указывается 100 руб., если оплата по договору произведена после регистрации перехода права на квартиру, значит указывается именно такой порядок.

Под законным способом занижения стоимости понимается такая сделка, где в договоре купли-продажи квартиры указывается не вся сумма (30 руб., см. пример выше), но если, в последствии, сделку будут оспаривать, то покупатель вправе претендовать на всю реальную стоимость (100 руб., см. пример выше).
Если продавец просит снизить стоимость квартиры по договору, то это можно сделать законно.
Для начала, условия договора купли-продажи квартиры необходимо усилить следующим пунктом:
«Стороны, руководствуясь статьями 308.1. (альтернативное обязательство) 421 (свобода договора), 393.1. (возмещение убытков при прекращении договора) 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае, если после регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, указанное п. 1 настоящего Договора, в пользу ПОКУПАТЕЛЯ, к ПОКУПАТЕЛЮ будут предъявлены какие-либо требования (признанные обоснованными в судебном порядке), направленные на умаление его права владения, пользования, распоряжения или иного права на нежилое помещение, указанное п. 1 настоящего Договора, со стороны третьих лиц (например, требования конкурсных кредиторов в процедуре банкротства), на основании обстоятельств (юридически-значимых фактов) которые прямо либо косвенно связанны с действия (бездействиями) ПРОДАВЦА, то ПРОДАВЕЦ обязуется, по письменному требованию ПОКУПАТЕЛЯ:
— либо приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное нежилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы;
— либо предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства, достаточные для самостоятельного приобретения нежилого помещения, исходя из стоимости аналогичного нежилого помещения в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, действующей на рынке недвижимости на момент предъявления письменного требования ПОКУПАТЕЛЕМ, и возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением упомянутого нежилого помещения.
ПОКУПАТЕЛЮ предоставлено право выбора способа исполнения обязательства ПРОДАВЦОМ, определенные настоящим пунктом Договора.
При этом письменное требование ПОКУПАТЕЛЯ должно содержать встречное обязательство ПОКУПАТЕЛЯ о передаче обратно всех прав и обязанностей по настоящему Договору в пользу ПРОДАВЦА, при условии предварительного исполнения ПРОДАВЦОМ письменного требования (предоставление денежных средств либо приобретение нежилого помещения). На ПРОДАВЦА возлагаются все расходы по принятию обратно всех прав и обязанностей по настоящему Договору.
Не имеет юридической силы письменное требование ПОКУПАТЕЛЯ, в котором отсутствуют условие о передаче всех прав и обязанностей по настоящему Договору в пользу ПРОДАВЦА.»

Также нужно будет совершить ряд дополнительных юридически-значимых действий, которые существенно повысят шансы покупателя на положительный исход судебного разбирательства (если таковому быть).
При этом важно помнить, что вынесенное решение (исполнительный лист) не помогут взыскать деньги с продавца, если у него их нет.

Почему занижают цены на недвижимость покупатели и продавцы

Как правило, занижение цены происходит, если квартира, дом стоят более 1 млн ₽ и продается без посредников, «от хозяина». Однако известны случаи, когда банки, при выдаче ипотечного кредита на покупку квартиры у застройщика, соглашались документально зафиксировать занижение стоимости квартиры (дома).

Не только собственники жилья стараются снизить цену на дом или квартиру. Покупателям занижение стоимости тоже выгодно, ведь часто продавцы намерено завышают цены на недвижимость. И если одни готовы торговаться, другие, зная все недостатки своей квартиры (дома), не соглашаются идти на уступки. Владелец завышает цену по двум причинам:

Вам будет интересно ==> Как правильно продать дачу с земельным участком самостоятельно?

О занижении стоимости недвижимости говорят в том случае, когда в договоре купли-продажи указывается сумма меньше реальной. Например, в документах стоит цифра 1 млн ₽, а на деле продавец получает от покупателя 5 млн. Инициатива указать в бумагах другую сумму обычно исходит от владельца вторичного жилья либо объекта недвижимости, который недавно перешел из разряда новостроек в разряд вторичного жилья.

Далеко не каждый соглашается терять такие большие деньги, поэтому продавцы ищут возможность не указывать в договоре полную стоимость квартиры, дома и платить меньше налогов. Их не останавливает даже тот факт, что, отказ от торгов, занижение стоимости недвижимости, может привести к потере потенциальных покупателей.

Если собственник решает продавать квартиру, дом без посредников и занижение цены его не привлекает, то «своего» покупателя он может ждать долго. Одни ждут, другие обращаются за помощью к риелтору. Но свои намерения не меняют, отказываются от продажи объекта недвижимости по более низкой цене и уплаты больших комиссионных.

Занижением цены продаваемого объекта считается случай, когда договорная цена существенно ниже рыночной. Такое занижение выгодно продавцу для уменьшения налога с продажи. Кроме того, заниженная цена может помочь сэкономить средства при судебных разбирательствах по спорам о недвижимости.

При продаже квартиры важнейшим показателем является ее цена. В соответствии с ГК (ст.555) этот показатель является существенным условием договора и без его определения такой договор считается недействующим. При продаже квартиры продавцу желательно установить в договоре купли-продажи заниженную цену. Это позволяет уменьшить налог на продажу квартиры, но может повлечь за собой неприятности, вплоть до уголовного преследования за уклонение от налогов.

если суд признает сделку продажи недействительной, то квартира возвращается продавцу, а покупателю возвращаются только деньги, указанные в договоре. Для возврата денег, не указанных в договоре, у покупателя не будет никаких оснований;
если покупатель решит продать приобретенную покупку, то он сможет уменьшить налоговую базу на сумму, равную цене квартиры. Но поскольку эта сумма в договоре занижена, то и уменьшение базы будет небольшим;
соглашаясь с использованием в договоре продажи заниженной стоимости, покупатель вступает в сговор и становится пособником продавца в его попытках уклонения от налогов. При этом предъявление суду расписок только усугубит положение продавца.

Кадастровая цена (КЦ) квартиры определяется независимыми оценщиками по поручению государства и вносится в государственный реестр. КЦ определяется с учетом рыночной цены, но в связи с ценовыми колебаниями на рынке может значительно отличаться от рыночной цены.

До начала 2023 года в качестве дохода при расчете налогов использовалась продажная цена жилья. С учетом права продавца на вычет в 1 млн. рублей (ст. 220 НК), получалось, что при цене квартиры в 1 млн. руб. или ниже продавец налога не платил. Поэтому продавец был заинтересован в том, чтобы в договоре фигурировала цена не более 1 млн. руб.

Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы. Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец. Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.

Для начала необходимо отметить, что уход от налогов — это проблемы с ФНС РФ, если о занижении суммы станет известно. А такая информация может поступить от любого участника сделки, от риэлтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

Есть ещё один немаловажный аспект, о котором стороны такой сделки редко задумываются. Во-первых, у продавца появится на руках большая сумма денег, чем должна быть. Это может вызвать вопросы по поводу источника финансирования. В современном мире нельзя взять и просто положить деньги на банковский счёт. А если точнее, то непосредственно положить можно. Проблемы впоследствии возникнут с тем, чтобы их оттуда достать. У продавца могут запросить подтверждение законности происхождения денег.

опротестование сделки в судебном порядке;
неопределённый на какое-то время статус квартиры;
серьёзный штраф;
доначисление налогов;
проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
конфликт с риэлтором и нотариусом;
репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных владельцев).

А лучший способ отпугнуть контрагентов и подвести к мысли о том, что сотрудничество с вами невыгодно — это впутать посторонние организации или ИП в проблемы с налоговой. О таких возможных последствиях занижения цены мало кто думает, однако не стоит забывать, что они вполне реальны.

Занижение и завышение стоимости квартиры при ипотеке: схемы и потенциальные риски

Для того чтобы оформить сделку с занижением необходимо выбрать кредитную организацию, которая бы согласилась в этом участвовать. Несколько лет назад банки отказывались категорически, в настоящий момент многие до сих пор придерживаются такой же позиции. Тем не менее можно найти банки, которые согласятся пойти навстречу клиенту, однако, есть определенные нюансы.

В случае занижения налоговая инспекция может доказать факт уклонения от уплаты налога. В таком случае продавцу помимо налога придется оплачивать штраф. Его размер определяется ст.122 НК РФ. За занижение налога или его ошибочное исчисление штраф составляет 20% от неуплаченной суммы.

Покупатель договаривается с продавцом о завышении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Помимо этого, продавец пишет расписку о получении денежной суммы в размере разницы между завышенной ценой и фактической, что указывается в качестве первоначального взноса.
Поскольку в случае расторжения сделки продавцу придется возмещать не фактическую сумму, а указанную по договору купли-продажи, то ему стоит себя обезопасить. С этой целью пишется расписка, в которой указывается, что покупатель берет эту же сумму в долг.
Покупатель относит расписку в банк, получает ипотечный заем и оплачивает продавцу всю фактическую стоимость жилья.

Банки, которые согласны применять такие схемы без ограничений и дополнительных взысканий – Ак Барс, Внешторгбанк, Москоммерцбанк.
Банки, которые согласны, но имеют свои условия. Это может быть занижение только до суммы кредита, либо индивидуальное рассмотрение с учетом ситуации конкретного заемщика и суммы занижения. К ним относятся Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк.
Банки, которые тщательно скрывают свое участие в таких схемах, но в определенных условиях могут предложить своим клиентам решение проблемы. Например, Дельтакредит, Райффайзенбанк.
Банки, которые категорически отказывают – Абсолют Банк, СКБ.

квартира стоимостью более 1 млн. рублей;
находится во владении не более 3-х лет;
срок права собственности не более 5 лет для жилья, приобретенного после 01.01.2023г.

В случае судебного разбирательства. Один из бывших супругов может занижать стоимость недвижимости по договору с целью уменьшения выплат при разделе имущества.

Какие риски несет в себе занижение стоимости жилья в договоре

При заключении договора купли-продажи участники сделки иногда прописывают в нем стоимость, далекую от той суммы, которая была уплачена за объект недвижимости по факту. Это достаточно рискованное мероприятие: почему именно и что из себя представляют подобного рода схемы расскажем в данной статье.

Поскольку для расчета налогового вычета применяется указанная в ДКП сумма, при занижении цены снижается и размер вычета. Главная опасность и заключается в проблемах с налоговиками. При обнаружении ими занижения налоговой базы продавцу доначисляется налог на полную стоимость жилья, а также для него наступает административная ответственность в виде штрафа — его сумма составит 20-40% от стоимости сделки и зависит от доказанного умысла. Если таким образом уклониться от уплаты налогов в особо крупных размерах, то можно столкнуться с риском уже уголовной ответственности.

Причин можно выделить две. Первая заключается в желании продавца минимизировать сумму налоговых отчислений с продажи жилья, которое находилось у него в собственности менее установленного законом срока — в зависимости от того, на каком основании у продавца возникло право собственности, этот срок может составлять 3 или 5 лет. Вторая причина кроется в нелегальности происхождения финансов стороны сделки, которая выступает покупателем.

Данная схема в силу своей сложности применяется реже, но и она встречается. Ее цель — обмануть уже не налоговиков, а банк. Она заключается в том, что при указании в договоре завышенной цены покупатель таким образом скрывает от банка отсутствие средств на первоначальный взнос. Эти деньги покупатель хочет получить от банка.

Продавец выдает покупателю расписку, в которой указывает, что им были получены средства в определенном объеме — как раз в размере той суммы, которая является разницей между истинной стоимостью квартиры и завышенной. По факту никаких денег никто никому не передает. Далее банк на основании расписки видит, что заемщик уплатил первый взнос. За вычетом этого взноса выдается сумма денег в кредит, которая уходит продавцу.

Занижение стоимости жилья в договоре купли-продажи

Некоторые граждане продают своё жильё, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получили наследство и сразу его продают, или вкладываются в новостройку на котловане и продают на завершающем этапе). У них возникает обязанность оплатить налог с продажи и тут начинаются поиски способов хоть как-то его снизить.

В случае признания судом сделки недействительной, покупатель сможет претендовать только на ту сумму, что указана в договоре (в том числе при банкротстве продавца).
Покупатель не сможет в полном объеме получить налоговый вычет за покупку квартиры (в объеме своих реальных затрат).

Занижение стоимости, как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов. Ведь, согласно законодательству, собственник жилья, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых жилье перешло в собственность), при его продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц — 13%, а это, как вы сами понимаете, немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости.

22 Фев 2022 semeiadvo 316