При покупке квартиры в офисе мои документы что проверают

МФЦ не обязана проверять документы при оформлении квартиры, но, обычно, сотрудник, который принимает документы, исходя или основываясь на своем опыте подготовки материалов для передачи в Росреестр, может сказать вам, посоветовать дополнить, так как по ее опыту без таких-то документов будет обязательно приостановка или отказ.

Добрый день, Олеся! МФЦ не проверяет содержание документов, они скорее смотрят на их комплектность.Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр (Управление федеральной службы кадастра и картографии). Госрегистраторы проверяют документы, но скорее по формальным признакам: нет ли обременений, запретов на регистрацию конкретной недвижимости, правильность данных, внесенных заявителем в документы и т.п.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Этот перечень может варьироваться в зависимости от условий сделки (например, от того, каким образом была получена отчуждаемая квартира, от наличия ипотеки, и др.). Мы рассмотрим один из простых вариантов, когда квартира приобретается без ипотеки.

Далее происходит составление договора. Для этого может использоваться готовый бланк, в котором учтены все требования по подготовке подобных документов. Также можно самостоятельно составить договор. Оформить договор купли-продажи можно также с помощью юриста, нотариуса или агентства недвижимости. Образец договора купли-продажи квартиры можно получить на сайте Росреестра, где представлены бланки и шаблоны необходимых для сделок с недвижимостью документов.

Где можно зарегистрировать сделку с недвижимостью

Выбирая один из этих вариантов, нужно понимать, что непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. Но все большее количество продавцов и покупателей недвижимости предпочитают обращаться именно в МФЦ, поскольку там и режим работы удобнее, и попасть на прием туда намного проще.

Кроме того, можно проверить продавца по базе Единого реестра сведений о банкротстве. Если человек довел себя до такого состояния, тогда для распоряжения имуществом ему нужно будет согласие финансового управляющего. Или квартиру, которую он собирается продавать, уже намерены выставлять на торги.

Может быть обратная ситуация, когда собственник вроде бы дееспособен, но вам человек кажется подозрительным. Или если это достаточно пожилой человек, попросите у него справку из психоневрологического диспансера. Если его дееспособность будет поставлена под сомнение, а вы узнаете об этом уже после сделки, то родственники продавца могут легко отсудить жилье обратно.

Квартиру продают супруги

Не лишним будет попросить и справку из наркологического учреждения. Особенно, если у квартиры несколько собственников. Бывают такие ситуации, когда, например, сын продает совместную с матерью квартиру без ее согласия. А потом выясняется, что он страдает алкогольной зависимостью и стоит на учете в наркодиспансере. В этом случае сделку могут признать недействительной.

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Статус участка и виды разрешенного использования

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

У собственников потребуйте предоставить справки с каждой организации об отсутствии задолженностей, особенно когда квартира берёте в ипотеку, банку она точно нужна. А ЛУЧШЕ пойти вместе с ним и получить эти справки. Конечно, долги предыдущего собственника не переходят на нового, кроме долга по капитальному ремонту. Но работники Управляющей компании не будут разбираться чьи это долги, и станут требовать нового собственника их оплачивать, погрозят отключить коммуникации, хоть это всё незаконно. Нервов новым владельцам могут изрядно потрепать.

Или же по другому: Банк всегда требует покупателей заказать за свой счёт оценку понравившееся квартиры, и обычно сам дает список оценщиков. Нанятый оценщик также проверяет планировку квартиры с планировкой в плане тех.паспорта. И если будут какие-либо несостыковки, он это укажет в оценке. Но с оценщиком всегда можно договорится за небольшую плату (от 5 тыс.руб.) и он закроет на них глаза.

Есть ли перепланировка? Если да, то узаконена ли она?

Как таких выявить? Также посмотреть в двух выписках. В расширенной из ЕГРН находим дату приватизации и ФИО собственников при ней. В архивной — кто прописан и не выписывался до приватизации и даты их рождения.

При этом, если правоустанавливающим документом является свидетельство о наследстве, а право собственности наследника не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), на сайте Федеральной нотариальной палаты (вкладка «Справочная») имеется возможность любым лицам проверить наличии наследственного дела и получить информацию о нотариусе, в компетенцию которого входит ведение наследственного дела.

Приобретение недвижимого имущества, такого как квартира, жилой дом, земельный участок или любого другого, связано с немалыми материальными затратами. Поэтому к проверке юридической «чистоты» таких сделок необходимо относится очень внимательно. В данной статье мы остановимся на наиболее важных этапах такой проверки.

Кроме того, если по договору купли-продажи приобретается не все имущество в целом, а только доля в праве общей долевой собственности на него, продавец в этом случае должен получить от лиц, владеющих остальными долями, отказ от приобретения принадлежащей ему доли либо известить их письменно и только при отсутствии в течение месяца ответа он вправе продать долю постороннему лицу. Кроме того, такой договор подлежит нотариальному удостоверению.

Документы, поданные для оформления договора купли-продажи квартиры в МФЦ, передаются в орган Росреестра для проведения регистрационных действий. Для того чтобы оно прошло успешно, документы должны быть оформлены в соответствии с установленными требованиями. Если этого не сделать или какой-то из документов не донести, то результатом может быть приостановка или отказ в госрегистрации сделки.

Поэтому когда участники сделки составляют договор, они должны быть очень аккуратными и обязательно учитывать нормы действующего законодательства. Унифицированной формы документа нет, но предъявляются определённые требования к его содержанию. В договоре должны быть отражены:

Получение готовых документов на недвижимость

• паспорта всех участников сделки (другие удостоверения личности, для несовершеннолетних свидетельства о рождении);
• документы на объект недвижимости (правоустанавливающие, правоподтверждающие);
• договор купли-продажи в экземплярах по количеству участников сделки плюс 1 для органа Росреестра;
• квитанция об оплате госпошлины за совершение регистрационных действий.

Так как цена недвижимости значительна, мы советуем не экономить на проверке юридической чистоты недвижимости и заказать проверку у профессиональных юристов. Опытные юристы обладают не только достаточными теоретическими и практическими знаниями для проверки чистоты сделки с недвижимости и выявления рисков покупки данной недвижимости, но и имеют в своем арсенале дорогостоящие программы для ЭВМ — помощники в проверке юридической чистоты недвижимости.

Оставить заявку

Далее мы размещаем пошаговую инструкцию по проверке чистоты сделки при покупке недвижимости (квартиры, дома, земельного участка и т.д.) на вторичном рынке, данную инструкцию можно использовать также для проверки квартиры или иной недвижимости под залог. В данной инструкции вы найдете ответы на вопросы: как проверить объект недвижимости перед покупкой на вторичном рынке, как проверить недвижимость при покупке у юридического и физического лица.

Политика конфиденциальности

Так как имеется риск оспаривания любой из сделок в цепочке, то чем больше таких сделок, тем выше риск. Более того, по каждой сделке для полноценной проверки юридической “чистоты” недвижимости нужно запросить большое количество документов, которые не всегда есть все в наличии у продавца, даже по одной из сделок в цепочке переходов, поэтому чем больше сделок, тем меньше шансы тщательно проверить каждую сделку. В интернете бытует ошибочное мнение о том, что сделки проверять нужно только за 3 года. Мол, общий срок исковой давности 3 года, однако из данного общего срока исковой давности есть ряд исключений, кроме того, исчисляется срок исковой давности не всегда только с даты сделки.

Купля-продажа недвижимости – это один из способов перехода прав от бывшего собственника к нынешнему. Законодательством предусмотрено обязательное письменное оформление сделок с недвижимостью (статья 131 Гражданского Кодекса). Договора купли продажи (далее – ДКП) не исключение. Они заключаются в:

Договор купли-продажи и его регистрация в МФЦ

До внедрения МФЦ практиковалось довнесение нужных справок знакомым регистраторам. Обезличенность услуги внесла коррективы, сейчас требуется максимально внимательно и полно собирать пакет документов, если хочется быстро продать квартиру или дачу, поскольку отсутствие отдельной бумажки может стать причиной приостановки. Перечень необходимых документов зависит от тонкостей самой сделки. Все бумаги можно разделить на обязательные и требующиеся по обстоятельствам. К обязательным относятся:

Необходимые документы

Если хочется сократить время ожидания, то следует записаться через интернет с точным указанием запрашиваемой услуги. В некоторых регионах возможна запись по телефону. В этом случае сотруднику организации требуется не только сообщить свои реквизиты, адрес объекта и дату посещения офиса, но и количество участников сделки.

Практика проверки документов на недвижимость считается общепринятой. Покупателю не хочется остаться и без средств, и без квартиры, если сделка будет оспорена. У нотариусов есть все полномочия, чтобы проверить собственника и его квартиру: они запрашивают документы из ЕГРН, выписку из домовой книги, справки из диспансеров, проверяют основание перехода права собственности. В некоторых случаях проверяется даже кредитная история продавца.

4. Когда деньги вносятся на банковский счет, организация всегда спрашивает об их происхождении. Также и продавец вправе задать соответствующий вопрос покупателю, и он будет уместен, ведь от этого зависит законность сделки.

1. Статья 35 Семейного Кодекса (СКРФ) гласит, что для заключения одним из супругов сделки с общим имуществом, необходимо получить согласие второго. Если согласие не получено, то сделку можно оспорить в течение одного года с того момента, как супруг узнал о нарушенном праве. Таким образом, и у покупателя следует запросить согласие второго супруга. Если сделка проходит с сопровождением нотариуса, то согласие запрашивает он.

Документы из первых трех пунктов в свободном доступе должны быть выложены на официальном сайте строительной корпорации, также с ними можно ознакомиться в офисе компании. Земельный участок может быть как в собственности, так и в долгосрочной аренде у застройщика, на каждый новый дом должно быть разрешение на строительство, согласованное с органами власти. В проектной документации прописывается дата начала и окончания возведения каждого последующего литера.

Приобретение жилья состоит из двух основных этапов: первый – это тщательное изучение документов продавца или застройщика, отражение договоренностей между сторонами в договоре купли-продажи или долевого участия, второй – регистрация сделки в Росреестре и передача денег.

Как составить договор купли-продажи

Финансовая состоятельность продавца – отсутствие банкротства. Бухгалтерский баланс. Проектная документация и разрешение на строительство. Право на землю. Учредительные документы. Анализ рынка: есть ли не вовремя сданные дома? Каков срок задержки? Судебная история?

Ecли нa мoмeнт cдeлки пpoдaвeц и eгo ceмья пpoпиcaны в квapтиpe, тoгдa в дoгoвope кyпли-пpoдaжи yкaзывaют, дo кaкoгo чиcлa oни дoлжны выпиcaтьcя. Taкжe ycтaнaвливaют caнкции нa cлyчaй, ecли oни нe выпишyтcя.

Пpoдaвaть квapтиpy c нeyзaкoнeнными пepeплaниpoвкaми нeльзя. Ecли пepeплaниpoвкa нapyшaeт тexничecкиe нopмы, нaпpимep — кyxню пepeнecли нa мecтo cпaльни, — квapтиpy мoгyт зaбpaть пo peшeнию cyдa и пpoдaть c тopгoв.

Texничecкий пacпopт

• cвидeтeльcтвo o вcтyплeнии в нacлeдcтвo,
• дoгoвop кyпли-пpoдaжи,
• дoгoвop дapeния,
• дoгoвop мeны,
• дoгoвop peнты,
• peшeниe cyдa,
• cвидeтeльcтвo o пpивaтизaции.

Я всегда стараюсь сделать проверку быстрее, обычно в течение 1 суток. Тем не менее, проверка сильно зависит от работоспособности официальных баз и поступления выписок из Росреестра. В последнее время в Росреестре периодические сбои, из-за чего выписка может поступить на 3-4 сутки после заказа. Это не часто, но бывает.

4. Что включает в себя юридическое сопровождение при покупке квартиры (онлайн)? Чем Вы помогаете при покупке?

1. консультации по общим вопросам покупки (что проверить при осмотре, что сказать продавцу, где взять справку, как заказать, как лучше и безопаснее заплатить и другие)
2. предоставление рабочих чек-листов по осмотру квартиры, проверки паспорта, проверки предварительного договора, списка вопросов к продавцу — собственнику, которые можно распечатать и которыми удобно пользоваться
3. первичная проверка квартиры до подписания соглашения об авансе, предварительного договора
4. подготовка либо редактирование соглашения об авансе, предварительного договора
5. составление хронологии сделки
6. проверка квартиры и собственников на риски и подводные камни
7. консультации по налогам (при необходимости, к примеру, планирую в дальнейшем получить вычет, что для этого требуется, в какие сроки, на что могу претендовать)
8. подготовка договора купли-продажи либо редактирование представленного варианта
9. сопровождение в день сделки, сверка представленных документов с ранее заявленными

6. Проверяете чистоту или только обременение?

Документы для проверки покупатель запрашиваете самостоятельно у собственника либо у представителя собственника. Это может быть риэлтор, юрист и т.д. После получения документов, последние пересылаются мне на проверку.

Если выяснится, что отзыв доверенности имел место, от проведения купли-продажи следует отказаться. Отозванная доверенность не имеет юридической силы, а, следовательно, Доверенный, Доверитель или оба этих лица вместе имеют своей целью обмануть Покупателя, ввести его в заблуждение и заключить недействительную сделку.

Если Продавец имеет супруга

Сделка, совершаемая по доверенности, относится к категории риска. Нельзя исключить возможности того, что доверенность была получена обманным путем, даже если она предъявляется Покупателю и на первый взгляд кажется официальной.

Если квартира продается по доверенности

Практика показывает, что ООП редко выдают подобные разрешения, т.к. это ущемляет имущественные интересы несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных лиц. При этом несовершеннолетний сможет продать квартиру по достижении 18 лет. А вот продажа квартиры с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином в качестве собственника/сособственника/прописанного жильца может оказаться фактически неосуществимой идеей.

12 Июн 2021      semeiadvo         311      

Похожие записи
• 
  Правда ли что приставам запретили снимать из дебетовых карт деньги
• 
  Льготы ветеранов боевых действий на 2023
• 
  Закон о шуме московская область 2023
• 
  Что может поменяться в 2023 году для осужденных по 228.1