Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам в 2023
Содержание
3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ в 2023 году
Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек. Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.
Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.
Поэтому, скорее всего, по решению суда долги будут взыскиваться с помощью продажи иного имущества гражданина (автомобиля, техники и т. д.), посредством удержания денег с зарплаты (не более 50 % ежемесячно) или со счетов в банке. И если неплательщик откажется от уплаты, то приставы могут наложить арест на имущество, выставить его на торги.
Если у Вас есть какие-либо вопросы по поводу погашения обязательств, обращайтесь за консультацией по телефону горячей линии 8 800 200 17 10. Специалисты «ЭОС» всегда готовы помочь Вам разобраться с финансовыми сложностями и найти оптимальное решение проблемы.
- Составить предварительный договор, получить задаток и из него погасить все долги по коммуналке. Затем продавать квартиру в обычном порядке.
- Продавать квартиру с дисконтом (то есть со скидкой) с учетом долгов по коммуналке и пеней. В этом случае покупатель самостоятельно будет оплачивать все долги по коммунальным платежам. Этот момент надо будет указать в договоре купли-продажи.
Наличие задолженности по оплате коммунальных услуг может быть препятствием для продажи квартиры только в том случае, если на квартиру наложен арест. Если ареста нет, то квартира может быть продана. При этом с учетом задолженности по коммунальным услугам покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены квартиры. То же самое относится и к плохому ремонту.
Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам в 2023
Переходят ли долги при покупке квартиры, понимает не каждый покупатель. Согласно закону, новый владелец не должен оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущих владельцев, во время сделки берется справка из ЖКХ, прикладывается выписка из соответствующих органов.
Если вы приобрели объект с долгами в управляющей компании, то вы можете завести новый счет, таким образом, старые долги прошлого собственника останутся у него, у вас будет нулевой счет с оплатой за квартиру.
Внимание! Долги остаются у прошлого собственника, только в УК, а долги в энергосбытовой компании и в фонде капитального строительства, переходят на нового владельца!
При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта.
Важно! Мы настоятельно рекомендуем комплексно проверить недвижимость, с помощью нашего сервиса. Команда опытных юристов сделает вам полное заключение по вашей жилплощади, в том числе проверка собственника квартиры на предмет долгов и банкротства, что поможет вам избежать ареста вашей квартиры после покупки, ведь согласно закону, арест, судебные приставы могут наложить и после сделки купли-продажи.
Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.
Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.
Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.
Долги за телефонную связь, интернет, кабельное и спутниковое телевидения также не переводятся на нового собственника. Договор на предоставление вышеуказанных услуг обязательно должен быть расторгнут при продаже квартиры. Перед расторжением продавец обязан будет погасить существующую задолженность.
Чаще всего, несведущих в жилищном законодательстве граждан, управляющие компании пытаются убедить в том, что задолженность привязана не к личности должника, а к самому жилому помещению. Как уже указывалось выше, это абсолютно незаконно, ведь с продажей квартиры закрывается предыдущий лицевой счет и открывается новый. Поэтому управляющие компании не вправе указывать эту задолженность в квитанции для нового владельца.
Итак, как проходит сделка? Во-первых, продавец собирает пакет документов и говорит покупателю, что на квартире есть долг за коммунальные услуги. Далее подписывается договор купли-продажи. Из квартиры выписываются всех прежних жильцов (если их несколько).
Срок давности для неоплаченных счетов по коммуналке составляет 3 года. По истечении этого периода они списываются, и дело направляется в архив. Требование ее взыскания в судебном порядке будет также незаконным. Если коммунальные услуги не оплачивались, например, 6 лет, суд вправе взыскать суммы только за последние 3 года.
Разделить лицевой счёт можно между собственниками (или, если квартира не приватизирована, то между нанимателями). Просто быть зарегистрированным недостаточно. Разделение лицевого счёта производит та организация, которой вы платите за услуги ЖКХ: управляющая компания.
См. также: Разделение лицевого счета по оплате коммунальных услуг.
Имейте в виду, что ситуации, связанные с куплей-продажей жилья, очень индивидуальны, имеют массу нюансов, для учёта которых часто требуют специальных знаний и опыта. Поэтому рассматривайте вышенаписанное как информацию общего характера, а не юридическую консультацию.
Если управляющая компания все-таки требует нового владельца оплатить старую задолженность, снимите копию с договора купли-продажи и выписки из ЕГРН, напишите заявление в УК с просьбой прекратить выставлять счета за период чужого владения объектом, документы передайте секретарю УК и сделайте отметку о приеме на вашем экземпляре (либо отправьте в УК заказным письмом). После этих действий попытки требования чужого долга будут считаться вымогательством и наказываться по статье 163 УК РФ.
Перед сделкой продавец обязан взять справку об отсутствии долга из всех структур, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Если после завершения сделки купли-продажи новый владелец обнаружил задолженность перед управляющей компанией, он не обязан ее оплачивать, ему должны завести новый нулевой счет. Статья 153 ЖК РФ говорит, что «обязанность оплачивать счета возникает с момента возникновения права собственности». Однако есть исключение: если вскрылась неоплата взносов на капитальный ремонт, долги переходят на нового владельца.
Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ. Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа. Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.
При повторном отказе персонала ЖКХ оформить новый счет, необходимо подготовить письменное уведомительное обращение о смене правообладателя данной недвижимости, адресованное руководителю управляющей компании многоэтажного дома. В тексте обращения указывается его причина – переоформление лицевого счета по коммунальным услугам – ссылка на нормативы 153 статьи ЖК РФ, прилагается свежая ЕГРН-выписка. Данное обращение требуется направлять через почтовую службу в формате заказного письма с уведомлением о получении.
Даже при отказе в иске задолженность ЖКХ не будет списана. Ее будут указывать в каждой последующей квитанции, в претензиях и требованиях. Это обязательно скажется при попытке продать квартиру. Покупатели могут отказаться брать недвижимость с большими долгами, либо снизят цены по договору на сумму задолженности.
В исковом производстве ответчик может ссылаться на пропуск давности, оспаривать расчет задолженности, защищаться другими способами. Если по всем платежам, заявленным в иске, истекло 3 года давности, то по ходатайству ответчика судья прекратит дело. Это не спишет задолженность, однако и принудительное взыскание через приставов не начнется.
Покупка квартиры с коммунальными долгами
- Покупатель может не знать о существовании задолженности, и не быть обязанным ее выплачивать;
- Покупатель может знать о долгах и быть согласным их оплатить;
- Покупатель не знает о долгах, но платить их вынужден;
- Покупатель перед покупкой квартиры может иметь представление о наличии долгов, однако не обязан их платить.
Однако управляющие компании, учитывая тот факт, что нового владельца квартиры искать не нужно, а о месте нахождения прежнего владельца никакой информации у них нет, настаивают, чтобы долг оплатил теперешний собственник. Основной расчет делается на поверхностное знание владельцем квартиры положений Жилищного Кодекса, а также на то, что он будет избегать конфликтных ситуаций. Имеют место попытки переложить заботы УК на плечи нового владельца квартиры – ему рекомендуют подать в суд на продавца квартиры или самому добиться добровольной оплаты долгов.
Россиян заставят оплачивать чужие долги по коммуналке
Новых хозяев квартир хотят обязать выплачивать долги по коммунальным платежам, оставшиеся от предыдущих хозяев, сообщают «Известия» со ссылкой на ассоциацию «ЖКХ и городская среда», представители которой уже подготовили соответствующий проект и направили его в Минстрой.
Если новый закон примут, покупка «вторички» обернется для некоторых россиян дополнительными проблемами. Директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов рассказал, что около 50% выставленных в настоящий момент на продажу российских квартир имеют хозяев-должников, которые годами не оплачивали коммунальные услуги.
Долги за коммуналку предлагают переложить на новых собственников квартир
Чтобы решить эту проблему, авторы инициативы предлагают дополнить ст. 158 Жилищного кодекса положением о том, что к новому собственнику переходит обязанность оплаты долгов, накопленных предыдущим владельцем, не платившим за содержание и ремонт жилья. В этом случае новые собственники будут заинтересованы в проверке коммунальной задолженности перед покупкой квартиры.
Минстрой в принципе поддерживает «необходимость решения вопроса погашения задолженности при продаже квартиры», но вместе с тем считает вопрос крайне чувствительным для населения, поскольку он касается большого числа граждан. Позиция министерства будет сформирована после детального изучения представленного документа, в том числе с привлечением к его рассмотрению экспертного сообщества, сообщили РБК представители ведомства.
Константин, здравствуйте.
Я специально не стал описывать всю фабулу дела, чтобы не размывать взгляд и мысли коллег. Но коли уж так, то опишу.
Бывший супруг заказчика выдал доверенность, которой уполномочил риэлтора совершить сделку купли-продажи, а фактически передать квартиру в собственность бывшей супруги, которая в настоящий момент является моим заказчиком.
Речь о переводе долга при этом не стояла. Соответствующий пункт был включён по недоразумению, с лёгкой руки риэлтора, который потом подмахнул договор заказчику на подпись.
Сейчас же срок исковой давности по долгу закончился. Но он продолжает «висеть» на заказчике, что последнего не устраивает.
Обсуждаемая же здесь формулировка «Долги за коммунальные услуги за указанную квартиру оплачивает Покупатель» исходя из буквального смысла не подразумевает перевод долга, который, как правильно заметили выше, требует согласия кредитора. Однако её легко квалифицировать по типу договора в пользу третьего лица. Соответственно с момента, когда кредитор по «коммунальным услугам» заявит о своём жел ании получить долг. см. ст. 430 ГК РФ. Данная формулировка представляет собой частный случай договорного условия о том, что оплата (встречное предоставление) производится не путём платежа стороне договора, а путём погашения задолженности стороны договора перед третьим лицом.
До недавних пор некоторые предприятия ЖКХ пытались взыскать с новых владельцев квартир долги их предшественников. Например, в только что приобретённую квартиру мог прийти человек из домоуправления и заварить трубы подачи воды или отключить электроснабжение.
07 Авг 2021 semeiadvo 553Никита Словиковскийдиректор агентства недвижимости «Драже»Другая известная проблема – когда предыдущий собственник некорректно сдавал показания счетчиков. Занижал их. И потом, когда новый владелец начинает передавать правильные показания – происходит перерасчет и в следующий месяц в квитанции может оказаться плюс 10 тысяч рублей незапланированных трат. Неприятно. Чтобы такого не было – нужно просить продавцов фотографировать счетчики с показаниями. И сверять со сканом квитанции, которую они вам отправили. Конечно, полной защиты это не даст, квитанцию можно и зафотошопить, но такое уж очень редко встречается.
