Главная / Консультация юриста / Предварительный договор купли продажи считается ли сделкой

Предварительный договор купли продажи считается ли сделкой

Договор купли продажи предварительный

ПДКП (преддоговор на покупку) – это предварительный договор купли-продажи недвижимости, официальный удостоверенный сторонами документ контрактного типа. Порождает обязанность сторон к намерению заключить сделку. Составляется заведомо, до начала процедуры купли-продажи, выступает в роли первого этапа сделки.

Нужно учитывать, что документация контрактного типа составляется и подписывается сторонами с целью предоставления каждому из контрагентов особых преимуществ. Если какое-либо положение таких преимуществ не предоставляет, или лишает их – текст договора следует пересмотреть и составить так, чтобы соблюдались имущественные интересы обеих сторон.

1. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ) (подробнее см. Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации, Что необходимо учесть арендодателю, если договор аренды недвижимости требует регистрации).

При ипотеке. В этом случае ПДКП составляется в трёх экземплярах, один из которых предоставляется банку. Однако банк не всегда идёт навстречу, выдавая кредитный продукт без залога, так как приобретаемая квартира не принадлежит заёмщику и предварительный договор не даёт полных гарантий на проведение сделки.

  1. Стороны или их представители встречаются в назначенном месте, имея на руках паспорта, пакет документации для сделки и экземпляры ПДКП.
  2. Составляют договор купли-продажи, в котором стороны и переходящий в результате сделки объект недвижимости полностью идентичны. Должно быть составлено три экземпляра купчей.
  3. Каждый получает свой экземпляр, проверяет его. Стороны подписывают все три экземпляра. Если сделка сопровождается юридическим лицом – оно утверждает экземпляры договоров.
  4. Проводится расчёт за квартиру тем способом, который был указан в ПДКП. Если способ передачи денег изменился, стороны составляют дополнительное соглашение о его изменении.
  5. Покупатель и продавец совместно отправляются в Росреестр и передают 3 экземпляра договора сделки купли-продажи, с прилагаемым пакетом документации, регистратору.

Если возникает ситуация, когда предварительная договоренность расторгается по причине несоблюдения участниками указанных сроков, процедура выполняется по соответствующим условиям в связи с несоблюдением обязанностей, возлагаемых на участников по договору.

  • В бланке указывается допустимая последовательность действий при одностороннем расторжении;
  • В документе также должен быть определен период, в течение которого планируется проведение процедуры заключения основной договоренности;
  • В соглашении детально расписана последовательность действий при оформлении основной сделки;
  • Предусматриваются условия возврата потенциальному покупателю выплаченных им средств в качестве аванса.

Что обычно подписывается в таких договоренностях? Поскольку все, что указывается в устной форме, не может иметь юридической силы в современной правовой системе, то в договоре купли-продажи рекомендуется указывать в письменном виде каждый важный момент, имеющий отношение к предстоящей сделке.

Иногда необходимо время, а за это время одна из сторон может отказаться от основной сделки. В этих случаях очень удобен предварительный договор, который зафиксирует намерение заключить сделку. Не зря подобный документ нередко называются «Договором о намерениях».

Законодательство не препятствует передаче денежных средств по такому соглашению. Поскольку другие существующие варианты выплаты задатка при договоренности не считаются нормальными, в предварительных договоренностях необходимо указать, что по заключаемой договоренности будет передана денежная сумма, подтверждающая полную серьезность намерений каждого из участников сделки, а также наличие штрафных санкций, которые будут наложены на одну из сторон в случае срыва договоренности.

Предварительный договор купли продажи

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи однокомнатной квартиры (далее – Основной договор), расположенной на этаже -этажного жилого дома по адресу: , общей площадью кв. м (далее именуемая Квартира), на условиях, предусмотренных Договором.

Продавец, со дня подписания настоящего договора дает Покупателю свое согласие на временную регистрацию (до г.) в Жилом помещении гражданки РФ .2.14. Государственная регистрация перехода права собственности на Жилое помещение одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

  1. Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, ( далее – «Основной договор»), квартиры принадлежащей Продавцу по праву собственности на основании . Вышеуказанная квартира состоит из жилой(ых) комнат(ы), имеет общую площадь кв.м., общую площадь без учета лоджий, балконов, прочих летних помещений кв.м., в том числе кв.м. жилой площади.
  2. Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в простой письменной форме в срок до «»2023 года.
  3. Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики квартиры, включая ее месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома его полностью удовлетворяют.
  4. В квартире на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: за которыми в соответствии со ст.292 ГК РФ сохраняется право пользования квартирой до их снятия с регистрационного учета. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета вышеперечисленных лиц не позднее дней после государственной регистрации Основного договора.
  5. Квартира должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену не позднее дней после государственной регистрации Основного договора и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.
  6. Цена квартиры составляет рублей. При подписании настоящего Договора Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере: рублей. Указанная сумма является авансом за покупаемую квартиру и учитывается Сторонами при взаиморасчетах в день подписания Основного Договора.
  7. Оплату всех расходов по сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода права по нему, а также расходы по подготовке проекта Основного договора осуществляет Продавец. Оплата расходов, связанных с государственной регистрацией Основного договора и перехода права по нему, производится солидарно Покупателем и Продавцом.

Едва ли не самым важным при заключении предварительного договора является раздел о цене. Дело в том, что это условие, которого может вообще отсутствовать в основном договоре, и это не делает сделку недействительной. В таком случае взаиморасчеты могут произойти на базе оценки рыночной стоимости, а справедливую цену укажут эксперты — независимые оценщики. Стороны могут обратиться к ним сами или это произойдёт по решению суда. При заключении предварительного договора обычно какая-то часть суммы покупателем уже перечисляется. Здесь очень важно оформить это в соответствии со своими намерениями.

Перечисляемая в предварительный период сумма может трактоваться в качестве аванса или задатка. Это довольно сходные явления, но всё же обладающие разным функционалом. В равной степени — аванс и задаток перечисляются в счет исполнения обязательств по основной сделке, которая будет заключена в будущем. Для того чтобы отразить это в предварительном договоре нужно ввести в него раздел о задатке или добавить соответствующие пункты к разделу о цене.

В случае отказа Стороны — 2 от заключения договора по п. 4.6 настоящего договора, при незаключении основного договора по п. 5.1 или п. 5.2 настоящего договора, а также при отказе регистрирующего органа в регистрации основного договора по п. 5.3 настоящего договора Сторона — 2 обязана освободить жилое помещение на следующий день, соответственно, после заявления Стороной — 2 отказа от заключения договора по п. 4.6 настоящего договора, после истечения срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора, или после получения любой из Сторон отказа регистрирующего органа в регистрации основного договора по п. 5.3 настоящего договора.

5.3. В случае отказа регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения (основного договора) Сторона — 2 вправе требовать расторжения договора и возврата денежных средств, указанных в подп. 3.2.2 настоящего договора, а Сторона — 1 обязана расторгнуть договор и вернуть Стороне — 2 денежные средства, указанные в подп. 3.2.2 настоящего договора, в течение ____ банковских дней с момента предъявления Стороной — 2 такого требования.

________________, далее именуем__ «Сторона — 1», в лице ________________, действующ___ на основании _____________, с одной стороны, и гражданин(ка) _____________________, далее именуем__ «Сторона — 2», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили следующий договор:

ПриневыполненииПокупателемтребованийнастоящегопункта Договора,Продавецвправепоистечении дней с момента подписания Договора реализовать товар по своему усмотрению. 2.6. . (дополнительные условия) 3. ГАРАНТИИ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 3.1.

  1. В предварительном договоре должен быть указан конкретный срок поставки товара. Это пригодится в том случае, если дилер задержал партию, например на границе. За каждый день просрочки вы можете через суд взыскать штраф.
  2. Если вам доставили автомобиль не той комплектации, цвета и т. д., составляйте акт, фиксируя все недостатки, которые вы обнаружили. Данный документ подписывается покупателем и представителем продавца. После этого пишите претензию на имя руководителя салона с требованием вернуть залог. Если автомобиль вам все же необходим, можно потребовать его замены.
  3. В крупных автосалонах стоимость автомобилей исчисляется в валюте. Безусловно, экономическая ситуация в стране меняется, курс растет. Вполне возможно, что при подписании предварительного договора стоимость автомобиля была ниже, чем после его поступления в салон. И вины продавца здесь нет — это всего лишь скачок курса валют. В связи с этим лучше прописывать в предварительном соглашении стоимость товара в рублях.

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи. Если один из участников сделки отказывается от подписания основного договора, то вторая сторона вправе через суд принудить его сделать это или потребовать возмещения убытков.

ГК РФ в ч. 2 ст. 429 говорит о том, что составляться предварительный договор купли-продажи должен в форме, предусмотренной для аналогичного основного документа, а ст. 550 ГК уточняет, что делается это письменно. Что касается перехода прав собственности на недвижимость, то в этом случае обязательна госрегистрация окончательного (основного) варианта договора (ст. 551 ГК).

Предварительный договор в принципе не требует регистрации в связи с тем, что положения об обязательной регистрации основного договора не являются указанием на форму договора, а самой регистрации подлежит лишь переход каких-либо вещных прав на недвижимое имущество. Что касается предварительного договора, то он не влечет приобретения имущественных прав/обязанностей сторонами, его заключившими. Иными словами, при заключении предварительного документа стороны должны придерживаться лишь требования о его форме (простой письменной или нотариальной), а регистрировать заключенное соглашение не нужно. Это подтверждается, в частности, п. 14 информационного письма президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

Вам будет интересно ==>  Сколько платят матерям одиночкам в 2023 на второго ребенка в тульской обл

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи должен быть обязательно заключен в письменной форме. А если основной договор, в силу требований законодательства должен быть удостоверен нотариально, то и для составления предварительного договора нужно обратиться к нотариусу.

В сделках купли-продажи недвижимости довольно распространена процедура подписания предварительного договора. Кажется, это самый оптимальный вариант для сторон сделки. Насколько это верно? Какие гарантии дает подписание предварительного договора? Какие опасности он в себе таит? Об этом сегодня мы как раз и поговорим.

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Например, в случае отсутствия у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег, или когда проходит несколько взаимосвязанных сделок.

В предварительном договоре также следует указать правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности продавца на объект недвижимости (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), и их реквизиты (дата, номер).

Обратите внимание, если, например, покупатель потребует от продавца двойную сумму задатка и возникшие убытки, то он по умолчанию уже не сможет понудить продавца заключить основной договор. Поэтому сторонам следует предусмотреть такой размер задатка, который будет удовлетворять их интересы на случай незаключения основного договора.

Нарушение условий договора признается существенным, когда одна из сторон его допустила действие (или бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

В течение длительного времени спорным оставался вопрос о возможности внесения в предварительный договор условий об обеспечении исполнения обязательства. Связано это с тем, что, с одной стороны, предварительный договор не влечет за собой наступления материальных обязательств сторон — следовательно, обеспечить их исполнение невозможно; с другой — предварительный договор закрепляет обязательство сторон заключить основной договор. Вопрос состоял в том, возможно ли требовать обеспечения неимущественного права.

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Здравствуйте, подскажите пожалуйста. По предварительному договору в агентстве передали все сумму за квартиру, нам дали расписку, орден на вселение, ключи. Но в договоре указан продавец не агенство, не подрядчик и не строительная фирма, а ИП…, Которой якобы строительная компания продаст квартиру после оформления кадастрового паспорта. А потом будет договор купли продажи со мной. Еще спросили расчетный счет оформить и им передать. Все здесь правомерно?

Предварительный договор купли продажи

У каждого из вышеперечисленных соглашений есть свои особенности, но есть и общие положения. Вне зависимости от предмета соглашение должно содержать информацию о предмете (движимом или недвижимом имуществе, имущественных правах), о стоимости сделки и порядке выплат, о правах и обязанностях сторон.

  1. Вступительную часть с указанием даты и места оформления, идентификацией сторон.
  2. Предмет: стороны намерены продать и купить квартиру.
  3. Подробное описание приобретаемой квартиры: адрес, год постройки дома, материал, площадь, число комнат, этаж и другие данные.
  4. Основную часть: сроки, стоимость, задаток, гарантии, санкции.
  5. Условия оформления основного соглашения, по нему покупатель получит в собственность квартиру, ее полную цену.
  6. Период действия предварительного договора, в течение которого будет подписан основной ДКП и квартира передана в собственность покупателя. При отсутствии этого пункта период составляет один год по п.4 ст. 429 ГК.
  7. Инструменты гарантии основной сделки (аванс, судебный порядок, материальная ответственность, задаток).
  8. Права и обязанности.
  9. Как разрешаются споры.
  10. Адреса регистрации, телефоны, ФИО и подписи сторон (представителей).

Помимо самого предварительного договора, стороны могут заключить и другие — например, задатка или аванса. Такой вариант используется в тех случаях, когда покупатель отдает продавцу определенную часть стоимости квартиры заранее (чаще всего ее размер составляет 10%).

Кстати, если будущий договор будет подпадать под действие законодательства о защите прав потребителей, то для требований о возврате полученных по предварительному договору денежных средств будет применяться неустойка, предусмотренная пунктом 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, а также штрафные санкции.

Покупатель недвижимости, подписывая ПДКП, имеет риск остаться без недвижимости, которая является предметов договорных отношений. При заключении ПДКП, покупатель не считается собственником на имущество и данный договор не проходит государственную регистрацию.

Продавец может, не урегулировав этот вопрос с покупателем, внезапно повысить цену. Подобное намерение законным считать нельзя. Тогда покупатель при содействии грамотного юриста добьётся, чтобы суд обязал продающую сторону заключить основной договор на условиях, прописанных в предварительном документе.

2. Покупатель может подать в суд исковое требование по поводу принуждения продавца к заключению основного соглашения. Тогда продавец, воспользовавшись помощью опытного правоведа, предъявит встречный иск. Он заявит, что предварительный договор однозначно должен быть признан:

  1. Отложенное финансирование. Завершение сделки и взаиморасчеты по ней сопряжены с регистрационными и другими процедурными действиями, которые не позволят закрыть все обязательства сторон одномоментно или в кратчайшие сроки. Как правило, это связано с невозможностью покупателя исполнить свои финансовые обязательства, поскольку для получения денежных средств ему нужно официальное соглашение с продавцом, а до выделения финансирования должен пройти установленный процедурами срок. Чаще всего здесь речь идет о бюджетном финансировании (субсидии, сертификаты и т. п.) или залоговом кредитовании.
  2. Отложенное вступление в права или оформление права собственности. У продавца пока нет прав на объект, но предполагается, что он их оформит (обязан оформить) в установленный срок. Это, пожалуй, самая рискованная ситуация для заключения предварительного договора купли-продажи, но препятствий для оформления правоотношений нет. Например, распространены случаи, когда предварительный договор купли-продажи земельного участка или недвижимости заключается в преддверии вступления потенциального продавца в наследство, закрепления прав в порядке правопреемства или в преддверии завершения строительства будущего объекта продажи. Но оформлять такие соглашения – все равно, что идти по тонкому льду. Нужно быть предельно осторожным, все предусматривать и продумывать варианты обеспечения исполнения продавцом обязательств.
  3. Сложные сделки. Одна сложная сделка представляет собой цепочку более мелких или альтернативных сделок, которые в итоге приводят к заключению главной. В этом случае разрабатывается индивидуальная схема, а договоров нередко заключается много, и они сопровождают практически всю цепочку сделок.

В случае неисполнения одной из сторон данных обязательств вторая сторона имеет право требовать заключения сделки через суд. Сделать это можно в течение полугода после окончания срока действия предварительного договора. В этом случае сделка будет заключена принудительно и на тех условиях, что были определены ранее.

Условия, обязательные для согласования по мнению одной из сторон, включают в соглашение в соответствии с нормами права (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Такие условия могут касаться исполнения как предварительного договора (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ), так и основной сделки по купле-продаже (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Когда квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, при оформлении купли-продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48). Согласие на заключение сделки служба дает только после изучения предварительного ДКП.

Аванс и задаток не являются обязательным условием предварительного договора. Нужны ли дополнительные гарантии осуществления сделки, участники решают сами. Но, как уже было сказано раньше, договор купли-продажи квартиры без задатка ничем не защищён и может быть легко разорван одной из сторон. И Продавец, если договор без предоплаты будет заключён, окажется в крайне невыгодном положении: повлиять на Покупателя он может только не вернув предоплату, а её то здесь и нет.

Если часть стоимости передавалась как аванс, то неустойка не выплачивается. Продавец возвращает полную авансовую сумму покупателю. Однако, в соглашении могут быть прописаны и иные условия возврата, в том числе определенные штрафные санкции за невыполнение обязательств.

Знают, как оформить документ и нотариусы. В риэлтерском агентстве также могут помочь с написанием. Однако риэлторы действуют, прежде всего, в интересах продавца. Часто соглашение составляется таким образом, что вернуть аванс при срыве сделки практически невозможно.

  • задаток остается продавцу, если покупатель откажется от приобретения недвижимости; при этом, если продавец откажется продавать квартиру, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ);
  • аванс является только предоплатой, если договор не будет заключен продавец просто возвращает его покупателю.

Если по условиям такого договора покупатель обязан авансом оплатить существенную часть стоимости объекта недвижимости, или полную стоимость, такой договор считается полноценным договором купли-продажи недвижимости, вследствие чего расторгается аналогично такому договору.

  1. ФИО обеих участников, обязательно указываются их паспортные данные.
  2. Информация о расположении квартиры, которою вы планируете приобрести.
  3. Информация о состоянии недвижимости (количество комнат, площадь).
  4. Стоимость жилья.
  5. Информация о деньгах. В соглашении необходимо указать сумму, которую покупатель передает продавцу в качестве аванса.
  6. Срок совершения основной сделки.

6. ПРОДАВЦЫ и ПОКУПАТЕЛЬ подтверждают, что они дееспособности не лишены, на учете и под опекой или попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

За всю современную историю операций с объектами недвижимости был придуман лишь один действительно эффективный и надежный способ осуществить это – составить и подписать предварительный договор, в котором прописываются все условия сделки, которую предстоит заключить обеим сторонам.

6.2. В случае сохранения Форс-мажорных обстоятельств в течение более чем дней, любая из Сторон имеет право либо приостановить действия настоящего предварительного договора до момента окончания действия форс-мажорных обстоятельств с соответствующей приостановкой платежей, причитающихся по настоящему предварительному договору, либо прекратить настоящий предварительный договор, известив об этом другую Сторону письменно не позднее, чем за дней.

  1. Цена. Можно не указывать цену совсем, назвать конкретную цифру или написать «не менее миллиона рублей». Можно привязать ее к ключевой ставке Центробанка, которая будет действовать на момент подписания основного договора купли-продажи. Если цена важна и называется, то обязательно надо добавить, что сумма окончательная и изменять ее нельзя.
  2. Аванс или задаток. Сам смысл преддоговора не предполагает никаких платежей, ведь это соглашение о намерениях, а не сделка. Но на практике о них упоминают. Если покупатель откажется от сделки, то аванс к нему вернется. Задаток при отказе покупателя останется продавцу. Если откажется сам продавец, то ему придется выплатить покупателю двойную сумму взноса. Положено заключать отдельный договор задатка, а аванс можно прописывать прямо в тексте преддоговора. Сумма должна быть меньше половины цены, иначе покупка может быть признана состоявшейся.
  3. Штрафы. Обычно они предусматриваются за отказ или уклонение от подписания основного договора купли-продажи или за указание неверных сведений.
  4. Обстоятельства, при которых можно расторгнуть ПД без санкций. Банк может не одобрить кредит, семейные обстоятельства могут резко измениться и пр. Поэтому часто стороны оставляют себе такую возможность.
Вам будет интересно ==>  Посуда купить какое косгу

В отношении таких предметов тоже можно заключать преддоговор. При купле-продаже недостроев это разрешено инвесторам и частным лицам, но только не застройщикам — для них законен лишь договор долевого участия, о котором мы рассказывали в соответствующем материале. Чаще всего ПД заключаются на покупку недвижимости, потому что здесь и цены высокие, и риски большие.

Договоренность о намерении в будущем заключить сделку — вот в чем суть предварительного договора (ПД). Он был еще в римском праве, а в царской России назывался «запродажей». Такой договор нужен тогда, когда стороны хотят совершить куплю-продажу, но по каким-то причинам не могут сделать этого сразу. Обычно он больше важен кому-то одному, и это своего рода страховка на случай, если второй передумает. Если передумают оба — от сделки можно отказаться в любой момент.

Остальные условия, существенные для основного договора, в предварительном разрешено упоминать не все, а лишь те, о которых продавец и покупатель хотят договориться уже сейчас. Что хотя бы один из них считает важным, то и надо оговаривать. Это может быть даже мелочь, но чаще прописываются серьезные условия:

Преддоговор купли-продажи может быть заключен в отношении любого предмета. Обычно это ценная вещь в моральном (например коллекционная) или в материальном (машина, недвижимость) плане. К слову, этой вещи у продавца пока может и не быть: картина не написана, нужная машина не пригнана, дача не построена.

Предварительный договор купли продажи особенности риски

Чтобы избежать такого стечения обстоятельств, нужно строго следить за текстом предварительного договора . «В нем должны быть четко указаны параметры приобретаемой в будущем квартиры: ее площадь, место расположения (этаж, положение на лестничной площадке), как можно более подробное описание отделки (и черновой тоже – от ред.), информация о наличии межкомнатных перегородок, балкона, электропроводки, сантехники, телефонных линий и т.п.», — советует Денис Щекотов. Еще лучше, если к ПДКП будет прилагаться план квартиры, а в договоре будут указаны хотя бы ориентировочные сроки заключения основного договора и некая ответственность за их нарушение со стороны продавца.

В общем-то, желание продавца понятно и обосновано. Ведь в каждом из вышеуказанных случаев он теряет свои деньги. Однако размер штрафов и пенни может быть слишком велик. Например, пенни за несвоевременную оплату по ПДКП или нарушение сроков подписания основного договора в размере 0,1-1,5% от стоимости квартиры (обеспечительного платежа) за каждый день просрочки и в размере 5-7% в случае задержек на 10-30 дней можно считать приемлемыми, а вот «неустойка в 20-25% — это просто астрономическая сумма, подобные цифры невыгодны, и от договора стоит отказаться», — считает Александр Хлебников, старший юрист компании АТЛАНТ ИНВЕСТ . Да и 10-15% — это уже довольно много. Однако если такие штрафы установлены на случай отказа от покупки, то их можно признать адекватными.

На практике использование задатка создаёт большие риски для покупателя: хотя продавец и пишет расписку о том, что вернёт деньги при неисполнении своих обязательств, бывают случаи, когда мошенник просто испаряется с полученными деньгами. Чтобы избежать подобного исхода событий, имеет смысл обратиться в юридическую или риелторскую контору и оставить всю сумму задатка на хранение третьему лицу. Разумеется, обращаться нужно только в надёжные крупные фирмы с хорошей репутацией. Сотрудники организации также обязаны написать расписку о том, что они получили деньги и обязуются обеспечить их сохранность.

Обещания без обязательств
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)– документ немного странный, так как фактически ни к чему не обязывает продавца квартиры: ни к передаче объекта недвижимости в собственность, ни к завершению строительных работ в срок. «Он порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор в соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отдавая деньги при его заключении, Вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет», — говорит Денис Щекотов, генеральный директор группы компаний «АИП» (Аудит и Право). Таким образом, предварительный договор – это лишь обещание, что застройщик, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор купли-продажи готового жилья и передаст ему тем самым права собственности на указанный в ПДКП объект.

Хотя застройщиков и девелоперов активно призывают реализовывать строящиеся квартиры по Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», продавцы жилья не спешат на это реагировать. В большинстве случаев покупателям сначала предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, а потом, когда объект будет построен, подписать основной договор. Такая схема приобретателям жилья менее выгодна, она не защищает от возможных рисков. Но если других вариантов нет, а объект полностью устраивает, то приходится соглашаться.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Юридически такая вероятность существует. Если предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика будет расторгнут без заключения основного соглашения, строительная компания обязана вернуть полученные средства и уплатить проценты за период пользования ими. Правда, ставка процентов окажется в два раза ниже, чем гарантированная по 214-ФЗ. Поэтому для покупателя возникают дополнительные риски: деньги могут обесцениться за период строительства. Или, счета застройщика окажутся пусты.

Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета. То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

  • Личные данные обеих сторон соглашения – из разворота удостоверения личности каждого, а также их адрес проживания и действительные контактные данные.
  • Также на данной стадии операции необходимо указать всех лиц, прописанных на текущий момент на продаваемой жилплощади, включая несовершеннолетних детей и их законных опекунов, чьё выселение возможно лишь через органы опеки.
  • Общая стоимость квартиры, подлежащей продаже, и эта цифра впоследствии повторится в основном соглашении.
  • В отдельной графе необходимо указать гарантии нынешнего собственника квартиры в том, что данный объект не заложен под какие-то обязательства, на него не наложены долговые обременения, и что никто из посторонних лиц не будет претендовать на данное жильё после регистрации в пользу нового владельца.
  • Период активности соглашения, оговоренный выше, с указанием конечного события, когда он прекращает своё действие.
  • В соответствии со статьёй 380 ГК РФ, обе стороны должны прийти к согласию и прописать в предварительном договоре весь порядок оплаты денежных средств за приобретаемую квартиру с указанием дат каждого платежа.

Составление предварительного договора о покупке очень распространено в последнее время, ведь это дает уверенность, как продавцу, так и покупателю о том, что в ближайшее время основная сделка будет осуществлена. Тем более составление такого документа не требует никаких финансовых вложений, но при этом имеет юридическую силу.

Зачем составляется предварительный договор? На самом деле он не является обязательным элементом оформления сделки, но если за жилье дается аванс или залог, стороны желают обезопасить себя. Этот документ может стать отличной основой для заключения основного договора. Хотя в предварительном оформлении договора может не быть смысла, если стороны сразу оформляют основной.

Период активности предварительного соглашения определяется участниками сделки и основывается на статье 190 ГК РФ, согласно которой срок может назначаться до того момента, когда наступит неизбежное событие, в данном случае – подписание сторонами основного договора о купле-продаже объекта.

В заключение надо сказать, что преддоговор – это цивилизованный способ формирования имущественных отношений между участниками сделки. Как показывает практика, заключая подобное соглашение, покупатель и продавец доводят этот процесс до логического завершения, и ни у кого впоследствии не возникает каких-либо претензий в отношении друг друга ни после внесения аванса, ни в дальнейшем выполнении достигнутых договорённостей вне зависимости от того, что было предметом сделки – квартира, дом, земельный участок или нежилое помещение.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Несмотря на то, что отличий много, относится к предварительному договору, следует со всей серьезностью, ведь чаще всего он подкреплен материально. Разбирательства относительно конфликтных ситуаций в таких документах могут разбираться в судебном порядке, если стороны не могут прийти к консенсусу.

Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счет уплаты цены Квартиры, указанной в п.1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передается Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере 108 000 (сто восемь тысяч) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес местожительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

3.2. Если Основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п.3 ст.185 ГК РФ, в дату, определенную в п.1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определенное в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

Предварительный договор купли продажи считается ли сделкой

4.2.6. В случае досрочного расторжения настоящего Договора, вследствие нарушения Покупателем сроков внесения платежей согласно условиям настоящего Договора либо в случае одностороннего отказа Покупателя от исполнения настоящего Договора, по своему усмотрению распоряжаться Квартирой и удержать из оплаченных сумм штраф за одностороннее расторжение настоящего Договора, как это предусмотрено разделом 7 настоящего Договора;

  • выполнять работы в светлое время суток, в рабочие дни с 08.00 до 18.00 часов, в субботу — с 08.00 до 14.00. часов, без права проведения работ в воскресенье и праздничные дни;
  • выполнять работы в строгом соответствии со строительными нормами и правилами, установленными действующим законодательством Республики Казахстан;
  • при выполнении работ по перепланировке (реконструкции/переоборудованию) Квартиры, производить указанные работы только при наличии строительного проекта, согласия Продавца, разрешения уполномоченного органа, а также при соблюдении требований настоящего договора. Приступить к реализации вышеуказанных изменений только после получения Продавцом Акта госкомиссии;
  • складировать строительный мусор в строго отведенных для этого местах;
  • не складировать стройматериалы и приспособления, предназначенные для осуществления отделочных и других строительных работ, на лестничных пролетах и площадках;
  • не сливать в канализацию любые виды отходов строительного производства;
  • при выполнении работ обеспечить сохранность отделки помещений общего пользования, сохранность инженерных систем и оборудования;
  • не производить увеличение электрических и/или энергетических нагрузок (норм потребления), предусмотренных законодательством, проектом и/или техническими условиями эксплуатации Квартиры и/или Жилого комплекса;
  • после окончания отделочных и других строительных работ ежедневно проверять отключение электроприборов, закрытие кранов на трубопроводах и наличие заглушек на канализационных отводах;
  • не совершать действий, влекущих за собой повреждение и нарушение работы инженерных сетей Квартиры и/или Жилого комплекса;

Акт приема-передачи Квартиры для проведения Ремонтных работ — Промежуточный Акт, подписываемый Продавцом и Покупателем в момент фактической передачи Квартиры Покупателю для производства Покупателем ремонтных работ внутри квартиры. С момента подписания Акта Покупатель обязуется оплачивать эксплуатационные расходы и коммунальные услуги.

Полезная площадь Квартиры — определяется как сумма жилой и нежилой площади Квартиры, без учета балконов, лоджий, террас. Из Полезной площади Квартиры не исключаются площади, занятые приборами центрального отопления, колоннами, ваннами, унитазами и другим санитарно-техническим оборудованием.

Уведомление – это извещение между сторонами Договора, путем направления письма, телеграммы, телефакса либо SMS-сообщения, при котором датой получения считается отметка (оттиск печати стороны, или подпись стороны, или отметка почтовой службы, или факсовая выписка или отчет о доставке, с обязательным указанием даты отправки).

4.1. Продавец обязан:
4.1.1. Произвести все платежи за коммунальные услуги до государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру.
4.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанной Квартиры.
4.1.3. Передать Покупателю в собственность Квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п. 1.1 настоящего договора, по передаточному акту.
4.1.4. Подписать передаточный акт после государственной регистрации перехода права собственности, а также совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности.
4.1.5. Передать Покупателю документы, подтверждающие государственную регистрацию перехода права собственности, после регистрации в ________.
4.1.6. Не чинить препятствия покупателю и обеспечить возможность участвовать во всех сделках, связанных с данной квартирой до получения ее в собственность.
4.1.7. Заключить с Покупателем основной договор купли-продажи.
4.2. Покупатель обязан:
4.2.1. Оплатить Квартиру, указанную в п. 1.1 настоящего договора, в полном объеме и в указанные сроки.
4.2.2. Принять Квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Мы, гр. ______________, паспорт ______, выдан _________, проживающий(ая) по адресу: __________________ и гр. ______________, паспорт ______, выдан _________, проживающий(ая) по адресу: __________________ именуемые в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и гр. ______________, паспорт ______, выдан _______________, проживающий(ая) по адресу: __________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое «Квартира»):
— Квартира общей площадью — ____ кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений ____ кв. м, состоящая из _____ комнат жилой площадью ___ кв. м, расположенная по адресу: _____________________.
1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании __________ от «___»_________ ___ г., переход права собственности по которому зарегистрирован «___»_______ ___ г. за N _____ ____________________ (кем зарегистрирован).
1.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанная в п. 1.1 Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.
1.4. Право собственности на квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру в ___________. Все расходы по государственной регистрации, включая стоимость оформления необходимого для этого пакета документов, несет Продавец.
1.5. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.

6.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны его будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений.
При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.
6.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами.

3.1. Квартира передается Продавцом Покупателю по передаточному акту (Приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, в течение 3 (трех) дней после регистрации перехода права собственности. В момент подписания передаточного акта Продавец передает Покупателю ключи от квартиры и книжки (квитанции) по оплате коммунальных услуг.
3.2. Ответственность за сохранность Квартиры, а также риск ее случайной гибели или порчи несет Покупатель с момента подписания передаточного акта.
3.3. Обязательства Продавца по настоящему договору считаются исполненными после подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, особенности связанные с внесением предоплаты

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

  1. наименование, дата составления;
  2. наименование сторон;
  3. предмет договора, то есть, какое предварительное соглашение расторгается, о чем оно. Оговаривается объект недвижимости, цена, порядок взаиморасчетов, ответственность.
  4. какие действия уже выполнены во исполнение договора;
  5. что решение сторон о расторжении сделки взаимно и добровольно;
  6. какие действия кто обязан осуществить, чтобы вернуть положение к первоначальному (отдать ключи, возвратить аванс и т.п.), какие штрафные санкции уплатить;
  7. ответственность за неисполнение соглашения;

Покупателю целесообразно подать заявку на кредитование сразу в несколько финансовых организаций, и получить одобрение хотя бы пары из них.
Если не подстраховаться заранее, можно оказаться в юридическом тупике, когда придется платить, ничего не получая взамен.

Например, решение местной власти об отводе сельскохозяйственной земли под строительство признано противоречащим закону и отменено. Если человек намеревался возвести дом, ему не нужен участок, на котором можно только выращивать овощи. Если не получится договориться, придется судиться. Но суд наверняка защитит покупателя.

  1. Моральный ущерб при расторжении договора невозможно взыскать с физического лица. Если продавец-застройщик, то, опираясь на законодательства о правах потребителя, взыскивается неустойка.
  2. Если объект не куплен в течение года, то предварительные обязательства теряют свою силу, специально прекращать их, обращаясь в суд, не требуется.
  3. Бремя доказывания изменения обстоятельств ложится на истца.
  4. Ущерб, возможный к причинению заявителю при выполнении согласованных условий, должен быть оцениваем в финансовом выражении.
08 мая 2023              76      
Популярное
Свежие комментарии
    Новости

    © 2024 Защита населения и их прав · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено

    Adblock
    detector