Главная / Брачный договор / Можно Ли Выкупить Земельный Участок При Не Завершенном Строительстве У Муниц

Можно Ли Выкупить Земельный Участок При Не Завершенном Строительстве У Муниц

Содержание

Можно Ли Выкупить Земельный Участок При Не Завершенном Строительстве У Муниц
Некоторые аспекты реализации градостроительных правомочий правообладателей земельных участков и объектов незавершенного строительства
ВС исправил еще одну ошибку со льготным выкупом земли
Как получить право на чужой заброшенный участок или бесхозяйный объект недвижимости
Можно Ли Выкупить Земельный Участок При Не Завершенном Строительстве У Муниц
Можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать
Можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать

Можно Ли Выкупить Земельный Участок При Не Завершенном Строительстве У Муниц

Если земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, то повторное предоставление земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса на срок до трех лет может создавать преимущественные условия ведения деятельности и иметь признаки нарушения антимонопольного законодательства.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, и что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Дополнительно необходимо отметить, что в отношении завершения строительства таких объектов как многоквартирные жилые дома подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в редакции Федерального закона N 175 от 01.07.2023 «О внесении изменений в Федеральный закон N 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускается также предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов юридическим лицам (новым владельцам объектов незавершенного строительства), принявшим на себя обязательство про завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом N 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

— уполномоченный орган в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не потребовал через суд изъять объект путем продажи с публичных торгов либо суд отказал в этом или этот объект не продан в связи с отсутствием участников торгов.

Земельный участок может быть предоставлен без торгов организациям, принявшим на себя обязательство про завершению строительства и исполнению обязательств застройщика перед обманутыми дольщиками для создания многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица региона в порядке, установленном Правительством РФ.

В случаях, предусмотренных законом, государственный или муниципальный земельный участок можно купить без проведения торгов. При этом аренда не является препятствием для выкупа участка, если его намеревается приобрести арендатор (пп. 2 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации). К случаям, когда участок можно купить без торгов, относятся, в частности, следующие ситуации, в т.ч.

Если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства (Определение ВС РФ от 19.09.2023 № 305-ЭС 17-7338 по делу № А 41-27734/2023

— на участке расположены здания, сооружения, собственником которых (или помещений в них) являетесь Вы. Купить такие участки можно в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации);

Уполномоченный орган рассматривает заявление в течение 30 дней и при отсутствии оснований для отказа направляет вам подписанный проект договора купли-продажи, если не требуется образование земельного участка или уточнение его границ (п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации). В течение 30 дней со дня получения проекта договора вам нужно подписать его и представить в уполномоченный орган (п. 7 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации);

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

Если рассматривать субъектный состав правоотношений данного вида, то в качестве собственников могут выступать как лица, которые строят объекты недвижимости на этом участке, так и те, кто приобрел права собственности по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Поскольку изъятие возможно только на основании решения суда, в случае отказа в иске первичный собственник сохраняет право на объект незавершенного строительства. Другим основанием сохранения права собственности служит истечение срока, установленного для обращения в суд с требованием об изъятии (шесть месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка), а также признание торгов несостоявшимися по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В большинстве случаев коммерческое строительство ведется на земельных участках, предоставленных в ограниченное пользование — аренду, т.к. по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). При этом истечение срока действия договора аренды в рассматриваемом случае является основанием для обращения уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (ст. 239.1 ГК РФ, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Примечательно, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается только при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Субъектный состав также влияет на срок нового договора аренды земельного участка.

земельный участок предоставляется без проведения торгов;
земельный участок предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства, что подразумевает наличие зарегистрированного в установленном порядке права собственности;
земельный участок для завершения строительства предоставляется однократно, т.е. возможность повторного предоставления для указанной цели исключается на законодательном уровне.

В настоящее время, несмотря на признание за объектом незавершенного строительства статуса «объект недвижимости», на него не распространяется правило, согласно которому собственник объекта капитального строительства имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором располагается такой объект (ст. 39.20 ЗК РФ), что обусловлено предоставленным органам государственной власти правом на его изъятие в принудительном порядке. Поэтому суды, как правило, отказывают в признании исключительного права собственника объекта незавершенного строительства на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится данных объект (постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 14880/10 по делу № А65-36364/2009СА1-42, ФАС Московского округа от 26.12.2013 № Ф05-15965/2013 по делу № А40-85717/2012, ФАС Центрального округа от 19.03.2013 по делу № А35-7851/2012).

Однако этот подход не доминирует в судебной практике. Суды в основном ограничительно толкуют принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, полагая, что он относится только к сделкам, а судебные решения о разделе имущества между супругами сделками не являются.

В п.7 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» сказано: “собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка”.

Согласно ст.219 ГК РФ “Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В данном случае речь идет о действии “принципа внесения”, который в общем виде закреплен в п.2 ст.8.1 ГК РФ.

Признавая этот вывод ошибочным, Верховный Суд РФ указал: “принцип единства объекта недвижимости в нормах законодательства, в том числе в нормах Земельного кодекса РФ, на которые ссылался суд кассационной инстанции, не закреплен. Напротив, ст.130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса”.

Для полноты картины следует отметить, что иски к застройщику о признании права собственности на завершенный строительством объект таковыми не являются, так как направлены на защиту обязательственного права по отношению к застройщику, а не вещного право на объект строительства.

По ее мнению, решение Верховного Суда соответствует принципу единства судьбы земельного участка и объекта капитального строительства закрепленного участка, а также ранее высказанной им позиции в Определении от 16 апреля 2023 г. № 308-ЭС19-25765 по делу № А63-18660/2023 и разъяснениям норм земельного законодательства, отраженным в п. 24 Обзора судебной практики ВС № 2 (2023), утвержденных Президиумом Верховного Суда 22 июля 2023 г. «Аналогичной практики придерживаются и органы местного самоуправления – зачастую в схожих случаях они без судебных споров продлевают договор аренды, и только в случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченные органы обращаются в суд в порядке ст. 239.1 ГК с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов», – указала Валентина Ященко.

Вам будет интересно ==> С какого времени считается надбавка за категорию педагогу

Изучив материалы дела, ВС отметил, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2023 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года. При этом должно соблюдаться условие, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

ВС указал: Земельный кодекс устанавливает, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11). В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. В силу п. 1 ст. 271 ГК собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Данные законоположения, подчеркнул Суд, направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).

Тогда женщина обратилась в Ессентукский городской суд, отметив в иске, что сложное материальное положение и наличие на иждивении двух несовершеннолетних детей не позволили ей завершить строительство в установленный срок, однако участок был освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства жилого дома увеличена с 18% до 41%. Кроме того, администрация не заявила требования об изъятии у нее объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия договора аренды. Тем не менее суд признал отказ законным, указав, что возможность получения земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства уже была использована ранее. Поскольку апелляция и кассация оставили решение первой инстанции без изменений, Эльвира Ямбаева обратилась в Верховный Суд.

Верховный Суд указал, что с учетом нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего Эльвире Ямбаевой, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. Суд отметил, что поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды, как то установлено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК, то у Ямбаевой имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Некоторые аспекты реализации градостроительных правомочий правообладателей земельных участков и объектов незавершенного строительства

Из чего можно сделать вывод, что выявленное несоответствие будет иметь место и далее, в любом случае, до проведения новой сплошной массовой оценки в порядке установленном ФЗ «О государственной кадастровой оценке»[20] и с учетом группировки видов разрешенного использования в соответствие с федеральным классификатором. Однако же проведение очередной массовой кадастровой оценки сдерживается в настоящее время запретом на проведение государственной кадастровой оценки в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и необходимостью образования специализированных государственных бюджетных учреждений, в порядке, установленном ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В практике неоднократно возникал вопрос о правомочиях арендатора публичного земельного участка на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.06.2013 № 1756/13[3] сформировал подход, согласно которому арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка в рамках действующего договора аренды. Арендодатель связан установленным законом порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. В связи с чем недопустимо обращение с требованием об изменении вид разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов.

Одной из проблем правоприменения на данной стадии является то, что группы и виды разрешенного использования земельных участков в актах градостроительного законодательства, из которых на этапе формирования земельного участка осуществляет выбор собственник (распорядитель) земельного участка, по своему содержанию и наименованию не имеют точного соответствия тем группам и видам разрешенного использования, к которым относит такой земельный участок орган кадастрового учета на стадии постановки земельного участка на кадастровый учет и определения его кадастровой стоимости в соответствие с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»[15].

Так, в отношении территории муниципальных образований г. Томск и г. Новосибирск в настоящее время действуют акты об определении результатов кадастровой стоимости земельных участков, а также средних удельных показателей земель по кварталам, утвержденные еще до вступления в силу вышеуказанного классификатора[17]. Сами же результаты государственной кадастровой оценки получены еще в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[18]. Виды разрешенного использования земель населенных пунктов (всего 17 групп), в таких актах об утверждении кадастровой стоимости были определены еще в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39[19].

При поступлении заявления застройщика (собственника объекта незавершенного строительством) о выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган инициирует проверку проектной документации на соответствие определённым требованиям (п. 1 ст. 55 ГрК РФ). Актуальная редакция п.1 ст. 51 ГрК РФ указывает на необходимость проверки проектной документации на соответствие требованиям градостроительного регламента, и документации по планировке и межеванию территории, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, а также необходимость проверки допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с установленным видами разрешенного использования, иными ограничениями. Аналогичный принцип заложен и на этапе экспертизы проектной документации, В силу п. 5.2. ст. 49 ГрК РФ в течение полутора лет с момента выдачи градостроительного плана земельного участка в рамках экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов, действовавших на дату выдачи градостроительного плана.

Таким образом, суды пресекают выкупы земельных участков под объектами незавершенного строительства, так как была такая тенденция, построить, грубо говоря, фундамент, зарегистрировать как незавершенный строительством объект недвижимости и подавать на выкуп. Раньше и органы власти и суды, допускали такую возможность.

Судебная практика высших судебных инстанций однозначна, выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства не допускается законом ввиду того, что нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ сформулированы таким образом, что выкуп разрешен только под завершенный строительством капитальный объект.

В силу п 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. То есть, с учетом данной правовой нормы в случае, если Вы являетесь собственником трех объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, при этом права собственности на данные объекты зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, то согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» имеете право приобрести у государства или муниципального образования земельный участок.

Если срок Договора не истек, либо прошло 6 месяцев со дня истечения срока Договора аренды и Администрация не подала иск в суд об изъятии этого участка или суд отказа в иске об изъятии этого участка, либо если не удалось продать Ваши участки с публичных торгов, то Вы можете требовать заключения Договора аренды на срок до 3-х лет для завершения строительства указанных Вами объектов.

Земельный кодекс
Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

индивидуальному предпринимателю Костюкову Н.А. в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А32-10284/2007-36/284 Арбитражного суда Краснодарского края для пересмотра в порядке надзора решения суда первой инстанции от 25.09.2007, постановления суда апелляционной инстанции от 27.11.2007 и постановления суда кассационной инстанции от 27.02.2008 отказать.

В связи с задаваемыми вопросами о порядке применения статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) при продаже земельного участка под объектами незавершенного строительства сообщаем следующее.
Согласно статье 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.
В соответствии с общероссийским классификатором основных фондов, утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года № 359:
к подразделу «Здания (кроме жилых) » относятся здания, представляющие собой архитектурно — строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально — культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу;
к подразделу «Сооружения» относятся инженерно — строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
В соответствии с приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»:
Строение — отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.
Определение понятия «объект незавершенного строительства» в законодательстве отсутствует. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 года № ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Исходя из сложившейся судебной практики право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если объект не является предметом действующего договора строительного подряда, и собственнику необходимо совершить с этим объектом сделку (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Таким образом, можно сделать вывод о том, что если земельный участок был предоставлен под целевое строительство, то собственник незавершенного строительства не вправе претендовать на данное право, поскольку объект незавершенного строительства не соответствует целям выделения участка и не является зданием, строением или сооружением в смысле ст. 36 ЗК РФ.
Аналогичный вывод вытекает и из судебной практики, в частности из определений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2008 года № 4917/08, от 16 ноября 2007 года № 15392/07 (см. Приложения).
Относительно проблем, возникающих при оформлении договоров об ипотеке, то необходимо отметить, что в соответствии со статьей 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия его собственника. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).
Таким образом, отказ банковского учреждения в оформлении договора об ипотеке на основании того, что земельный участок не является собственностью залогодателя, противоречит нормам действующего законодательства и может быть обжалован в судебном порядке.
Следует отметить, что статья 35 ЗК РФ устанавливает порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности также на здание, строение, сооружение, не упоминая об объектах незавершенного строительства, что, безусловно, является пробелом в законодательстве.
Поскольку в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, то при продаже объекта незавершенного строительства для оформления прав на земельный участок следует руководствоваться статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Вам будет интересно ==> Льготы По Транспортному Налогу В Москве В 2023 Году Для Многодетных Семей

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе:
председательствующего И.И. Полубениной,
Судей: А.М. Медведевой, Н.В. Осиповой,
рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Арт и К» о пересмотре в порядке надзора решения от 16.01.2007 Арбитражного суда Калининградской области, постановления от 11.04.2007 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2007 по делу N А21-3058/2006,

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи: Осиповой Н.В.,
судей: Медведевой А.М., Полубениной И.И.,
рассмотрел в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Костюкова М.А. о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 25.09.2007, постановления суда апелляционной инстанции от 27.11.2007 по делу N А32-10284/2007-36/284 Арбитражного суда Краснодарского края и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.02.2008 по тому же делу,

общество с ограниченной ответственностью «Арт и К» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к мэрии города Калининграда о признании незаконным отказа Мэрии оформить в собственность за плату земельный участок, расположенный в Центральном районе Калининграда по Советскому пр. — ул. Габайдулина, с кадастровым номером 39:15:12-06-02:0003, а также об обязании мэрии города Калининграда подготовить проект договора купли-продажи данного земельного участка и направить его в двухнедельный срок ООО «Арт и К».
Решением от 16.01.2007, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2007, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением кассационной инстанции от 09.07.2007 решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения.
Судом установлено, что изначально спорный земельный участок предоставлялся правопредшественнику заявителя в постоянное (бессрочное) пользование для строительства торгово-транспортного центра. Строительство центра начато, но не закончено, на земельном участке находится незавершенный строительством объект, выстроенный на 3,2%. На него осуществлена государственная регистрация права собственности за заявителем. Согласно заявлению ООО «Арт и К» от 13.08.2003 о заключении с ним договора аренды на указанный земельный участок, мэрией города Калининграда было вынесено постановление от 18.05.2004 N 1164 о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 1,83 га, решения Малого Совета Калининградского горсовета от 31.01.92, 10.06.93, 16.09.93 признаны утратившими силу, постановление от 18.05.2004 заявителем не оспаривалось. В марте 2006 года ООО «Арт и К» обратилось в мэрию города Калининграда с заявлением, в котором просило отменить акт бессрочного пользования землей серии КЛО-15п N 000195 и предоставить земельный участок в собственность возмездно в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Получив отказ в удовлетворении этого ходатайства и не согласившись с ним, ООО «Арт и К» обратилось с настоящим требованием в арбитражный суд. Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования у заявителя было прекращено по постановлению от 18.05.2004 N 1164, суд признал, что заявление ООО «Арт и К», поданное в мэрию города Калининграда в марте 2006 года, подлежало рассмотрению в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, судом учтено, что наличие у ООО «Арт и К» зарегистрированного права собственности на описанный выше объект незавершенного строительства не влечет возникновения у ООО «Арт и К» предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на приватизацию испрашиваемого земельного участка. При этом судом обоснованно учтено, что остатки неоконченного строительства частично выходят за пределы участка, предоставленного ранее под строительство; строительство не ведется и участок не используется по назначению в течение более десяти лет. При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении заявленных требований.
Из представленных материалов не усматривается наличие оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

Для того чтобы земельный участок можно было выкупить, он должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. Для этого должны быть проведены соответствующие кадастровые работы. А для того чтобы провести кадастровые работы, Департамент городского имущества Москвы должен принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Именно этот документ будет являться основанием для выполнения кадастровых работ.

В случае положительного решения в личный кабинет направят проект договора купли-продажи участка. Этот проект необходимо подписать электронной цифровой подписью. После этого в ваш личный кабинет придет уведомление на оплату стоимости земельного участка. После поступления денежных средств оформленный договор купли-продажи будет направлен в Управление Росреестра по Москве.

При этом размер долей в праве общей собственности будет соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. Отступление от этого правила возможно только в случае согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Кроме того, вы имеете право выкупить и смежный участок , но только в том случае, если вы являетесь собственником и здания/сооружения, и земельного участка под ним, и по проекту межевания территории предусмотрена иная конфигурация земельного участка, необходимая для эксплуатации вашего здания.

Для того чтобы это сделать, всем владельцам одновременно (в пределах нескольких дней) нужно в обычном порядке подать заявки на выкуп земли в Департамент городского имущества Москвы. Там эти заявки объединят и будут рассматривать заявление как общее заявление всех владельцев недвижимости на выкуп участка. Если же заявление подадут не все владельцы, то те из них, кто подал заявление на выкуп, получат отказ.

ВС исправил еще одну ошибку со льготным выкупом земли

Суды по-прежнему испытывают сложности при рассмотрении дел о выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства на основании статьи 36 Земельного кодекса и приватизационного законодательства, и ВС РФ приходится их поправлять. 3 мая он опубликовал мотивированное определение по делу ООО «Загорская МПМК», которая несколько лет боролась с местным муниципалитетом за право выкупить по льготной цене в 2,5% от кадастровой стоимости 21 715 кв. м земли под своими объектами.

В итоге решение судьи Федуловой было скорректировано: вторая кассация исключила из него фрагмент, где говорилось о невозможности применения «правила 2,5%». Коллегия под председательством судьи Поповой сослалась тут на пункт 9 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 24 марта 2005 года о необходимости применения императивной нормы закона 137-ФЗ о введении в действие ЗК, где это правило сформулировано.

История эта заключается в том, что ЗМПМК неоднократно (в сентябре 2010 года, мае 2011-го и марте 2012-го) обращалась к местным властям с заявлениями о переоформлении права постоянного пользования землей на право собственности. В ответ муниципалитет предлагал взять участок в аренду, но, когда 17 февраля 2012 года предприятие подало уже такое заявление, последовало молчание длиной в год, а затем — отказ, датированный 15 февраля 2013 года. И только после судебных разбирательств, закончившихся в пользу ЗМПМК, договор аренды был заключен.

Верховный суд посчитал, что муниципалитет повел себя неверно. Согласно п.6 ст.36 ЗК администрация должна была принять решение по собственности или аренде в месячный срок после поступления обращения и в такой же срок после принятия решения подготовить проект договора купли-продажи или аренды, говорится в мотивированном определении. Если бы администрация надлежащим образом осуществляла свои полномочия, то аренда была бы оформлена до 1 июля 2012 года, сделал вывод ВС.

Вам будет интересно ==> Сколько платят детское пособие до 18 лет ежемесячно в чувашии

Загорская МПМК заключила договор аренды 10 сентября 2014 года, а потому, решил Арбитражный суд Московской области (Людмила Федулова), права на льготы у нее нет. Но коллегия Верховного суда в составе Галины Поповой, Елены Борисовой и Алексея Маненкова обратила внимание на всю историю взаимоотношений предприятия и Администрации Сергиево-Посадского муниципального района и, по мнению Елены Мякишевой, адвоката юридической группы «Яковлев и партнеры», сформулировала важный для практики подход.

Как получить право на чужой заброшенный участок или бесхозяйный объект недвижимости

Также сведения можно получить из публичной кадастровой карты Росреестра, посредством которой можно определить, формировался ли раньше бесхозяйный участок. Как это сделать? Находите свой земельный участок, при помощи адреса или кадастрового номера, и соответственно, по местоположению определяете и необходимый участок.

добросовестное владение (уход за землей, оплата коммунальных услуг и т.д.);
открытое владение (не скрывать факта нахождения заброшенного имущества в вашем использовании);
непрерывность владения (это значит, что лицо владело и пользовалось недвижимостью на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть все 15 лет).

В соответствии с пунктом 1 статьи 225 Гражданского кодекса РФ (Далее — ГК РФ), бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен или от которой собственник отказался. Например, если правообладатель переехал и оставил свою недвижимость без присмотра, «на произвол судьбы» на длительный срок.

Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Но если Вы знаете расположение заброшенного земельного участка, то сведения о нем можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (Далее — ЕГРН), которая поможет узнать о характеристиках объекта, его собственнике и возможных обременениях.

Существует ряд случаев, когда купить землю с домом, в том числе бесхозяйный, можно и без проведения торгов. Установлены они приказом Росреестра от 02.09.2023 № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов». Это возможно в том случае, если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, изначально был предоставлен гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для соответствующей деятельности.

Можно Ли Выкупить Земельный Участок При Не Завершенном Строительстве У Муниц

Наличие кадастрового паспорта позволяет вам зарегистрировать право собственности на землю. Для этого вам необходимо подать соответствующее заявление в государственные органы, оплатить пошлину и предъявить документы, подтверждающие ваше право на владение участком, а также кадастровый паспорт. После этого, в установленные законом сроки, вы получите свидетельство, подтверждающее, что участок находится у вас в собственности.

Статистика показывает, что в случаях воровства на предприятии чаще всего виноваты сами сотрудники, при этом они не только наносят имущественный ущерб, но также подделывают документы, чтобы скрыть случаи воровства. Отчет о независимой инвентаризации подписывается экспертами и передается непосредственно в руки руководителя, что исключает возможность его подделки другими сотрудниками фирмы.

Последовательно выполнив все указанные пять шагов, вы достаточно быстро получите необходимые документы на землю и объект незавершенного строительства. Это позволит вам без проблем произвести продажу собственности и приступить к реализации других своих желаний и задумок.

Технический паспорт позволит вам беспрепятственно зарегистрировать право собственности на ваш недострой – вам нужно лишь соблюсти все условия и требования Росреестра. Не забывайте, что зарегистрировать собственность на незавершенное строительство не получится, если участок еще не находится в вашей собственности.

Если вы хотите продать участок земли на котором имеется объект незавершенного строительства, то несмотря на то, что вы планируете осуществлять продажу и того и другого объекта одному лицу, все равно по документам вы будете оформлять две сделки – продажу участка и продажу недостроя. Для законного и правильного оформления подобных сделок вы должны иметь четыре основных документа:

Подбор земельного участка (осуществляется он либо путем поиска объявлений в печатных СМИ, официально аккредитованных на размещение такой информации от администрации муниципального образования или субъекта Федерации, либо через публичную карту земель, размещенную на сайте Росреестра);
Обращение в администрацию с заявлением о предварительном согласовании возможностей заключения сделки (на этом этапе проверяется возможность приобретения конкретного участка и информация о том, поставлен ли он на кадастровый учет или нет);
Получение потенциальным покупателем кадастровых документов на конкретный участок, а также, при необходимости, осуществление межевых мероприятий на нем;
Подача в администрацию заявления о согласовании сделки и заключении договора купли-продажи участка или о вынесении постановления главы администрации о безвозмездной передаче в собственность участка (к такому заявлению необходимо приложить все те документы, которые попросят подготовить в администрации, а также те бумаги, которые могут подтвердить право выкупить земельный участок без торгов или получить его в собственность на безвозмездной основе);
Заключение договора купли-продажи (так как именно на его основе будет осуществляться приобретение конкретного земельного участка) по итогам проведенных взаимных консультаций между сторонами, а также после полного согласования всех необходимых нюансов (например, порядка перечисления денежных средств от покупателя к администрации);
Получение свидетельства о праве собственности на конкретный участок (на основе договора купли-продажи или постановления главы администрации).

Количество оформляемых документов для юридического лица значительно больше, так как кроме подтверждения своего права на участие в процедуре выкупа земельного участка без торгов юридическому лицу потребуется еще и оформить в соответствующем виде информацию, для каких именно целей такой участок будет приобретаться;
Увеличение временных рамок для совершения сделки (это обусловлено увеличенным количеством документов для юридических лиц, которые следует подвергнуть тщательной проверке);
Стоимость оформления всех документов (для юридического лица госпошлина будет больше, нежели для физического лица).

Выкупаемый земельный участок должен использоваться определенное время потенциальным покупателем по его прямому назначению (в случае, если речь идет о приобретении земли для ИЖС или ЛПХ, а также для фермерского хозяйства);
Если были согласованы все планы по развитию жилищного фонда или инфраструктурных объектов;
Если необходимость строительства того или иного памятника религиозного культа была доказана в полной мере (например, старый храм разрушается и нет возможности его отреставрировать, так как здание признано полностью аварийным).

Земли для осуществления индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства;
Для создания фермерского или крестьянского хозяйства, а также для организации сельскохозяйственного производства;
Для развития жилищного фонда (в том случае, если договор об осуществлении таких мероприятий заключен именно с лицом, осуществляющим такое развитие);
Для формирования инфраструктурных объектов;
Для организации религиозных сооружений и памятников (но только для тех представительств религий, деятельность которых не запрещена на территории Российской Федерации).

В этом же нормативном акте зафиксированы два варианта получения участков в собственность без участия в торгах – путем безвозмездного получения участка или с помощью оформления договора купли-продажи надела. Однако, в самом Земельном Кодексе содержится оговорка, что приобрести участок без торгов (независимо от того, на безвозмездной основе или платно) может далеко не каждый желающий.

Можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать

Земля может принадлежать администрации или государству. Порядок перевода в собственность в этом случае будет иным, так как управляющие структуры должны соблюдать регламент (узнать на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом можно здесь).

личные данные и контакты заявителя;
кадастровый номер земельного участка;
назначение территории (например, сельхозназначение или под офис);
данные о постройках;
основания, которые дают право купить землю без проведения торгов;
перечень приложенных документов.

Скачать бланк заявления о выкупе земли из аренды
Скачать образец заявления о выкупе земельного участка из аренды

Выкуп земельного участка, находящегося в аренде, в личную собственность возможен не только для физических лиц, но и для компаний. Этот процесс легче осуществить, если на земле есть постройки, которые оформлены в собственность. Если они отсутствуют, то землю можно купить с аукциона. Но в нем могут участвовать и другие претенденты, что сокращает шансы на успех.

Не так давно процедура выкупа муниципальной земли из долгосрочной аренды у государства была трудной, поэтому многие признавали ее невозможной. Но благодаря некоторым изменениям в законодательстве, процесс значительно упростился, но до сих пор остается трудоемким и длительным.

Для приобретения территории необходимо обратиться в муниципалитет и написать соответствующее заявление. Его нужно подать до завершения действия аренды. Заявление о выкупе земли в собственность пишут на имя главы администрации и должно содержать:

Можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать

Земельный участок используется юридическим лицом для ведения личного подсобного хозяйства.
Договор оформлен на срок от 6 лет, большая часть этого срока истекла. Участок предоставлен на длительный срок на использование в безвозмездном порядке (о том, что такое бессрочный договор аренды земельного участка и кто может претендовать на подобное пользование землей, читайте тут). Важно при использовании соблюдать назначение земельного участка. На этом основании земля может быть предоставлена какому-либо сотруднику, который работает на определенной должности.
Семья арендатора имеет не менее трех детей, тогда можно рассчитывать на безвозмездное получение участка.

личные данные и контакты заявителя;
кадастровый номер земельного участка;
назначение территории (например, сельхозназначение или под офис);
данные о постройках;
основания, которые дают право купить землю без проведения торгов;
перечень приложенных документов.

Скачать бланк заявления о выкупе земли из аренды
Скачать образец заявления о выкупе земельного участка из аренды

Арендуемая территория земли может принадлежать физическим лицам или организациям, а также находиться в ведении муниципальных структур. Арендатор данной земли всегда имеет приоритет на право выкупа. В практике часто требуется осуществить перевод арендуемой земли в частную. Данная процедура представляет собой выкуп земельной территории у ее владельца.

16 мая 2023 semeiadvo 88