Нежилое Здание Применение Жк Рф

О коммерческих объектах в многоквартирном доме

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

Собственники нежилых помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ, платят за содержание такого помещения, за капитальный ремонт дома, за коммунальные услуги или коммунальный ресурс. В части внесения этих платежей есть ряд особенностей. О них подробно рассказал Павел Кузнецов – смотрите видеозапись.

Понятие нежилого помещения раскрыто в п. 2 Правил № 354. Такое помещение:

• указано в проектной и технической документации и в электронном паспорте дома,
• не является жилым,
• не включено в состав общего имущества МКД,
• может быть встроенным и пристроенным помещением.

Работать с нежилыми помещениями непросто, часто они принадлежат владельцам бизнеса. А поведение бизнеса отличается от поведения гражданина-обывателя. Задача управляющей организации – наладить отношения с собственником такого помещения, следить за коммерческим учётом и не допускать долгов.

В мотивированном определении, опубликованном на прошлой неделе, коллегия предписала арбитражному суду Московской области учесть положения документа 2007 года, на основании которых ООО «КЭП» необходимо было перед перепланировкой получить соответствующее распоряжение главы района, а после — предоставить в администрацию акт о проделанной работе, чего сделано не было. «В материалах дела отсутствуют доказательства обращения общества в администрацию за разрешением на перепланировку спорного объекта в соответствии с требованиями утвержденного порядка, — констатировал ВС. — Акт о произведенной перепланировке помещения составлен обществом «Эксперт М», но доказательств направления акта в межведомственную комиссию не имеется».

В случае, если перепланировка все же была совершена самовольно, ст.29 Жилищного кодекса позволяет муниципалитету «согласовать самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии». «С заявлением о согласовании самовольно выполненной перепланировки нежилого помещения общество в администрацию не обращалось. Возможность сохранить помещение в перепланированном состоянии с учетом технического заключения администрацией не рассматривалась», — говорится в определении.

Собственник мини-магазина в Видном переделал его после пожара (снес ненесущие перегородки и установил новые, изменив площадь и конфигурацию помещения), а затем решил получить в администрации Ленинского района Московской области разрешение на ввод объекта после перепланировки, как того требовал порядок, принятый ею же в 2007 году. Но получил отказ. Власти посчитали перепланировку реконструкцией и потребовали представить разрешение на строительство. Все три инстанции поддержали владельца магазина (ООО «КЭП»), а члены коллегии по экономическим спорам Верховного суда Наталья Чучунова, Ирина Грачева и Алексей Маненков отправили дело на пересмотр, так и не выяснив обстоятельств отказа.

В этом споре партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP Виталий Можаровский не исключает разные мотивы нежелания администрации выдавать разрешение на ввод — «от личной неприязни до коррупционных ожиданий», но в любом случае, по словам эксперта, присутствует «несоответствие и некомпетентность». «На практике вовсе не редкость такие ситуации, когда местные (или региональные) власти принимают нормативные акты, но при этом руководствуются вовсе не ими, а сложившимися практиками», — поясняет он.

Партнер юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов» Юлия Замятина в позиции суда видит указание на «недопустимость произвольного исполнения нормативно-правовых актов, принятых и действующих на территории муниципального образования» как со стороны общества, так и со стороны местных властей. По поводу же самой ситуации она предполагает, что «имел место некий локальный конфликт» либо администрация вовсе не решилась применять свое местное законодательство. В определении ВС Замятину удивляет, что суд не разъяснил понятия «реконструкция» и «перепланировка». По всей видимости, «посчитал это вопросом факта», говорит она.

При жалобе собственников о незаконности нахождения управляющей организации, управления зданием и тарифами, управляющая организация ссылается на договор между ней и застройщиком, в котором застройщик назначает управляющую организацию быть ответственной за обслуживание паркингом и сбор средств с собственников парковочных мест.

Есть управляющая организация, которая сразу после ввода здания в эксплуатацию начала выставлять счета, по высоким ценам, собственникам за обслуживание паркинга без проведения какого-либо собрания собственников на котором должны были приняты такие вопросы как:

Также в договоре долевого строительства и передаточном акте отсутствуют какие-либо положения, при которых застройщик должен передать здание управляющей организации в одностороннем порядке без согласия собственников, с дальнейшим выставлением счетов управляющей организацией собственникам за обслуживание паркинга.

Установлены три категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди. Это граждане, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

Предусмотрены гарантии для членов семьи собственника жилого помещения (супруг, дети, родители). Они вправе пользоваться этим помещением наравне с собственником. Если семейные отношения прекращаются, право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется. Однако, если он не имеет иного жилья или не в состоянии его приобрести, по решению суда это право сохраняется на определенный срок. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жильем своего бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых он платит алименты, по их требованию. До истечения установленного судом срока право пользования прекращается одновременно с прекращением права собственности.

31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г., 24 апреля, 13 мая, 23 июля 2008 г., 3 июня, 27 сентября, 23 ноября, 17 декабря 2009 г., 4 мая, 27 июля, 30 ноября 2010 г., 4 июня, 18 июля, 30 ноября, 3, 6, 7 декабря 2011 г., 29 февраля, 1 апреля, 5, 25, 29 июня, 28 июля, 25 декабря 2012 г., 5 апреля, 2 июля, 28 декабря 2013 г., 4, 28 июня, 21 июля, 1, 29, 31 декабря 2014 г., 29 июня, 13 июля, 3, 28 ноября, 29 декабря 2023 г., 31 января, 2 июня, 3, 6 июля, 28 декабря 2023 г., 1, 29 июля, 20, 29, 31 декабря 2023 г., 3 апреля, 4 июня, 29 июля, 3 августа, 28 ноября, 25, 27 декабря 2023 г., 22 января, 15 апреля, 29 мая, 26 июля, 1 октября, 2, 27 декабря 2023 г., 28 января, 6 февраля, 24 апреля, 25 мая, 31 июля, 27 октября, 22, 30 декабря 2023 г., 30 апреля, 11, 28 июня, 30 декабря 2023 г.

Предусмотрены специальные главы, регулирующие перевод жилых помещений в нежилые и наоборот, переустройство и перепланировку, создание и деятельность ТСЖ и жилищно-строительных кооперативов, правовое положение их членов. Последний раздел кодекса посвящен управлению многоквартирными домами.

Правовое регулирование зависит от вида жилищного фонда. К последним относятся: социального использования (по договорам социального найма), специализированный (для проживания отдельных категорий граждан), индивидуальный (для проживания граждан-собственников), коммерческого использования (для проживания граждан на условиях возмездного пользования).

Жилищный кодекс Российской Федерации; от N 188-ФЗ (ред

ЖК РФ для случаев, в которых собственники помещений в многоквартирном доме не могут самостоятельно выбрать способ управления таким многоквартирным домом, а именно в силу наличия менее 50% голосов, с целью соблюдения прав собственников установлен особый порядок выбора управляющей организации, с использованием публичных процедур, обеспечивающий равный доступ на рынок управления многоквартирными домами всех заинтересованных хозяйствующих субъектов с соблюдением принципов состязательности и публичности.

2.2. постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 г. N 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» (далее — Постановление) и утвержденными им Правилами предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее — Правила);

В соответствии с пунктом 10 плана мониторинга Минстроем России, ФАС России и высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации проведен мониторинг правоприменения в сфере действия Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), а также подзаконных нормативных правовых актов.

11. Финансовая поддержка предоставляется при наличии утвержденных органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации региональных программ проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональная программа) и (или) краткосрочных планов реализации региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — краткосрочный план) или нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, принятого в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — иная программа), содержащих:

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Статья 22 ЖК РФ

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ

1. Торговые. Могут располагаться на первых этажах многоквартирных домов, или в отдельно стоящих зданиях. Например, магазины косметики, продуктов.
2. Складские. Предназначены для хранения готовой продукции, если это не представляет угрозы жителям МКД. Иначе помещение должно быть отдельно стоящим.
3. Административные. Могут быть как в МКД, так и стоящими отдельно. Например, офисы ТСЖ, консалтинговых компаний.
4. Развлекательные: кафе, рестораны, бары, караоке. Владельцы должны соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и местные законы о тишине, чтобы не мешать жителям. Чаще всего развлекательные заведения открывают в отдельных зданиях.

1. Ст. 8 ФЗ от 13.07.2023 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: сведения о нежилом статусе помещения отражаются в государственной кадастре недвижимости. Объекты могут быть в составе зданий и сооружений.
2. П. 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг…». Под нежилым помещением в многоквартирном доме подразумевается объект, указанный в технической или проектной документации, и не включенный в состав общедомового имущества.

Что касается гостиниц, хостелов и санаторий, то в них возможна регистрация по месту пребывания, и администрация обязана предоставлять информацию о прибывших клиентах для регистрационного учета. Согласно ст. 19 ЖК РФ, отели, хостелы и гостиницы входят в состав жилфонда коммерческого использования и представляют собой совокупность помещений, предназначенных для проживания граждан на возмездных условиях.

1. Статус – «нежилое».
2. Наличие отдельного входа, изолированного от входа в подъезд.
3. Нельзя зарегистрировать граждан.
4. Можно использовать для регистрации юридического адреса ООО.
5. Повышенные требования к соблюдению санитарно-гигиенической, пожарной безопасности.
6. Не предназначено для проживания людей.

Некоторые ошибочно считают, что общедомовое имущество относится к НП многоквартирных домов, но это не так. Теоретически лестничные клетки, коридоры, лифты, подъезды, балконы относятся к нежилым, но фактически на их территории нельзя открыть магазин или офис. Общедомовое имущество принадлежит только собственникам квартир и не может использоваться для коммерческой или иной деятельности.

Как перевести нежилое помещение в жилое

Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.

Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое. Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности. Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.

Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ. Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся. Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.

В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями. Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно. Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.

Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка. Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж. Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.

Можно ли использовать нежилые помещения для проживания граждан

Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан, а именно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства, в частности, по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений ( ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; п. 1 ст. 23 Закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ; разд. II Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

В некоторых случаях лицам, проживающим в нежилом помещении (в частности, не являющимся собственниками такого помещения), может грозить выселение или судебный запрет на проживание в этом помещении (Апелляционные определения Московского городского суда от 20.12.2023 по делу N 33-55295/2023 , от 18.06.2023 по делу N 33-23057/2023 , от 28.11.2023 по делу N 33-51955/2023 ).

При этом действующим законодательством специальной ответственности для граждан, проживающих в нежилом помещении, не установлено. Однако лица, использующие нежилые помещения для проживания граждан (собственники, арендаторы), могут быть привлечены к административной ответственности ( ст. 6.4 КоАП РФ; Решение Московского городского суда от 30.01.2014 по делу N 7-309/2014).

Отметим, что апартаменты относятся к нежилым помещениям, не предназначенным для постоянного проживания, тем не менее их можно отнести к местам временного размещения (пребывания) граждан ( ч. 2 ст. 15 , ч. 1 , 3 ст. 16 ЖК РФ; п. 1 ст. 20 ГК РФ; ст. 2 Закона N 5242-1; п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.04.2023 N 6-КГ18-6).

• В рабочее время к вам могут прийти любые проверяющие службы.
• В таких местах нельзя оборудовать многие предметы быта, например, газовую плиту.
• Также следует отметить дороговизну коммунальных услуг. За одну и ту же воду, которая течет с крана придется заплатить в разы дороже чем обитатель жилого помещения. Это обусловлено государственной политикой в сфере коммунального обслуживания. Для жилых помещений предусмотрены льготы, а для коммерческих помещений льготы отсутствуют.

Закон не предусматривает прямой ответственности за использование нежилого помещения для проживания. Cтатьи, посвященной именно этому правонарушению нет. Однако за это можно наказать по другой статье – 6.4 КоАП РФ. Главное доказать, что жители подсобных помещений нарушают санитарно-эпидемиологические правила.

Прописка в нежилых помещениях, как временная, так и постоянная запрещена. Заявление на данное действие ни одно должностное лицо не примет. Статья, устанавливающая ответственность за незаконную прописку в нежилых помещениях отсутствует как в УК РФ, так и в КоАП РФ. Получается, что наказать за то, то человек там прописан, невозможно.

Другая ситуация складывается с арендованным имуществом. В данном случае проблемы могут возникнуть у арендатора с хозяином арендуемого недвижимого имущества. Часто в договоре аренды есть оговорка о целевом использовании данных помещений, т.е. если в соглашении указанно, что сооружения сдаются под кафе, то арендатор не вправе устраивать там мини-гостиницу.

• Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
• Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.
• Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ

Термин «помещение» используется в отношении жилых и нежилых объектов недвижимости. И если с первыми все понятно, то статус и признаки нежилых помещений (далее – НП) вызывает вопросы у некоторых людей. Рассмотрим, что такое нежилая недвижимость в МКД, каковы признаки и виды таких помещений, права и обязанности собственников и арендаторов, а также отличия от жилых объектов.

Пример. Чтобы жить в квартире, не нужно проходить проверки в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре. Разрешение от этих органов не требуется. Но если человек захочет открыть в НП магазин, в зависимости от рода деятельности ему придется получать заключения от проверяющих.

1. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме должны быть изолированы друг от друга. Для НП обязателен отдельный вход, использование общедомового имущества не допускается.
2. Объект нежилого фонда – это недвижимость, предназначенная для коммерческих и иных целей, но не для постоянного проживания людей.
3. Нежилые объекты могут использоваться для коммерческой, административной, развлекательной деятельности, если соответствуют установленным требованиям.

1. Ст. 8 ФЗ от 13.07.2023 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: сведения о нежилом статусе помещения отражаются в государственной кадастре недвижимости. Объекты могут быть в составе зданий и сооружений.
2. П. 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг…». Под нежилым помещением в многоквартирном доме подразумевается объект, указанный в технической или проектной документации, и не включенный в состав общедомового имущества.

1. Жилые дома или части домов. Это индивидуальные здания, состоящие из комнат и вспомогательных помещений. Проживание людей в них позволяет полностью удовлетворять бытовые и иные нужды.
2. Квартиры. Это структурно обособленные помещения в многоквартирных домах, состоящие из одной или нескольких комнат. Из таких объектов осуществляется доступ к общедомовому имуществу. Проживание в квартирах полностью позволяет удовлетворять бытовые и другие нужды.
3. Комната. Это часть дома или квартиры, в которой человек может жить.

Косвенно данный вывод подтверждается апелляционным Определением Краснодарского краевого суда от 31 января 2013 г. по делу N 33-2084/2013. Суд подтвердил обоснованность решения суда первой инстанции, которым было отказано в удовлетворении требования о признании недействительным решения общего собрания и указано, что статьи 44 — 48 ЖК РФ не подлежат применению. Также суд пришел к выводу о наличии на собрании кворума (более 50% голосов) исключительно на основании протокола общего собрания. Данная позиция суда крайне противоречива. Порядок определения кворума на момент рассмотрения дела содержался только в ЖК РФ, но суд указал на невозможность применения данного закона. Более того, суд при рассмотрении дела не установил нормы права, которые подлежат применению. Необходимо отметить факт, что данное дело было одним из четырех дел, в рамках которых собственники нежилых помещений совершали попытки оспорить решение одного и того же собрания. Это стало возможным по причине того, что суды не привлекали остальных собственников к рассмотрению дела. В двух других делах суды также пришли к выводу, что нормы ЖК РФ при разрешении дела не подлежат применению, а на общем собрании кворум имелся согласно протоколу общего собрания (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 29 ноября 2012 г. по делу N 33-20237/2012, Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 10 марта 2023 г. по делу N 33-4217/2023).

В основании позиции расширительного толкования статьи 247 ГК РФ лежит следующий довод: ни положения ГК РФ, ни положения ЖК РФ о порядке владения и пользования общим имуществом не дают оснований полагать, что отсутствие согласия одного из участников общей долевой собственности по вопросу использования такого имущества является безусловным основанием для признания незаконными действий, связанных с его использованием (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 26 декабря 2012 г. по делу N 33-8578/2012).

Принимая во внимание статью 2 ГК РФ и статью 4 ЖК РФ, можно предположить, что решение общего собрания будет являться основанием возникновения прав и обязанностей, если оно касается порядка осуществления права собственности (в данном случае — общей собственности). Видимо, в этом смысле стоит воспринимать формулировку Верховного Суда РФ в указанном Постановлении — «по поводу общего имущества» (п. 41).

В статье П.Г. Федорова рассматриваются ситуации, которые порождены отсутствием прямого законодательного регулирования общего собрания собственников помещений в нежилом здании. Особенное внимание уделяется признанию в качестве основания возникновения прав и обязанностей решения общего собрания собственников помещений. Отдельное место занимает проблематика оспаривания решения общего собрания в условиях отсутствия прямого регулирования.

Применение данной нормы к отношениям собственников помещений в нежилых зданиях на данный момент парализовано. Но суды опять же выходят из сложившейся ситуации с помощью аналогии закона. Арбитражный суд Орловской области установил иерархию применения норм права к отношениям собственников помещений в нежилом здании: прямые специальные нормы (которые в настоящий момент отсутствуют), специальные нормы по аналогии закона, нормы главы 9.1 ГК РФ (решение Арбитражного суда Орловской области от 13 апреля 2023 г. по делу N А48-5950/2014).

11 мая 2023      semeiadvo         101      

Похожие записи
• 
  Что полагается за третьего ребенка в татарстане
• 
  Можно Ли Продлить Удостоверение Многодетной Семьи В Свердловской Области
• 
  Чековый инвестиционный фонд мн фонд стоимость акций 1993 на 2023
• 
  Что можно получить если родится 3 ребенок в тюмени