Нежилые Помещения Анализ Рынка 2023
Содержание
- Три сценария для рынка коммерческой недвижимости
- Рынок коммерческой недвижимости со сдержанным оптимизмом смотрит в 2023-й
- Коммерческая недвижимость 2023: как; трансформировался рынок офисных и; торговых помещений
- Искусство мрачных прогнозов: что сулят аналитики рынку недвижимости в 2023 году
- Сколько можно заработать на недвижимости в 2023–2024
«Стоимость аренды, по нашим прогнозам, будет расти и в среднем может увеличиться в Москве и Московской области до 50%. Я рекомендую резидентам не откладывать покупку ликвидной коммерческой недвижимости. Важно понимать, что девелоперские компании работают в разных сегментах рынка и они будут по-разному развиваться в 2023 году», – отмечает Евгений Пастухов.
«Объем ввода сейчас растет, но он не покрывает растущий спрос на качественные проекты. По данным Cushman&Wakefield в 2023 году 74% от введенных площадей были проектами buit-to-suite. Заявлений о новых проектах девелоперов очень много, но реализовываться они будут достаточно продолжительное время по многим причинам, одна из которых значительное повышения стоимости строительства. На данный момент спрос большой, а качественных предложений все меньше», – приводит данные Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse.
«Сейчас спрос на приобретение коммерческой недвижимости стабильный несмотря на то, что стоимость квадратного метра в среднем осенью прошлого года выросла более чем на 40%, а также произошло удорожание строительно- монтажных работ и материалов в среднем на 25%», – поясняет Евгений Пастухов, руководитель девелоперской компании «Реалитек».
«Профессиональные девелоперы и раньше строили свои проекты с учетом зеленых стандартов, но в сегодняшних проектах они стараются учесть и социальные потребности пользователей. Российские и западные компании приняли для себя ESG повестку как обязательную. У многих компаний к 2030 году есть корпоративные обязательства на выполнение KPI тех или иных ESG инициатив, поэтому у арендаторов появляются новые требования к арендодателям. Зачастую какие-то вещи невозможно реализовать, если в здании, где находится офис, это не поддерживается – раздельный сбор мусора, удобный доступ для маломобильных категорий граждан или развитая инфраструктура, которая нужна сотрудникам», – объясняет Елена Малиновская.
«С весны 2023 г. Центробанк поэтапно повышает ключевую ставку, эффект от ужесточения монетарной политики будет выражен в росте стоимости заемного кредитования. Эпоха дешевых денег в стране закончилась, хотя, на самом деле, это был краткосрочный период, который многие игроки даже не успели почувствовать. Увеличение стоимости финансирования скажется на стоимости реализации объектов, ставках аренды и продажи», – комментирует Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу, руководитель направления Customer Solutions Radius Group.
Покупателям же рекомендую не хватать «всё подряд», а тщательно просчитывать экономическую составляющую отдельно взятого коммерческого объекта. Рекомендую сотрудничать только с надёжными и известными риэлторскими агентствами, проявлять гибкость, быть готовым оперативно принимать решения.
Продавцы нежилых объектов реагируют на происходящие сейчас события по-разному. Некоторые из них временно «ставят на паузу» свои объекты, т. е. фактически снимают их с продажи – забегая наперёд сразу скажу, что лично я не являюсь сторонником такой позиции. Кто-то из продавцов начинает неадекватно переписывать «ценники» на свои объекты, поддаваясь эмоциональной составляющей. Понять и тех других можно – среднестатистический собственник коммерческой недвижимости, находится в подвешенном состоянии, не понимая, что и как ему делать в сложившихся обстоятельствах.
Считаю, что при подобном развитии событий продавцам помещений нужно действовать точечно, разумно и взвешенно. Если собственнику необходимы денежные средства для удовлетворения его насущных потребностей, решения каких-либо финансовых проблем, либо для реализации какого-либо проекта, то объект нужно продавать по объективно рыночной цене. А если помещение продаётся без понимания того, ЧТО именно дальше с вырученными от продажи деньгами делать, то можно и переждать, и временно поставить реализацию объекта «на паузу». И в зависимости от дальнейшего развития политических и экономических событий, принимать взвешенное решение.
Рекомендую действовать исходя из потребностей – если нужно покупать, то анализируйте рынок, ведите переговоры и покупайте. Если нужны денежные средства – продавайте, будьте «договороспособными», не нужно ждать чуда, что недвижимость будет резко дорожать. Никто на 100% не знает, как в нынешних обстоятельствах поведёт себя дальше рынок.
Во-первых, мы поможем вам категорически снизить риски при покупке, либо продаже, а также окажем полное юридическое сопровождение сделок. Во-вторых, поможем грамотно просчитать всю экономическую оставляющую продаваемого или покупаемого коммерческого объекта, и, соответственно, максимально выгодно и безопасно продать или купить нежилое помещение.
Три сценария для рынка коммерческой недвижимости
Введение «адских» санкций против российской экономики вызвало шок на инвестиционном рынке, в т.ч. коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Все сделки отменены либо поставлены на паузу, причем с обеих сторон – продавцы отказываются продавать, покупатели отказываются покупать. Все хотят выждать и посмотреть, как будет развиваться ситуация. Но даже в ситуациях повышенной неопределенности на самом деле существует ограниченное количество сценариев, и их можно рассмотреть уже сейчас. Мы видим три основных сценария, каждый из которых по-разному отразится на рынке инвестиций вообще и рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в частности.
Очевидно, что Россия тоже не будет сидеть сложа руки, и постарается развить инфраструктуру для поставок новым покупателям. В пример можно привести объявленные новые контракты с Китаем и Пакистаном. Но на каких объемах и ценовых уровнях установится новый баланс мирового рынка – никто предсказать не в состоянии.
В этом сценарии также весьма вероятен резкий всплеск инфляции – до 50% в год. В этой ситуации инвесторы, скорее всего, либо начнут с дисконтом продавать объекты и выводить деньги в зарубежные юрисдикции. Тем, кто не продаст, придется смириться со снижением капитализации объектов и далее рассчитывать только на текущий денежный поток. Арендодатели будут проявлять максимальную гибкость в переговорах, в т.ч. по арендной ставке. При развитии этого сценария важнее иметь заполненные площади, чем стараться максимизировать денежный поток.
Если соображения бизнеса победят политические на высшем уровне, то же самое произойдет и на всех остальных. Да, какие-то западные компании уйдут из Санкт-Петербурга (как это уже происходило последние 8 лет), а владельцы недвижимости допродадут остатки своих активов, которые легко поглотит внутренний спрос. Ситуация на рынке откатится к состоянию на конец 2023 г., ставки и цены существенно не изменятся.
1. Крымский сценарий. Данный сценарий предусматривает, что трезвая оценка потенциальных потерь приведет Европу (а важна именно она, т.к. доля США в российской торговле всего 4,4%) к отказу от полномасштабной санкционной войны, ограничению санкций гуманитарными и политическими мерами и возвращению к почти полноценной торговле с Россией.
Рынок коммерческой недвижимости со сдержанным оптимизмом смотрит в 2023-й
На середину декабря 2023 года, по оценкам Colliers, объем ввода новых торговых площадей в качественных ТЦ Москвы составил 281 тыс. кв. м, что на 28% меньше показателя 2023-го. До конца года ожидается открытие ТРЦ «Павелецкая Плаза», торговой галереи в ТРЦ «Город Косино», ТРЦ «Небо» и Vnukovo Premium Outlet. Вместе с тем из запланированного к вводу в 2023-м объема нового предложения почти 42% было перенесено на 2023–2023 годы.
По оценкам Colliers, к концу года вакантность может вырасти с вводом в эксплуатацию ТРЦ, анонсированных на декабрь 2023-го, и достигнет примерно 11,5%. Если в топовых ТРЦ уровень свободных площадей не превышает 5%, в стабильно работающих ТЦ, введенных за последние 5–10 лет, уровень вакантных площадей колеблется в диапазоне 10–20%.
Эксперты фиксируют повышенный интерес к складской недвижимости и со стороны инвесторов, чье внимание направлено как на новые проекты built-to-suit, так и на уже готовые объекты в наиболее востребованных локациях. Екатерина Ногай, аналитик Cushman & Wakefield, считает, что высокий спрос на склады сохранится и в следующем году, но 77% новых площадей будет построено по схеме built-to-suit. Так что проблема дефицита складских площадей сохранится.
В 2023 году общий объем качественной складской недвижимости достиг 16,9 млн кв. м, по данным Knight Frank. Доля вакантных площадей снизилась до 0,4%, став минимальной с первого полугодия 2008-го. Нужно ли говорить о том, кто сегодня диктует условия на складском рынке?
Средневзвешенная ставка на площади класса В, по оценкам CBRE, составила 17 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Диапазон запрашиваемых ставок аренды на помещения класса В в пределах ТТК варьируется от 13 до 40 тыс. рублей за 1 кв. м в год, от 6 до 25 тыс. рублей за «квадрат» в год — за пределами ТТК.
На фоне роста спроса и сокращения доступных площадей ставки аренды возвращаются на траекторию устойчивого роста. В настоящее время, в зависимости от местоположения свободные помещения класса А предлагаются по ставкам от 15 000 до 48 000 руб./кв. м/год. Для помещений класса В этот диапазон еще шире: 6 000 – 40 000 руб./кв. м/год. Наиболее дорогие офисы традиционно расположены в Центральном деловом районе и в «Москве-Сити».
В границах Третьего транспортного кольца, на территории ММДЦ «Москва-Сити» в 2023 году планируется достроить «Гранд Сити Тауэр», арендуемой офисной площадью 192,5 тыс. кв. м, – самый большой единовременно построенный офисный центр в Москве, который составит почти треть объема от всего заявленного спекулятивного предложения в 2023 году.
В 2023 году объем нового предложения приблизится к 1 млн. кв. м, и это будет рекордный показатель с 2014 года. Однако для пользователей из них будет доступна лишь часть, так как примерно 40% этой площади уже реализовано. Соответственно, у компаний, планирующих расширение или переезд в 2023 году, выбор офисного пространства будет достаточно ограничен.
Ограниченный объем доступного предложения будет сдерживать транзакционную активность в 2023 году. Многие крупные компании, реализующие проекты расширения рабочего пространства или переезда в новые офисы, будут вынуждены рассматривать будущие объекты как наиболее вероятную из альтернатив для реализации их планов. Если компании будут готовы входить в проекты на ранних этапах девелопмента, то в 2023 году объем сделок может приблизиться к 2 млн кв. м.
В настоящее время в Москве только 7,7% существующих офисов свободны и предлагаются в аренду или на продажу. Для размещения офиса компании по-прежнему выбирают районы с развитой бизнес и социальной инфраструктурой, что приводит к сокращению доступного предложения в центральных локациях. Так, в границах Третьего транспортного кольца, сейчас арендовать помещение больше 10 тыс. кв. м можно только в 6 объектах, а общий уровень вакансии приближается к 5%, что в три раза ниже показателя пятилетней давности. Значительного увеличения объема доступных помещений в 2023 году не ожидается.
Важной характеристикой складского рынка в настоящее время является приход новых игроков. Складские проекты запускают девелоперы из других сегментов, а девелоперские компании, реализующие проекты в других регионах, выходят на рынки Москвы и Петербурга. Кроме того, владельцы земельных участков задумываются об инвестициях в логистику и прорабатывают складские проекты. Приход новых «лиц» – не частое явление. В целом, на рынке сложился определенный пул игроков и его обновление – один из показателей «золотых времен». В последний раз аналогичная ситуация наблюдалась в 2013 году.
В 2023 году были обновлены рекорды спроса и предложения на складские помещения. К концу года годовой спрос приблизится к четырем млн кв. метров, что в 1,6 раз больше, чем в 2023 году. По оценкам международной консалтинговой компании CBRE, в 2023-2023 году спрос также сохранится на высоком уровне: 3-3,5 млн кв. метров в год. Локомотивами роста продолжат оставаться онлайн-ритейлеры, еще одним драйвером спроса может стать food-ритейл, развивающий формат дискаунтеров.
Как сообщил на пресс-конференции в Москве старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости, CBRE Антон Алябьев, появление новых игроков и реализация новых проектов позволит увеличить и объем предложения. «Годовой объем строительства по итогам 2023 года вырос на 63%, его значение достигнет 3 млн кв. метров. В 2023 году объем нового строительства составит 3-3,3 млн кв. метров, из них более трети придется на региональные рынки», – уточнил он.
По словам Антона Алябьева, сегодняшний складской рынок можно назвать рынком арендодателя. «Дефицит свободных площадей при сохраняющемся высоком спросе является одним из ключевых драйверов роста ставок аренды. Например, в Московском регионе, по прогнозам CBRE, значение базовой ставки аренды в складах класса А достигнет 5 100 руб. за кв. метр в год, при том, что на конец прошлого года она составляла 3 960 руб. за кв. метров в год, то есть +29% за двенадцать месяцев, — указал он. – Несмотря на такой существенный прирост, в абсолютном выражении мы фактически наблюдаем возвращение значений арендных ставок к уровню 2013-2014 годов, а с поправкой на инфляцию нынешние ставки гораздо ниже максимальных значений тех лет».
«Бум» на складском рынке оказывает влияние и на другие отрасли. Обеспечение работы складов требует больших трудовых ресурсов. Так, новый фулфилмент-центр – это тысячи рабочих мест. Это меняет рынок труда не только того региона, где расположен комплекс, но и других регионов, причём не только соседних.
Уровень посещаемости торговых центров – ключевой фактор, определяющий развитие ситуации в сегменте. Арендаторам и арендодателям в торговых центрах пришлось продолжить существование в реальности периодических волн Covid-19 и введения ограничений. В периоды локдаунов собственники готовы идти на разумные и логичные, но краткосрочные уступки, что позволяет им сохранить свой пул арендаторов и снизить риски роста доли свободных площадей.
В этом году был запущен абсолютно новый двухэтажный логистический комплекс на территории PNK Парк Медведково. Проект предполагает также возведение Центра обработки данных. Фактически это пример нового многофункционального объекта, нежели склада в типичном понимании. Стоит ожидать дальнейшего развития подобных форматов, первые проекты уже появляются на рынке.
Однако надо сказать, что несмотря на такой существенный прирост, в абсолютном выражении мы фактически наблюдаем возвращение значений арендных ставок к уровню 2013-2014 годов, а с поправкой на инфляцию нынешние ставки гораздо ниже максимальных значений тех лет.
Успешное восстановление мировой экономики после неопределённости 2023 года положительно сказывается на объемах инвестиций в недвижимость в мире, которые практически достигли рекордных результатов 2023-2023 годов: по предварительным оценкам CBRE, в 2023 году общий объем глобальных инвестиций достиг 1,05 трлн долл. США, увеличившись на 22% по сравнению с 2023 годом.
Таким образом, спрос повернулся в сторону готовых офисных помещений – будь то коворкинг или укомплектованный классический офис. При этом предложение на рынке сервисных офисов ниже, чем на рынке классических площадей. Сегмент только начал активно развиваться в Санкт-Петербурге, а новые проекты заполняются еще на этапе проектирования и строительства, когда девелоперы готовы адаптировать техническое задание под нужды будущего резидента.
В текущих условиях растет тренд на введение формата hot-desking и комбинированного графика «дом-офис». В организации такого режима помогает система бронирования рабочих мест. Таким образом компании стремятся урезать офисное пространство без потери штата сотрудников.
Некоторые компании пошли альтернативным путём: организовываются зоны под формат серверного офиса, а сотрудники переводятся на удалёнку. Такой подход существенно экономит площади.
За два года пребывания в новой реальности бизнес оброс новыми потребностями. Важной повесткой многих компаний стала и офисная недвижимость. Уменьшать офисную площадь или продолжать расширяться? Можно ли сэкономить на строительстве офиса без потери в качестве? Какие технологические решения позволят оптимизировать офисное пространство?
В IPG обращаются за комплексным управлением финансами, сроками и качеством – это то, что ценит клиент. Мы предлагаем профессиональный брокеридж, консалтинг, управление проектами строительства и комплектации офиса, отстаивая интересы клиентов. Таким образом, арендаторы освобождают себя от анализа непрофильных вопросов.
Комфортные условия труда – один из главных ориентиров соискателей при устройстве в компанию. Бизнес обращает на это внимание и ищет возможности улучшить рабочую площадь. Предложение fit-out услуг на рынке Петербурга пока не соответствует спросу, что привело команду IPG к решению развивать данное направление. На текущий момент компания выступает в качестве технического заказчика, а также генподрядной компании по fit-out проектам и комплектации.
Жители городов, особенно Москвы и Санкт-Петербурга начали отправляться в пригороды, чтобы работать удаленно, когда началась пандемия, и они все еще продолжают это делать. Многие из таких работников переезжают в пригороды, расположенные недалеко от городов, чтобы иметь возможность вернуться в офис на неполный рабочий день или приезжать на 2-3 дня в неделю.
Тенденции в сфере недвижимости взаимосвязаны. Затраты на строительство высоки, поскольку растет спрос, товары дорожают, а цепочки поставок нарушены. Покупательские привычки потребителей изменили спрос на обычные магазины, складские помещения и онлайн-центры распределения товаров.
Государственное стимулирование экономического восстановления, связанного с коронавирусом, помогает и сектору недвижимости. Финансирование в рамках программы реновации дает возможность крупным девелоперам не только зарабатывать в условиях кризиса, но и оказывает поддержку смежным отраслям экономики. Поэтому программа реновации не только будет продолжена, но и распространиться на другие регионы страны. Параллельно будет увеличиваться и качество жизни людей (если, конечно, построено жилье будет отвечать СНиП, а не приходить в негодность через 2-3 года, как в Карелии).
Лабнед отобрал 10 тенденций в недвижимости, которые нас ждут в 2023 году. Тенденции охватывают такие темы, как инвестиционные перспективы, заметные рынки недвижимости, миграция населения и влияние COVID-19 на жилую и коммерческую недвижимость. Тенденции в этом отчете основаны на имеющейся в нашем распоряжении аналитике, а также интервью и опросах людей, которые работают в сфере консультирования по недвижимости, инвестирования, кредитования или развития недвижимости.
Резкий рост на квартиры и строительные материалы с одновременной стагнацией доходов и ускорением инфляции заставляет застройщиков искать новые способы для стимуляции спроса. Одним из основных драйверов сохранения спроса на недвижимость в таких условиях является уменьшение площади квартир. В ассортименте многих девелоперов студии начинают занимать все больше и больше места. Тенденция еще большего уменьшения средней площади квартир сохранится и в 2023г. и мы увидим новые рекорды в минимизации площади и выхода на рынок миниквартир.
Состояние действующих участников рынка торговой недвижимости сегодня характеризуется как «осторожный оптимизм» — функционированию рынка на данном этапе по большей части препятствуют ограничения в связи с коронавирусом, в меньшей – все остальные факторы. В связи с этим, оживление и новый рост игроки прогнозируют к концу 2023 года, в данной ситуации под «ростом» подразумевая возвращение и превышение показателей успешного 2023 года.
Ситуация с коронавирусом негативно повлияла на отрасль, но не на качественные объекты – для них степень влияния оценивается как нейтральная. Респонденты отмечают существенно возросший спрос на качественные площади на фоне низкого уровня текущего нового строительства. Участники рынка прогнозируют дальнейшее снижение ввода в следующем году и дефицит качественного предложения в 2023-2024 годах.
Рынок складской недвижимости оказался одним из главных бенефициаров коронакризиса и спровоцированного им роста онлайн торговли. Все участники рынка согласились, что и в следующем году рынок продолжит находиться в фазе роста, причем по мнению некоторых респондентов, данный рост может сохраняться еще в течение двух лет. Ожидается, что в следующем году спрос так и не дойдет до точки насыщения — запросы арендаторов и покупателей продолжат расти и даже рост цен их не остановит. Часть респондентов напротив, опасается, что рынок складской недвижимости перегрет вследствие перегретости рынка e-commerce.
Инвестиционная привлекательность. Наиболее инвестиционно привлекательными сегментами респонденты выбрали главных бенефициаров пандемии – жилой (33% против 22% в 2023 году) и складской сегменты (28% против 14% в 2023 году). Офисный сегмент остается в тройке, сегмент МФК как наиболее сбалансированный вышел на 4 место по предпочтениям профессиональных участников рынка недвижимости. Торговый и гостиничный сегменты признали наиболее неочевидными для инвестиций сегодня.
Исследование представляет результаты опроса крупнейших игроков рынка, среди которых девелоперы коммерческой и жилой недвижимости, инвестиционные фонды, компании-собственники и управляющие компании, ведущие свою деятельность преимущественно на территории Москвы и Санкт-Петербурга, меньшим образом в регионах. Опрос респондентов проводился с сентября по ноябрь 2023 года.
Коммерческая недвижимость 2023: как; трансформировался рынок офисных и; торговых помещений
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2023 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2023 года, потом в январе 2023 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
В 2023 году собственники классических офисов, в отличие от владельцев гибких пространств, были более защищены от масштабного отказа от площадей невозможностью одностороннего выхода арендаторов качественных объектов из договора, что потенциально сдерживает рост доли вакантных площадей. Более того, несмотря на общий рост вакантности в классе А, в объектах ключевых деловых локаций столицы – ММДЦ Москва-Сити и Центральном деловом районе – в конце 2023 года наблюдалась нехватка качественного предложения офисных пространств.
Такая положительная динамика связана и с тем, что нежилые помещения подешевели до 20% и инвестиции в них окупаются быстрее. Коммерческую недвижимость можно сдать в аренду без отделки, в отличие от жилья, что также привлекает инвесторов. При этом такое помещение в аренду сдавать выгоднее, чем жилое. Так, квартиру можно сдать в среднем за 12 тыс. руб. (доходность – 5%), коммерческое помещение – за 1 тыс. руб./кв. м. (доходность – 10%).
Наиболее востребованы у инвесторов складские и офисные помещения, торговые объекты на пешеходных улицах. При выборе недвижимости они учитывают локацию, наличие гипермаркетов, коммерческих зданий рядом. Чаще всего в этом году покупали площади в новостройках на первой линии по цене до 30–40 млн руб. под продуктовые магазины и аптеки. Аналитики прогнозируют рост инвестиций в коммерческую недвижимость до 290 млн руб. Динамика продолжится до середины 2023 года, темпы роста инвестиций сократятся после окончания пандемии.
По итогам 2023 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,99 млн кв. м., из которых 4,59 млн кв. м. относятся к классу А, а 12,40 млн кв. м. – к классу В. По итогам 9 месяцев. 2023 года совокупный объем офисов на московском рынке составил 17,5 млн кв. м., из которых 4,99 млн кв. м. относятся к классу А, а 12,5 млн кв. м. – к классу В.
Искусство мрачных прогнозов: что сулят аналитики рынку недвижимости в 2023 году
Вот, пожалуй, и все надёжные факты, на которые можно опираться. Ещё есть несколько довольно правдоподобных предположений, вытекающих из вышеперечисленного. Это рост стоимости стройматериалов, высокая инфляция (видимо близкая к 20%), падение реальных доходов граждан.
Но прежде чем переходить к предсказаниям будущего рынка недвижимости, поговорим немного о настоящем. Хоть сейчас всё ещё мало данных о том, что происходит с количеством сделок и уровнем цен на жильё. Первые итоги «нового времени» можно будет подводить только по окончании марта.
Рынок недвижимости неизбежно изменится после последних событий. Спокойствие было таким недолгим. Покупатели ринулись скупать новостройки. Многие застройщики остановили продажи. Банки фактически заморозили выдачу ипотечных кредитов, существенно повысив ставки.
Дождутся ли застройщики серьёзного стимулирования клиентского спроса или субсидий со стороны государства — вопрос по-прежнему открытый. Есть мнение, что нет. К примеру, так считает Григорий Пахомов, консультант по стратегическому развитию КПК «Капитал Регионов».
Это не означает закрытия всех представительств, как в этом месяце сделали многие другие европейские корпорации из других сфер. Скорее похоже на взятие паузы на размышление. Обе компании продолжают текущее строительство, выполняя все обязательства перед клиентами и сотрудниками.
Причины мартовского ценового скачка очевидны – военная спецоперация на Украине, стартовавшая 24 февраля, вернее, ее экономические последствия. Примерно треть продавцов, напуганных девальвацией рубля в первой половине марта, вообще ушли с рынка, все остальные подняли цены. Нельзя сказать, что рост цен носит чисто виртуальный характер – ценники актуальных для тех, кому жилье надо купить срочно. То есть для ипотечников, которые пытаются как можно быстрее монетизировать одобренные по старым ставкам кредиты, и для инвесторов с живыми деньгами, спасающих в недвижимости «все, что нажито непосильным трудом». Проблема в том, что обе категории покупателей очень быстро закончатся и спрос резко сократится – когда рыночные ставки по ипотеке составляют около 20% годовых, это неизбежно. Напомним, по итогам прошлого года на ипотеку приходилось более половины спроса на «вторичку».
«Старая» Москва вообще стала главным драйвером рынка. Если весь последний год в Новой Москве и Подмосковье быстрее всего дорожали самые дальние локации с самой низкой ценой метра, то в марте в лидеры вышли территории, примыкающие к МКАД. Например, в Новомосковском округе темпы роста цен в марте были почти в пять раз выше, чем в Троицком. Ближнее Подмосковье также опередило дальнее и среднее по скорости подорожания жилья. Соответственно, и среди типов жилья на первом месте оказался современный монолит-кирпич – таких домов много в районах, расположенных недалеко от МКАД.
По данным аналитического центра www.irn.ru, стоимость подмосковных квартир по итогам марта в среднем увеличилась на 4,5% до 152 600 руб. за «квадрат». Новомосковские подорожали только на 1,9% до 206 100 за кв. м. Для сравнения: в «старой» Москве цены выросли сразу на 5,6% и составили 267 500 руб. за кв. м в среднем.
Девальвация рубля на фоне введения беспрецедентных санкций в отношении РФ привела к резкому росту цен на жилье в Москве и Подмосковье. Больше всего подорожала «старая» Москва и ближайшие к ней районы за МКАД. Меньше всего — Новая Москва, самая переоцененная локация столичного региона.
В целом, ситуация на рынке сейчас очень напоминает конец 2014 г., когда обвал рубля в связи с введением санкций и падением цен на нефть также вызвал всплеск спроса и цен на жилье. Но ажиотаж продлился недолго – в условиях заградительных ипотечных ставок уже в 2023 г. наступила стагнация, и цены поползли вниз. За 2023-2023 гг. метр потерял примерно 15-20% своей стоимости — см. динамику цен на жилье на графике. По всей видимости, чего-то подобного стоит ожидать и сейчас.
В 2023 году ввод офисов превысил годовой показатель 2023 года в 2,6 раза, сообщают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank . Спрос при этом демонстрирует высокие темпы – вакантность офисов класса А с начала года снизилась на 2,3 п.п. до 9,5%, в классе В – на 0,5 п.п. до 5,6%.
«Мы видим, что в 2023 году на рынке произошло полное восстановление как
девелоперской активности, так и активности арендаторов – показатели ввода и поглощения выросли более чем в 2,5 раза после «кризисного» 2023 года. В 2023 году мы ожидаем сохранения высокого уровня интереса арендаторов: крупные компании
продолжают арендовать крупные офисные блоки, и такой высокий спрос рынку уже
становится сложно удовлетворить», — комментирует Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank .
Сколько можно заработать на недвижимости в 2023–2024
Суммарный итог инвестиций за три года: 1,65 млн дохода с аренды минус 3,5 млн от падения цены самой квартиры равно 1,85 млн убытка. Из-за высокой инфляции номинальные цифры могут быть другими, но в сегодняшних ценах это сути не поменяет. Условно говоря, будет больше нулей во всех частях уравнения.
Сейчас в ОФЗ можно зафиксировать доход на три года с годовой ставкой чуть выше 12%. Например, купить выпуск 26234 с погашением в июле 2025 г. С учетом накопленного купонного дохода (НКД) одна облигация стоит 815 рублей. Погашаться она будет по 1000, купон составляет 22,4 два раза в год.
Сейчас мы наблюдаем растущий разрыв между спросом и предложением. С начала года число квартир в экспозиции в Москве выросло на 40%, в регионах — до 50%. При этом количество звонков от арендаторов упало. Риэлторы и агрегаторы фиксируют падение спроса от 10% в столице до 30% в других городах.
• Пока цены приходят в норму, инвесторам, которые вкладывались в жилье под аренду, выгоднее переложиться в любой другой инструмент. Безопасный и консервативный вариант — трехлетние ОФЗ с доходностью около 12% в год. При вложении 15 млн (цена квартиры в Москве) они сейчас приносят 410 тыс. в полугодие, что эквивалентно 68 тыс. в месяц. Аренда принесет только 46 тыс.
На рынок аренды не влияет ипотека и господдержка, поэтому он быстрее реагирует на большие тренды в недвижимости. Спрос на съемное жилье зависит только от доходов и количества граждан, а предложение отражает дефицит или избыток реально построенных и готовых к проживанию квартир.
28 мая 2023 semeiadvo 66