Вопросы Капитального Ремонта Многоквартирного Дома

Капитальный ремонт: вопросы управления ЖКХ и ответы эксперта

– Если в ТСЖ два дома, а сумма квартир в них больше 30, тогда ТСЖ не может быть владельцем счета. Собственники могут провести общее собрание и принять решение об открытии спецсчета, владельцем которого будет региональный оператор. Либо перейти к региональному оператору на общий счет. Если собственники не будут проводить общее собрание, то их просто переведут к региональному оператору на общий счет.

– В ТСЖ два многоквартирных дома, в которых больше 12 квартир. Необходимо ли проводить собрание собственников МКД, чтобы выбрать способ формирования фонда капитального ремонта: спецсчет, созданный региональным оператором только для нашего дома или общий счет регионального оператора?

– Квитанции и начисления управляющая компания делает только в том случае, если она заключила агентский договор с региональным оператором. Если этого договора нет, то и управляющая компания никаких квитанций, начислений и взысканий делать не должна. Управляющая компания должна только представить собственникам свои предложения, рекомендации по проведению капитального ремонта не позднее трех месяцев до окончания года, предшествующего году капитального ремонта. Больше управляющая компания в этих вопросах никак не затронута.

– Собственник нежилого помещения. Помещение пристроено к жилому дому. Что будет являться общедомовым имуществом? Если собственник нежилого помещения будет вынужден провести капитальный ремонт, то возможно ли в дальнейшем возместить расходы на капитальный ремонт за счет регионального оператора или счета ТСЖ и каким образом?

– Если собственники выбирают в качестве способа формирования фонда капитального ремонта регионального оператора, значит, предполагается общий счет. Следовательно, они уже не выбирают подрядную организацию. Всё будет делать региональный оператор. Если собственники открывают спецсчет, а в качестве владельца счета выбирают регионального оператора, то все решения принимают собственники независимо от способа управления. В этом случае управляющая компания должна предоставить свои предложения по проведению ремонта и его стоимости не позже, чем за 3 месяца до окончания года, предшествующего тому, в котором должен производиться ремонт по региональной программе. Собственникам необходимо решить все эти вопросы на втором собрании ближе к капитальному ремонту.

А.А. ТРИЩЕНКОВ

Система современных способов управления многоквартирными домами сложилась в ходе постепенного реформирования жилищных правоотношений и впервые была обозначена в тексте Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее — Закон).

В п. 2 ст. 20 Закона говорится, что управление кондоминиумом может осуществляться путем:
· непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев;
· передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;
. образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу—индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Суть способов управления многоквартирным жилым домом, указанных ЖК РФ (вступил в силу 1 марта 2005 г.), во многом совпадает c нормами, содержащимися в Законе. Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Как видно, формулировка законодателя стала намного жестче. Действующий закон предписывает собственнику выбор способа управления многоквартирным жилым домом в обязательном порядке.
Характеризуя предложенные законодателем способы управления многоквартирными домами, следует отметить, что теоретически каждый из них может быть применен на практике, однако необходимо учитывать их конкретные недостатки. И в прежнем, и в новом законодательстве указана возможность непосредственного управления домовладельцами (собственниками помещений в многоквартирном доме), но Закон при этом вводил оправданные ограничения, оговаривая, что использование упомянутого способа целесообразно при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев. Действительно, наладить взаимодействие между значительным количеством собственников жилых помещений практически невозможно.
Закон также указывал на право домовладельцев образовать товарищество собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу—индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему).
Современная формулировка представляется универсальной и учитывает различные некоммерческие объединения граждан, призванных обеспечить взаимодействие их интересов.
В Законе была также предусмотрена передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги. Сегодня законодатель пытается разделить муниципальные власти и коммунальные службы (прежде единственными управляющими организациями являлись муниципальные структуры, обозначенные в Законе как «служба заказчика»). В период c 1997 по 2005 год большинство коммунальных структур были организационно отделены от муниципальных властей и существовали как общества с ограниченной ответственностью, частично или полностью подконтрольные муниципалитету. После приватизации такие общества становятся аффилированными лицами муниципальных чиновников, их родственников или иных лиц, подконтрольных субъектам, осуществляющим те или иные функции муниципальной власти, поэтому формулировка ЖК РФ позволяет привести юридические отношения в соответствие с фактическими.
Закон давал возможность федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации устанавливать иные способы управления многоквартирными жилыми домами. Действующий ЖК РФ таких норм уже не содержит, так как ни в одном субъекте Российской Федерации органы законодательной власти не воспользовались предоставленными им возможностями. Федеральные органы государственной власти не предусмотрели каких-либо иных способов управления многоквартирными домами в позднейшем законодательстве.
Основная предпосылка для реализации любого из выбранных вариантов управления многоквартирным жилым домом — это способность самих владельцев взять на себя обязательства (в том числе финансовые) по содержанию жилых помещений, находящихся в их собственности. Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, основная цель управления многоквартирным жилым домом состоит в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме. При этом следует учитывать уровень платежеспособности массовых собственников.
Вторая предпосылка непосредственно связана с первой. Речь идет о проблеме восстановления и воспроизведения жилищного фонда, послужившей причиной реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства. В первую очередь это капитальный ремонт существующих многоквартирных жилых домов, с которым связаны переселение граждан на период проведения ремонтных работ, реконструкции или строительства нового жилого дома (если прежнее здание невозможно восстановить), сбор, хранение и использование целевых денежных платежей собственников, взаимодействие с властями и инвесторами при осуществлении капитального ремонта и т. д. Очевидно, что это препятствие невозможно преодолеть с помощью указанных в ЖК РФ способов управления жилым домом.
Иначе обстоит дело за рубежом. Западные механизмы решения проблемы основаны на внесении собственниками платежей за будущий капитальный ремонт и осуществлении обязательного страхования жилья. При этом фонд формируется собственниками с первых дней эксплуатации жилого дома и к моменту истечения сроков нормативной эксплуатации имеющихся средств должно быть достаточно для осуществления капитального ремонта или постройки нового дома.
Российские же собственники приняли жилые помещения от государства и муниципальных властей в изношенном состоянии, так как до 2005 году обязанность капитального ремонта в силу ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации) была возложена на бывших балансодержателей, т. е. по-прежнему на муниципальные власти. Сегодня с новых собственников, приватизировавших квартиры, власти требуют содержания изношенного жилья, опираясь на ст. 158 ЖК РФ и ст. 2 Закона, в связи с отменой Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». Де-юре государство отстранилось от этой ситуации, в результате сейчас она опасно накалена.
Бесспорно, муниципалитеты пытаются решить вопрос осуществления капитального ремонта, но, не располагая достаточными средствами, оказываются в зависимости от федеральных дотаций.
В ходе работы нам пришлось столкнуться с любопытными аспектами судебной практики по вопросам капитального ремонта жилищного фонда. Так, в тексте постановления Конституционного суда Республики Татарстан от 28.04.2005 «По делу о проверке конституционности абзаца третьего пункта 1.2 Положения о порядке и условиях оплаты жилья и коммунальных услуг, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 4 июня 2004 г. № 273 “О порядке и условиях оплаты жилья и коммунальных услуг” (с изменениями от 30 декабря 2004 г.), в связи с жалобой гражданина Л.Н. Баимова»[1] содержится неожиданное толкование ситуаций по капитальному ремонту. Несмотря на то, что основной текст указанного постановления разъясняет вопросы законодательства Республики Татарстан, некоторые его пункты фактически излагают не региональное, а федеральное законодательство. Инициатор процесса гражданин Л.Н. Баимов первоначально оспаривал конституционность включения платежа за капитальный ремонт в приходившие к нему платежные документы от обслуживающей его жилой дом коммунальной организации. Заявитель отказался вносить указанные платежи, обосновывая это тем, что до 1 марта 2005 г. обязанность осуществления капитального ремонта лежала на бывшем нанимателе и на момент вступления в силу ЖК РФ нанимателем не была исполнена. Как отмечается в тексте приведенного постановления, «в ходе рассмотрения настоящего дела заявитель направил также заявление в МУП “ЖКУ Ново-Савиновского района” с просьбой произвести капитальный ремонт жилого дома, в котором он проживает». Заявитель пожелал, чтобы капитальный ремонт был осуществлен за счет бывшего наймодателя. В большинстве регионов подобные требования заканчивались категорическим отказом, поскольку судебные власти в субъектах Российской Федерации не склонны поощрять разорительные для муниципальных структур требования граждан. Рассмотренный акт правосудия Конституционного суда Республики Татарстан примечателен тем, что впервые (из известных нам случаев) органы судебной власти приняли иное решение. В п. 4.3 мотивировочной части указанного постановления говорится, что «действующие[2] как федеральное, так и республиканское законодательства сохраняют за бывшим наймодателем обязанность произвести капитальный ремонт дома в случае, если на момент приватизации жилого помещения и после нее в данном жилом доме, требовавшем капитального ремонта, такой ремонт не производился. Тем самым заявитель Л.Н. Баимов и другие граждане, приватизировавшие свои квартиры в многоквартирных домах, подлежащих капитальному ремонту в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, вправе требовать от бывшего наймодателя исполнения им обязанности произвести капитальный ремонт такого дома, поскольку за указанным наймодателем сохраняется обязанность произвести капитальный ремонт дома в случае, если на момент приватизации жилого помещения и после нее в данном жилом доме, требовавшем капитального ремонта, такой ремонт не производился».
Наряду с этим в Удмуртской Республике подобная практика начала складываться в январе 2007 года. Верховный суд РФ хранил молчание по этому вопросу до опубликования постановления Президиума Верховного суда РФ от 1 августа 2007 г., которым был утвержден Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, где в форме вопросов и ответов были даны некоторые рекомендации по применению ЖК РФ. В частности, в ответе на вопрос: «Сохраняется ли у бывшего наймодателя — собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда при приватизации гражданами жилых помещений обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, требующих на момент приватизации капитального ремонта?» — Верховный суд РФ указал, что согласно ст. 16 Закона о приватизации приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Статьей 158 ЖК РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 ГК РФ.
Исходя из системного толкования ст. 16 Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после
исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству по-
следующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.
По существу, позиция Верховного суда РФ не слишком отличается от занятой за два года до этого Конституционным судом Республики Татарстан по делу заявителя Л.Н. Баимова. Свою роль здесь, безусловно, сыграло знаменитое Послание Президента РФ В.В. Путина от 26 апреля 2007 г.[3] Слова из Послания Президента РФ о том, что «для эффективной работы по реформированию ЖКХ необходимо создать специальный фонд — в объеме не менее 250 млрд рублей», стали в своем роде руководством к действию. Реализация упомянутых намерений началась с принятием Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»[4](далее — закон о Фонде), суть которого заключается в предоставлении финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда. В рамках этого закона федеральные власти создают некоммерческую организацию в форме государственной корпорации, обеспечивающей предоставление финансовой помощи нижестоящим публичным субъектам от имени Российской Федерации. Одновременно обозначены жесткие условия, стимулирующие муниципальные образования содействовать осуществлению управления многоквартирными жилыми домами коммерческими организациями, в которых, согласно подпунктам 1, 2 п. 1 ст. 14 Закона о Фонде, доля участия в уставном капитале со стороны публичных субъектов составляет не более 25%. В подп. 3 п. 1 ст. 14 Закона о Фонде указаны условия, способствующие увеличению числа товариществ собственников жилья. Согласно подп. 4 п. 1 ст. 14 Закона о Фонде предусматривается осуществление работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома[5]. Согласно подпунктам 5, 6 п. 1 ст. 14 Закона о Фонде на уровне субъекта Российской Федерации должно быть введено правовое регулирование предоставления гражданам субсидий и иных установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации мер социальной поддержки гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме. Кроме этого, согласно подп. 7 п. 1 ст. 14 Закона о Фонде предполагается отказ субъектов Российской Федерации и муниципальных властей от системы пониженных тарифов для населения и повышенных тарифов для организаций не позднее 1 января 2011 г. Далее, согласно подп. 8 п. 1 ст. 14 Закона о Фонде предписывается прекращение выплаты дотаций организациям коммунального комплекса на возмещение убытков от содержания объектов коммунальной инфраструктуры не позднее 1 января 2010 г.[6]. В соответствии с подп. 9 п. 1 ст. 14 Закона о Фонде запланировано установление (не позднее 1 января 2010 г.) тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса, причем для удовлетворения просьбы субъекта Федерации о предоставлении федеральной финансовой помощи необходимо наличие региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов (подп. 10 п. 1 ст. 14 ), а также региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (подп. 11 п. 1 ст. 14). Подпункт 12 п. 1 ст. 14 Закона о Фонде требует выделять средства бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средства бюджетов муниципальных образований, претендующих на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, на долевое финансирование региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Одобрение изложенной практики Верховным судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года дает возможность действовать подобным образом всем субъектам Российской Федерации. Правда, федеральный центр может теперь переадресовать их к вновь созданной государственной корпорации, которая должна помогать им в решении проблем финансирования капитального ремонта. Хотелось бы надеяться, что реализация Закона о Фонде в ближайшей перспективе позволит решить часть проблем, что, несомненно, повысит возможности осуществления полномочий собственников жилых помещений, особенно в ситуациях управления их домами управляющими организациями.

Библиография
1 Республика Татарстан. 2005. № 98. 14 мая.
2 На момент издания указанного постановления. — Примеч. авт.
3 Российская газета. 2007. № 90.
4 СЗ РФ. 2007. № 30. Ст. 3799.
5 То есть муниципальные власти фактически обязывают под угрозой непредоставления федерального финансирования исполнить обязанность по закреплению за каждым многоквартирным домом земельного участка, в отношении которого у собственников жилых помещений в соответствии со ст. 36 ЖК РФ существует право общей долевой собственности.
6 При этом исключения в части допустимости дотаций сделаны для районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

Редакция предлагает возобновить дискуссию по одному из аспектов, связанных с построением системы права, а именно о предмете, методе и принципах гражданского и предпринимательского права. Значимость этой тематики обусловлена тем, что динамика развития гражданского права, несомненно, затрагивает предмет, метод и принципы этой центральной отрасли российского права, а ее соотношение с предпринимательским правом уже стало предметом доктринальных споров.

Контроль за использованием региональным оператором средств осуществляют органы государственного финансового контроля Краснодарского края, органы муниципального финансового контроля муниципальных образований Краснодарского края, Счетная палата Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы Краснодарского края и муниципальных образований Краснодарского края.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 179 ЖК РФ, средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах.

Специалистами регионального оператора неоднократно были проведены собрания для собственников помещений в многоквартирных домах. Многих граждан интересуют материальные вопросы, касающиеся капитального ремонта многоквартирных домов. Специалисты регионального оператора поясняют.

— В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, региональный оператор обязан выплатить собственникам помещений в этом многоквартирном доме средства фонда капитального ремонта пропорционально размерам уплаченных взносов на капитальный ремонт.

— В случае, если до проведения капитального ремонта в многоквартирном доме были выполнены работы по капитальному ремонту без использования бюджетных средств и средств регионального оператора, то средства в размере равном стоимости этих работ засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов.

2 Вопросы капитального ремонта многоквартирного дома, его элементов регулируются отдельным договором

3.1.8. Информировать Собственника об изменении размеров установленных платежей, стоимости коммунальных услуг не позднее, чем за пятнадцать дней со дня опубликования новых тарифов. Информация вывешивается на информационном стенде расположенном на 1 этаже в подъезде.

4.2. Цена настоящего Договора определяется:

• Стоимостью работ и услуг по управлению Многоквартирным домом
• Стоимостью работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества;
• Стоимостью коммунальных ресурсов в соответствии с действующим законодательством.

4.3. Размер платы услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома устанавливается:

4.9. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер оплаты за коммунальные услуги изменяется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг утвержденными Правительством Российской Федерации.

3.3.8. Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру и иные устройства влияющие на работу внутридомовых сетей и их санитарно-гигиенические показатели без согласования с Управляющей организацией.

4.8. В случае возникновения необходимости проведения не установленных Договором работ и услуг, Собственники на общем собрании определяют объем, сроки и стоимость необходимых работ (услуг) и оплачивают их дополнительно пропорционально их доли собственности в общем имуществе многоквартирного дома.

Что такое капитальный ремонт жилого многоквартирного дома

Плановый или как его еще называют, текущий ремонт, входит в отдельную строку расходов. К плановому ремонту относятся работы по обслуживанию оборудования и коммуникаций многоквартирного дома. Сведения по текущему ремонту указаны в ежемесячной платежке за услуги ЖКХ.

Средний ежемесячный взнос по стране составляет порядка 7 рублей за один квадратный метр жилой собственности. Размеры ежемесячного взноса рассчитываются согласно среднему доходу по региону. При этом взносы могут отличаться, в зависимости от категории жилья, находящегося в регионе.

Для того чтобы провести капитальный ремонт, необходимо созвать всеобщее собрание жильцов дома. На собрании обычно обговариваются вопросы о сроках и видах необходимых работ, для этого проводится голосование. Если по результатам голосования более 2/3 жильцов проголосовало за капитальный ремонт, составляется подробный протокол, куда вносятся требования по планируемому капремонту.

Стоит отметить, что если часть нерадивых собственников многоквартирного дома не оплачивает взносы по капитальному ремонту, это не освобождает их от ответственности. Конечно, недостающую сумму не имеют право требовать с добросовестных жильцов, поэтому взыскание недостающих средств происходит посредством обращения в суд, с дальнейшим разбирательством и принуждением к выплатам.

Общая площадь владения в многоквартирном доме определяется имущественным паспортом многоквартирного дома. Никакие «площади по подошве», «общие площади по техпаспорту» и прочие эмпирические вычисления не играют роли — голосуют только помещения, на которые оформлены права собственности.
Для каждого собственника определяется количество голосов в рамках общего собрания. Для удобства подсчётов это количество указывается как целое число — фактически, это округлённый показатель доли в сотых процента от общей площади имущественных прав в здании. Формула вычисления количества голосов для каждого собственника: где Sсобств.— площадь помещения (квартиры), Чдоли и Здоли — доля в праве собственности, для единоличных 1/1, прописана в свидетельстве о праве собственности (выписке из ЕГРН) для каждого владельца, Sимущ.здан.
В сопроводительных документах написано:1) реализация законопроекта не потребует дополнительных расходов из федерального бюджета (в ГД это любят);2) потребуется изменение Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…»;3) цель законопроекта — формирование необходимых правовых основ для создания в субъектах Российской Федерации эффективных и устойчивых механизмов финансирования капитального ремонта многоквартирных домов за счет организационного обеспечения процесса планирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов и вовлечения в его финансирование собственников помещений многоквартирных домов.

1. Работы по восстановлению или обновлению внутридомовых сетей электро-, газо-, водо-, теплоснабжения, счетчиков, элементов управления сетями.
2. Работы по ремонту шахт и лифтового оборудования.
3. Работы по ремонту крыши.
4. Работы с фасадом, фундаментом, подвальными помещениями.

Начнем с того, что есть два способа накопления средств на капремонт — «общий котел» и спецсчет. Первый вариант- жильцы дома делают взносы в фонд капитального ремонт, иначе говоря, региональному оператору. Все дома, которые выбрали этот способ накопления средств стоят в очереди, которая иногда длится несколько десятков лет. Когда подходит срок восстанавливать ваш дом, фонд сам выбирает подрядчика, предоставляет жителям необходимые документы. В итоге все виды работ по капремонту выполняются сразу.

Проблемы, связанные с осуществлением капитального ремонта и содержанием объектов недвижимого имущества, являются насущными для правительственного аппарата и управляющих организаций. Серьезность задачи обусловлена повышением уровня ответственности граждан за содержание домов и ухудшением состояния жилищного фонда. Однако для начала следует выяснить, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома.

В соответствии с Федеральным Законом от 21.07.2007 № 185, ремонт лифта относится к капитальному, если в отношении оборудования принят документ о признании его непригодным к эксплуатации. Экспертное заключение должно содержать перечень всех неисправностей, а также вывод о состоянии не только самого оборудования, но и шахты лифта.

Согласно законодательству, неплательщику могут ограничить выезд из страны, запретить заключать сделки с недвижимостью и даже изъять имущество. При наличии подобного долга гражданин лишается возможности получать различные компенсации на оплату коммунальных услуг.

Местные законы и ЖК обязывают платить за капремонт каждого гражданина, проживающего в многоквартирном доме (МД). В свое время даже депутаты пытались оспорить эти законы, однако их иски не были удовлетворены. По сути, капремонт признается услугой, осуществлять плату за которую должны все без исключения житель, не учитывая льготных категорий.

Как указано в законодательстве, капремонт дома предполагает выполнение регламентируемых законодателем работ по устранению разноплановых неисправностей и изношенных элементов конструкций в доме, отнесенных к общедомовому имуществу, включая разные работы по восстановлению, смене конструкций и систем дома для улучшения эксплуатационных свойств общего имущества правообладателей жилья в многоквартирном доме.

— Каждый регион по-своему устанавливает нормы. Фактическим наймом называют социальный найм, то есть жилье, которое предоставляют нуждающимся. А коммерческий найм — это, по всей вероятности, жилье, которое строится заведомо для аренды. Собственником может быть либо город, либо застройщик, — поделились с «МК» своими соображениями специалисты «ЖКХ-Контроль».

Он предполагает комплексную или частичную прокладку, реконструкцию, замену, модернизацию инженерных сетей, укрепление фундамента дома, ремонт крыши, выполнение технико-профилактических мероприятий по ремонту лифта или замене его отдельных частей (троса, шахты и т.д.).

Величину платежей за комуслуги в целом регулирует статья 157 (ч. 1) Жилищного кодекса (ЖК). Оплату же капитального ремонта МКД регулирует статья 169 этого же акта. Она подчёркивает обязанность жителей по их осуществлению, а также предусматривает и исключения.

Для того чтобы в вашем доме были организованы мероприятия по капитальному ремонту, необходимо указать причину и определиться, какой вид работ необходим. Делается это ввиду того, что в большинстве случаев оказывается, что зданию нужен не капитальный ремонт, а текущий. Это, в значительной степени, меняет сроки проведения ремонта и его финансирование.

Составленный протокол подается в управляющую компанию, которая займется согласованием требований по капремонту с жилищной инспекцией. Инспекцией назначается срок проводимого капитального ремонта, а также рассчитывается его стоимость. Если инспекция не согласна с необходимостью проведения капитального ремонта и настаивает на проведении ограниченного вида работ, выход есть – воспользуйтесь услугами независимых экспертов, которые произведут оценку состояния дома.

Стоит отметить, что если часть нерадивых собственников многоквартирного дома не оплачивает взносы по капитальному ремонту, это не освобождает их от ответственности. Конечно, недостающую сумму не имеют право требовать с добросовестных жильцов, поэтому взыскание недостающих средств происходит посредством обращения в суд, с дальнейшим разбирательством и принуждением к выплатам.

Перечисленный перечень работ и услуг может корректироваться субъектами Российской Федерации, но только в сторону увеличения, т. е. данный перечень показывает минимальное количество проводимых работ и предоставляемых услуг, а отклонение возможно в пользу его увеличения.

До принятия поправок в закон от 2014 года, все работы и услуги по ремонту многоквартирных домов оплачивались из Фонда реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Теперь же, данная организация занимается только переселением жильцов из аварийных и ветхих домов.

Что входит в ремонт многоквартирного дома

• комплексный. В этом случае работы проводятся в отношении всего строения. Заменяются инженерные сети, монтируется новое оборудование, заменяются разрушающие участки, а также реконструируются помещения;
• частичный. В этом случае ремонт проводится только на некоторых участках. Например, оборудование дома новой системой отопления или ремонт подъезда. Подобный ремонт может проводиться гораздо чаще, чем капитальный. Все зависит от бюджета, а также от необходимости проведения такового.

• статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь перечислены все виды основных работ, которые проводятся во время капитального ремонта);
• статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (здесь также содержится перечень работ, которые выполняются во время капитального ремонта);
• правила технической эксплуатации жилого фонда (здесь указаны дополнительные виды работ, которые выполняются во время проведения капитального ремонта).

Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, подъезды, лифты, подвальные помещения, придомовая территория принадлежат всем жителям в пропорциональных метражу квартиры долях. Именно поэтому они обязаны формировать бюджет, направленный на проведение капитального ремонта. Его наполнение происходит посредством перечисления ежемесячных взносов, не ниже законодательно утвержденного размера.

Обратите внимание, что с каждым годом становится все больше возможностей оборудовать строение согласно стандартам качества. Это позволит улучшить условия проживания и обеспечит экономию энергии, тепла и тому подобное. Именно поэтому проведение капитального ремонта важно даже тогда, когда физическое состояние конструкции удовлетворительно.

• полный список выполняемых работ;
• сроки выполнения конкретной части обязательств;
• как происходит выбор организаций, которые будут выполнять работы;
• порядок проведения работ;
• стоимость предоставляемых услуг;
• утверждение контролирующего органа власти.

Новая система капитального ремонта многоквартирных домов Москвы (в вопросах и ответах) Что такое новая система капитального ремонта многоквартирных

Новая система капитального ремонта позволит обеспечить безопасность и комфортность проживания граждан, поддержать достойный уровень эксплуатационных характеристик многоквартирных домов, а главное гарантировано получить капитальный ремонт дома, не позже сроков установленных региональной программой.

Региональная программа капитального ремонта утверждена постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 № 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы». Программа доступна для ознакомления на сайте Департамента капитального ремонта города Москвы ( www.dkr.mos.ru).

Более того, при такой гарантированной государственной поддержке право на получение субсидии может возникнуть у граждан, которые до введения обязательного взноса на капитальный ремонт не были получателями субсидий, если их расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг, включая взнос на капитальный ремонт, превысят установленную в регионе максимально допустимую долю в совокупном доходе семьи.

1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными, домов, в отношении которых определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов, а также домов, количество квартир в которых менее трех.

Необходимо помнить, что за один месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (если жильцы МКД к этому времени не выбрали его самостоятельно) орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для принятия такого решения.

Сведения доносятся до жильцов не позднее, чем за полгода до старта программы капремонта в том или ином регионе нашей страны. Обсуждение продолжается в течение 3 месяцев, после чего собственники жилья направляют решение в адрес регионального оператора, который, в свою очередь, информирует об этом жилищные структуры.

Согласно ст. 44 ЖК РФ, для того чтобы утвердить проведение капремонта и начать сбор средств необходимо добиться не менее, чем ⅔ голосов (большинства) от числа присутствующих на заседании членов. Инициаторами проведения Собрания выступают либо отдельные собственники, либо управляющая компания (ТСК).

Характер работ зависит от бюджета капремонта. Закон устанавливает так называемую минимальную квоту взносов, уплата которой обязательна. При необходимости жильцы могут повысить размер платежей, воспользовавшись ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ. В случае уплаты минимального тарифа, региональный оператор осуществляет «урезанный» вариант капитального ремонта.

1. Оснащение фундамента (технический осмотр).
2. Ремонт фасада, кровли, нежилых помещений (покрасочные работы, замена панельных плит, теплоизоляция окон).
3. Обустройство инженерных систем, отопления, электропроводки, канализации.
4. Проверка работоспособности лифтовых шахт (движение легковых и грузовых лифтов, пригодность шахтовых тросов, эксплуатация механизма подъема лифта).

1. Проведение мониторинга текущего состояния зданий, выявление отклонений от нормативов, составление технического анализа и проектно-сметной документации перечня работ.
2. Ремонтные работы по восстановлению износившихся элементов многоквартирных зданий – услуги капремонта затрагивают лишь балконы, электрику, стояки, отмостки, отопление, но не распространяются на бетонные перекрытия и фундамент здания.
3. Увеличение эксплуатационных характеристик многоквартирного дома – в перечень обязательных работ входит прокладка современных узловых частей водо–, тепло–, газоснабжения, модернизированных лифтовых шахт, отопительных помещений (котельных). По регламенту проводится перечень работ по замене окон и дверных проёмов, если того требует ситуация. При необходимости рабочие занимаются перепланировкой помещений, расширяя межкомнатное пространство за счёт лестничных клеток и других комнат.
4. Прокладка теплоизоляционных слоев – утеплению подвергаются оконные проемы, подъезды и тамбуры. В перечень работ также входит замещение межпанельных стыков фасада, особенно в северных районах нашей страны.
5. Инженерные работы – заменой неработающей электрики занимаются профильные инженеры. Происходит прокладка новых магистральных линий, а если система многоквартирного дома нуждается в дополнительной безопасности (тройной буферизации) – то и расширение текущих внутристенных проёмов.
6. Монтаж приборов учета и счетчиков тепло–, газо– и водоснабжения. Капитальный ремонт многоквартирных домов относится к числу того перечня работ, который влияет на эксплуатационные свойства здания. От учета энергии зависит общая экономия воды, света, газа и т.д.
7. Услуги по замене кровли – необходимы для объединения кровельных систем, не имеющих вентиляционные каналы в многоквартирном доме.
8. Соблюдение проектной документации – в ходе капремонта дома сотрудники следят за тем, чтобы здание не утрачивало свой архитектурный облик и не выбивалось из градостроительного регламента.
9. Технический надзор за соблюдением всех правил по перечню восстановительных мероприятий.

Проблемы капитального ремонта многоквартирных домов — Реферат

Капитальный ремонт проводится в многоквартирных домах, техническое состояние которых не позволяет (делает экономически нецелесообразным) обеспечивать их эффективную эксплуатацию путем технического обслуживания и текущего ремонта. Его конечными результатами являются восстановление и целесообразное улучшение эксплуатационных показателей многоквартирных домов (элементов), обеспечение надежности их функционирования. Характер требуемого капитального ремонта определяет управляющая компания с привлечением при необходимости квалифицированных экспертов (организаций), имеющих лицензии на право проведения диагностических работ жилищном фонде. Несомненно, принятое Правительством России решение по капремонту многоквартирных жилы домов правильное, рациональное вполне обоснованное. Однако оно требует дальнейшего организационного совершенствования в направлении более четкого планирования в области финансирования.

В ходе реформирования системы капитального ремонта многоквартирных домов государство закрепило важнейшую роль за собственниками помещений многоквартирных домов в процессе проведения капитального ремонта, наделив их такими правами, как принятие решения о необходимости проведения капитального ремонта, определение вида капитального ремонта, способа формирования фонда капитального ремонта и другими правами. В свою очередь, с предоставленными правами перешли и обязанности, такие как финансирование капитального ремонта в виде уплаты обязательных взносов на капитальный ремонт.

4. Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ (ред. от 29.06.2023) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Российская газета. — 2014. — 30 июля.

Актуальность темы капитального ремонта многоквартирных домов на практике и в научных кругах не вызывает сомнения. Значение и острая необходимость проведения капитального ремонта многоквартирных домов по всей стране обуславливает столь высокий интерес к выбранной теме.

Прежде чем выполнять работы по капитальному ремонту старых жилых домов, необходимо разработать проект, где будут учтены энергетические расходы на последующую эксплуатацию здания. Рассматриваться должен оставшийся жизненный цикл здания при условии, что стены будут утеплены, отопление модернизировано, водоснабжение и канализация соответствуют строительным нормам и правилам.

Капитальный ремонт многоквартирных домов: платить или нет? Тариф капитального ремонта многоквартирного дома

В случае, если денежные средства аккумулирует региональный оператор, то капремонт осуществляется по утвержденной программе. Как правило, в первую очередь ремонтируются дома, имеющие значительную степень износа. Касательно сценария, при котором денежный фонд капитального ремонта многоквартирных домов находится в распоряжении ТСЖ, следует заметить, что сроки, прописанные в региональной программе, обозначают момент, к которому соответствующие работы в любом случае должны быть проведены. Ожидается, таким образом, что ТСЖ смогут реализовать их даже быстрее, чем это мог бы сделать региональный оператор.

Вне зависимости от формы аккумулирования капитала, направленного на капремонт, помощь гражданам, перечисляющим средства за содержание дома, может оказывать государство. Так, в бюджетах многих регионов заложены средства, призванные компенсировать соответствующие суммы на 50-100% в зависимости от социальной категории гражданина.

То, как собственникам будут доставляться квитанции на оплату капремонта, зависит от выбранного варианта накопления денежных средств. Их законодательством предусмотрено, как мы отметили выше, два: на отдельном счете либо на аккаунте регионального оператора. В первом случае квитанции чаще всего рассылает ТСЖ, во втором — государственное учреждение, занимающееся вопросами капремонта многоквартирных домов. Если жилое здание находится в ведении управляющей компании, то соответствующие обязательства по доставке счетов гражданам возлагаются на нее.

Итак, мы узнали, что есть два способа накопления капиталов, которые впоследствии можно направить на капремонт жилого дома: через регионального оператора или посредством ТСЖ либо при участии управляющей компании. Какой из способов лучше? Быть может, между ними и вовсе нет большой разницы?

Порядок капитального ремонта многоквартирных домов, предусмотренный законодательством, осуществляется в сроки, которые зависят, во-первых, от межремонтных периодов, установленных для тех или иных элементов конструкции жилого здания, а во-вторых, от способа формирования соответствующего капитала.

При проведении модернизации возникала необходимость в реорганизации здравоохранения: реструктуризация и сокращение коечного фонда, перепрофилирование участковых больниц во врачебные амбулатории, сокращение ФАПов. Сегодня в области идет открытое противостояние жителей по вопросам закрытия стационаров участковых больниц. В отдельных районах против такой оптимизации за счет самих граждан и их детей выступали главы муниципальных районов и депутаты советов муниципальных образований.

Согласно закону Российской Федерации от 29.11.2010 г. № 326 –ФЗ «Об обязательном медицинском страховании в Российской Федерации», гарантом соблюдения прав граждан на получение бесплатной медицинской помощи в системе обязательного медицинского страхования является страховая медицинская компания, к которой прикрепился гражданин. Именно страховая медицинская компания обязана обеспечить застрахованного всеми необходимыми для него видами медицинской помощи и отследить, чтобы не было подмены платной услугой услуги, гарантированной государством.

В целом региональному здравоохранению присущи те же проблемы, которые не раз обсуждались на федеральном уровне. Особое нарекание вызывает взимание платы за медицинские услуги, которое становится возможным из-за недостаточной информированности населения об условиях и порядке оказания медицинской помощи.

Следует отметить, что оснащенность оборудованием является одним из важных аспектов при осуществлении медицинской деятельности. Немаловажным аспектом является и эффективное его использование. Счетной палатой в ходе проверок учреждений здравоохранения не раз устанавливались факты, когда оборудование по различным причинам фактически не эксплуатировалось.

Министр здравоохранения РФ еще в апреле 2013 года на встрече с журналистами заявила, что к 2023 году заработки медиков должны равняться двум средним зарплатам по региону, для этого в каждом году увеличение должно составлять не менее 20%. Поступившие в регион средства из Фонда обязательного медицинского страхования достаточны для того, чтобы закрыть нужды здравоохранения.

Какие вопросы капремонта; МКД не урегулированы в; НПА и; как их решить

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и управляющей организации. Если это МКД, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие. Узнайте о том, по каким критериям сейчас дом признаётся многоквартирным, на примере из судебной практики.

Органы власти со своей стороны будут оказывать финансовую поддержку в случае превышения размера предельной стоимости работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах – объектах культурного наследия за счёт бюджетных средств. Ремонт получит статус работ по сохранению МКД как объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ.

В докладе выделены три вопроса по капремонту, в которых найдена «неполнота правового регулирования»:

• при определении понятия «многоквартирный дом»;
• при формировании региональных программ и краткосрочных планов их реализации;
• при софинансировании работ в домах – объектах культурного наследия.

В ЖК РФ и других НПА подробно прописаны вопросы проведения капремонта домов. Но по факту не все они ещё урегулированы. Об этом сказано и в опубликованном Докладе по правоприменительной практике за 2023 года. Читайте, какие проблемы в проведении капремонта МКД существуют и как законодатели собираются их решать.

Авторы документа предлагают установить обязанность УО по выполнению требований охранного обязательства, определённых в отношении такого дома в целом, его части и (или) общего имущества многоквартирного дома – памятника. Также УО будет обязана информировать жителей МКД о наличии указанных требований.

13 Фев 2022      semeiadvo         449      

Похожие записи
• 
  Как Узнать Дошла Ли Госпошлина
• 
  Сколько прожиточный минимум ребенка в кемеровской области
• 
  Какую сумму ущерба может рассматривать мировой судья в 2023 году
• 
  Какие льготы положены ветерану труда мурманской области в 2023 году