Может Ли Госреестр Остановить Сделку Купли Продажи Обьекта Если У Продовца Есть Исполнительное Производство По Задолжностм Не Свзаных С Продоваемой Недвижимостью

Людмила Сотникова риелтор «Антарес-Реал» «90 дней — вполне достаточно. Но помимо этого ведь приостановилась и сама по себе сделка. Это первое. А по времени — это от двух до трех месяцев, кто-то за месяц успевает. А второе: продавцы должны забрать деньги. Как они будут их забирать? Они будут забирать их или из ячейки, или с аккредитива. То есть там, если приостановка пошла, нужно еще продлевать аренду ячейки или аренду аккредитива, чтобы деньги не ушли не пойми куда. А когда рынок «плавает», повышаются цены, идет ажиотаж, конечно, люди в панике. У них и документов нет, и денег. И банки взялись за это дело очень серьезно. Особенно Сбербанк».

Количество арестов недвижимости из-за долгов увеличилось именно в этом году. Отслеживаются задолженности по кредитам, налогам, алиментам и штрафам — и Росреестр выдает уведомление о том, что сделка по регистрации перехода права собственности приостановлена. У сторон есть 90 дней, чтобы исправить свои ошибки и повторно подать документы в это ведомство. Комментирует риелтор «Антарес-Реал» Людмила Сотникова:

Если сделка заморожена, то после оплаты штрафа следует обратиться к тому приставу, который инициировал это производство. Он должен его снять в течение десяти рабочих дней и разместить соответствующее постановление в системе межведомственного электронного взаимодействия. Росреестру отводится на разблокировку три дня. Вот что говорит бывший сотрудник Росреестра Дмитрий:

— По состоянию на сейчас — более 60 млн. Причем предпринимались попытки отнести эти постановления самостоятельно, зарегистрировать в Росреестре, отправить по «Почте России». Но воз и ныне там. Можно общаться между ФССП и Росреестром исключительно по их внутренней электронной системе.

«Если по каким-то непонятным причинам регистратору не нравится, как сформировано постановление либо еще что-то, он выносит отказ в снятии ограничения. И самое страшное в данной ситуации то, что человек (именно, гражданин) не видит этих отказов. Он о них не знает. Ему вроде пристав сказал, что «все подано, ждите, должны снять». А в итоге человек идет и заказывает выписку в Росреестре или в МФЦ, платит за это госпошлину и получает по факту выписку с прежними арестами. То есть срываются сделки, люди теряют деньги. Сложно добиться правды, к сожалению. Универсального рецепта нет».

Может Ли Госреестр Остановить Сделку Купли Продажи Обьекта Если У Продовца Есть Исполнительное Производство По Задолжностм Не Свзаных С Продоваемой Недвижимостью

Полный перечень причин, по которой Росреестр может приостановить регистрацию, содержится в № 218-ФЗ «О госрегистрации». В нем 55 оснований для приостановки регистрации. На практике список наиболее распространенных оснований регистрации намного короче. Вот пять самых распространенных причин, по которым останавливали регистрацию в 2023 году.

Часто приостановка связана с неправильно составленной доверенностью. Когда продавца на сделке заменяет другое лицо по доверенности, в этом документе, представленном на регистрацию, не указано полномочий на совершение регистрации. Например, доверенность выдавалась, для того чтобы оформить право собственности на дом или земельный участок, а заявитель обращается в Росреестр для продажи объекта. Оформление и продажа недвижимости — по закону это разные действия, поэтому важно, чтобы при составлении доверенности у нотариуса продавец объяснял, для чего именно он получает доверенность.

Если регистрация приостановлена, продавцу и покупателю Росреестр посылает уведомление. Получить его можно по-разному: его могут выдать в МФЦ, когда участники сделки придут забирать документы, отправить по электронной почте (если она была указана при подаче заявления), может позвонить регистратор и сообщить о том, что сделка приостановлена. В уведомлении обязательно указывается причина, по которой произошла приостановка регистрации, для продолжения регистрации ее необходимо устранить. Если требуется что-то уточнить, то можно связаться с регистратором по телефону, который указан на уведомлении.

Форма поданного на регистрацию договора не соответствует требованиям законодательства. С 2023 года часть сделок с недвижимостью обязательно должен оформлять нотариус. Например, к таким относится продажа квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок. Есть продавцы, которые об этих изменениях не знают и по-прежнему заключают договор в простой письменной форме.

На устранение причин приостановки дается три месяца, но это не значит, что в случае приостановки регистрации сторонам придется ждать несколько месяцев, прежде чем снова обратиться в Росреестр. Как только причина, по которой регистрация приостановлена, устраняется, например стороны донесли необходимые документы, регистрацию возобновляют.

Приостановка Росреестром сделки-купли продажи недвижимости из-за наличия исполнительного производства

Сейчас РР вносит запись о запрещении на регистрационные действия совершенно рандомно. С приставами работа налажена по межведомственному взаимодействию. Запрет могут проставить в процессе регистрации. Узнаете только по факту об этом. Лучше не экспериментировать.

Сейчас Росреестр очень тесно сотрудничают с приставами. Обмен информацией происходит очень быстро. И вам правильно сказали коллеги, если инфа до Росреестра еще не дошла, а это запросто может быть, то все пройдет нормально. Если же уже успели выставить ограничение, либо же выставят после подачи вами документов, то естественно приостановят регистрацию. А лучше всего заключить с приставами соглашение о погашении долга после продажи.

Добрый вечер! Продаю квартиру в Москве, покупатель найден и в ближайшее время выход на сделку. Неделю назад пришло уведомление от судебных приставов об открытии в отношении меня исполнительного производства (кредит). Недавно в интернете прочитала статью о том, что теперь Росреестр приостанавливает сделки с недвижимостью, если у продавца есть открытое судебное производство. Сумма долга небольшая, но на данный момент значимая. Хотелось бы оплатить уже после продажи. Скажите пожалуйста, как на практике, действительно ли могут остановить сделку из-за этого?

Сам по себе Росреестр вносит запись о запрещении регистрации? На каком основании? Не очень поняла ваш ответ. Если от пристава запрет придет в Росреестр, то с этим всё ясно. Если ИП открыто, но запрет пристав не ставил, Росреестр видит открытое ИП и может ли отказать в регистрации только на этом основании?

Вот я и спрашивала про само наличие ИП. Наконец-то поняли. А запрета нет. Я проверяла и слежу за ходом ИП через Госуслуги. И запрет ставят далеко не всегда. Я знаю о чем говорю. У меня не одно ИП было за мою жизнь и запрет на квартиру не ставили ещё ни разу.

Сделки с недвижимостью при исполнительном производстве

Наличие действующего исполнительного производства, возбужденного в отношении того или иного лица, означает, что данное лицо имеет некое неисполненное обязательство, а факт наличия задолженности подтверждается решением суда, вступившим в силу и выданным на его основании исполнительным листом.

Что получается? Должник обязан выплатить какую-то сумму денег взыскателю. Согласно закону «Об исполнительном производстве», приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: а можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?

• Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
• Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
• Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.

Опираясь на Конституцию РФ и Гражданский кодекс, можно говорить о том, что факт существования постановления об инициации исполнительного производства никаким образом не влияет на права собственника. Он, в частности, может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным. Закон «Об исполнительном производстве» и некоторые другие законодательные акты устанавливают некоторые исключения, указывая на ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью нельзя.

В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

Совершение сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено. К примеру, сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве).

3. Основания приостановления исполнительного производства судебным приставом-исполнителем
Основания для приостановления исполнительного производства судебным приставом-исполнителем указаны в ст. 40 Закона об исполнительном производстве.
Есть основания, при наступлении которых пристав обязан приостановить исполнительное производство, а есть такие, при которых он принимает решение по своему усмотрению.
Сводное исполнительное производство может быть приостановлено только главным судебным приставом РФ, субъекта РФ и их заместителями только в оспариваемой части (ч. 3 ст. 40 Закона об исполнительном производстве).

1.2. В каких случаях суд может приостановить исполнительное производство
Суд может приостановить исполнительное производство полностью или частично в случаях, предусмотренных в ч. 2 ст. 39 Закона об исполнительном производстве. Однако это не безусловные основания для приостановления исполнительного производства.
Поэтому для приостановления исполнительного производства надо убедить суд, что сделать это необходимо, и подтвердить свои доводы доказательствами.
Приостановление возможно, если:
1)оспаривается исполнительный документ или судебный акт, на основании которого выдан исполнительный документ. Так, арбитражный суд апелляционной инстанции может приостановить исполнение судебного акта, если исполнительный лист уже был выдан судом первой инстанции (п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2023 N 50). Но для этого надо обосновать невозможность или затруднительность поворота исполнения либо предоставить обеспечение на случай возможных убытков взыскателя, например банковскую гарантию (ч. 1, 2 ст. 265.1 АПК РФ).
В случае приостановления исполнения судебного акта приостанавливается и исполнительное производство (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2023 N 50).
Суд первой инстанции может приостановить исполнительное производство в случаях оспаривания исполнительного документа несудебного органа (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2023 N 50);
2)оспаривается акт органа или должностного лица, который рассмотрел дело об административном правонарушении. По результатам оспаривания суд может признать решение о привлечении к административной ответственности незаконным и отменить или изменить его. Суд может принять во внимание эти обстоятельства и приостановить исполнительное производство.
Но, как правило, суды не находят оснований для этого. Однако в большинстве изученных нами дел должники не представили никаких доказательств в подтверждение своих доводов. Если вы просите приостановить исполнительное производство о взыскании с вас крупного штрафа, можно подготовить для суда документы, подтверждающие негативное влияние уплаты этой суммы на финансовое положение вашей организации. В частности, подготовьте выписки по счетам, договоры, по которым требуется оплата в ближайшее время, акты сверок и т.д.;
3)должник находится в длительной командировке. Этот пункт применим к должникам — физическим лицам или индивидуальным предпринимателям, поскольку связан с личностью должника. По смыслу п. 3 ч. 2 ст. 39 Закона об исполнительном производстве нахождение руководителя должника (заявителя) в служебной командировке не является основанием для приостановления исполнительного производства;
4)принято к производству заявление об оспаривании постановления пристава, его действий (бездействия), отказа в совершении действий. Приостановление исполнительного производства при этом допустимо, только если его исполнение невозможно до разрешения спора с судебным приставом-исполнителем. Так, оспаривание действия пристава-исполнителя по объединению нескольких исполнительных производств в сводное не должно являться препятствием для исполнения каждого из них по отдельности (вне зависимости от законности или незаконности объединения производств);
5)есть обращение за разъяснением положений исполнительного документа, способа и порядка его исполнения в орган, его выдавший. Обратиться за разъяснением может взыскатель, должник или судебный пристав-исполнитель (п. 5 ч. 2 ст. 39 Закона об исполнительном производстве).
Представляется, что суд может приостановить исполнительное производство в исключительных случаях. Например, когда непонятно, какое именно имущество подлежит аресту, в связи с чем могут быть затронуты интересы третьих лиц;
6)есть основания для приостановления исполнительного производства приставом (п. 6 ч. 2 ст. 39 Закона об исполнительном производстве).

1.1. В каких случаях суд должен приостановить исполнительное производство
Суд приостанавливает исполнительное производство полностью или частично в следующих случаях (ч. 1 ст. 39 Закона об исполнительном производстве):
1)предъявлен иск об освобождении от ареста (исключении из описи) имущества, на которое обращено взыскание. Представляется, что в этом случае приостановить исполнительное производство можно частично — только в отношении спорного имущества, которое является предметом предъявленного иска;
2)оспаривается результат оценки арестованного имущества. Стороны вправе оспорить отчет об оценке в порядке искового производства либо оспорить постановление судебного пристава-исполнителя (п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2023 N 50). Несмотря на то, что в ч. 1 ст. 39 Закона об исполнительном производстве говорится о случаях, когда исполнительное производство «подлежит приостановлению», нередко суды не рассматривают факт оспаривания результатов оценки как безусловное основание для приостановления (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.01.2023 N Ф02-7273/2023). При этом суды руководствуются п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2023 N 50, в котором употреблено выражение «суд вправе».
Чтобы убедить суд в приостановлении, стоит сослаться на то, что при оспаривании результата оценки не нужно приостанавливать все исполнительное производство, достаточно сделать это в части — в отношении только того имущества, оценка которого оспаривается;
3)оспаривается постановление о взыскании исполнительского сбора. Исполнительное производство в этом случае приостанавливается только в части взыскания сбора, поскольку обжалование не может влиять на исполнение в пользу взыскателя.
Иные случаи могут быть предусмотрены только федеральным законом (п. 4 ч. 1 ст. 39 Закона об исполнительном производстве).

2. В каких случаях суды отказывают в приостановлении исполнительного производства
Можно выделить ряд обстоятельств, которые суды не рассматривают в качестве основания для приостановления исполнительного производства, например:
1)подача должником заявления об отсрочке исполнения решения суда (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.12.2023);
2)обжалование определения об отказе в рассрочке исполнения (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.09.2023 N Ф07-9124/2023);
3)подача иска о признании недействительным договора уступки права требования (цессии), на основании которого произведена замена взыскателя по исполнительному производству (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.04.2014 N Ф03-1364/2014);
4)обращение заявителя в органы МВД России с заявлением о совершении должностными лицами взыскателя мошеннических действий (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.08.2023 N Ф04-8433/2013);
5)возбуждение уголовного дела в отношении неустановленных лиц из числа руководства должника (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.03.2023 N Ф05-2675/2023);
6)подача иска о признании права собственности на спорную постройку не является основанием для приостановления исполнительного производства о ее сносе (Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2023 N 50-КГ19-6, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.06.2023 N Ф03-2264/2023).

3.2. В каких случаях судебный пристав-исполнитель может приостановить исполнительное производство
Судебный пристав-исполнитель может принять решение о приостановлении по своему усмотрению в случаях, предусмотренных в ч. 2 ст. 40 Закона об исполнительном производстве. В частности, это:
розыск должника или его имущества;
направление поручения совершить исполнительные действия (применить меры принудительного исполнения) в другое подразделение судебных приставов.
Главный судебный пристав РФ, субъекта РФ и их заместители вправе приостановить исполнительное производство, если поступила жалоба на постановление, действия (бездействие) их подчиненных (ч. 3 ст. 40 Закона об исполнительном производстве).

Пунктом 1 Закона о регистрации предусмотрена обязательная государственная регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, к которым абзацем 4 статьи 1 Закона о регистрации относит наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). Государственная регистрация производится путем внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ) на основании представленных документов с соблюдением установленного Законом о регистрации порядка.

Арест на недвижимое имущество может быть наложен также по определению суда. Наложение ареста на объект недвижимого имущества на стадии судебного рассмотрения дела лишает должника возможности заложить или продать эту недвижимость, если она принадлежит ему по праву собственности.

В связи с этим во избежание подобных инцидентов считаем полезным напомнить гражданам, приобретающим тот или иной объект недвижимости, о необходимости получения в регистрирующем органе справки из Единого государственного реестра прав (Выписки из ЕГРП), в которой всегда содержатся сведения о наличии существующих ограничений на объект недвижимости (об аресте, запрете на совершение юридически значимых действий).

Пунктом 1 статьи 4 Закона о регистрации предусмотрена обязательная государственная регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, к которым абзацем 4 статьи 1 Закона о регистрации относит наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). Государственная регистрация производится путем внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) на основании представленных документов с соблюдением установленного Законом о регистрации порядка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 4 Закона о регистрации, в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в записи Единого государственного реестра прав.

Сделка с банкротом: как покупателю себя обезопасить

❌ Оспорить могут и мнимую сделку, то есть совершенную только для вида. Так, в рамках дела о несостоятельности № А33-26650/2023 стало известно, что сначала с будущего банкрота кредитор решил взыскать убытки в 2,6 млн руб. через суд. После возбуждения дела должник продал свой автомобиль марки Citroen. Но во время процедуры управляющий выяснил, что машиной мужчина фактически пользовался еще почти 3 года.

• покупатель не заплатил ни копейки. Управляющий оспорил сделку купли-продажи квартиры в Санкт-Петербурге. Дело в том, что имущество зарегистрировали на нового собственника, а оплату за нее он так и не произвел (дело № А56-22745/2023);
• форма расчетов была нестандартной. Так, по делу № А40-270147/2023 будущий банкрот ООО «Крон» решила инвестировать в строительство офисно-жилого комплекса. Застройщику общество перечислило 75 млн руб., а потом договор расторгли. Выплаченную сумму застройщик обязался вернуть. Но в итоге «расплатился» векселями третьих лиц. Конкурсный управляющий оспорил сделки, решив, что они наносят вред кредиторам. Суды с ним согласились;
• должник подарил имущество. Большая вероятность, что оспорят сделку дарения с аффилированным лицом. Будущий банкрот за два года до процедуры переписал дом и земельный участок, на котором он был расположен, на жену. Суды решили, что супруга должна была знать, что у мужа есть финансовые проблемы и, возможно, он станет банкротом. Экономколлегия ВС, до которой дошел этот спор, подчеркнула, что «кризисная ситуация, как правило, не возникает одномоментно, ей предшествует период снижения прибыльности, который переходит в стадию объективного банкротства» (дело № А53-15496/2023).

❌ Недействительной признают и притворную сделку. Фактически это маскировка других сделок, которые стороны в действительности собираются совершить. Так, по делу № А65-14835/2023 суды признали притворной цепочку сделок купли-продажи автомобиля Lexus. За 4 года у элитного автомобиля сменилось четыре владельца. Три инстанции решили, что вся эта цепочка была нужна, чтобы прикрыть истинную — безвозмездный вывод имущества должника. Так суды решили потому, что первый покупатель не смог доказать, что на самом деле передавал деньги по договору.

Покупателю важно быть осмотрительным, а значит, выяснить все об имуществе и самом продавце до совершения сделки. Проверять имущество и оценивать возможное банкротство продавца можно как самостоятельно, так и с помощью специалистов. Можно обратиться к нотариусу, который проверит отчуждаемую недвижимость на предмет продажи, дарения другим лицам и найдет сведения о нахождении имущества в залоге, споре или под арестом или об обременении правами третьих лиц. Обращение к нотариусу суды признают признаком добросовестности. Ахмеров говорит, что сейчас многие юридические компании оказывают такую услугу, как Due Diligence. Она представляет собой правовой аудит, всестороннюю проверку участника сделки и оценку сведений о продаваемом активе. Не скупиться на проверку советуют и другие эксперты.

Алина Манина, руководитель практики сопровождения банкротств Alliance Legal Consulting Group Alliance Legal Consulting Group Федеральный рейтинг. группа Санкционное право группа Уголовное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании × считает, что часто продавцы сами просят занизить цену объекта, чтобы потом заплатить меньше налог с продажи. К примеру, если квартира стоит 9 млн руб., собственник предлагает 5 млн руб. указать в договоре как цену, а остальные 4 млн руб. передать наличными «за неотделимые улучшения».

В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить

Закон разделяет недействительные сделки на оспоримые и ничтожные. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки три года с момента ее совершения . По требованию о признании оспоримой сделки недействительной — один год с момент, когда лицо, чьи права нарушены, узнало о нарушении.

Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления. Тут имеется ввиду, к примеру, сделка по распоряжению имуществом общества с ограниченной ответственностью, совершенная без необходимого одобрения общим собранием участников. Такая сделка может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия. К подобным сделкам относятся сделки с несовершеннолетним продавцом без одобрения органа опеки.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Иск удовлетворяем. Признаем недействительным договор купли-продажи, который заключили по результатам торгов. Признаем за первой покупательницей право собственности на квартиру. Признаем право собственности последнего покупателя не возникшим и прекращаем его. Финансовый управляющий должен покупательнице 43 000 Р в качестве компенсации судебных расходов.

Оказалось, что спустя два года после сделки, в 2023 году, продавца квартиры признали банкротом: у нее накопилось 12 млн рублей долга. Финансовый управляющий проверил все сделки продавца за последние несколько лет и решил, что квартиру специально продали, чтобы скрыть ее от кредиторов. Управляющему показалось, что покупательница заплатила гораздо меньшую сумму, чем стоит эта квартира. А в договоре якобы указали сумму побольше, чтобы никто не догадался.

Покупательница знала об этом, они действовали заодно: на момент, когда квартиру продавали, у продавца уже были долги и велись исполнительные производства по судебным задолженностям. Еще покупательница не передала продавцу всю сумму, за которую купила квартиру. Это значит, что квартиру продали по заниженной цене, а в договоре указали другую сумму.

Новый покупатель должен был проявить хотя бы минимальную степень осмотрительности и до сделки посмотреть квартиру. Если бы он сделал это, то узнал бы, что продавец и владелец квартиры — разные люди. А так он не попал дальше коридора. Так что этот мужчина не может считаться добросовестным приобретателем.

В итоге покупательнице квартиры удалось отменить определение, по которому ее договор купли-продажи признали недействительным. Но этого было недостаточно, потому что собственником квартиры все равно остался мужчина, который купил квартиру на торгах. Теперь нужно было прекратить его право собственности.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.

3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.

1. Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
2. Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
3. Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.

Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe
B иcкe пpoпиcывaют, чтo xoтят нe тoлькo pacтopгнyть дoгoвop, нo и вepнyть oплaтy зa квapтиpy. Пpoдaвeц нe oбязaн вoзвpaщaть дeньги, ecли cyд пocтaнoвил тoлькo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы пoлyчить oплaтy, нyжнo пoдaть втopoй иcк c тpeбoвaниeм вepнyть дeньги.

Как продать квартиру с арестом от пристава? Никак, сделку не пропустит Росреестр

• пристав вправе наложить арест только после возбуждения производства;
• арестовать могут только имущество, принадлежащее лично должнику, но не другим лицам;
• арест допускается только при исполнении денежных и имущественных требований, если сумма долга превышает 3 000 рублей;
• при наложении ареста пристав обязан убедиться, что стоимость квартиры или иного имущества соразмерна сумме задолженности;
• данные об аресте недвижимости передаются в Росреестр, они будут отражены в ЕГРН.

Если пристав не смог взыскать долг за счет доходов неплательщика, он приступит к реализации его имущества. На продажу могут выставить все имущество, не защищенное исполнительским иммунитетом. Если у должника есть только одна квартира, то продать ее нельзя. При наличии в собственности нескольких объектов недвижимости неплательщику обязаны оставить одну квартиру.

Но при определенных условиях этот запрет можно обойти. Например, судебная практика позволяет продать единственную квартиру банкрота, если кредиторы приобретут ему другое жилье. Об основаниях, при которых у должника заберут единственное жилье при банкротстве, вы можете узнать на консультации у наших юристов.

При небольших долгах пристав не имеет право арестовать квартиру, нежилое здание или другой объект недвижимости. ФССП обязана соблюдать принцип соразмерности цены имущества и суммы долга. Если пристав арестует квартиру за долги 10-20 тысяч рублей, его постановление можно обжаловать и отменить.

На ипотечную квартиру можно обратить взыскание через суд или в порядке, предусмотренном договором. Если банк-залогодержатель не является взыскателем, то ипотечную квартиру на торги можно выставить только на основании решения суда. Если банк является взыскателем, он может требовать продажи заложенной недвижимости во внесудебном порядке, если это соответствует договору.

Определение Верховного Суда РФ от N 304-ЭС17-19063 по делу N А03-17300/2023

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.09.2023 решение от 02.03.2023 и постановление от 02.06.2023 отменены, принят новый судебный акт: суд обязал Управление Росреестра зарегистрировать право собственности общества на водонапорную башню, расположенную по адресу: Алтайский край, Михайловский район, село Михайловское, улица. Мелиораторов, 1. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшееся по делу постановление суда округа, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

Однако, данный документ не является правоустанавливающим и подтверждающим право собственности ОАО «Водстрой», возникновение которого должно происходить в установленном законом порядке. Кроме того, данный документ не свидетельствует о создании объекта недвижимости в установленном порядке, а также о возникновении на него права собственности согласно статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пунктах 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации закреплены правила о том, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления N 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исполнительного производства, начатого в отношении гражданина (не объекта!), в этом списке нет. Следовательно, такой отказ незаконен. Собственно, юристы неоднократно об этом говорили, обсуждая тему задолженности по коммунальным платежам: долги не препятствуют совершению сделки.

Оснований для отказа в регистрации много. В соответствии с ФЗ-218 «О государственной регистрации. », причинами могут быть: противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами; нехватка документов или сомнение в их подлинности; отсутствие согласия третьего лица (в случаях, когда оно необходимо); наличие судебного спора в отношении прав на объект недвижимости; постановление суда о наложении ареста или запрета на совершение с объектом определённых действий. Всего – чуть ли не 80 пунктов. Но это закрытый перечень. Его нельзя дополнять произвольно, по желанию ведомства.

Об этом сообщает Mail.ru со ссылкой на портал life.ru и агентство «Москва». По сведениям сайта, Росреестр стал проверять наличие исполнительных производств у продавцов недвижимости. Если есть непогашенные долги – регистрация перехода прав по сделкам купли-продажи может быть приостановлена до решения вопроса с задолженностью. Причём в качестве возможных причин приостановки сделки Life указывает и долги по алиментам, и даже неоплаченные штрафы ГИБДД.

Правда, здесь есть «серая зона». Есть немало случаев, когда причина приостановки регистрации не объясняется вовсе или объясняется «техническими причинами». Причём устранение «технических ошибок» может растянуться на месяцы, и повлиять на этот процесс участники сделки никак не могут.

ВС напомнил, как оценивать добросовестность сторон при оспаривании сделок по продаже имущества должника

Однако апелляция отменила решение нижестоящего суда и отказала истцу в удовлетворении его требований. Вторая инстанция сочла, что в деле отсутствуют доказательства недобросовестности ответчика и злоупотребления им правом и что Иван Рубенков правомерно распорядился имуществом, находящимся в его собственности, поскольку ни суд, ни пристав-исполнитель не налагали обеспечительных мер по запрету ответчику отчуждать указанное имущество. Кассация согласилась с апелляцией.

Верховный Суд отметил, что апелляционной инстанции следовало дать оценку действиям сторон при заключении договоров купли-продажи автомобиля и земельного участка как добросовестным или недобросовестным, исходя из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, что сделано не было. При наличии недобросовестного поведения одной из сторон суд отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Суд удовлетворил иск, выявив злоупотребление правом со стороны ответчика, посчитав, что Иван Рубенков, зная о наличии обязательств и задолженности перед истцом, воспользовался временным периодом, когда ограничения в отношении его имущества были сняты, распорядился последним по своему усмотрению, т.е. поступил недобросовестно и злоупотребил правом. Соответственно, совершенные им сделки купли-продажи земельного участка и автомобиля являются недействительными.

Алина Емельянова добавила, что в Определении от 4 октября 2023 г. № 309-ЭС19-16690 по делу № А60-55359/2023 высшая судебная инстанция указывала на то, что одной из форм злоупотребления правом является отчуждение имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания. «В связи с этим позиция Верховного Суда по рассматриваемому делу является верной. ВС РФ указывает в определении те обстоятельства, которые не получили надлежащей оценки апелляционного и кассационного судов, но которые могут свидетельствовать о наличии признаков злоупотребления правом», – резюмировала она.

Адвокат АП г. Москвы Алина Емельянова отметила, что, учитывая субъективный характер злоупотребления правом, встречающиеся в практике судов требования о представлении конкретных доказательств его осуществления вызывают сомнения в их обоснованности. Исследованию и оценке подлежат прежде всего обстоятельства совершения сделки. «Так, высшая судебная инстанция ранее ориентировала суды на те обстоятельства, которые должны быть исследованы судом при проверке признаков злоупотребления. Исследуется предмет наличия или отсутствия цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок; негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юрлиц; иных обязательств у сторон по сделке, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 мая 2023 г. № 78-КГ19-4)», – пояснила она.

21 мая 2023      semeiadvo         133      

Похожие записи
• 
  Какое Право Собственности Оформляется На Дороги
• 
  В Какое Время Можно Шуметь В Квартире По Закону 2023
• 
  Оформить многодетное удостоверение прописка разная у родителей
• 
  Виза в амстердам для Россиян 2023 году нужна