Вывод Части Объект Залога
Содержание
Объект залога
Нередко, для обеспечения требования, приобретённого кредитором против должника, прибегают к залогу требований, принадлежащих должнику против третьего лица. Например, А имеет заёмное требование к В и, нуждаясь сам до наступления срока этого требования в деньгах, занимает их у С и в виде обеспечения закладывает своё требование против В.
Должник заложил кредитору лавку, в связи с чем был задан вопрос: то ли тем самым он ничего не лишился, то ли будет считаться, что под именем лавки отданы в залог товары, которые в ней были? И если (должник) со временем распродал эти товары, и приобрёл другие, и поместил их в лавку, и затем умер, то может ли кредитор посредством ипотечного иска требовать всё, что там обнаружится, хотя бы и виды товаров изменены, и другие вещи помещены (в лавку)? (Сцевола) ответил: то, что на момент смерти должника найдено в лавке, считается заложенным.
Залог вновь установленных сервитутов со стороны собственника вещи; важнейший случай этого рода- установление узуфрукта в пользу кредитора, требование которого таким путём должно быть обеспечено. При этом, по мнению одних (Дернбург), кредитор сам становится узуфруктарием; в качестве такового он имеет право пользования и извлечения плодов, причём в соответствующей мере погашается его требование, и сверх того, по наступлению срока своего требования, может продать осуществление узуфрукта третьему лицу. По этой теории узуфрукт прекращается со смертью кредитора. Другие утверждают, что сам кредитор не становится узуфруктарием, хотя он фактически и пользуется правами такового, а узуфрукт возникает лишь в лице того, кому кредитор продаёт право узуфрукта. По этой теории узуфрукт прекращается со смертью покупателя.
Объектом залогового права в обширном смысле могут служить все имущественные блага, имеющие денежную ценность. Объектом залогового права в тесном смысле могут служить только телесные вещи, движимые и недвижимые, состоящие in commercio. Объектом залога могут служить и интеллектуальная часть вещи. Объектом залога может также быть и совокупность вещей, например, товарный склад библиотека и т. д.
Что касается залога совокупности вещей, например, библиотеки, стада или склада, то возникает вопрос о том, освобождается ли от залога отдельные вещи, если они в последствии будут отчуждены залогодателем, и распространяется ли залоговое право на вещи, впоследствии приобретённые и вошедшие в состав целого. Ответ на этот вопрос должен быть дан различный, смотря по характеру целого. Поскольку речь идёт о такой совокупности, состав которой при нормальных условиях постоянно изменяется и возобновляется, следует предположить, что залог целого был установлен с тем, что отдельные вещи, впоследствии отчуждения, освобождаются от залога, а вещи, впоследствии преобретения, подлежат залогу. Вот что по этому поводу говорит Сцевола в 27-й книге «Дигест». Cum tabernam debitor crtditori pignori dederet, quaesitum est, utrum eo facto nihil egerit an tabernae appellation merces, quae in ea erant, obligasse videatur? Et si eas merces per tempora distraxerit et alias comparaverit easque in eam tabernam intulerit et decesserit, an Omnia quae ibi deprehenduntur creditor hypothecaria actione petere possit, cum et mercium species mutatae sint et res aliae illatae? Respondit: ea, quae mortis tempore debitores in taberna inventa sunt, pignori obligata esse videntur. (6)
Сопровождение залогового обеспечения по кредиту
После предоставления банком кредитного продукта под имущественный залог, работа банка с залогом не заканчивается. Банк, на основании заключенного с залогодателем договора залога, контролирует физическое состояние залога и его правовой статус, производит периодическую переоценку залога. Кроме этого, в определенных случаях, залогодатель обязан получать согласие банка на осуществление действий с залоговым обеспечением. Рассмотрим подробнее действия банка по сопровождению залога и обязанности залогодателя перед банком в отношении залогового имущества.
При залоге торгово-офисной недвижимости часто встречается ситуация, когда залогодатель планирует передать в аренду заложенную в банке недвижимость или ее часть. При передачи в долгосрочную аренду сроком от 1 года и более, договор аренды подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРПН). Однако без письменного согласия банка, ЕГРПН не зарегистрирует договор аренды. В этом случае клиент обращается в банк за согласием на передачу в аренду. При рассмотрении этого вопроса, банк запрашивает проект договора аренды, для того чтобы убедиться, что предлагаемая передача в аренду не снижает стоимость и ликвидность недвижимости. Факторами, снижающими стоимость и ликвидность, могут послужить заниженная по сравнению с рынком арендная плата (часто встречается между аффилированными компаниями), отсутствие возможности повышать арендную плату при длительном договоре аренды и другие. Банк анализирует проект договора и, либо дает согласие на передачу в аренду на предлагаемых условиях, либо вносит свои замечания и дополнения, либо не дает согласие, если клиент не принимает замечания и дополнения банка.
При передаче в аренду, для нового арендатора часто требуется перепланировка или реконструкция помещений. В этом случае, залогодатель также обращается за согласием в банк, ведь данные изменения влекут за собой изменения технических характеристик (площадь, планировка и т.л.). В банк предоставляется проектно-разрешительная документация. В случае если планируемые изменения не приведут к снижению стоимости и ликвидности недвижимости, то банк дает согласие на перепланировку или реконструкцию. Основанием для отказа может послужить отсутствие проектно-разрешительной документации при капитальной реконструкции (например, надстройка этажа, снос капитальных стен) или длительная невозможность эксплуатации заложенный недвижимости вследствие проводимых работ по реконструкции.
При частичном погашении кредита или в ходе хозяйственной деятельности у клиента может возникнуть потребность в выводе из под залога обеспечения. При этом возможны два варианта — клиент просит вывести обеспечение без замены на другое или с предоставлением нового обеспечения. Банк оценивает новое обеспечение и, в случае, если новое обеспечение обладает стоимостью и ликвидностью не менее выводимого из-под залога, дает согласие. Новое обеспечение оформляется в залог, а действующее обеспечение выводиться из-под залога путем заключения дополнительных соглашений об изменении состава залога к договорам залога и страхования.
Вывод Объекта Из Залога Это
В некоторых случаях можно говорить даже об уменьшении стоимости залога – если часть кредита уже погашена, то новый залог может быть дешевле, поскольку будет обеспечивать меньшую сумму кредита, чем изначальная. Однако такие вопросы следует решать в индивидуальном порядке с банком – общепринятой практики на этот счет не существует.
Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью.
Данное положение Постановления оставляет двоякое впечатление. Во-первых, считается, что если с требованием о признании сделки недействительной может выступать любое заинтересованное лицо, сделка является ничтожной, а не оспоримой. В отношении оспоримой сделки требование могут заявить одна из ее сторон или кто-либо из ограниченного круга лиц, перечисленных в законе. При этом срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной установлен в один год, а ничтожной — в три года.
А это значит, что обещания компании 100%-ного положительного результата должно стать для вас настораживающим сигналом. «Я советую обращаться к профессиональным юристам, которые оценят все варианты возможного развития событий и предоставят юридическое заключение по вашей ситуации. Избегайте обращения к так называемым “решателям”, дающим “100% гарантию решения вопроса”», — резюмирует Екатерина Гутгарц.
Если залогодержатель не знал и не должен был знать о ничтожности отчуждения имущества, право собственности на которое зарегистрировали за залогодателем, то новый собственник должен нести обязанности залогодателя. Недействительность сделки, на основании которой залогодатель приобрел имущество, не прекращает залог. Добросовестный залогодержатель в этом случае сохранит обеспечение.
В частности, обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества () В Постановления ВАС от 17.02.2011 № 10 данная позиция еще более уточнена:
Например, привлечения к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ — мошенничество, или например, гражданско-правовую ответственность (грубо говоря — Вы получите еще один иск о взыскании, только уже со стороны покупателя по договору купли продажи).Один из законных способов вывести имущество из-под залога по кредиту без согласия банка – в судебном порядке признать недействительным договор залога .
Если надежды на улучшение нет, то это не самый плохой вариант развития событий. В случае добровольной реализации имущества, клиент может найти покупателя, который согласится на предлагаемые условия.Однако, не забываем и про последствия. Дело все в том, что согласно договора купли-продажи продавец обязан предупредить покупателя о возможных правах третьих лиц на продаваемое имущество.
Хотя, даже если вы погасили полную сумму кредита и закрыли договор с банком, следует удостовериться, что банк нотариально вывел имущество из залога, что бы в будущем, в случае продажи не было никаких проблем.Если у вас есть равноценное по стоимости имущество, вы можете предложить его банку в качестве залога, взамен того, которое хотите вывести.
- рассмотреть структуру кредитов компании в динамике. Определить, какую долю составляет задолженность в банке, в котором собираетесь изменить залог. Проанализировать условия всех кредиторов;
- изучить требования банка к заемщику, в том числе ковенанты. Установить, насколько аккуратно компания их исполняет;
- оценить, насколько обеспечен кредит;
- определить, что можно предложить кредитору взамен имущества, с которого нужно снять обременение.
- проанализировать структуру залога и оценить, какая доля приходится на имущество, которое хотите забрать;
Вывод Части Объект Залога
При изъятии и конфискации объекта – на основании статей 167, 327 ГК РФ.Факт отмены обременения требует официального оформления. Оно различается по форме для разных видов гражданско-правовых прецедентов. Но основой и итогом этих действий является переход права на объект владельцу или заёмщику.
Законом установлены следующие основания прекращения права залога: прекращение обязательства, обеспеченного залогом; Утрата предмета залога, если залогодатель не заменил предмет залога; Реализация предмета залога третьим лицам с согласия Залогодержателя и иные случаи. В любом случае вывод залога возможен с согласия Залогодержателя (Банка).
Следующие способы указаны в ст.352 ГК РФ: Залог прекращается:1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;4) в случае реализации
При действующем кредите это ограничение является логичным, так как если вы лишаетесь объекта кредитования, предполагается, что кредит тоже должен быть закрыт. Во-вторых, при наличии залогового автомобиля, вы не сможете пересечь границу страны на этом транспортном средстве.
Но на этот шаг стоит идти только в том случае, если у вас есть весомые доказательства своей правоты и хороший юрист.Во всех остальных случаях, совершать подобное не рекомендуется, так как, кроме средств, потраченных на судовые сборы, вы можете также потерять лояльное отношения банка к вам в будущем, если у вас возникнут какие-то трудности с выплатой кредита.Полезный материал: Я даю согласие на обработку ООО «Финарди» Выводить имущество из залога будет либо банк, либо вы сами по предварительной договоренности.В первом случае, банк берет полностью процедуру снятие отягощения имущества на себя. Вам практически ничего делать не нужно.Во втором случае, вам придется взять у банка выписку о погашении кредита и отправится с ней к нотариусу.
Предмет залога
Залог доли участника общества с ограниченной ответственностью после вступления в силу изменений осуществляется с соблюдением правил о залоге, установленных ГК РФ и Законом об обществах с ограниченной ответственностью. Несмотря на то, что ГК предусматривает только залог доли, следует признать, что залог части доли также допустим, поскольку это прямо предусмотрено п. 1 ст. 22 Закона об обществах с ограниченной ответственностью. Кроме того, доля делима и часть доли также является самостоятельным объектом гражданского оборота. Так, участник общества может продать и иным способом осуществить отчуждение как всей доли, так и ее части (п. 1 ст. 8 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).
Так в соответствии со ст. 358.15. ГК РФ залог прав акционера осуществляется посредством залога принадлежащих акционеру акций этого общества, в соответствии с правилами, установленными ГК РФ и законами о хозяйственных обществах. Залог возникает на основании договора (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), предметом которого может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования) (п. 1 ст. 336 ГК РФ). Залог прав акционера осуществляется посредством залога принадлежащих ему акций в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (п. 1 ст. 358.15 ГК РФ). При залоге акций удостоверенные ими права осуществляет залогодатель (акционер), если иное не предусмотрено договором залога акций (ст. 358.17 ГК РФ). Соответственно, целесообразно зафиксировать право залога, обратившись к реестродержателю акционерного общества с подписанным залогодателем залоговым распоряжением. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Законодательством РФ не предусмотрены ограничения в отношении того, кому акционер вправе передать в залог принадлежащие ему акции. Следовательно, залогодержателем по договору залога акций может выступить как акционер, так и третье лицо.
Согласно пункту 2 Приказ ФСФР России от 28.06.2012 N 12-52/пз-н «Об утверждении Порядка учета в реестре владельцев ценных бумаг залога именных эмиссионных ценных бумаг и внесения в реестр изменений, касающихся перехода прав на заложенные именные эмиссионные ценные бумаги» фиксация залога акций отражается в реестре следующим образом:
В отношении бездокументарных ценных бумаг, то залог возникает с момента внесения записи о залоге по счету, на котором учитываются права владельца бездокументарных ценных бумаг, или в случаях, установленных законом, по счету иного лица, если законом или договором не установлено, что залог возникает позднее. Отношения, возникающие с бездокументарными ценными бумагами, но не урегулированные законом, регулируются нормами, применяемыми о залоге документарных бумаг, если иное не вытекает из существа соответствующих бездокументарных ценных бумаг.
Залог прав акционера осуществляется посредством залога принадлежащих акционеру акций акционерного общества, а залог прав участника общества с ограниченной ответственностью — посредством залога принадлежащей ему доли в уставном капитале. Иными словами, именно акция и доля, принадлежащие участнику общества, являются предметом залога при залоге прав участников хозяйственных обществ.
5) если получено заключение федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, о невозможности реализации предмета залога за сумму, равную стоимости предмета залога, указываемой в договоре залога, или превышающую ее.
15. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом, в течение пятнадцати рабочих дней со дня поступления запроса, указанного в части 14 настоящей статьи, информирует таможенный орган, направивший запрос, о возможности либо невозможности реализации предмета залога за сумму, равную стоимости предмета залога, указываемой в договоре залога, или превышающую ее.
2) если срок действия предлагаемого к заключению договора залога истекает ранее чем через три месяца со дня истечения установленного срока исполнения обязанностей, обеспечиваемых залогом имущества, либо срока наступления события, с которым связано исполнение обязанности по уплате таможенных пошлин, налогов, таможенных сборов, специальных, антидемпинговых, компенсационных пошлин;
12. Договор залога может заключаться с оставлением предмета залога у залогодателя или с передачей заложенного имущества залогодержателю. Договор залога заключается с оставлением предмета залога у залогодателя, если у залогодержателя отсутствуют основания полагать, что условия пользования, распоряжения предметом залога и его хранения не будут соблюдены.
19. В случае отказа в заключении договора залога таможенный орган в сроки, установленные частью 13 настоящей статьи, а в случаях, предусмотренных частями 14 — 16 настоящей статьи, в сроки, установленные частью 17 настоящей статьи, информирует о таком отказе лицо, предложившее заключить договор залога, с указанием причин, послуживших основанием для отказа.
Вывод имущества из под залога
Внеплановый мониторинг проводиться в случае возникновения негативной ситуации по кредитному продукту (например, в случае нарушения клиентом условий кредитного договора) или наличия оперативной необходимости (например, возникновение страхового события, в результате которого предмет залога пострадал).
При действующем кредите это ограничение является логичным, так как если вы лишаетесь объекта кредитования, предполагается, что кредит тоже должен быть закрыт. Во-вторых, при наличии залогового автомобиля, вы не сможете пересечь границу страны на этом транспортном средстве.
Ещё одним из способов, к которым пробегают заёмщики для того, чтобы спасти своё имущество, является обращение с иском в суд, с требованием признания Договора залога недействительным, причины могут быть разными, несоблюдения требований к его форме предусмотренных Законом Украины «О залоге», отсутствие полномочий у подписанта по договору, отсутствие предмета залога на момент заключения договора и т.д.
Но деньги у клиента якобы были на исходе, поэтому он не может арендовать транспорт для перевозки товара на свой склад. И он просит банк временно освободить свои грузовые автомобили из-под залога. И хотя в банке знали, что факс легко можно подделать, они пошли навстречу клиенту. Получив на руки все необходимые документы, он быстро продал грузовые автомобили и с деньгами скрылся за границу.
В последнем случае кредитору, с одной стороны, выгодно, чтобы предмет залога оставался у него, ибо на него будет легче обратить взыскание; к тому же, таким образом можно гарантировать сохранность залога. Однако, с другой стороны, некоторые виды имущества требуют специальных условий хранения, например, продукты питания, оргтехника или автотранспортное средство.
Вывод Части Объект Залога
В соответствии с действующим законодательством под термином «ипотека» понимается не только залог недвижимого имущества, как это принято в правовых системах многих стран, но и залог любого имущества, в том числе и движимого, а также имущественных прав с оставлением его во владении и пользовании залогодателя. Именно оставление заложенного имущества во владении и пользовании залогодателя и является классифицирующим признаком ипотеки и как вида залога в соответствии с Гражданским кодексом Республики
Казахстан.
Гражданским кодексом установлены моменты возникновения права залога.
Пункт 1 статья 310 ГК, включает в себя совокупность имущественных прав залогодержателя, предоставляемых ему для того, чтобы обеспечить сохранение предмета залога ,- право владения переданным ему предметом залога ( пункт 2 статьи 303 ГК) или право проверять по документам фактически наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у залогодателя ( пункт 2 статьи 312 ГК), право определенным образом ограничивать распоряжение заложенным имуществом со стороны залогодателя
(статьи 311, 315 ГК), право истребовать предмет залога из чужого незаконного владения (статья 316 ГК). Кроме того, в состав права залога входит право залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства (статьи
299, 317, 318 ГК). В случае, если договором о залоге залогодержателю предоставлено право самостоятельно реализовать находящееся в залоге имущество ( статьи 318 ГК), право залога также включает в себя право ограниченного распоряжения имуществом — право реализации заложенного имущества при неисполнении должником требований кредитора по обеспечиваемому основному обязательству.
Вместе с тем предусмотрен один случай, когда залогодержателем может быть обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, а именно: если между залогодержателем и залогодателем имеется нотариально удостоверенное соглашение, заключенное поле возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Особенности ипотеки недвижимого имущества отмечены в Указе «Об ипотеке недвижимого имущества». В соответствии с пунктом 2 статьи 299 ГК РК, ипотека предприятий, зданий, квартир, прав на земельные участки и другое недвижимое имущество регулируется специальным Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества, а общие нормы о залоге, содержащиеся в
Гражданском кодексе Республики Казахстан, будут применяться к ипотеке недвижимого имущества в случаях, когда специальным Законом об ипотеке недвижимого имущества не будет установлено иное.
Прекращение залога товаров в ломбарде принудительном обращением взыскания на заложенное имущество влечет прекращение основного обеспечиваемого обязательства в любом случае, даже если вырученная сумма после реализации предмета залога недостаточна для полного удовлетворения требования ломбарда по основному обеспечиваемому обязательству. Данное положение статье 328 ГК императивное и не может быть изменено ни договором между залогодателем и ломбардом, ни внутренними правилами ломбарда о порядке выдачи краткосрочных кредитов и принятия в залог в обеспечение выдаваемого займа имущества граждан (физических лиц).
Как можно вывести из залога часть имущества
Николь, добрый день, тут вопрос переговоров, направить заявление явно не достаточно на практике, необходимо встретиться и обсудить с кредитным менеджером возможность снятия обременения с части имущества и подписания дополнительного соглашения, также банк может потребовать дополнительное обеспечение, например, поручительство.
Если кредитный договор и договор залога были заключены в соответствии с нормами закона и банк добросовестно исполняет свои обязательства, у заемщика (залогодателя) нет альтернативного имущества для предоставления в залог, а также проблемных долгов перед другими банками и лицами, то для вывода части заложенного имущества из залога придется погасить часть кредита. Законом установлены следующие основания прекращения права залога:
В связи с вышеизложенным, только обращение в Банк с заявлением о выводе автомашины из залога будет не достаточно, необходимо погасить часть кредитной задолженности, что бы остаток полностью покрывался из стоимости заложенной квартиры. После этого Банк может подписать с вами доп. соглашение о выводе части заложенного имущества.
Разумеется, у ипотеки есть огромное число плюсов. Ну, как минимум, это возможность приобрести жилье сейчас, а не когда-нибудь. К принципам залоговых правоотношений можно отнести наличие ограничений на отчуждение, что означает и наличие ограничений на передачу предмета в залог. Если существует запрет на отчуждение имущества, то договор о залоге этого имущества следует признать недействительным.
Покупать или не покупать квартиру, находящуюся в залоге Залоговое кредитование популярно и востребовано среди населения. Имущество выступает гарантом возврата денег, поэтому займ под залог собственности оформить гораздо проще, нежели кредит без обеспечения. В зависимости от типа залога на период кредитования имущество может находиться как на территории организации, так и у собственника. Последствия несоблюдения данного требования закона может повлечь самые разнообразные последствия.
Наиболее распространенный способ вывода недвижимости из-под залога – это попытки признать сам договор недействительным. Но, безусловно, на то должны быть законные основания. Этот вариант подходит тем, кто уже долго погашал кредиты выплатил значительную сумму. При этом потребуется полностью вернуть банку всю сумму кредита, чтобы банк возвратил вам проценты.
Конечно, само по себе признание залогодателя банкротом не является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке на принадлежащее ему имущество. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество — залогодателя ст.
Кредитор имеет преимущественное право на залог относительно других кредиторов. При необходимости получения нового свидетельства, требуется оплатить госпошлину размером 200 рублей. Квитанция об оплате и ее копия должна быть представлена вместе с документами. Каждый банк выдвигает свои требования к техническому состоянию транспорта, производителю и году выпуска.
Отличительной особенностью залога земельного участка при заключении договора ипотеки является яркое проявление принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следует правовой судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральными законами. В силу ст. 69 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[9] ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание. Таким образом, реализация принципа единства судьбы обусловлена неразрывностью в использовании таких объектов права как земельный участок и зданий, строений, сооружений, находящихся на нем, а также удобство при обращении взыскания в случае неисполнения обязательств должника, обеспеченных ипотекой.
В настоящее время, ряд авторов (Ленкин С.Н., Козлова С.В.)[4,54] ведут дискуссию относительно снятия запрета залога на определенные категории земель, находящееся в государственной или муниципальной собственности. При этом они предлагают создание на уровне субъектов и муниципальных образований Земельного залогового фонда (далее ЗЗФ), который бы являлся эффективным средством ипотечного обеспечения ценных бумаг городов и районов России посредством использования имущества (в основном земель), вложенного в уставный капитал. На сегодняшний день, ЗЗФ получил свое развитие и довольно активно используется, например, в Воронежской области как антикризисная мера для привлечения инвестиций в экономику района, создания рабочих мест и повышения ликвидности земельных участков.
- Не допускается залог земельного участка, невыделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Так, Ленинским районным судом города Барнаула было рассмотрено дело № 2-424/2011 г. о признании недействительности дополнительного соглашения к кредитному договору и договору ипотеки. При этом, Обществу по дополнительному соглашению к договору ипотеки была передана в залог доля земельного участка, которая в натуре не выделялась. Суд, учитывая несоответствие данных действий требованиям закона, признал такую сделку недействительной в силу ничтожности.
- Не допускается ипотека земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1. ст. 63, п. 1. ст. 62 Закона об ипотеке).
Одним из приоритетных направлений ипотечного кредитования на сегодняшний день является залог земельных участков. Сегодня экономика страны переживает кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают еще больший интерес. Повышение ставок по кредитам, тяжелые условия для заемщиков, сокращение дохода строительных компаний создают неблагоприятные условия для ипотеки. Но все же без ипотеки на рынке недвижимости невозможно.
Земельный участок, соответствующий требованиям надлежащего предмета ипотеки должен иметь цену. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”). На сегодняшний день в практической деятельности возникают проблемы относительно обязательности установления в договоре ипотечного кредитования независимой оценки земельного участка, передаваемого в залог. В соответствии с п.2 ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Как отмечается в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге”[8] при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Данное положение свидетельствует о том, что если нет спора между контрагентами, то земельный участок, являющийся предметом залога, может быть оценен договаривающимися сторонами самостоятельно. Арбитражным судом Московского округа было рассмотрено дело об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество. Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признании указанного договора незаключенным, поскольку оценка предмета залога по договору об ипотеке (залоге
недвижимого имущества) была установлена по соглашению сторон,
что соответствует требованиям п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», в том числе и п. 2 ст. 6, в силу которого договор заключен его сторонами в соответствии с
действующим законодательством Российской Федерации и зарегистрирован
Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Финансовая сфера
Первичный осмотр может быть затруднен или вообще неосуществим, если поставленное оборудование на момент заключения договора залога находится в упаковочных местах (ящиках). Данное обстоятельство не позволяет установить индивидуализирующие признаки входящего в состав оборудования компонентов, указанные на шильде (заводской номер /серийный номер / артикул и др.). Таким образом, установить с достоверностью наличие имущества (при невозможности вскрытия упаковки), а также проверить его работоспособность не получится.
Учитывая жесткие требования российского залогового законодательства и консервативную судебную практику, необходимо уделить особое внимание проработке вопросов, касающихся способов передачи в залог оборудования на этапах, когда оно еще не является объектом основных средств либо право собственности на которое еще к залогодателю не перешло. В данной статье будут рассмотрены подходы к заключению таких договоров залога, которые можно комбинировать в зависимости от особенностей финансируемого проекта.
В своей практике с залоговым имуществом банки с учетом сложившейся судебной практики в качестве основных характеристик помимо непосредственно названия и описания каждой позиции в договоре залога указывают следующую информацию: инвентарный номер, заводской и/или серийный номер, артикул (при наличии), год выпуска, наименование и страну-изготовителя. В качестве дополнительного описания возможно указание реквизитов правоустанавливающих документов (договоров купли-продажи, поставки и т.п.).
Следует обратить внимание, что при наличии спора суд при принятии решения будет анализировать описание предмета залога в договоре залога, а также представленные залогодержателем иные доказательства, свидетельствующие о соответствии описания предмета залога его существующим характеристикам.
Оборудование, учитываемое на счете 07, инвентарного номера не имеет. При первичном осмотре необходимо выявить все возможные идентификаторы каждой позиции (заводские, серийные номера) и указать их в акте первичного осмотра. При описании имущества источниками информации помимо правоустанавливающих документов может быть техническая документация (технические паспорта, инструкции), выписка со счета 07 «Оборудование к установке», документы об оплате имущества.
Причем применяться законодательные нововведения, скорее всего, будут и к тем кредитным договорам, которые заключены до даты их вступления в силу (4 ноября 2012 года). Ведь согласно ст. 5 Гражданского кодекса акты гражданского законодательства применяются к правам и обязанностям, которые возникли с момента вступления их в силу. В связи с признанием кредитного договора недействительным у сторон возникают новые права и обязанности, не связанные с теми, что были зафиксированы в договоре, а потому положения Закона к ним вполне применимы.
«Спорная квартира не является новосозданным объектом недвижимого имущества, поскольку создана с привязкой к уже существующей заложенной недвижимости с использованием ее функциональных элементов. Поэтому вывод судов о том, что спорная квартира не является ипотечным имуществом, а другим объектом недвижимости, является преждевременным», — говорится в правовой позиции суда. ВСУ отменил все решения и отправил дело в первую инстанцию на новое рассмотрение.
- Банкротство. В данном случае необходимо учитывать, что банк будет иметь право заявить требования в качестве кредитора (в течение 30 дней с дня публикации объявления об открытии производства по делу о банкротстве, данный срок не подлежит восстановлению; в случае, если требования будут заявлены позже или не будут заявлены вообще, — они считаются погашенными и не рассматриваются судом). Поскольку в Вашем вопросе идет речь о наличии обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору, то банк будет иметь первоочередное право на удовлетворение своих требований за счет заложенного (находящегося в ипотеке) имущества. Требования, на погашение которых стоимости имущества банкрота будет недостаточным, — считаются погашенными. Если должник и поручитель – разные лица, то признание должника банкротом, влечет за собой и прекращение каких-либо обязательств у поручителя. Но наличие даже открытой процедуры банкротства должника не лишает право кредитора обратиться в суд за взысканием задолженности с поручителя.
- Признание недействительным договора кредита/залога/ипотеки (если есть соответствующие основания и не истек срок исковой давности), в порядке обеспечения иска можно просить суд наложить арест на имущество, остановить взыскание и пр.
Кроме того, Статья 28 ЗУ «О залоге» предусматривает иные случаи прекращения обязательств, предусмотренные законом. Данное положение является отсылочной нормой, которая направляет нас к Главе 50 ГК Украины. К иным случаям прекращения обязательств, а следовательно, и основаниям прекращения залога, можно отнести:
Один из законных способов вывести имущество из-под залога по кредиту без согласия банка – признать в судебном порядке недействительным договор залога. Что это может дать? Спокойное оформление банкротства без потери имущества – вы ведь выведете его из-под залога и сможете спокойно его реализовать либо переписать на кого-то. У банка при этом в обеспечении вашего долга ничего не останется. «Если данный договор залога был единственным обеспечением обязательств заемщика по кредитному договору, либо у заемщика больше нет никакого имущества, способного служить залогом по кредиту, то кредит, фактически, становится необеспеченным, что, безусловно, является риском для банка/кредитора», — отмечает Евгений Стариков, юрист ЮФ «ILF».
Уважаемый Иван Викторович, до разъяснений ВС РФ суды учитывали не дату отчуждения залогового имущества, а дату возникновения залоговых отношений между залогодателем и залогодержателем. И применяли, соответственно, старое законодательство о залоге, отмечая, что залог сохраняется. И лишь после разъяснений ВС РФ практика по этому вопросу стала меняться в пользу добросовестного покупателя.
Но при этом, в жизни случается всякое, поэтому не пренебрегайте внимательным прочтением и изучением договора ипотеки при его заключении с банковским учреждением (или прочим финансовым учреждением). Вывод имущества из-под залога: как избежать неприятностей Вряд ли у заемщика хватит денежных средств, что бы он мог одним платежом срочно рассчитаться по кредиту. Иначе, он бы просто его не брал. Хотя, даже если вы погасили полную сумму кредита и закрыли договор с банком, следует удостовериться, что банк нотариально вывел имущество из залога, что бы в будущем, в случае продажи не было никаких проблем. Во-первых, существующая в российском праве конструкция залога очень широка. Она включает в себя и такой вид залога, который никак не может быть характеризован как вещное право — залог товаров в обороте.
Способ 4: Продажа заложенного имущества — как альтернатива! Нет — это не повтор предыдущего способа. Это Ваша альтернатива. Ктс казал, что Вы не имеете право продать свое имущество? Только продавать имущество нужно с умом! Смысл заключается в том, что Вы реально говорите продавцу своего заложенного имущества о том, что заложенное имущество под залогом. В этом случае составляется трехсторонний договор, согласно которому, покупатель приобретает заложенное имущество.
В соответствии с данными разъяснениями правовое значение по вопросу прекращения залога имеет дата покупки (возмездного приобретения) автомобиля покупателем. Подводя итог всему изложенному, можно сделать вывод, что залог не является вещным правом в той степени, в которой вещным правом является, например, право собственности или хозяйственного ведения.
В результате осуществления аферы имущество фактически остается в руках недобросовестного должника, а кредитор (банк) несет убытки.
В соответствии с п.3 ст.334 ГК, залог возникает на основании договора залога либо в силу прямого предписания закона при наступлении указанных в норме закона обстоятельств и при условии, если в законе определено, какое имущество и в обеспечение какого обязательства считается находящимся в залоге[229]. Последний случай залога именуется законным залогом.
