Стандартный договор купли продажи земельного участка с оплатой через ячейку
Содержание
Договор купли-продажи через банковскую ячейку – образец данного документа можно скачать по ссылке в конце статьи. Передача денег по сделке через ячейку в банке позволяет перестать беспокоиться о том, что покупатель недвижимости обманет продавца, и что после регистрации права собственности в Росреестре, денежные средства не будут переданы в полном объеме. Подробнее о порядке расчетов при приобретении недвижимости с привлечением банка, расскажем далее. Кроме того, расскажем, как составлять договор купли-продажи с условием о передаче денег через ячейку.
Порядок расчетов по договору купли-продажи
Ждать момента передачи денег до завершения регистрации перехода права собственности тоже рискованно, но уже для продавца, который после регистрации потеряет недвижимость (произойдет переход права собственности), и может не получить денежные средства (покупатель, получивший объект недвижимости, откажется платить).
Особенности расчетов по договору купли-продажи недвижимости
Решить проблему можно путем привлечения третьей стороны в соглашении – банка. Деньги покупателя до перехода права собственности на недвижимость будут храниться в банке, и будут переданы продавцу только после того, как переход права собственности будет завершен, а сведения о новом собственнике появятся в ЕГРН.
- осуществление платежей путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя:
- то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность
- сведение к нулю риска потери денег для покупателя (в отличие от использования ячейки):
- так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
- полная гарантия для продавца получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости)
- возможность выбора для продавца:
- или перечислить свои деньги на счет в другой банк
- или либо снять средства наличными
- в случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат)
- стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа
- отсутствие необходимости пересчёта и проверки купюр на подлинность:
- банк это делает за свой счет
- банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).
Если даже, на экземпляре договора, который получит продавец, вообще ни какой отметки о регистрации не будет, он сможет заказать и получить выписку из ЕГРП, по которой будет иметь возможность попасть в ячейку.
Какие документы указать в условиях доступа продавца к ячейке
Документы, как условия доступа продавца к ячейке, могут быть различными, но продавец должен понимать, что если для него в условиях доступа к ячейке указывается свидетельство о государственной регистрации права покупателя на недвижимость или нотариальная копия такого свидетельства, его посещение к ячейке будет зависеть не только от регистрации самой сделки и перехода права собственности на покупателя, но и от добросовестности самого покупателя.
- секретность и безопасность процесса передачи денег;
- возможность покупателя беспрепятственно вернуть денежные средства, хранящиеся в сейфе, при срыве сделки;
- право продавца получить деньги в любое время после передачи имущества покупателю, а также внести денежные средства на свой счет в том же отделении банка.
Договор аренды банковской ячейки
Обратите внимание! Договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации в силу ст. 551 ГК РФ, предъявляемый продавцом в банк, должен содержать штамп и запись Росреестра о совершении регистрации сделки и переходе к покупателю права собственности на имущество.
Доступ к банковской ячейке
Оформление договора аренды банковской ячейки и дополнительного соглашения к нему (при необходимости) позволяет указанным в них лицам получить доступ в депозитарий банка. В целях помещения денежных средств в сейф покупатель получает на руки ключ от одного замка от сейфа, второй остается у банка. При этом открыть ячейку можно только с помощью 2 ключей.
Стороны указывают в договоре аренды банковской ячейки определенный период времени, в который покупатель недвижимости (земельного участка) может посетить банковскую ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет):
Договор аренды банковской ячейки с депозитарием и условия доступа к банковской ячейке
Ранее процедура регистрации прав на недвижимость проходила через две инстанции – государственный кадастр недвижимости (ГКН) и единый госреестр прав (ЕГРП). Начиная с 1 января 2023 года, эти органы объединили в один – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Ключ от банковской ячейки
если продавец в указанный период не посетил банк и не потребовал доступа к банковской ячейке, это означает, что сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право в свой период забрать свои денежные средства назад.
Статья 488 Гражданского кодекса РФ Оплата товара, проданного в кредит 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В том, что земельный участок до передачи Вам денег будет находится у Вас в залоге. Это делается на тот случай, если покупатель не заплатит денег, чтобы Вы потом могли обратить взыскание на предмет залога (ипотеки) — участок.
Покупатель настаивает на передаче денег через банковскую ячейку после смены права собственности. В целом я согласен, но покупатель отказывается указать этот способ передачи денег в договоре, ссылаясь на то, что сделку признают «ипотечной». В договоре указано что продавец деньги получил, наличными. При этом покупатель настаивает на подписании расписки. Условия договора прилагаю.
Для самой закладки денег в ячейку никаких дополнительных документов кроме личных удостоверений личности не потребуется. При получении средств получателю (бывшему собственнику) понадобится к паспорту приложить документ, подтверждающий исполнение обязательств и появление прав на изъятие средств.
При составлении договора опираются на готовые шаблоны для сделок с недвижимостью, однако при намерении использовать банковские услуги для расчетов необходимо отразить это в пункте, описывающем порядок расчетов.
Образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку
- Подают заявление в банк.
- Подписывается договор о предоставлении ячейки с указанием конкретного срока.
- Оплачивается аренда сейфа.
- Закладка денежных средств происходит отдельно от банка, по согласованию даты между сторонами договора.
У нотариуса ваши документы ещё раз внимательно проверят, чтобы при составлении договора всё было написано грамотно и соответствовало букве закона. Кроме того, адвокат удостовериться в личности граждан совершающих сделку. Затем он узаконит сделку, и если после этого возникнут какие-либо споры, он может засвидетельствовать в суде законность сделки. А так как копии документов у него должны храниться вечно, ему это будет сделать нетрудно.
Соответственно у продавца после госрегистрации на руках оказывается: Договор купли-продажи участка со штампами УФРС о регистрации перехода права, регистрации сделки, выдачи свидетельств, и указание, что это экземпляр принадлежит продавцу.
Ни один из способов не является надёжным на 100% если в договоре не сказано о гарантиях продавца перед покупателем, что данный участок свободен и никто не может на него претендовать, что он не заложен и не находится под арестом и т.д.
- название документа;
- дата составления;
- ФИО продавца и покупателя;
- данные документов, удостоверяющих личности обеих сторон, либо названия организаций (при участии юридических лиц);
- реквизиты участников сделки (а также третьих лиц, если таковые задействованы).
Структура документа
Такой способ расчета обязательно должен быть обозначен в договоре купли-продажи. При этом отмечается, когда именно и какая сумма была заложена в банковскую ячейку, какой срок дается продавцу, чтобы забрать оплату и какие документы он должен предоставить. Если же продающая сторона не воспользовалась по каким-либо причинам своим правом единоличного доступа в установленный срок, то доступ к денежным средствам снова получает покупатель.
Как заключить при наличии обременения на земле?
Признание договора купли-продажи земли недействительным предполагает, что сделка не имеет юридических последствий с самого момента ее оформления. Основанием может служить либо судебное оспаривание, либо признание документа ничтожным. В первом случае в суд могут обратиться третьи лица, чьи права были нарушены в результате купли-продажи объекта недвижимости. Третьими лицами могут быть:
Перед совершением сделки может также составляться предварительный договор, в котором подробно описывается предмет сделки, обязательно цена и все обстоятельства, способ, место и время передачи денежных средств, условия возможных досудебных урегулирований споров, кем и как оплачиваются расходы по проведению сделки и прочие нюансы.
Сделки по недвижимости между физическими или юридическими лицами могут быть заключены в простой письменной форме в виде договора купли продажи, который вы можете скачать и заполнить по ссылкам ниже. Договор заполняется в 3 экземплярах, черной или синей ручкой или же в печатной форме. После заполнения договора нужно внимательно проверить правильность данных обеих сторон, для физических лиц — это паспортные данные, а для юридических — реквизиты банковских счетов, адрес, ОГРН, КПП и ИНН, а также наименование организации.
Договор купли-продажи дома и земельного участка
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
Но подобная хитрость может превратиться в финансовые потери. При любой нечистоплотности одной из сторон или сотрудников банка (если она будет доказана) пострадавший гражданин сможет заявить в споре только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.
Имея под рукой образец договора на продажу квартиры или иной недвижимости с использованием банковской ячейки, стороны могут составить аналогичный документ самостоятельно, не прибегая к помощи специалистов.
Требуемые документы
Передача денег подобным способом в основном выбирается сторонами при купле-продаже недвижимости. Наличие в соглашении условия об использовании банковской ячейки позволяет продавцу квартиры или иного объекта получить денежную сумму только после того, как он подтвердит выполнение своих обязательств перед покупателем. Для этого ему придется предъявить сотрудникам банка документ о переходе права собственности на жилье к приобретателю недвижимости, указанному в договоре.
Покупатель арендует у банка сейф и прячет туда сумму денег, которая предназначена для расчёта с продавцом. Затем после регистрации прав собственности продавец забирает деньги. При этом он обязан предъявить оригинал договора купли-продажи квартиры, паспорт и ключ от сейфа.
Условия доступа к сейфу
Договор аренды банковской ячейки составляется самим банком. Гражданину, который будет его заключать необходимо ознакомиться с ним. Как правило, вносить коррективы в него нельзя, поскольку данный договор у банка является стандартным.
Как грамотно составить договор
Недостатков проведения подобной сделки немного. В самом договоре об аренде банковской ячейки не указывается сумма денег, которая была внесена. Поэтому есть риск того, что покупатель обнаружит там не всю сумму, а всего лишь её часть. Для этого лучше, чтобы при передачи денег присутствовал как продавец, так и покупатель квартиры.
- Осмотр жилья покупателем, согласование условий сделки. На этом этапе нужно договориться не только об окончательной стоимости и размере аванса или задатка, но и о способе расчета.
- Посещение банка и заключение договора аренды ячейки. В этот момент покупатель закладывает деньги в присутствии продавца, предварительно всю сумму нужно пересчитать.
- Передача ключей от ячейки продавцу.
- Подписание договора купли-продажи и подача документов в Росреестр на регистрацию. Переоформление права собственности занимает в среднем 10-15 дней.
- Получение выписки из ЕГРН и договора с отметкой о регистрации.
- Изъятие денег из ячейки продавцом. Нужно предъявить договор, паспорт и остальные документы, указанные в допсоглашении к договору аренды.
Сотрудники банка обычно не знают, что и в каком количестве хранится в ячейках. Доказывать пропажу определенной суммы придется самостоятельно, представив в суд свидетелей или видеозапись момента вложения денег. Лучше заключить с банком договор ответственного хранения, но тогда сотрудник будет знать, какая сумма находится в ячейке.
Ответы юриста на частые вопросы
При посещении банка сторонам понадобятся только паспорта. В самом отделении заключается трехсторонний договор аренды. К нему оформляется дополнительное соглашение, содержащее условия получения денег продавцом:
Посетить банковскую ячейку без ключа (если на то, есть такое право в соответствии с условиями доступа) можно при определенной процедуре, которая заключается в следующем (в правилах аренды банковской ячейки это обычно прописано):
Покупатель и продавец в определенный день (чаще всего это тот же день, когда подписывается договор купли-продажи недвижимости и сам договор банковской ячейки) получают право единовременного совместного посещения банковской ячейки, для того, чтобы покупатель заложил денежную сумму (денежные средства за покупку недвижимости), а продавец проконтролировал закладку этой денежной суммы в ячейку.
В банковском договоре должны быть отражены
Накануне подписания договора стороны являются в банк и оформляют аренду сейфовой ячейки с условиями и сроками допуска к её содержимому, предусматривающими особенности передачи прав на недвижимость по совершаемой сделке.
Если недвижимость в собственности продавца менее 5 лет (для недвижимости, приобретенной на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже недвижимости (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). Ранее доход от продажи недвижимости исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости недвижимости с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). Подробнее о порядке расчета налога с продажи недвижимости, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже недвижимости онлайн. Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. То есть если недвижимость продана в 2023 году, декларацию нужно подать до 30.04.2023 года, а уплатить налог до 15.07.2023 года). За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже недвижимости, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.
Отправить список на почту
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
Оставить заявку
в некоторых случаях (при сомнениях в адекватности продавца или если продавец преклонного возраста) советуем попросить продавца пройти медицинское освидетельствование на предмет “вменяемости” в день сделки.
При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.
Общие правила при проведении сделок с земельными участками
Если происходит купля продажа дома с земельным участком, то в этом случае продавец должен предоставить документы на землю и на дом, который на ней находится. Вся продаваемая недвижимость должна пройти регистрацию в Росреестре.
Покупка участка вместе с домом
- Оформление договора и оплата.
- Проведение регистрации в территориальном отделении Росреестра.
- Получение справки на основании записи из Единого реестра недвижимости, сделанной о переходе права собственности на участок земли.
