Главная / Консультация юриста / Можно ли продать квартиру близкому родственнику?

Можно ли продать квартиру близкому родственнику?

Содержание

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками
Покупка, продажа квартиры между близкими родственниками
Что выгоднее – дарственная или продажа
Можно ли купить недвижимость у родственника в ипотеку
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками
Как продать долю в квартире
Как продать долю в квартире
Список документов для продажи доли в квартире
Какой налог уплачивают физические лица с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры
Купля продажа квартиры между близкими родственниками
Особенности продажи квартиры близкому родственнику: налог и вычет
Купля продажа квартиры между близкими родственниками

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.

● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен — по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть, отец, в данном случае, является и продавцом и приобретателем, что недопустимо;

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками — это процедура, цель которой — передать право собственности на жилье от одного члена семьи к другому. Такие сделки оформляются по общим правилам отчуждения недвижимости, но имеют ряд особенностей, о которых следует помнить.

● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку, или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодным для обеих сторон.

● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;

Покупка, продажа квартиры между близкими родственниками

Договор купли-продажи недвижимости между близкими родственниками заключается на общих основаниях, предусмотренных § 7 ГК РФ. Степень родства значения не имеет: каждый человек вправе продать квартиру своей матери, отцу или другому человеку. Родство играет роль лишь при оформлении налогового вычета и использовании некоторых субсидий на покупку жилья. Рассмотрим, какие лица считаются близкими родственниками и каковы особенности сделок с ними.

Возможность получения материнского капитала. По закону сделка запрещена только между супругами, но, если жилье продает близкий родственник покупателя, ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Такая подозрительность связана с большим количеством фиктивных сделок для обналичивания маткапитала: люди договариваются с братьями или сестрами, заключают мнимый договор купли-продажи (далее – ДКП), ПФР перечисляет деньги продавцу, который отдает всю сумму или только часть наличными владельцу сертификата. Это незаконно.
Покупку недвижимости у собственного ребенка или опекаемого. Ст. 37 ГК РФ прямо запрещает сделки между родителями и несовершеннолетними детьми, усыновителями и усыновленными, а также опекунами, попечителями и подопечными.
Покупку жилья у несовершеннолетнего ребенка. Близкий родственник (кроме родителя), может его купить. Но родителям придется оформить разрешение от органа опеки, иначе Росреестр не примет документы.
Оформление налогового вычета. Если жилплощадь приобретается у близкого родственника, новый собственник не сможет после этого воспользоваться налоговым вычетом. Родители, супруги, дети, братья и сестра считаются зависимыми друг от друга лицами, и вычет при сделках между ними не полагается (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Сделки с недвижимостью между родственниками проводятся на общих основаниях. Переход права собственности регистрирует Росреестр, и для него не имеет значения, кем приходятся друг другу покупатель и продавец. Но есть некоторые особенности, которые важно учитывать.

Совет юриста: некоторые люди договариваются с родственниками о фиктивной купле-продаже. Так делать не стоит: все равно правда рано или поздно выяснится. Например, если ПФР обнаружит обналичивание маткапитала, его представители будут оспаривать сделку в суде. Как минимум придется возвращать деньги, как максимум – привлекут к уголовной ответственности.

Сделки с участием несовершеннолетних имеют ограничения. ГК РФ запрещает возмездные сделки между несовершеннолетними и их родителями (усыновителями или опекунами). Например, запрещена продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, от имени которого за которого действует его мать, ее родителям или иным близким родственникам.

Закон не запрещает сделки с недвижимостью между близкими родственниками. В одних случаях они проходят стандартно и ничем не отличаются от других сделок, в других могут иметь особенности, в-третьих ими могут заинтересовать ФНС.

Например, супруги решили приобрести у сестры мужа квартиру. Они находятся в браке, квартира будет являться общей собственностью, независимо от того, на кого она оформлена. Но получить налоговый вычет сможет только супруга, поскольку она не является близкой родственницей сестры мужа.

Обратите внимание, в законодательстве нет прямых запретов для сделок между близкими с участием тех средств, право на которые подтверждается сертификатом на материнский капитал. Важно только, чтобы сделка была оформлена правильно, жилье соответствовало требованиям, а несовершеннолетнему была выделена доля.

Налоговая обращает внимание, если заключается договор купли /продажи жилья между родственниками. Может быть, что недвижимость переоформляется на родственника, но фактически деньги продавец не получает. Это могут сделать, например, для получения налогового вычета или, чтобы не платить налоги при фактической продаже, оформляется договор дарения между близкими родственниками.

Покупатель же в данном случае в правах ограничен. Ст. 220 НК РФ запрещает возврат НДФЛ из бюджета в связи с приобретением жилья у близкого родственника, круг которых был обозначен выше. Это означает, что даже если документы на вычет будут поданы – в возврате откажут.

Сложнее оспорить с точки зрения передачи денег. При дарении никаких средств в счет квартиры не передается, а значит, данный аргумент нельзя использовать в суде при отмене сделки по мотиву мнимости.
Не нужно платить никаких налогов. Бывший собственник не получает никакого дохода, а новый освобожден от уплаты НДФЛ в силу правил Налогового кодекса.
Если дарится доля в праве на квартиру, то удостоверять договор у нотариуса не требуется, расходы на сделку будут намного меньше. Это значит, что оформление подаренной доли выгоднее, чем ее купля продажа.
Дарение позволяет обойти нормы о совместном имуществе. Например, если родители решат переоформить квартиру на дочь, которая состоит в браке, то при купле продаже жилплощадь станет общим имуществом ее и мужа, а при дарении – только ее личной собственностью.
Даритель может вернуть себе жилье, если оно используется новым собственником не по назначению или значительно ухудшилось.

доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.

Совершенно другая оценка сделки обеспечена, если ДКП заключается только «для галочки», чтобы формально переписать квадратные метры на другое лицо. Подобные схемы используются для ухода от ответственности по долгам, чтобы приставы не арестовали и не продали жилье с торгов. В такой ситуации соглашение можно отменить через суд по причине его мнимости.

цена квартиры по соглашению максимально приближена к средней рыночной по региону;
если семья выкупает последнюю долю в квартире, а в результате сделки получает жилье в собственность полностью;
представлен полный пакет документов, подлинность которых не вызывает сомнений.

Что выгоднее – дарственная или продажа

Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2023 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции. Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее. Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает. Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает. Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

Вам будет интересно ==> Можнл Ли Найьи Лплаченн Госпошлину Утрачен Чек

Можно ли купить недвижимость у родственника в ипотеку

Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:

ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.

Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:

заранее приготовить первый взнос и показать кредитору доказательства его существования;
убедиться, что стоимость жилья соответствует рыночной, а среди его владельцев нет несовершеннолетних;
узнать о возможности или невозможности получить налоговый вычет;
документально подтвердить, что продавцу есть где проживать после продажи жилья;
указать полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи;
совершать все операции исключительно в безналичной форме.

Родители и дети, бабушки и дедушки, братья и сестры, внуки — эти люди считаются близкими родственниками. Приемные дети и родители по закону приравниваются к родным — это полноценные члены семьи.
Существует еще одна категория — взаимозависимые родственники. Сюда относят родителей и детей, опекунов и людей под опекой, а также братьев и сестер — как полнокровных, так и неполнокровных. В эту категорию также входят супруги и попечители. Усыновители и усыновленные, как и в предыдущем случае, приравниваются к родным членам семьи.

В последнее время участились случаи (особенно при приобретении жилья за счет средств материнского (семейного) капитала), когда продавцами квартиры являются бабушки (дедушки), а покупателями их родные внуки. Следует знать, что указанный запрет, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Законодательством определены лишь особенности. Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке недвижимости. На сегодняшний день возросло количество сделок между родственниками, по которым они продают друг другу имущество. Обращаем особое внимание – если сделка купли-продажи совершена фиктивно, без реальной передачи денег (например, лишь с целью получения налогового вычета), то такая сделка может быть признана мнимой.

Следует заметить, что никаких правовых последствий, а именно отчуждение имущества и переход права собственности к другому лицу не происходит. Следовательно, подобную сделку по «распоряжению» совместно нажитым имуществом можно охарактеризовать как мнимую, совершаемую лишь для вида, а значит, подобные договоры не подлежат государственной регистрации на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям закона. Если передача имущества в собственность одного из супругов является необходимостью, то решением в этой ситуации может стать заключение брачного договора, который и определит принадлежность имущества, либо заключение соглашения о разделе общего имущества и определении долей, которым имущество будет разделено на доли (равные или неравные) принадлежащие каждому из супругов в отдельности. После чего супруг может самостоятельно распорядиться своей долей в праве, к примеру, подарить ее другому супругу.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Поэтому необходимо соблюдать все условия законности сделки, в частности представлять доказательства произведения расчета между сторонами. Нарушение этих правил влечет недействительность сделки.

Близкие родственники могут дарить, покупать, продавать, арендовать недвижимое имущество, передавать его по наследству, заключать договоры ренты и другие договоры. Сделки между близкими родственниками могут совершаться по общим правилам, предусмотренным Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ) и должны соответствовать положениям ГК РФ о законности содержания сделок.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:

c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.

Пopядoк пpoдaжи квapтиpы c дoлeй нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa в 2023 гoдy включaeт в ceбя oбязaтeльнoe пoлyчeниe paзpeшeния oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Бeз нeгo cдeлкy мoгyт пpизнaть нeзaкoннoй и aннyлиpoвaть. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy, нyжнo пoдaть в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa зaявлeниe. Coтpyдники opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa мoгyт вcячecки пpoвepять cдeлкy, нaпpимep, бeceдoвaть c peбeнкoм и poдитeлями, oпeкyнaми, изyчaть дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмyю нeдвижимocть, зaпpaшивaть дpyгиe бyмaги, ocмaтpивaть жильe.

B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:

Как продать долю в квартире

Существует также способ продажи доли в квартире, замаскированный под залог. Лицо, которое желает продать свою долю, берет у покупателя деньги в долг. Гарантией возврата долга выступает договор залога доли в квартире. Когда приходит пора возвращать долг, то продавец это обязательство не исполняет, а следовательно квартира переходит в собственность того, кто дал деньги в долг.

Уведомление о продаже сособственникам необходимо направить в письменной форме с таким расчетом, чтобы в будущем было возможно доказать факт отправки подобного сообщения. Желательно такое требование отправить ценным письмом с описью вложения либо лично вручить второму собственнику под расписку.

вариант 1 – если все собственники согласны на то, каким образом будут выделены доли в квартире, они могут внести в БТИ или Росреестре изменения в документацию на квартиру. В документах и будет установлено, кому и что конкретно принадлежит;
вариант 2 – если среди сособственников квартиры нет согласия на то, как будут распределены доли в квартире данный вопрос решается в судебном порядке. Во время судебного рассмотрения дела может быть назначена экспертиза, которая укажет наиболее возможные варианты установления долей в спорном объекте недвижимости.

В случае если лицо желает продать долю в квартире, оно обязано сначала обратиться ко всем сособственникам с предложением приобрести долю. Если этого не сделать, а заключить договор купли-продажи сразу, то такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

в результате переговоров стороны согласовывают условия сделки и достигают согласия по всем существенным условиям договора;
как только согласие достигнуто, стороны подписывают договор купли-продажи доли в квартире;

после подписания договора, сторонам необходимо выполнить свои обязательства по договору. Продавец должен передать квартиру в фактическое владение покупателя. Покупатель должен передать продавцу деньги в количестве, указанном в договоре. Способ передачи денег стороны также могут определить в договоре;
после подписания договора сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности. Сделать это можно либо через нотариуса, либо обратившись в Росреестр;
после того как переход права зарегистрирован, покупатель юридически становится собственником квартиры;

Как продать долю в квартире

Просто квитанция с описью вложения не подойдет. По мнению Федеральной нотариальной палаты, квитанция не доказывает, что вы действительно отправили собственникам уведомление: мало ли какой текст у самого извещения, которое вы указали в описи. Но если другие собственники не скажут, что извещения не получали, нотариус с радостью примет вашу опись.

В отличие от обычного договора купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи доли нужно удостоверить у нотариуса. С 31 июля 2023 года, правда, появилось исключение если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, к нотариусу ходить не надо.

Если покупаете идеальную долю и хотите жить в квартире, то, скорее всего, вам придется договариваться с другими собственниками о порядке пользования квартирой. К сожалению, другие собственники бывают несговорчивыми — возможно, договариваться придется через суд.

«Свидетельство о регистрации перехода права собственности Росреестр выдаст в течение 7 рабочих дней, если вы подавали заявление непосредственно в органы Росреестра, и в течение 9 рабочих дней, если вы подавали заявление через МФЦ.»
Подскажите, что подразумевается под свидетельством о регистрации перехода права собственности?
Свидетельства о праве собственности с 2023 года больше не выдаются. По итогам регистрации прав на недвижимость выдается выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Список документов для продажи доли в квартире

Гражданский кодекс РФ , рассматривая вопросы, связанные с правом собственности, говорит о том, что собственность бывает:
единоличной — то есть одно лицо, физическое или юридическое, является единственным, полноправным собственником;
общей — объект принадлежит одновременно некоторому количеству лиц.

бумаги, подтверждающие, что о грядущей сделке уведомлены сособственники продавца;
удостоверения личности продавца и покупателя;
договор;
разрешение органа опеки, если сделка задевает интересы несовершеннолетних;
свидетельство о праве собственности, если оно имеется;
выписка из ЕГРН, при желании продавца информацию из реестра самостоятельно запросит нотариус при оформлении соглашения.

письменные отказы сособственников от покупки продаваемой части либо подтверждение отправки уведомлений о продаже, если сособственники проигнорировали предложение;
паспорт;
согласие ООиП, при необходимости;
свидетельство о праве собственности, если оно имеется, или выписка из ЕГРН.

продавец получает от кого-то из сособственников согласие на покупку, и они заключают сделку;
все собственники направляют письменные отказы от покупки;
собственники игнорируют уведомление. В таком случае продавец ждет один месяц и, не получив ни согласий, ни отказов, продает принадлежащую ему часть, кому захочет.

Вам будет интересно ==> Закон о кредитах 2023 года

Шаг 4. Обращение к нотариусу для оформления сделки. Нотариальный порядок оформления купли-продажи доли в квартире является обязательным, исключение составляют только сделки, в которых все долевые сособственники одновременно одним договором продают принадлежащие им части прав. Нотариальное удостоверение необходимо, чтобы гарантировать, что не ущемлены интересы других владельцев.

Какой налог уплачивают физические лица с продажи квартиры

Чтобы стать резидентом РФ, нужно находиться на территории страны не менее полугода (183 дня) в общей сложности за календарный год. Такому физическому лицу, помимо прочего, позволено использовать налоговые вычеты в соответствии с российским законодательством.

Рассмотрим на примере. Молодой человек ухаживает за больной одинокой старушкой по соседству. В мае 2023 года в присутствии нотариуса они заключили договор ренты, согласно которому парень обязуется до смерти заботиться о бабушке – она становится его иждивенкой. Взамен ее квартира переходит в собственность молодого человека.

при получении жилого помещения по наследству срок стартует с момента смерти наследодателя (словами юриста – с открытия наследства);
если речь идет о недвижимости, приватизированной до 1998 года, независимо от того, когда вы зарегистрировали право владения в Росреестре, ФНС будет считать его с момента реальной покупки;
в особом случае – получение квартиры по программе реновации (актуально для жителей столицы) – срок владения считается с момента приобретения предыдущего жилья.

Важно: хорошая новость в том, что это условие имеет 90-дневную отсрочку. Если собственник единственной квартиры приобрел новое жилое помещение, у него есть 3 месяца на то, чтобы продать старое. В этом случае будет действовать правило единственного жилья, а налог уплачивать не придется.

Хорошая новость – в ноябре 2023 года Госдума РФ приняла закон, освобождающий многодетные семьи от уплаты налога с продажи недвижимости, при условии, что вырученные деньги пойдут на расширение жилплощади. Причем это послабление распространяется даже на сделки, оформленные ранее, – в течение всего 2023 года. Если в вашей семье больше двух детей, оформите ипотеку для многодетных семей от Совкомбанка и получите двойную выгоду.

Налог с продажи квартиры

Если в вашей собственности находится недвижимость, которую вы хотите продать, то после получения за нее денег вам нужно будет заплатить налог, так как эти деньги становятся вашим официальным доходом. С 2023 года в силу вступил новый закон, согласно которому для продажи квартиры без налога минимальный срок владения жильем должен составить три года (до этого он составлял 5 лет). Однако это относится не ко всем типам жилья и в данном законе существуют свои нюансы и условия. Разберемся с работой нового закона в ходе данной статьи. Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги?

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть. При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Если вы приобрели квартиру в собственность в 2023 году или позже, то минимальный срок владения – 5 лет. Именно поэтому, если бы вы хотите продать такую квартиру в 2023 году, вам нужно будет подавать декларацию и считать НДФЛ. Если же вы приобрели квартиру до 2023 года, минимальный срок владения составляет также 3 года.
А вот в 2023 году минимальный срок для таких квартир возможно снизят до 3 лет.
Однако, снижение срока возможно только при наличии в собственности только единственного жилья. Поэтому, если в вашей собственности есть еще жилье или вы участвуете в долевой собственности, минимальный срок владения составляет также 5 лет. Но если вы купили новую квартиру в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года.
Если вы получили квартиру в наследство, в подарок или при приватизации, ее можно продать через 3 года.
При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.

Вы можете использовать материальный вычет в 1 млн. рублей. Да, такой способ не избавит вас от полной уплаты налога, но позволит его уменьшить. Данный «имущественный вычет» можно применять несколько раз, но не чаще чем 1 раз/год. Например, если вы планируете продать две квартиры за один год, то вычет либо будет распределен между ними, либо использован единоразово при продаже одной из квартир. Если у квартиры есть несколько собственников, то каждый их них имеет право применить налоговый вычет 1 млн. руб.
Метод вычета расходов. Если при вычете из текущей кадастровой стоимости недвижимости всех расходов получается 0 или отрицательная сумма – собственник освобождается от уплаты налогов. Что считается расходами: стоимость, купленного вами жилья; затраты на строительство дома и стоимость земли, подтвержденные документацией; проценты, уплаченные по ипотеке; ремонт квартиры (в долевом строительстве).
Занижение стоимости в договоре купли-продажи.

Учитывая, что налогом облагается именно часть полученной вами прибыли с продажи, то можно «продать квартиру без дохода». В этом случае налог вы платить не обязаны.

Купля продажа квартиры между близкими родственниками

Близкие родственники, с точки зрения законодательства, никак не ограничены в совершении сделок друг с другом. В том числе и купле-продаже квартиры. В данном случае действуют определенные особенности, однако в целом, вся процедура мало отличается от стандартной.

Паспорт покупателя и продавца. Если покупателей или продавцов несколько, нужны документы на них всех.
Свидетельство о рождении. Актуально только в том случае, если среди продавцов или покупателей есть несовершеннолетние лица.
Разрешение от органов опеки. Актуально в том случае, если в сделке участвуют несовершеннолетние лица.
Выписка из ЕГРН. Этот документ можно получить в Росреестре. Показывает текущего собственника жилья и обременения, если они есть. Лучше получить свежую выписку, на всякий случай.
Техпаспорт на квартиру. С его помощью можно определить, делалась ли в квартире перепланировка и была ли она узаконена. Если этого документа нет, придется заказывать и долго ждать.
Справка из управляющей компании (ЖЭКа). Она показывает наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
Выписка из домовой книги. В этом документе можно посмотреть всех лиц, прописанных в квартире. Может быть важно в некоторых случаях, например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, выписать их будет невозможно, не предоставив другое жилье.
Договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ. Это может быть договор дарения, приватизации и так далее.

В среднем, на всю процедуру купли-продажи жилья уходит около 1-2 месяцев. Так как сделка производится между близкими родственниками (при условии, что они действительно заинтересованы в ней), срок может быть и существенно меньше. На многое влияет имеющийся на руках пакет документов. Так, например, техпаспорт делают около 1-2 месяцев, а выписку из ЕГРН около 3-5 дней.

Договор купли-продажи квартиры такого типа ничем не отличается от стандартно, при условии, что стороны не договорились о каких-то «экзотических» условиях. В любом случае, в стандартный образец можно добавить практически все что угодно, лишь бы оно не противоречило законодательству.

Одной из основных особенностей можно считать отсутствие возможности реализовать налоговый вычет. По правилам, эту льготу нельзя использовать в том случае, если сделка проводится между связанными лицами. В то же время, если получится доказать, что даже близкие родственники по какой-то причине никак не связаны с покупателем квартиры, то тогда и вычет получить можно.

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.

Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.

Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.

Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.

Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.

Вам будет интересно ==> Пособие на ребенка кормящей матери воронеж

Особенности продажи квартиры близкому родственнику: налог и вычет

Налог на подаренную недвижимость зависит от родственного статуса дарителя. Если квартира была подарена близким родственником, налог не взимается. Таким образом, составление договора дарения позволит избежать обязательного платежа государству.

Передача собственности подразумевает ряд последовательных действий. Чтобы сменился владелец недвижимости недостаточно договориться на словах, даже если речь идет о близких родственниках. Форма передачи права собственности выбирается сторонами сделки. Что касается близких родственников, для них в законодательстве есть отдельные пункты относительно налога и налогового вычета.

Для получения вычета требуется соблюдение ряда условий. Налоговый вычет нельзя получить в том случае, когда сделка купли-продажи совершена между взаимозависимыми лицами. Ст. 105.1 НК РФ относит к таким лицам супругов, родителей (в том числе и усыновителей), детей (в том числе и усыновленных), братьев и сестер, опекунов и подопечных.

Имущественный вычет представляет собой уменьшение налоговой базы, с которой взимается налог. Изначально она представляет собой ту сумму, которую продавец получил за квартиру. Максимальная сумма, на которую может быть уменьшена налоговая база, составляет 1 миллион рублей.

Для составления договора дарения нужен документ, удостоверяющий личность. Также требуется наличие технического паспорта на квартиру. Договор будет описывать особенности жилья (площадь, количество комнат и др.). Даритель может указать дату, когда договор закончит свое действие. Также он может включить в договор свои требования относительно использования имущества.

Сделка имеет свои особенности, когда речь идет о подарке несовершеннолетнему. До 14 лет ребенок не сможет подписать договор дарения на долю квартиры, за него это должны сделать родители. А с 14 до 18 лет дети ставят подпись сами, но с разрешения законных представителей. Иначе сделка будет считаться незаконной.

Свидетельство о браке;
Свидетельство о рождении ребенка;
Нотариальное согласие супруга дарителя;
Документы о родстве сторон, если подарок предназначен близкому родственнику;
Справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая дееспособность сторон.

Но главный пункт, который наиболее важен для договора дарения доли – обременения. В выписке есть раздел 2 «Сведения о зарегистрированных правах», который отражает наличие арестов, невыплаченных ипотек банку, запретов и других ограничений. Если недвижимость в обременении, то нельзя дарить даже просто долю близкому родственнику, не говоря уже обо всем помещении. В заключении договора дарения доли в квартире или ее целиком будет отказано.

Документы, на основании которых получена доля: свидетельство о наследстве, договор купли-продажи и др.;
Выписка из ЕГРН на жилое помещение;
Выписка из домовой книги и финансово-лицевого счета;
Техпаспорт или экспликация квартиры и поэтажный план;
Паспорта дарителя и одаряемого.

В перечне документов для дарения доли в квартире есть выписка из ЕГРН. Справка эта обязательная, без нее в Росреестре не зарегистрируют право собственности на того, кто получил подарок. В выписке из ЕГРН указаны все собственники квартиры. Даритель доказывает тем самым свое право собственности на жилье или долю в квартире.

За нотариальное удостоверение договора придется заплатить ½ процента от стоимости сделки. При этом взимаемая сумма не может быть менее 300 руб. и более 20 тыс. руб. (ст. 333.24 НК РФ).
Обязательно требуется оплата регистрационных действий в Росреестре. На момент 2023 года стоимость их составляет 2 тыс. руб.
Составление договора в зависимости от степени сложности может обойтись от 2 тыс. до 30 тыс. руб. Единых тарифов на услугу не предусмотрено. В среднем по стране взимают от 5 до 7 тыс. руб.
Составление технической документации на недвижимость обойдется в среднем в 5 тыс. руб.
Если для совершения сделки нужны будут нотариальные доверенности, за каждую потребуется заплатить 200 руб.

Если гражданин владеет долей в квартире, он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Т.е. он может ее продать, подарить, заложить и пр. Закон ему в этом не препятствует. Однако при совершении сделок купли-продажи долей в жилой недвижимости следует учитывать некоторые ограничения. Они присутствуют в Гражданском кодексе, чтобы защитить имущественные права прочих содольщиков.

Удостоверения личности всех сторон. Для взрослых – это гражданские паспорта. Для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;
Правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю в недвижимости. Это может быть ДКП, свидетельство о наследстве или приватизации и пр;
Свидетельство о праве собственности на продаваемую долю, оформленное в Росреестре;
Технический план (можно оформить в БТИ), экспликация и поэтажный план здания;
Выписка из домовой книги;
Копия лицевого счета.

Условия продажи, предъявляемые прочим собственникам не должны отличаться от условий, по которым владелец намеревается продать свою долю третьему лицу. Если содольщикам он предложит выкупить свою часть в имуществе за 5 млн. руб., а в итоге при их отказе продаст третьему лицу за 4 млн. 800 тыс. руб., сделку можно легко опротестовать через суд.

Дату и место подписания;
Название документа;
Основные данные всех сторон (ФИО, даты и место рождения, адреса постоянной регистрации, реквизиты гражданских паспортов);
Сведения о квартире, в которой отчуждают долю (адрес, этаж, общая площадь, количество комнат, материал постройки, характеристики общих помещений: кухни, ванной комнаты, общее количество собственников). Необходимо изложить максимум информации. Если комнаты изолированные или проходные, это желательно отметить;
Сведения о продаваемой доле. В первую очередь, это – процент от общей площади. Доли в натуре в квартирах выделены редко, но судом или соглашением может быть отведена для проживания конкретная комната. Это необходимо обозначить;
Ссылки на правоустанавливающие документы и на свидетельство из ЕГРН;
Стоимость отчуждаемой доли. Нужно написать ее цифрами и прописью;
Порядок денежного расчета (передача наличных средств, перевод на банковский счет);
Условия вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. В таком случае договор будет считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения;
Ответственность сторон за несоблюдение условий договора. Этот пункт тоже не обязателен. При его отсутствии стороны будут отвечать на основании ГК РФ. Но если участники сделки желают, они могут внести обязательства по оплате дополнительной неустойки;
Факт наличия или отсутствия акта-передачи. Его можно сформировать отдельным документом и передавать имущество по акту передачи. Но многие это условие просто вносят в ДКП;
Какая из сторон берет на себя расходы на государственную регистрацию сделки.
Ссылки на действующее законодательство, на основании которого договор составляется.
Подписи покупателя и продавца с расшифровкой.

Купля продажа квартиры между близкими родственниками

Обсудить условия покупки и продажи. Если есть какие-то нестандартные требования, нужно убедиться, что они законны.
Определить стоимость. В данном случае вовсе не обязательно обращаться в оценочную компанию, главное, чтобы цена квартиры не слишком глобально отличалась от рыночной, иначе такую сделку можно будет оспорить в суде.
Собрать все необходимые документы (см.ниже).
Составить и подписать договор купли-продажи (это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу).
При необходимости – заверить договор.
Зарегистрировать договор.
Произвести регистрацию квартиры на нового владельца.
Подписать акт приема-передачи.
Совершить окончательный расчет и подписать расписку.

Оценка квартиры (если требуется): около 10 тысяч рублей.
Услуги нотариуса: от 5 тысяч рублей.
Получение свежей выписки из ЕГРН: 350 рублей.
Оформление нового техпаспорта: около 10-20 тысяч рублей.
Регистрация нового собственника: 2000 рублей на каждого человека.

Некоторые задаются вопросом о том, можно ли купить квартиру у родителей за маткапитал и как это сделать? Такая сделка возможна, если ПФР даст разрешение на привлечение средств материнского капитала. Для этого ДКП должен быть максимально прозрачен:

подписана несовершеннолетним (14-18 лет) или ограниченным в дееспособности лицом;
оспаривается третьим лицом (другим родственником, например, по уважительной причине не участвовавшем в приватизации и т.д.), имеющим те или иные права на квартиру;
отсутствует разрешение на ее проведение (от органа опеки или супруга, если квартира является совместной собственностью);
подписана под влиянием обмана или угрозой;
условия сделки ставят одну из сторон в невыгодное положение.

расторгнуть по обоюдному согласию или в суде при наличии законных оснований (отказ принять помещение или заплатить установленную цену со стороны покупателя, передача продавцом квартиры, отличающейся по ее данным от той, что указана в договоре и т.д.);
признать сделку недействительной.

Гораздо проще приобрести квартиру у близкого человека – вероятность обмана снижается почти до нуля. Покупатель знает все подводные камни и историю перехода права собственности без дополнительных бумаг и обращений за помощью к юристам и риелторам. Но не все так просто. Закон устанавливает некоторые ограничения на сделки по отчуждению недвижимости родственникам.

Ввиду невозможности получить налоговый вычет, продажей в пользу ребенка и сложностей с использованием материнского капитала, родственники стремятся провести иные способы отчуждения имущества. Отчуждение производят по договору дарения: для этой сделки не нужно уплачивать налог, если дарение производится в пользу близкого родственника. Завещание же составляются для того, чтобы дети или внуки получили жилую недвижимость в собственность в будущем.

15 Фев 2022 semeiadvo 399