Главная / Налоговое право / Может Ли Быть Предметом Выкупа Невыделенная Доля Земельного Участка

Может Ли Быть Предметом Выкупа Невыделенная Доля Земельного Участка

Содержание

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от N 18-КГ17-36
Какой порядок купли-продажи части земельного участка
Как кредитору превратить земельную долю должника в деньги, рассказал ВС
Сделки с долевой собственностью
ВС разъяснил особенности принудительного выкупа доли в квартире при разделе общего имущества
Как собственнику в Москве выкупить землю под зданием или сооружением

4. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещает на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

2. Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2023 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

3. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными по основаниям, указанным в пункте 2 настоящей статьи (далее в целях настоящей статьи — список невостребованных земельных долей).

7. С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. В случае, если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе утвердить такой список самостоятельно.

1. Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2023 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте.

Документы на этом этапе нужны только два: план дома или квартиры, участка (на этом этапе план можно выполнить от руки) и документы на земельный участок (если есть). От того, как пройдет процесс подготовки раздела в теории, зависят дальнейшие действия: сбор документов и подписание соглашения о разделе объекта или же обращение в суд.

Если есть возможность разделить территорию, стороны решают все мирно и даже цивилизованно. Остается только узаконить раздел. Но предмет спора (дом, квартиру, землю) не всегда можно разделить на равные части с точки зрения их метража, полезности и удобства. При единичных элементах объектов (например, одна комната, или единственный розарий в одном углу сада), вообще невозможно выделить долю в натуре одной стороне без ущерба другой. Придется идти на уступки или отступные.

Помощь эксперта, юриста, адвоката (процедура медиации) при споре — замечательная вещь. Во-первых, когда спорящие стороны не слышат друг друга, третье лицо услышат все. Во-вторых, независимое лицо, специалист в области недвижимости и со знанием правил и норм, а также умеющий применить методические рекомендации, инструкции, нормы закона — сможет точно и наиболее выгодно разделить помещения или земельные массивы.

С учетом нормативов, законов, Ваших прав и преимуществ, юрист может разработать один или несколько законных вариантов, с которыми в дальнейшем можно обратиться в суд. В этом случае раздел обекта у Вас будет по суду, и документом о разделе будет судебное решение.

Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.

По смыслу данной нормы права, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием, то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

Разрешая заявленные требования суд первой инстанции, с учетом положений статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 23 августа 2008 г. в части залога долей земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку реализация заложенных долей земельного участка, и, как следствие его деление, сделает невозможным использование его по назначению.

Однако как видно из решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 19 сентября 2011 г. указанный президиумом вывод в решении суда первой инстанции отсутствует. Более того, судом первой инстанции вообще не разрешался вопрос о пропуске срока исковой давности, о чем ОАО «Промсвязьбанк» неоднократно заявлялось в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда исходила из того, что выводы суда о доказанности истицей обоснованности своих требований, о наличии, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оснований для удовлетворения иска основанными на неправильном толковании норм материального и процессуального права, поскольку предметом указанного договора залога является недвижимое имущество — нежилые здания, а доли земельного участка фактически являются принадлежностью главной вещи и следуют его судьбе.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., объяснения представителя ОАО «Промсвязьбанк» Мартыненко К.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Забгаевой Г.Э. — Киселева В.Ю., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от N 18-КГ17-36

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В 2023 году Нестеренко Н.Д. стало известно, что Мирошниченко М.П. в нарушение преимущественного права Нестеренко Н.Д. на приобретение земельных долей, по договорам от 30 марта 2004 г. и от 28 апреля 2004 г. подарила Киржанову С.А., не являвшемуся участником общей долевой собственности, 426/1165200 долей земельного участка с кадастровым номером .

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку указанные договоры дарения, на основании которых Киржанов С.А. стал участником общей долевой собственности на земельный участок, являются недействительными, то, как указано судом, недействительны и заключенные им впоследствии договоры купли-продажи земельных долей.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения договоров дарения), к сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Какой порядок купли-продажи части земельного участка

Продать часть участка можно, если сформировать ее как самостоятельный объект и поставить на кадастровый учет. Участок может быть образован, например, путем разделения исходного земельного участка на два новых.
После того как часть участка станет самостоятельным объектом недвижимости, им можно распоряжаться как любым другим участком. Чтобы продать его, нужно будет составить и подписать договор купли-продажи в виде единого документа, передать участок покупателю и зарегистрировать переход к нему права собственности.
Если вариант с формированием самостоятельного земельного участка вам не подходит, вы можете продать долю в праве на участок. Тогда вы с покупателем станете его долевыми собственниками.

Вам будет интересно ==> Налоговый Кодекс Вычеты За Обучение

1. Как сделать часть земельного участка самостоятельным объектом
Сформировать часть земельного участка как самостоятельный объект можно по общим правилам образования (формирования) участков.
Например, вы можете разделить исходный земельный участок, и тогда вместо одного в вашей собственности будет два участка или больше (п. 1 ст. 11.2, п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ). Для этого вам, в частности, потребуется провести кадастровые работы, подать заявление о проведении кадастрового учета и госрегистрации ваших прав на образованные земельные участки (ч. 4.1 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности, п. 3 ч. 1 ст. 15, п. 2 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если исходный земельный участок находится в долевой собственности, следует дополнительно руководствоваться особыми правилами раздела имущества в долевой собственности. В частности, потребуется соглашение сособственников об условиях раздела. При этом вновь образованные участки также будут в общей собственности, если сособственники не установят иное (п. 1 ст. 252 ГК РФ, п. 5 ст. 11.2, п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Обратите внимание: продать земельный участок другому лицу вы сможете только после того, как он будет поставлен на государственный кадастровый учет и будет зарегистрировано ваше право собственности на него (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, п. 1 ст. 260 ГК РФ). До этого момента вы вправе заключить в отношении данного участка предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи будущей вещи (см. Позицию ВС РФ, п. п. 1, 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Можно ли избежать формирования нового участка, но при этом передать право на него
Да, вы можете продать покупателю долю в праве на исходный участок. Тогда этот участок поступит в вашу с ним долевую собственность (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ). Следовательно, в дальнейшем вы должны будете соблюдать правила пользования и распоряжения участком в долевой собственности. Например, если вы решите продать свою долю, вы должны будете соблюсти преимущественное право покупки, которое есть у другого собственника (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Учтите, что при продаже доли в праве покупатель не получит в собственность физическую часть участка. Однако вы можете составить соглашение о порядке совместного пользования участком и определить в нем конкретные части участка, которыми каждый из вас будет пользоваться.

2. Как оформить куплю-продажу части земельного участка
После того как вы сделали часть участка самостоятельным объектом, продавать его нужно по общим правилам продажи земельных участков.
Составьте договор в письменной форме в виде единого документа. Иначе он будет недействительным (ст. 550 ГК РФ). Для подтверждения факта передачи участка составьте передаточный акт. В акте можно, в частности, указать состояние земельного участка, какие документы передаются покупателю вместе с ним.
С момента передачи участка и подписания сторонами акта приема-передачи земельный участок считается переданным покупателю, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Однако если факт передачи недвижимости зафиксирован в договоре, она считается переданной покупателю даже без акта (см. Позицию ВАС РФ, АС округов, СОЮ).
Следует зарегистрировать переход права собственности на земельный участок. С момента регистрации к покупателю перейдет право собственности на него (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор купли-продажи участка регистрировать не нужно.

Как кредитору превратить земельную долю должника в деньги, рассказал ВС

Несмотря на это, Раменский городской суд отказал в удовлетворении иска. Дело в том, что в другом процессе Черновой против Ружанкина суд признал за ней право собственности на небольшую долю в доме, который стоял на спорном участке. Это было единственное для женщины жилье. То решение тогда не вступило в силу. Тем не менее Раменский горсуд сослался на него и на исполнительский иммунитет и отказался обязать Чернову продать свою долю. «Кроме того, земельный участок нельзя продать отдельно от находящегося на нем строения», – отметила первая инстанция.

Бывшие супруги Александра Чернова* и Валерий Ружанкин* делили имущество. В итоге всех расчетов Чернова оказалась должна 162 500 руб. Денег у нее не было, но была ½ в общей долевой собственности на участок в Подмосковье. Ружанкин подал заявление в суд, где потребовал обязать Чернову продать свою половину Наталье Белых*, другой собственнице, за 413 000 руб. Белых привлекли к делу третьим лицом. Она была согласна купить долю по предложенной цене и возражала против выдела части участка в натуре.

Истцу могло помешать то, что ситуация редкая и практику по ней найти сложно, предположил старший партнер АБ Яблоков и партнеры Яблоков и партнеры Региональный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры группа Уголовное право группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции × Ярослав Самородов. Это подтверждает управляющий партнер АБ Адвокатское бюро «Юг» Адвокатское бюро «Юг» Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 8 место По выручке Профайл компании × Юрий Пустовит. По его словам, дело ценно тем, что взыскатель требует не продать долю с торгов, как это обычно бывает, а требует понудить должника продать долю другому собственнику, который хочет ее купить. «Практика по таким делам не сформировалась, – говорит Пустовит. – Но после определения ВС суды не будут испытывать затруднений при рассмотрении аналогичных дел».

Верховный суд отменил акты нижестоящих инстанций. Он напомнил, что собственник имеет преимущественное право купить долю должника-другого собственника. Если первый возражает против выдела доли, кредитор вправе подать на него в суд и требовать принудительного заключения договора купли-продажи. Поэтому Белых надо было привлечь к делу не третьим лицом, а ответчиком, говорится в определении № 4-КГ19-11. Кроме того, чтобы подтвердить реальность своих намерений, она должна внести плату за долю на счет Управления судебного департамента в Московской области, следует из п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом».

Их исправил Верховный суд, который указал на ошибки судов. Первая инстанция положила в основу решения судебный акт, который еще не обрел законную силу, не был обязательным и преюдициальным. Вскоре его отменили, а значит, он так и не начал действовать. Апелляция об этом знала, но оставила решение первой инстанции без изменений и не объяснила причины, которые побудили ее так сделать.

Сделки с долевой собственностью

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по полному юридическому сопровождению сделок с недвижимостью , в том числе сделок с долями в праве собственности. Мы проводим проверку “юридической чистоты” недвижимости, проверяем соблюдение всех необходимых формальностей при заключении сделки, оформляем все необходимые документы и регистрируем в установленном порядке переход права собственности.

Участники общей собственности уязвимы. Продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников. Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право , ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением определенных гражданским законодательством правил при ее возмездном отчуждении.

Возникает вопрос – необходимо ли нотариальное заверение при, например, дарении единственным собственником доли в принадлежащем ему объекте недвижимости нескольким лицам по единому договору? По практике, этот вопрос пока никак не урегулирован, и решение его зависит от исполнителя, регистрирующего право собственности. Может оказаться достаточно и простой письменной формы. Но, если нет желания рисковать – регистрация может быть приостановлена, то лучше заверить и этот договор у нотариуса.

Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений. И никто не помешает собственнику доли подарить малую ее часть третьему лицу, после чего продать оставшуюся часть этому же лицу уже как сособственнику, в обход преимущественного права. Остальные собственники могут заявить иск о признании сделки дарения притворной, и, следовательно, ничтожной, но решение суда в их пользу не гарантировано.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество — в течение 10 дней , продавец вправе продать долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Вам будет интересно ==> Пособие матерям одиночкам в 2023 году белгородская область

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 01 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Дробление на доли недвижимого имущества может произойти по разным причинам. Независимо от этих причин у совместных собственников могут в будщем возникнуть конфликты по поводу управления или распоряжения этими долями. Незаивисимо от размера доли в недвижимости у собственника есть триада всех полномочий, предусмотренная ст. 209 ГК РФ. Очень часто собственники «маленьких» долей не пользуются квартирами (или иными объектами), не несут бремя содержания этих объектов и добровольно не желают договариваться о продаже этих долей. Либо необоснованно завышают стоимость этих долей. Осложняется эта ситуация практикой «черных» риэлторов, которых опасаются собственники бОльших долей и пользующиеся квартирами (или иными объектами).

отсутствие существенного интереса у собственника «малой» доли;
незначительность доли (субъективная оценка, на мой взгляд);
наличие оценки выкупаемой доли;
невозможность выделение доли внатуре;
наличие денежных средств на выкуп доли (можно в процессе спора положить деньги на депозит Управления судебного департамента субъекта и представить квитанцию в суд).

необходимо определить правовую позицию (фактические обстоятельства дела и законное обоснование выкупа);
провести предварительную оценку доли (можно самостоятельно оценить через сайты по продаже недвижимости);
подготовить исковое заявление о принудительном выкупе доли в квартире;
принять участие в судебном рассмотрении дела;
в суде может потребоваться экспертиза для определения стоимость имущества и возможности раздела квартиры;
получить решение суда.

ВС разъяснил особенности принудительного выкупа доли в квартире при разделе общего имущества

Ссылаясь на п. 3 указанной статьи ГК, Суд пояснил, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела имущества или выделе доли одного из них участник вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими сособственниками.

Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 17 июля 2023 г. исковые требования были удовлетворены частично: бывшим супругам передано в собственность по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру. С ответчика в пользу истицы взыскано 24 тыс. руб., а также судебные расходы в 27 тыс. руб. В выплате ответчику компенсации за долю в праве на имущество было отказано.

В ходе судебного разбирательства истица уточнила требования и просила выделить ей 1/6 доли в праве на квартиру, прекратив право ответчика в общей долевой собственности с выплатой ему компенсации в 150 тыс. руб. согласно имевшемуся в материалах дела экспертному заключению от 24 февраля 2023 г. об оценке рыночной стоимости указанной доли. Кроме того, истица просила взыскать с ответчика плату за жилое помещение и коммунальные услуги, расходы на оплату услуг представителя, оплату экспертизы и уплату госпошлины на общую сумму 125 тыс. руб.

Вам будет интересно ==> Среднедушевой доход в кемеровской области в 2023 году

Верховный Суд обратил внимание, что, закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Адвокат АП Томской области Алена Ульянова в комментарии «АГ» отметила, что случаи невозможности выдела доли имущества в натуре, нахождение общего имущества в ипотеке – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются бывшие супруги при разделе имущества. По мнению адвоката, проблема в том, что суды нижестоящих инстанций зачастую не пытаются подойти индивидуально к каждой конкретной ситуации при разрешении спора, порой рассматривают спор только с учетом одной из сторон (и это не всегда истец), нарушая при этом права другой стороны. В итоге выносятся неправомерные решения, которое стороны пытаются оспаривать годами.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в их взаимосвязи и совокупности, суды выявили, что учреждение первоначально стороной договора аренды земельного участка от 14.03.2006 N 4-899 не являлось, обязательства по договору у ответчика возникли с 01.01.2023 в связи с заключением дополнительного соглашения от 23.09.2023 к договору, между тем суды установили, что ответчик является владельцем объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401047:30, указанные объекты переданы в оперативное управление ответчика, регистрация права оперативного управления осуществлена 02.07.2023, сведения о приобретении нежилых помещений у арендатора земельного участка отсутствуют.

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» говорится о том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, должны регулироваться нормами законодательства, применяющимися к сходным отношениям, например, ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Руководствуясь принципом платности землепользования, суды обоснованно признали за ответчиком обязанность по внесению платы за пользование земельным участком с момента регистрации за ним права оперативного управления до 31.12.2023 в качестве платы за фактическое пользование земельным участком, далее в качестве арендной платы.

В квартире же выделить долю в натуре без соразмерного ущерба всему имуществу невозможно. Ведь даже если доля соответствует одной из существующих в жилплощади комнате, то как обеспечить раздел коридоров, кухни, санузла и иных мест общего пользования? В отдельно стоящем доме ещё можно добиться поставленной цели, проведя, например, реконструкцию здания, но в условиях типового городского жилья это неразрешимая задача.

Обратите внимание, что суды также принимают в расчёт длительность владения недвижимостью (апелляционное определение Московского городского суда от 24.05.2023 по делу № 33-22124/2023). Если стороны лишь недавно получили права собственности на объект, то невозможно с достоверностью установить, имеет ли кто-то из них существенный интерес в его использовании или нет. Мера же, предусмотренная ч. 4 ст. 252 ГК РФ, должна применяться в исключительных случаях и при наличии достаточных на то оснований.

Ещё один важный момент: истцу, требующему принудительного выкупа доли ответчика, необходимо внести на депозитный счёт суда или нотариуса сумму предполагаемой компенсации, так как это будет свидетельствовать о реальной возможности выплаты причитающейся миноритарию денежной суммы. В противном случае суд может прийти к выводу об отсутствии у истца возможности произвести расчёт, что приведёт к отказу в удовлетворении иска о принудительном выкупе доли (апелляционное определение Московского городского суда от 02.11.2023 по делу № 33-45187/2023, апелляционное определение Московского городского суда от 28.08.2023 по делу № 33-34200/2023).

В последнем абзаце п. 36 сказано, что в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

Для упрощения объяснения проведём сравнение с земельным участком. Представьте, что есть кусок земли, площадью, например, 30 соток. У участка есть два собственника: брат владеет 4/5, сестра – 1/5 земельного участка. У родственников конфликт, и они больше не могут проживать на одной территории. Что ж, достаточно просто отделить забором 6 соток и сестра может использовать их по своему усмотрению: сажать огород, построить дом, баню и т.д. Да, при этом долю в натуре необходимо будет выделить у границы участка рядом с проезжей частью, чтобы сестра могла беспрепятственно входить на участок и покидать его, не затрагивая при этом права брата или соседей.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).

необходимо определить правовую позицию (фактические обстоятельства дела и законное обоснование выкупа);
провести предварительную оценку доли (можно самостоятельно оценить через сайты по продаже недвижимости);
провести экспертизу о том, что дом внатуре выделить нельзя (можно и совместно с оценкой);
подготовить исковое заявление о принудительном выкупе доли земельного участка и дома;
принять участие в судебном рассмотрении дела;
в случае несогласия ответчика с вашей оценкой, то в суде может потребоваться экспертиза для определения стоимость имущества и возможности раздела квартиры;
получить решение суда.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4).

Как собственнику в Москве выкупить землю под зданием или сооружением

В случае если на одном земельном участке, который невозможно разделить, находится несколько зданий с разными владельцами или же у одного здания несколько владельцев, или же разные владельцы у помещений внутри здания, то выкупить такой участок смогут только все владельцы в общую долевую собственность.

Для того чтобы это сделать, всем владельцам одновременно (в пределах нескольких дней) нужно в обычном порядке подать заявки на выкуп земли в Департамент городского имущества Москвы. Там эти заявки объединят и будут рассматривать заявление как общее заявление всех владельцев недвижимости на выкуп участка. Если же заявление подадут не все владельцы, то те из них, кто подал заявление на выкуп, получат отказ.

В случае положительного решения в личный кабинет направят проект договора купли-продажи участка. Этот проект необходимо подписать электронной цифровой подписью. После этого в ваш личный кабинет придет уведомление на оплату стоимости земельного участка. После поступления денежных средств оформленный договор купли-продажи будет направлен в Управление Росреестра по Москве.

Для того чтобы земельный участок можно было выкупить, он должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. Для этого должны быть проведены соответствующие кадастровые работы. А для того чтобы провести кадастровые работы, Департамент городского имущества Москвы должен принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Именно этот документ будет являться основанием для выполнения кадастровых работ.

А теперь подробнее. Если вы собственник квартиры или другого помещения в многоквартирном жилом доме, то вы автоматически и без какой-либо оплаты становитесь одним из совместных собственников земельного участка под домом. Дело в том, что право общей долевой собственности возникает у собственников помещений в многоквартирном доме с момента образования земельного участка с разрешенным использованием, в том числе для эксплуатации многоквартирного дома. А это значит, что обращаться за услугой по выкупу земельного участка нет никакой необходимости, и принятие решения Департаментом городского имущества о предоставлении земельного участка не требуется.

24 мая 2023 semeiadvo 106