Изменение Вида Разрешенного Использования Земельного Участка 2023

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях или общественных обсуждениях, которые проводятся в течение одного месяца со дня оповещения об их проведении. Оповещение о проведении публичных слушаний (общественных обсуждениях) проводится путем его опубликования в официальных средствах массовой информации, на сайте администрации, информационных стендах.

При этом согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 16.10.2023 № 42-П от 23.10.2023 сведения об использовании участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования могут не вносится в Единый государственный реестр недвижимости, что нарушением не является.

Лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка в орган местного самоуправления в соответствии с установленным регламентом.

На основании заключения о результатах публичных слушаний комиссия, созванная органом местного самоуправления, осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации. Глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Изменение Вида Разрешенного Использования Земельного Участка 2023

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс, ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В силу статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 2); изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3).

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Таким образом, градостроительный регламент, установленный для территориальной зоны «ведение огородничества» с установлением основного вида разрешенного использования «ведение садоводства» с возможностью размещения объектов капитального строительства, не противоречит нормам федерального законодательства и не лишает административных истцов права на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе на возведение объектов капитального строительства (садовых домов).

Статьей 1 ГрК РФ закреплено, что правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, а под территориальными зонами ? зоны, для которых правилами землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

1. правоустанавливающие документы на земельный участок или решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта;
2. правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке объекты капитального строительства (договоры, свидетельства о государственной регистрации прав, иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии);
3. кадастровый план (паспорт) земельного участка;
4. копия топографического плана города Тюмени в масштабе 1:2000 с нанесением границ земельного участка на бумажном носителе (выкопировка);
5. план границ земельного участка с координатами характерных точек;
6. санитарно-эпидемиологическое заключение;
7. сведения о заявителе: для физических лиц — документ, удостоверяющий личность заявителя; для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, — свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — свидетельство о государственной регистрации юридического лица»

К примеру, вы хотите купить земельный участок сельскохозяйственного назначения с ВРИ — для сельскохозяйственного производства, а потом изменить ВРИ на ведение садоводства или дачное строительство, организовать СНТ и распилить участок на более мелкие участки для членов товарищества. Реально ли изменить ВРИ у такого земельного участка?

КЖС — это комплексное освоение территории в целях жилищного строительства. Оформить жилой дом на арендуемом ЗУ с РВИ КЖС возможно лишь с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима.

В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст. 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований. Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий, можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать вид разрешенного использования быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 350 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2023 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

ВАЖНО! Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы. Данные разграничения устанавливаются для обеспечения защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если у вашего участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.

В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.

Размещение зданий и сооружений, предназначенных для организации развлекательных мероприятий, путешествий, для размещения дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов и т.п., игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр), игровых площадок

Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)

Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, по разведению, содержанию и использованию пчел и иных полезных насекомых; размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведениях иных полезных насекомых; размещение сооружений, используемых для хранения и первичной переработки продукции пчеловодства

Размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для осуществления выставочно-ярмарочной и конгрессной деятельности, включая деятельность, необходимую для обслуживания указанных мероприятий (застройка экспозиционной площади, организация питания участников мероприятий)

Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше;
благоустройство и озеленение придомовых территорий;
обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха;
размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15%
от общей площади дома

Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.

Письмо Росреестра от N 13-5223-АБ/20; Об изменении вида разрешенного использования земельного участка

Вопрос: Просим представить позицию по вопросам, связанным с установлением (изменением) видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в собственности области, которые предназначены для строительства и (или) реконструкции автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения области, легкорельсового транспорта, транспортно-пересадочных узлов регионального значения, либо уже занятых указанными объектами и сообщает

в соответствии с частью 5 статьи 26 Федерального закона от 29 декабря 2014 г. N 473-ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации» вид разрешенного использования земельных участков устанавливается в соответствии с документацией по планировке территории опережающего социально-экономического развития;

в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 43-ФЗ) для размещения объектов федерального значения или регионального значения, указанных в части 2 статьи 1 Закона N 43-ФЗ, виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются и изменяются проектом планировки территории, утвержденным высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы. Документация по планировке территории, а также решения об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории, подготовленные на основании такой документации, являются основанием для внесения в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования земельных участков;

Согласно пункту 51 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2023 г. N 921 (далее — Требования), вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН), о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка, в том числе решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения об утверждении проекта межевания территории (копия акта включается в состав Приложения, за исключением случая, если сведения о проекте межевания территории внесены в ЕГРН);

Письмо; Росреестра от N 13-00290/20; Об изменении вида разрешенного использования земельного участка

акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка, в том числе решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения об утверждении проекта межевания территории (копия акта включается в состав Приложения, за исключением случая, если сведения о проекте межевания территории внесены в ЕГРН);

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 31.07.2023 N 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 254-ФЗ) виды разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения объектов инфраструктуры, указанных в статье 2 Закона N 254-ФЗ, определяются утвержденной документацией по планировке территории таких объектов инфраструктуры.

Согласно пунктам 3 и 4 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) в текстовой части проекта межевания территории указывается в том числе вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных ГрК РФ; вид (виды) разрешенного использования лесного участка (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков).

В соответствии с пунктом 5.26(7) Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 (далее — Положение), Росреестр осуществляет в том числе функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию при осуществлении ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, кадастровой деятельности. Согласно Положению Росреестр не наделен полномочиями по разъяснению законодательства, а также практики его применения.

Управление законодательства в сфере регистрации недвижимости и кадастровой деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии рассмотрело обращение по вопросам, связанным с установлением (изменением) видов разрешенного использования земельных участков, и сообщает.

Как в Подмосковье изменить вид разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования (ВРИ) — индивидуальная характеристика земельного участка. Она определяет способ его использования, то есть вид деятельности, которую можно на нем вести. Как изменить вид разрешенного использования или установить его, читайте в материале портала mosreg.ru.

По словам министра имущественных отношений Московской области Владислава Когана, в регионе нередки ситуации, когда жилые, дачные или садовые дома стоят на земле, оформленной по старым документам. В них неверно указан ВРИ, и размещение объекта капстроительства на такой земле не предусмотрено. В таком случае собственнику надо изменить ВРИ на назначение «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)» или «Ведение садоводства».

Услугой установления соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору могут воспользоваться правообладатели земельного участка — собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Получить ее можно через региональный портал государственных и муниципальных услуг.

Рассмотрение заявления может занять до 13 рабочих дней, после чего ответ поступит в личный кабинет заявителя на РПГУ. Дополнительно результат государственной услуги можно получить в МФЦ, где его распечатают и заверят подписью уполномоченного сотрудника и печатью МФЦ.

В случае если существующий вид разрешенного использования не соответствует действующему классификатору ВРИ, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, правообладатель земельного участка может обратиться за государственной услугой и установить соответствие существующего ВРИ классификатору. При этом для земельного участка устанавливается ВРИ согласно классификатору, по смыслу и содержанию соответствующий существующему.

О правовых позициях ВС по спорам об изменении вида разрешенного использования земли

По его словам, большинство спорных ситуаций, приведенных в обзоре, соответствует сложившейся судебной практике. «Однако такое единообразие практики появляется на уровне кассации. Поскольку районные суды, как упоминалось выше, в своих решениях больше руководствуются актами органов местного самоуправления», – пояснил Илья Прокофьев.

Илья Прокофьев обратил внимание на п. 7 обзора, согласно которому муниципалитет не вправе отказывать в установлении вида разрешенного использования земельного участка, если вид разрешенного использования не был определен при его предоставлении. «Данная категория споров наиболее распространена в судебной практике, поскольку с такими заявлениями обращается огромное количество владельцев и собственников земли, которым они были предоставлены до 2001 г., то есть до принятия ЗК РФ», – пояснил он.

В обзоре отмечено, в каких случаях у судов возникают сложности при рассмотрении соответствующих дел. В частности, трудности связаны с установлением круга субъектов, управомоченных на изменение вида разрешенного использования; с учетом особенностей ситуаций, когда допустимость изменения вида разрешенного использования ограничена, и процедурных особенностей такого изменения; с определением последствий несоблюдения установленных процедур и последствий использования участка с нарушением предусмотренных ограничений.

По мнению Юлии Бузановой, особого внимания заслуживает п. 4 документа. Согласно ему, предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или вынесение соответствующего отказа должны производиться в рамках установленной законом процедуры (в том числе путем общественных обсуждений или публичных слушаний). «На мой взгляд, данный пункт ограничивает чиновничий беспредел, – пояснила она. – Поскольку в настоящее время весьма многочисленна практика отказов в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка без соблюдения установленной законом процедуры, основанных на личном волеизъявлении органа власти».

Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Как указано в преамбуле документа, обобщение судебной практики направлено на ее унификацию при разрешении судами соответствующих споров.

Шаг 2 — обратиться с заявлением в Росреестр для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования. В заявлении следует указать новый выбранный вид разрешенного использования участка (основной и (или) вспомогательный), а в качестве документа–основания для внесения таких изменений в ЕГРН — решение об утверждении ПЗЗ для соответствующей территории.

Правообладатель земельного участка имеет право самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований, изменить основной и (или) вспомогательный вид разрешенного использования своего участка в рамках перечня видов, предусмотренных градостроительным регламентом ( Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка , утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2023 , далее — Обзор).

В 2023 году Минэкономразвития РФ в письме от 26.06.2023 № Д23и-2963, озвучило позицию, что порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, до принятия федерального закона может быть определен законодательством субъекта Российской Федерации.

Комиссия в течение 30 дней со дня поступления предложения осуществляет подготовку заключения о рекомендации внесения изменения или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения и направляет это заключение главе местной администрации (ч. 4 ст. 33 ГрК РФ).

• заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка лицо направляет заявление о предоставлении разрешения в специальный орган (комиссию по подготовке ПЗЗ при местной администрации);
• проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования рассматривается на общественных обсуждениях или публичных слушаниях;
• в случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка может оказать негативное воздействие на окружающую среду, общественные обсуждения или публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия;
• на основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации;
• глава местной администрации после поступления указанных рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Согласно пункту 4 статьи 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

1. согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на участки. Указанные лица могут использовать землю в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
2. В силу пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

• виды их использования не входят в перечень ВРИ;
• их размеры не соответствуют предельным значениям, которые установлены градостроительным регламентом.

Таким образом, у участков, которые относятся к имуществу общего пользования и образуемых из земельного участка, предоставленного СНТ, может быть указан иной ВРИ, не соответствующий исходному, выбранный в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки.

Пунктом 51 Требований к межевому плану, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 08.12.2023 № 921, также пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ (Далее – ЗК РФ) определено, что «вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям ЕГРН о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации».

Отметим, что при образовании земельных участков из участков с разными видами разрешенного использования, можно выбрать любой ВРИ, который соответствует одному из ВРИ исходных земельных участков, при этом вновь образованный участок должен соответствовать предельным параметрам, установленными градостроительным регламентом.

Верховный суд утвердил главные аспекты изменения вида разрешенного использования земельных территорий

Судом определено, что данный земельный участок по результатам торгов был отдан обществу под постройку МКД. Потом право собственности на стройплощадку МКД по договору купли-продажи отдано обществу. Для завершения строительства дома две стороны-администрация и общество заключили договор аренды упомянутой территории.

В итоге суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявления, поскольку отсутствовали основания для изменения условий договора аренды, а обращение общества с требованием об изменении ВРИ земельного участка, по существу, направлено на обход процедуры торгов, предусмотренной законодательством для предоставления земельных участков.

В документе приведен пример спора между администрацией и арендатором земельного участка, принадлежащего муниципалитету. Общество обратилось в суд с целью доказать неправомерность действий администрации, которая отказалась изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка со «строительство многоквартирного дома 4—5 этажей» на «строительство многоквартирного дома 5—9 этажей» и внести соответствующие изменения в договор аренды.

• При наличии утвержденных в установленном порядке ПЗЗ собственник земельного участка, находящийся в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
• Самостоятельное изменение арендатором ВРИ земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентов, не допускается в том числе когда земельный участок представляется в аренду для определенного вида использования.
• Принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведения общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.
• Вспомогательный ВРИ земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка.
• Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока предоставления их в соответствии с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
• Отказ администрации в установлении ВРИ земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, является незаконным.
• Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расхождения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.
• Вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого ВРИ градостроительным регламентом, ПЗЗ установлены предельные — минимальные и (или) максимальные — размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким ВРИ.
• Арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, не вправе требовать изменения ВРИ такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

По словам адвоката, в тот период времени земельные участки действительно зачастую предоставлялись без установленного вида разрешенного использования. Это обусловило споры владельцев с муниципалитетами в судах, которые отказывали в его установлении под различными необоснованными предлогами. «Возможно, благодаря изданию настоящего обзора удастся добиться единообразия практики по данной категории споров и избежать необоснованных отказов администраций муниципальных образований, что позволит снизить нагрузку на суды», – отметил Илья Прокофьев.

В обзоре отмечено, в каких случаях у судов возникают сложности при рассмотрении соответствующих дел. В частности, трудности связаны с установлением круга субъектов, управомоченных на изменение вида разрешенного использования; с учетом особенностей ситуаций, когда допустимость изменения вида разрешенного использования ограничена, и процедурных особенностей такого изменения; с определением последствий несоблюдения установленных процедур и последствий использования участка с нарушением предусмотренных ограничений.

По его словам, большинство спорных ситуаций, приведенных в обзоре, соответствует сложившейся судебной практике. «Однако такое единообразие практики появляется на уровне кассации. Поскольку районные суды, как упоминалось выше, в своих решениях больше руководствуются актами органов местного самоуправления», – пояснил Илья Прокофьев.

В качестве самой значимой для практического применения правовой позиции партнер, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» ООО «Содружество Земельных Юристов» Юлия Бузанова выделила п. 1 обзора. Согласно ему, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки частный собственник земельного участка самостоятельно выбирает основные и вспомогательные виды разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

Исходя из содержания п. 6 документа земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с таким регламентом, если использование участков и объектов капстроительства на них не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, до принятия специального федерального закона, регулирующего данный вопрос, изменение вида разрешенного использования сопряжено с существенными рисками (отзыв градостроительного плана и разрешения на строительство, а также признания постройки самовольной и т.д ).

Если земельный участок находится в публичной собственности, то выбор основного и (или) вспомогательного видов разрешенного использования осуществляется в следующем порядке: уполномоченный на распоряжение земельными участками орган принимает решение об установлении (изменении) вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с ПЗЗ и направляет его в Росреестр в рамках межведомственного информационного взаимодействия.

Условно разрешённые не относятся к основным, но введение их допустимо градостроительным регламентом той территориальной зоны, в которую входит участок. Для установления условно разрешённого вида разрешенного использования участка требуется проведение дополнительных согласований и получение разрешения органа местного самоуправления.

Изменение вида разрешенного использования также невозможно по требованию арендатора, если договор аренды участка, который находится в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах. Согласно п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса (далее — ЗК РФ) внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается. Как показывает судебная практика изменение в таких случаях вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов.

Соответственно, получается, что в случае отсутствия утвержденных ПЗЗ, составной частью которых является градостроительный регламент территории, в отношении которой ПЗЗ должны быть утверждены, выбор правообладателями земельных участков, попадающих в соответствующую территорию, вида разрешенного использования и осуществление строительства в соответствии с выбранными видами разрешенного использования фактически невозможны, что является серьезным ограничением в использовании земельных участков.

Как и в каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т. е. тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

ВРИ – дополнительная характеристика земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы узнать ВРИ участка достаточно знать его адрес, кадастровый номер и воспользоваться одним из следующих способов:

В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Важно, что для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2023 № П/0310.

В Подмосковье запущена новая электронная услуга по земле — расчет платы за изменение ВРИ

Заместитель Председателя Правительства Московской области — министр экологии и природопользования региона Андрей Разин пояснил, что в конце июня в Московской областной Думе был представлен и принят законопроект, которым введен новый порядок внесения платы за изменение вида разрешенного использования земли. Изменение вида разрешенного использования земли осуществляется Росреестром по заявлению собственника, а с 2014 года за изменение действующего вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки на ВРИ, который подразумевает строительство и реконструкцию объектов недвижимости на них, взимается плата.

Напомним, что платным является изменение ВРИ на виды разрешенного использования земли, которые подразумевают различные виды жилой застройки (индивидуальная, малоэтажная многоквартирная, блокированная, среднеэтажная, многоэтажная (высотная), ведение личного подсобного хозяйства, ведение садоводства.

«Прежде, обращаясь в Росреестр за изменением ВРИ, собственники могли узнать о сумме платы за процедуру постфактум, и случалось, что они отказывались платить, потому что были не готовы к сумме платы за изменение вида разрешенного использования своего участка. Для того, чтобы избежать таких ситуаций в порядок внесения платы при изменении ВРИ были внесены коррективы, которые сделали процедуру более прозрачной и удобной для заявителей. Новая услуга поможет собственнику узнать заранее, какую стоимость ему необходимо внести, и на этом основании осознанно принять решение», — подчеркнул Андрей Разин.

Наталья Адигамова рассказала, что для получения услуги от заявителя потребуется только паспорт и заполненное заявление, в котором он укажет кадастровый номер участка и вид разрешенного использования, на который он желает изменить действующий ВРИ. В случае, если изменить вид разрешенного использования земли возможно в соответствии с земельным законодательством, в течение 15 дней заявитель получит уведомление с расчетом платы и реквизитами для ее осуществления. Оплатив изменение ВРИ по данным реквизитам, собственник сможет обратиться за изменением ВРИ в Росреестр и осуществить задуманное.

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ДЕВЕЛОПМЕНТА

Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.
Для изменения вида разрешенного использования земельных участков, как правило, действует следующий алгоритм.

Градостроительным кодексом РФ установлено, что порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка определяется правилами землепользования и застройки. Однако на 17.10.2023 в Москве и Московской области и во многих муниципальных образованиях МО такие правила не приняты. Поэтому действует общая процедура, когда решение об изменении вида разрешенного использования земельных участков принимает глава местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (п. 3 ч. 1 ст. 4 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

1. Подготовка документов и представление их в администрацию по месту нахождения земельного участка.
Состав пакета документов определяется регламентом соответствующего административного образования. В числе таких документов могут быть:
1) заявление на имя главы местной администрации об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя;
3) доверенность на право представлять интересы (при обращении представителя) с точным указанием полномочий и приложением копии паспорта;
4) копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
5) схема расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), позволяющая однозначно определить его местоположение и расположение соседних земельных участков;
6) копии документов государственного кадастра недвижимости на указанный в обращении земельный участок (копии выписок из сведений государственного кадастра недвижимости по формам КВ.1, КВ.2, КВ.3);
7) заключение (согласование) арендодателя земельного участка по вопросу изменения вида разрешенного использования в случае, если земельный участок принадлежит заявителю на правах аренды (выдается арендодателем (собственником) земельного участка);
8) копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на здание (строение) или сооружение, расположенное на этом земельном участке, при его наличии;
9) утвержденный проект планировки территории, в границах которой расположен земельный участок.
В зависимости от категории земельного участка указанный выше перечень документов может отличаться.
Срок рассмотрения документов составляет, как правило, не более 60 дней с учетом проведения публичных слушаний и 30 дней — при отсутствии необходимости в публичных слушаниях.
Как правило, эта услуга предоставляется бесплатно. Однако за изменение вида разрешенного использования земельного участка в пределах г. Москвы и Московской области на другой вид использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, предусмотрена плата, которая определяется законодательством г. Москвы и Московской области соответственно (ч. 1 ст. 22 Закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ; п. 1 Постановления Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57).

2. Получение решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
По результатам рассмотрения заявления, проведенных публичных слушаний выдается решение главы муниципальной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка или письменный отказ в предоставлении услуги. Отказ можно обжаловать во внесудебном и в судебном порядке.
На основании решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в государственный кадастр недвижимого имущества. Сведения о необходимости внесения изменений направляются в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним местной администрацией самостоятельно.

3. Внесение изменений в кадастровый учет земельного участка.
Можно подать заявление о кадастровом учете изменений земельного участка через сайт Росреестра. Документы при этом должны быть подписаны квалифицированной цифровой подписью заявителя и кадастрового инженера.
Заявление и иные документы можно также подать в бумажном виде лично или по почте в орган кадастрового учета по месту нахождения земельного участка.
Помимо заявления представляются оригиналы или нотариально заверенные копии:
— свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок;
— решения главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка;
— межевого плана.
Срок рассмотрения документов составляет 10 рабочих дней.
В результате вы должны получить кадастровую выписку о земельном участке, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о новом виде разрешенного использования земельного участка.

Установление (изменение) вида разрешенного использования земельного участка

2. На основании постановления (решения) об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка, принятого уполномоченным органом. Такое постановление (решение) может быть подано в орган кадастрового учета самим правообладателем земельного участка с заявлением об учете изменений, или может быть направлено принявшим его органом в порядке информационного взаимодействия.

В случае, если сведения о соответствующей территориальной зоне, в которой расположен земельный участок не внесены в единый государственный реестр недвижимости, то к Заявлению об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, а также отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости прикладывается справка, выданная уполномоченным органом местного самоуправления (в том числе Управлением архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета) об отнесении соответствующего земельного участка к определенной территориальной зоне.

В этом случае для изменения сведений единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка на бланке Заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, а также отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости в графе «Иные предусмотренные законодательством РФ сведения» раздела 3.1.1 указываются реквизиты акта уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки, реестровый номер границ территориальной зоны или в случае отсутствия такого реестрового номера ее индивидуального обозначения (например, вид, тип, номер, индекс) в соответствии с правилами землепользования и застройки, выбранный правообладателем вид разрешенного использования земельного участка (в точном соответствии с видами разрешенного использования, указанными в Правилах землепользования и застройки).

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

В соответствии со ст.37 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) правообладатель земельного участка (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) вправе выбрать любые основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков без дополнительных разрешений и согласования. При этом вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляется совместно с ними (ст. 37 ГрК РФ).

Гораздо сложнее, если требуемый вам вид использования земли, в соответствии с Правилами землепользования и застройки, является для вашей зоны условно разрешенным. В этом случае придется потратить гораздо больше времени и обойти больше инстанций. Процесс этот регламентируется ст. 39 Градостроительного кодекса РФ.

Все эти ВРИ «назначаются» участку автоматически, в соответствии с градостроительным планом и зонированием территории (выяснить все возможные ВРИ для вашего участка можно, к примеру, в Правилах землепользования и застройки вашей территории). Таким образом, самопроизвольно выбрать для своей земли, как ее можно использовать, вы не сможете. К примеру, купить участок посреди индивидуальной жилой застройки и объявить, что здесь будет стадион, не получится — для этого нужно будет получить ВРИ, соответствующий другому типу зоны застройки, а значит — внести изменения в градостроительный план. Все это теоретически возможно, но на практике титанически сложно.

Собственно, вот и все. С этими документами вам нужно обратиться в МФЦ или в Управление Росреестра для того, чтобы в ЕГРН были внесены сведения об изменении вида разрешенного использования. Срок такого внесения — семь дней. Если на использование участка не налагается никаких ограничений, вид разрешенного использования будет изменен. В Татарстане эта услуга бесплатна.

1. Выписка из ИСОГД. Она нужна, чтобы подтвердить, основной тот вид использования земли, который вы хотите присвоить участку, или условно разрешенный. Ее можно запросить в МФЦ или получить в местных уполномоченных органах (отдел архитектуры местной администрации, администрация поселка, комитет или департамент градостроительства и т. д.). Чтобы получить выписку, вам потребуется паспорт и выписка из ЕГРН.
2. Свидетельство о праве собственности на участок или выписка из ЕГРН со сведениями о том, кому принадлежит земля. Выписку можно получить в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра.
3. Доверенность от остальных собственников участка (если вы владеете им не единолично). Она обязательно должна быть подготовлена с участием нотариуса и заверена им.
4. Заявление о внесении изменений в ВРИ. Это делается в МФЦ (можно заполнить заранее, предварительно скачав бланк) или в территориальном отделении Росреестра.
5. Паспорт заявителя.

Для каждого из этих ВРИ есть свои нюансы. Так, если ваш ВРИ 2.1, то на участке вы сможете разводить цветы или, скажем, морковку, но разведение сельскохозяйственных животных на нем не предусматривается. Так что если вы мечтаете о курах — вам больше подойдет ВРИ 2.2. Словом, везде свои нюансы.

24 Фев 2022      semeiadvo         192      

Похожие записи
• 
  Каки Докумениты Нужно Завести Заведующему Хоз
• 
  Кбк транспортный налог 2023 для физических лиц пени
• 
  3 ндфл 2023 продажа авто образец заполнения для физических лиц
• 
  Республика алтай выплаты малоимущим