Главная / Консультация юриста / На какие сделки требуется согласие супруга?

На какие сделки требуется согласие супруга?

Содержание

Статья 35
СК РФ Статья 35
Требуется ли письменное согласие жены на покупку недвижимости
Когда нужно согласие супруга на совершение сделки
Когда нужно нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости
Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга
Нотариальное согласие супруга на совершение сделки
Когда требуется согласие супруга при совершении сделки
Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры
На какие сделки требуется согласие супруга?

Статья 35

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

СК РФ Статья 35

Вместе с тем в силу п. 3 ст. 35 СК РФ в ряде случаев для заключения сделки одном из супругов ему требуется получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. К сделкам, требующим обязательного нотариально удостоверенного согласия второго супруга, закон относит:

Необходимость получения согласия супруга на совершение сделки возникает из закрепленного в ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) законного режима имущества супругов, который представляет собой режим совместной собственности супругов. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное, и предполагает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью.

Если какая-либо из перечисленных сделок была совершена без нотариального согласия супруга, она может быть признана судом недействительной. Супруг, чье нотариально заверенное согласие на совершение сделки получено не было, вправе направить иск в суд в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о заключении данной сделки.

документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию.

Требуется ли письменное согласие жены на покупку недвижимости

Впрочем, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, вступление в право собственности на объект недвижимого имущества для лица, состоящего в браке, возможно только с согласия супруга. Совершение некоторых сделок в отношении совместного имущества возможно без согласия супруга, только если эти сделки не требуют обязательной государственной регистрации. Их законность может быть оспорена в судебном порядке только по инициативе супруга, не дававшего согласия на их совершение. Но приобретение недвижимости является сделкой, требующей государственной регистрации. Таким образом без нотариально заверенного документа действительно не обойтись.

Согласно действующему Семейному кодексу РФ и законодательству, регулирующему регистрацию сделок с недвижимостью, нотариальное согласие второго супруга требуется только для продажи совместно нажитого имущества. Без него сделку по продаже имущества не зарегистрируют.

Как мы видим, данная норма не дает однозначного ответа на вопрос о необходимости в получении согласия супруга на покупку недвижимости. Однако ранее Верховный Суд РФ указывал на то, что сделки, хотя и подлежащие государственной регистрации, но не связанные с распоряжением общим имуществом супругов, не требуют согласия другого супруга на их заключение. Для того чтобы избежать неприятной волокиты по оформлению сделки в дальнейшем, рекомендуем данное согласие все-таки получить.

При этом следует учесть, что на недвижимость, приобретенную в браке, но оформленную на одного из супругов, распространяется режим совместного имущества. Это означает, что в случае расторжения брака, имущество будет разделено поровну, даже если в свидетельстве о праве собственности будет указан только один из супругов.

Когда нужно согласие супруга на совершение сделки

В некоторых случаях (они определены законом) перед совершением сделки необходимо получить нотариальное согласие супруга. Такое требование направлено на защиту прав и интересов супругов, не являющихся сторонами сделки, а также на предотвращение незаконных действий. При несоблюдении этого требования пострадавший супруг может признать сделку, совершенную без его согласия, недействительной, и вернуть объекты, переданные по сделке.

Дело в том, что поручительство, как один из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов. Договор поручительства не является также сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном порядке. Поэтому на заключение договора поручительства не требуется получения нотариального согласия другого супруга.

Нотариальное согласие супруга по сделкам, перечисленным выше, не требуется, если имущество, являющееся предметом сделки, принадлежит на праве собственности исключительно тому супругу, который совершает сделку. Речь идет об имуществе, не входящем в состав общего имущества супругов, например, имущество, полученное одним из супругов в дар или по наследству.

Если сделка, требующая согласия, совершена без нотариально удостоверенного согласия, то супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной через суд. На это у него есть один год со дня, когда он узнал или должен был узнать об этой сделке.

За удостоверение согласия нотариусу государственной нотариальной конторы надо оплатить госпошлину, а частному нотариусу — нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру госпошлины. В случае необходимости частному нотариусу также отдельно придется оплатить услуги правового и технического характера.

обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
в целях исследования рынка;
информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
статистических целях;
в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

Так, супруг продавца спорного имущества, на которое распространяется режим совместной собственности, вправе был рассчитывать на разумную компенсацию за это имущество, законно предполагая добросовестное поведение лиц при совершении сделок с таким имуществом. Заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в силу положений ст. 10 ГК РФ не допускается. В связи с этим продажа квартиры по цене ниже ее рыночной стоимости со значительным отклонением будет рассматриваться судом в случае возникновения спора как злоупотребление правом, что даст основания считать ее недействительной в силу ст. 168 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2023 г. № 18-КГ15-17).

Необходимо учитывать, что простого указания в нотариальном согласии на то, что один супруг доверяет другому совершение сделок с имуществом на любых условиях по его усмотрению, будет недостаточным в целях определения объема его правомочий. Такое указание означает, что второй супруг в любом случае обязан продать квартиру по цене не ниже ее среднерыночной стоимости.

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

Когда нужно нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости

По действующему законодательству все имущество, которое приобретается супругами, находящимися в законном браке, является общей совместной собственностью. Даже если имущество при покупке оформляется в собственность на одного из супругов. А если решается такой важный вопрос как покупка квартиры для семьи, то предполагается, что супругами выбор осуществляется совместно и, конечно, письменное согласие на проведение сделки по регистрации недвижимости не требуется.

Вам будет интересно ==> Какого Числа Перечисляют Стипендию Сиротам

В данном случае Банк может затребовать согласие второго супруга на проведение такого рода сделки. Купленное имущество все равно будет считаться совместно нажитым, но в случае невыплаты кредита, оно может перейти в залог Банку, а судом это признается как форма распоряжения общим имуществом и второй супруг может выявить несогласие и через суд оспорить сделку.

Допустим, недвижимость приобретается за счет средств одного из супругов. Это могут быть, например, накопленные ранее или полученные от родственников средства, полученный до брака подарок или деньги полученные в результате продажи этого подарка. И супруги определили, что право собственности будет оформляться только на одного из них, а второй не будет претендовать на данное имущество. В этом случае необходимо оформить брачный договор, в котором будут определены имущественные права супругов.

По вопросам приобретения недвижимости Вы можете обратиться в нашу компанию — полная база новостроек города, квалифицированная помощь в подборе, полное сопровождение сделки. Приглашаю вас за Вашей квартирой — 8-927-910-97-28, Чугунова Елена Владимировна.

Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга

Дело в том, что данная статья применяется, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, а суды не признают супругов “третьими лицами по отношению друг к другу” (они ведь — сособственники) и исходят из того, что ст.35 СК “не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня” (Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2023 N 44г-128/2023).

“Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, … может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица …”.

В дальнейшем супруг, давший такое “общее” согласие, может попытаться оспорить сделку по отчуждению общего имущества, ссылаясь на п.3 ст.157.1 ГК, в котором сказано: “В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие”.

“Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки”.

В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.

Нотариальное согласие супруга на совершение сделки

Задача нотариуса — разъяснить супругам права и обязанности, которые они приобретают при оформлении сделки. Специалисту необходимо убедиться, что права мужа и жены не нарушаются, то есть согласие выдается без принуждения. Оформлять документ не требуется, если недвижимое имущество находится не в общей, а в личной собственности одного из супругов. Обычно это следующие случаи:

Для нотариального заверения согласия нотариусу потребуются паспорта мужа и жены, свидетельство о браке или подтверждение его расторжения, если с момента развода прошло не более трех лет. Нотариус подробно объяснит супругам их права, после чего будет оформлен документ, дающий право заключения требуемой сделки с недвижимым объектом или иным крупным имуществом.

Жилье приобретено до заключения брака. Если второй супруг принимал участие в повышении стоимости объекта (проводил капитальный ремонт или реконструкцию, например), его согласие на продажу, обмен, дарение и другие сделки получать нужно обязательно.
Объект недвижимости получен в дар от стороннего лица или передан по наследству. В этом случае имущество становится личной, а не совместно нажитой собственностью.
Муж и жена оформили брачный договор, по которому данный объект остался в собственности только одного из них.

Нотариальное согласие имеет силу не только во время брака, но и после его расторжения. Если после развода муж или жена желает продать, обменять или подарить собственность, нотариус имеет право потребовать подтверждение о согласии. Это необходимо сделать, если при процедуре расторжения брака не был осуществлен раздел имущества. Если сделка проведена без согласия, ее несложно оспорить в суде и потребовать восстановления законных прав на половину имущества. В этом случае сделка считается недействительной.

Соблюдение норм семейного законодательства избавит от дальнейших судебных разбирательств. Чтобы сделки с недвижимостью не заняли много времени из-за развода, свяжитесь с сотрудниками нашей нотариальной конторы. Мы подскажем в ситуации любой сложности, гарантируя соблюдение требований законодательства.

Примеры таких сделок:

Сделки, направленные на приобретение ли отчуждение недвижимого имущества
Договор ренты
Договор об ипотеки
Договор аренды
Договор доверительного управления недвижимым имуществом
Сделки, направленные на приобретение или отчуждение долей в Уставном капитале
Алиментное соглашение
Иные сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению и/или регистрации

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

При отчуждении одним из супругов доли в праве общей собственности на имущество, в отношении которого брачным договором установлена общая долевая собственность на это имущество, однако такая сделка по возмездному отчуждению имущества оформляется с соблюдением требований ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки сособственника отчуждаемой доли.

Признание сделки, связанной с распоряжением общим имуществом супругов, недействительной, может быть осуществлено при наличии одновременно трех условий:
— один из супругов не согласен с заключением данной сделки;
— супруг, совершивший сделку, знал о несогласии супруга на сделку или должен был знать об этом;
— супруг, не участвовавший в сделке, требует признать ее недействительной.

Бывает что личные обстоятельства и эмоции, посторонние лица, иные недоразумения и ситуации препятствуют получению согласия другого
супруга на совершение сделки.
Супруг может уклоняться от дачи согласия на отчуждение объекта недвижимости
супругу, на имя которого оно зарегистрировано, или супругу просто
не хочется лично встречаться с бывшим (или до сих пор законным) супругом, с
которым есть совместно нажитое имущество.
В этом случае супруг, совершающий сделку, может передать (через нотариуса) другому супругу заявление с предложением явиться в нотариальную контору для определении его доли в отчуждаемом имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не заявит в течение месяца со дня получения
заявления о своих возражениях, нотариус может удостоверить договор об отчуждении
жилого помещения от имени супруга, на которого оно оформлено.
Перед сделкой, как правило, Ваши риэлтеры проверяют паспорта всех лиц, участвующих в сделке. Данные о совместно нажитом имуществе выясняются и в процессе
ведения договора на оказание услуг по отчуждению объекта недвижимости.
Отсутствие штампа о заключении брака в паспорте еще не является доказательством
его отсутствия в действительности. Мы всегда требуем подтверждающие документы
или заявление об отсутствии супруга.

1. Правоустанавливающие документы на имя супруга и свидетельство
о браке не всегда свидетельствуют о праве собственности обоих супругов на
указанное имущество.
Например, после приобретения недвижимости, в последующем с ней могли быть совершены
другие сделки, или изменен режим общей собственности супругов путем заключения
брачного договора (контракта).

Супруг, который не дал согласия на совершение отчуждения объекта
недвижимости, являющегося общей совместной собственностью супругов,
вправе обратиться в суд, с требованием о признании сделки недействительной
в течение года начиная с того дня, когда он узнал или должен был узнать о
совершении данной сделки.

Объект недвижимости был подарен, оставлен по наследству, определен как
личная собственность одного из супругов брачным контрактом, или просто,
приобретен до брака.
— если другой супруг не проживает по месту нахождения жилого помещенияи место его жительстванеизвестно.
В данном случае требуется подтверждение в виде вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

Когда требуется согласие супруга при совершении сделки

Согласно ГК РФ, обязательная нотариальная форма установлена для:

договора ренты и его разновидностей (ст. 584),
договора залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 3 ст. 339),
соглашений об уступке требования (п. 1 ст. 389) и о переводе долга (п. 4 ст. 391),
основанных на сделках, совершенных в нотариальной форме, предварительного договора в случаях, когда для основного договора предусмотрена обязательная нотариальная форма (п. 2 ст. 429),
соглашения об изменении или расторжении договоров, совершенных в нотариальной форме (п. 1 ст. 452).

Согласно Федерального закона от 13.07.2023 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение:

сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей в одном договоре (п. 1 ст. 42),
сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки,
сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 54).

Согласно Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) устанавливает нотариальную форму для:

сделок, направленных на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (далее — ООО),
соглашений о предоставлении опциона на заключение договора, направленного на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО (п. 11 ст. 21 и п. 5 ст. 429 ГК РФ),
безотзывной оферты в виде отдельного документа и ее акцепта (п. 11 ст. 21),
договора залога доли или части доли уставного капитала ООО (п. 2 ст. 22),
требования участника ООО о приобретении его доли (п. 2 ст. 23),
заявления о выходе из общества (п. 1 ст. 26), которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению по правилам, предусмотренным законодательством о нотариате для удостоверения сделок.

Вам будет интересно ==> Саратовское правительство о поддержке многодетных семей 2023 год

Совсем иная правоприменительная практика сложилась в отношении необходимости получения согласия супруга на реализацию другим супругом его права на выход из состава участников ООО. Сложность заключается в определении правовой природы заявления о выходе из ООО. Есть мнения, что заявление о выходе из ООО является актом волеизъявления. И напротив, некоторые причисляют его к юридически значимым сообщениям. Более основательной, на наш взгляд, является позиция тех, кто считает, что заявление о выходе является односторонней сделкой. Сложившаяся судебная практика также квалифицирует выход участника в качестве односторонней сделки, которая может быть оспорена как ничтожная или оспоримая.
Следовательно, можно сделать вывод, что выход участника из ООО является односторонней сделкой, направленной на отчуждение доли в уставном капитале ООО, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, для заключения которой необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга.
Также должен решаться вопрос, связанный с определением правовой природы требования участника общества о приобретении его доли в соответствии с п. 2 ст. 23 Закона об ООО.

До настоящего времени спорным остается вопрос о необходимости получения согласия супруга для заключения соглашения об уплате алиментов, в отношении которого п. 1 ст. 100 СК РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма. Это касается только тех случаев, когда плательщик алиментов состоит в браке, а получателем алиментов или его законным представителем является лицо, не обладающее статусом супруга плательщика. В соответствии с разъяснениями Комиссии Федеральной нотариальной палаты по законодательной и методической работе согласие супруга для заключения соглашения об уплате алиментов не требуется ввиду относительной природы данных правоотношений.

Нотариально удостоверенное согласие супруга должно быть также получено лицом, обязанным в соответствии с условиями предварительного договора внести задаток в качестве исполнения обязательства по заключению основного договора, для которого законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, так как в данном случае указанное лицо осуществляет распоряжение общим имуществом супругов в виде денежных средств на основании договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению.
Однако, к сожалению позиции судов, по данному вопросу не имеют единства. Так, к примеру, если в одном случае при вынесении решения суд исходит из того, что предварительный договор купли-продажи не является сделкой по распоряжению общим недвижимым имуществом супругов и для него не требуется получения нотариального согласия другого супруга, то в другом случае суд делает вывод о том, что возможность отчуждения совместно нажитого недвижимого имущества в отсутствие согласия одного из супругов, в том числе в рамках предварительного договора, законом не допускается.

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры

Распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При этом согласно п. 1, 2 ст. 35 СК РФ, предполагается, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов он действует с согласия другого супруга.

Право собственности на квартиру, переход права собственности на квартиру к покупателю по договору продажи подлежит государственной регистрации. Соответственно для продажи одним из супругов квартиры требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Если к моменту отчуждения квартиры брак между супругами расторгнут, сделка может быть признана судом недействительной по иску бывшего супруга, чье согласие на продажу получено не было. При этом истец обязан доказать, что другая сторона в сделке (покупатель) знала или заведомо должна была знать о его несогласии на совершение сделки. Обратите внимание, что если при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость.

Вариант 1. Дарение для близких родственников, а также в иных случаях при сопровождении сделки адвокатом, существует упрощенный порядок регистрации дарения (без сбора подтверждающих документов о правах собственника) — составление договора в простой письменной форме. Стоимость такого договора не зависит от стоимости объекта, который дарится, срок составления договора — не более часа. При готовности пакета документов в этот же день можно подавать в Росреестр на регистрацию.

В ряде случаев государственные структуры не спрашивают согласия второго собственника (супруга) на дарение. Тогда граждане без ведома второго супруга могут подарить имущество, а потом уже ставят супруга перед фактом, или вообще ему об этом не говорят. Так по закону делать запрещено. Если имущество приобретено в браке, то дарить его можно лишь по согласию второго супруга. Ведь любая приобретённая в браке вещь принадлежит на равных правах как мужу, так и жене.

Согласие супруга оформляется у нотариуса. Гражданин, взяв с собой свидетельство о заключении брака идет (может идти один) в любую нотариальную контору и просит оформить согласие на дарение определенного объекта. Шаблоны необходимых текстов у нотариусов уже есть.Останется подождать, пока нотариус оформит такое согласие, и проверить, нет ли в документе описок.

Дарение детям. Ряд граждан считают, что если дарение происходит детям, то есть одаряемым является ребёнок в независимости от возраста, то согласие не нужно. Это также неверно. В заблуждение вводит факт родства. Таким образом, согласие и в этом случае также нужно.

Согласие не нужно лишь тогда, когда объект договора дарения, то есть то, что вы хотите подарить, находится в личной собственности. Другими словами, если, например, имущество приобретено Вами до брака, получено по договору дарения или унаследовано. Хотя, если, к примеру, унаследованное имущество было отремонтировано на деньги второго супруга или посредством его труда, и, тем самым, было увеличено в стоимости, права второго супруга на долю в таком имуществе могут быть. Это оформляется добровольно, путем письменного соглашения между супругами (различные договоры) или в судебном порядке (через подачу искового заявления в суд).

Константин Савин, адвокат АК «Павлова и партнеры», полагает, что рассматриваемое дело обнажает несогласованность семейного права с гражданским: «Оно высвечивает правовой конфликт между нарушением прав обманутого супруга и добросовестного приобретателя имущества». И в подобных ситуациях важную роль играют действия нотариуса. Он обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, не противоречит ли документ требованиям закона, говорит Михаил Варюшин, старший юрист ЮБ «Аронов и Партнеры». Если порок нотариальной сделки в виде отсутствия согласия был допущен (например, продавец скрыл факт нахождения в браке), другая сторона соглашения должна считаться добросовестной, уверяет эксперт: «Иначе институт нотариата – пятое колесо в телеге».

В обоснование своего требования она сослалась на то, что у организации в собственности есть здание под ресторан, которое еще в 2006 году стоило 42,5 млн руб. Для подтверждения своих слов супруга представила отчет оценщика 10-летней давности. Алыев в ответ на доводы заявителя и вовсе пояснил, что при заключении сделки в паспорте продавца отсутствовала информация о браке. Две инстанции отказали истцу, не став разбираться в том, как Алиеву удалось скрыть от властей России и контрагента сведения о своем семейном положении. Суды отметили: покупатель доли ООО не знал, что продавец женат. Кроме того, АСГМ и 9-й ААС указали, что неверно считать стоимость спорного актива, опираясь лишь на цену здания, которое принадлежит организации. Ведь при оценке стоимости долей учитываются иные показатели, в том числе наличие долговых обязательств, подчеркнули суды. Довод заявителя о заниженной цене сделки суды отвергли, разъяснив, что в 2007 году Алиев сам купил 25% «Велостока» за те же 75 500 руб.

С 2007 года Тофик Алиев владел долей 25% в ООО «Велосток», которому принадлежал небольшой ресторан в столице. Другими участниками организации являлись Лидия Гулуева (25%) и Джейхун Алыев (50%). В 2023 году Алиев продал Алыеву свои 25% за 75 000 руб. Однако эта сделка не понравилась жене продавца Эсмире Алиевой, с которой тот заключил брак еще в 2000 году в г. Гянджа (Азербайджан). Она обжаловала ее в судебном порядке, заявив, что спорный актив является совместно нажитым имуществом, которым супруг мог распоряжаться только с ее согласия. Однако Эсмира Алиева не давала одобрение на заключение договора купли-продажи доли и считает цену соглашения заниженной (дело № А40-167485/2023).

Исходя из п. 2 ст. 35 СК, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом семьи предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Однако, как показывает практика, такое презюмирование может сыграть во вред добросовестному покупателю.

Экономколлегия ВС отметила, что требование о нотариальном согласии супруга на спорную сделку обеспечивает баланс не только имущественных интересов членов семьи, но и иных участников гражданского оборота (Определение Конституционного суда от 15 сентября 2023 года № 1830-О). Судьи ВС обратили внимание на то, что нижестоящие инстанции не исследовали сразу несколько вопросов в рамках этого дела: 1) В результате чьих действий нарушены права Алиевой? 2) Какую цель преследовала заявитель, подав спорный иск? 3) Возможно ли восстановить предполагаемо нарушенное право истца через удовлетворения ее требований?

Зумрут Курбанова из Дагестана потребовала признать недействительным залог участка и дома в пользу АО «Россельхозбанк». Она утверждает, что сделку ее супруг Гаджикурбан Курбанов совершил без ее ведома и согласия. Они в браке с 1984 года, участок и дом был зарегистрирован на имя супруга в 2007 году. В 2023 году Зумрут Курбанова узнала, что на это имущество банк обратил взыскание по кредиту мужа.

Вам будет интересно ==> Я пенсионер по старости с 1996 года-участник ликвидации аварии на чаэс как определить страховую часть пенсии

На этой неделе на заседании Конституционного суда (КС) обсуждалась проблема защиты лиц, приобретающих супружеское имущество. Одно из новых определений гражданской коллеги Верховного суда (ВС) демонстрирует актуальность этого вопроса. В деле супруга оспаривает залог участка и дома, установленный ее мужем в пользу банка. Заявительница указывает, что подпись на ее нотариально удостоверенном согласии поддельная. ВС подтвердил, что добросовестность банка, который не знал о факте подделки, не имеет значения: если фальсификация подтвердится, то залог является ничтожным.

Первая инстанция поддержала заявительницу — экспертиза подтвердила, что в нотариально заверенном согласии подпись Зумрут Курбановой подделана. Апелляция и кассация встали на сторону ответчиков. По их мнению, нет оснований считать, что банку было известно о фальсификации подписи. Суды при этом сослались п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса (ГК). Она требует доказать, что сторона в сделке по распоряжению общим имуществом, совершенной участников сделки без необходимых на это полномочий, знала или заведомо должна была знать об этом.

Гражданская коллегия ВС с апелляцией и кассацией не согласилась (дело было рассмотрено 25 мая). Суд напомнил, что правила ст. 253 ГК применяются, если для отдельных видов совместной собственности не установлено иное в самом ГК или других законах. В данном споре речь идет о совместной собственности супругов, значит, применяются правила ст. 35 Семейного кодекса о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом супругов. Статья требует нотариального согласия другого супруга. Его отсутствие — безусловное основание для признания недействительной сделки по распоряжению общим имуществом. Неважно, что контрагент по сделке мог добросовестно не знать, что согласие отсутствует. Знание об отсутствии согласия не является условием для признания сделки недействительной. Значит, доказывать, что банк не знал о фальсификации, не надо. Достаточно того, что установлен факт подделки подписи, полагает ВС.

На совершение любых сделок одним из супругов с добрачным, поступившим в дар и по безвозмездным сделкам недвижимым имуществом, в том числе в порядке приватизации жилых помещений, а также перешедшим в порядке наследования недвижимым имуществом согласие другого супруга не требуется.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, осуществляется по их обоюдному согласию. При государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом одним из супругов, в соответствии с законодательством Российской Федерации он должен действовать с согласия другого супруга.

Если супруг, на имя которого оформлено имущество, являющееся совместной собственностью супругов, продает его другому супругу, а последний уплачивает супругу-продавцу денежную сумму, сформированную в период брака за счет общих доходов супругов, то каждый из них соответственно становится сособственником полученных другой стороной в сделке недвижимого имущества и денег.

Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается. Брачный договор прекращает свое действие вместе с прекращением брака, исключение составляют те обязательства сторон, которые предусмотрены соглашением на случай прекращения брака. Субъектами брачного договора могут быть не только супруги, но и будущие супруги. В случае, если брачный договор заключается до регистрации заключения брака, брачный договор вступает в силу с момента регистрации брака.

В соответствии с п.3 ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Срок оформления. Право по сделке через нотариуса оформляют быстрее. Нотариус может не только заверить подписи и удостоверить сделку, но и подать документы для регистрации права. Он делает это сам за дополнительную плату. Тогда срок оформления вообще ускоряется до одного дня. Вчера вы были без квартиры, а завтра уже собственник. Еще нотариус может автоматически получить выписку из ЕГРН , чтобы проверить чистоту сделки и права собственников. Он это сделает быстрее, чем вы.

Деньги. Услуги нотариуса по удостоверению сделок, договоров и подписей платные. Даже если прийти с готовым договором и текстом доверенности, придется внести госпошлину. Она зависит от вида нотариальных действий. Например, за удостоверение договора на продажу доли в квартире придется заплатить до 20 тысяч рублей.

Машину можно продать и без нотариуса, ноутбук тоже, можно даже снять деньги со счета и отдать их маме. А вот продать квартиру без нотариального согласия нельзя. Даже если получится (а иногда получается), второй супруг может признать сделку недействительной и забрать у покупателя квартиру или ее часть.

На сайте Росреестра появилось напоминание, которое касается сделок с недвижимостью. Там перечислены случаи, когда для сделки обязательно нужен нотариус — то есть придется платить госпошлину и тариф. Без нотариального заверения переход права собственности не зарегистрируют или могут быть серьезные последствия.

Можно пойти к нотариусу по своей инициативе. Тогда тариф будет выше, чем при обязательном оформлении. Например, за удостоверение сделки по продаже квартиры за 2 млн рублей нужно заплатить 9 тысяч рублей. И это без учета пошлины в Росреестре и составления договора.

Добрый день ! Подскажите пожалуйста , я купила Квартиру по ДДУ в ипотеку в 2011 г , вышла за муж 2014, развелась в 2023 , сейчас продаю эту Квартиру .. нужно ли нотариальное согласие от бывшего мужа ? И как быть если бывший муж не даёт нотариальное разрешение ? Заранее спасибо за ответ

Добрый день! До брака у меня была двухкомнатная квартира. Затем, уже находясь в браке я ее продала и купила на свое имя однокомнатную квартиру. Свидетельство о собственности оформлено только на меня. Сейчас я хочу подарить квартиру своей 15 летней внучке. Достаточно ли будет согласия супруга или нам теперь нужно оформлять ее в собственность по 1/2 и только после этого оформлять каждому дарственную на мою внучку?

Добрый день, подскажите пожалуйста. я продаю квартиру купленную по жилищному сертификату на меня и моих 4 детей, двое из которых н/ летние. я не в браке. согласие на продажу отец детей дал. органы опеки выдали распоряжение о разрешении мне продать доли детей. я сама инвалид 2 гр по зрению и живу за 3 тыс км от продаваемого жилья, поэтому я обратилась за помощью к родне, чтобы она продала нашу квартиру. должна ли я в опеке получить ещё документы, разрешающие мне выписать доверенность на третье лицо и снова взять согласие отца на выдачу этой доверенности, с уважением Наталья

Ответ для Алины.
Конечно покупатель хочет быть уверен, что договор купли-продажи не будет расторгнут по суду.
Однако, для регистрации перехода права отсутствие согласие третьего лица не препятствует сделке.
Супруг, оплачивавший ипотеку, может через суд взыскать эту оплату с другого супруга.

Сайт работает с 2023 года.
Его уже посетили более 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Моя страница во ВК

На какие сделки требуется согласие супруга?

Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.

Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире. Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в Управляющей компании или на портале Госуслуг. Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.

Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги — она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.). При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации) не требуется. Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе.

Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Для этого покупателем (залогодателем) или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека (залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т.д.) предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

15 Фев 2022 semeiadvo 370