Договор аренды нежилого помещения подводные камни

Вы хотите арендовать офис? на что обратить внимание? При аренде офиса особое внимание необходимо уделить самому договору, так как многие арендодатели включают в него, несоответствующие действующему законодательству, дополнительные пункты. В случае подписания такого договора, арендатор может не иметь доступ к арендованным площадям, либо каждое свое действие будет согласовывать с арендодателем.

Зачастую, в рекламном объявлении по аренде помещения предоставляется заведомо неправдивая и искаженная информация о предлагаемых складских, производственных, офисных и торговых площадях, многих из которых не существует в реальности. Исходя из информации рекламных проспектов, можно, за относительно небольшие деньги, найти, практически любую, коммерческую недвижимость в привлекательном месте и арендовать офис. В большинстве случаев, это просто рекламный трюк, служащий для привлечения большего количества клиентов. Дефицит коммерческой недвижимости, существующий на сегодняшний день, создает такие условия, что некоторые арендодатели начинают безосновательно увеличивать арендную плату, а при отказе угрожают арендаторам выселением.

Аренда офиса. Сегодня ситуация на рынке купли-продажи, а также аренды коммерческой недвижимости складывается не самым благоприятным образом. Это способствует появлению массе сомнительных организаций и недобропорядочных лиц, проще говоря, аферистов, чья деятельность причиняет большой ущерб множеству предприятий. Для того, чтобы не попасть в подобную ситуацию, перед заключением договора аренды офиса или другой коммерческой недвижимости, внимательно изучите юридические тонкости данного документа. Опасности подстерегают не только компании, желающие арендовать коммерческую недвижимость, но и арендодателей.

При решении спорных вопросов между арендатором и арендодателем в судебном порядке, договор аренды играет приоритетную роль. Перед началом сотрудничества с агентством недвижимости, постарайтесь собрать информации о нем, найдите клиентов, ранее обращались в данное агентство, узнайте их отзывы. Изучите информацию агентства, размещенную в сети Internet, и проконсультируйтесь на форумах посвященных аренде коммерческой недвижимости.

Подводные камни договора аренды жилого помещения

В договоре обязательно нужно прописывать сроки его заключения, иначе по умолчанию считается, что соглашение действительно в течение пяти лет. По истечении этого срока договор пролонгируется автоматически, если жильцам письменно не предложить новые условия. Выселить арендаторов через пять лет можно будет в судебном порядке, если они нарушают текущий контракт, или отказавшись от сдачи в наем квартиры на один календарный год. Разорвать автоматически продленный договор без веских причин и в одностороннем порядке невозможно.

Найм жилого помещения – очень востребован в крупных городах. Для обеих сторон всегда выгодно заключить договор аренды, это оберегает от дальнейших споров, в том числе и судебных. Если квартира найдена через риелтора, то часто шаблон предлагается посредником. Иногда собственник и будущий жилец обходятся без участия кого-либо, тогда форму соглашения они определяют самостоятельно. Неграмотно составленный договор может отразиться на интересах обеих сторон, поэтому до подписания проверьте, чтобы в нем были учтены все «скользкие» моменты.

Кстати, от этой и подобных неприятностей вас застрахует депозит, из которого можно удержать сумму неоплаченных счетов. Хозяин квартиры имеет право определить самостоятельно размера депозита, чаще всего он равен стоимости месячного проживания. Этот же депозит скомпенсирует возможную порчу техники, мебели и отделки квартиры. Естественно, что размер депозита и случаи его окончательного перехода к арендатору должны быть указаны в договоре аренды. Приложением к документу нужно оформить список всей мебели и техники в квартире, нередки случаи порчи, а то и продажи дорогих устройств.

До завершения всех формальностей и передачи денег арендодателю настоятельно рекомендуется проверить документы, подтверждающие права собственника на квартиру. Сдавать неприватизированную квартиру нельзя сдавать, договор об аренде такой квартиры будет признан ничтожным. Документы, которые должны предоставляться хозяином жилья:

Законодательство РФ более лояльно к нанимателю, а не к собственнику жилья, поэтому хозяину стоит прописать в договоре все, что его волнует, так как, если в соглашении не прописывается прямого запрета на какие-либо действия сторон, а данные действия не противоречат закону, то они считаются разрешенными.

Не поленитесь заглянуть в общедоступные источники и проверить , нет ли проблем у вашего арендодателя. Зайдите на сайт налоговой службы и проверьте картотеку арбитражных дел. Может быть, помещение является предметом давнего спора , а может быть собственник – уже банкрот, и скоро ваш арендованный офис продадут с торгов.

Это важно, но это не все. В договоре присутствует множество условий, которые при заключении покажутся второстепенными , но затем, при прекращении аренды либо при возникновении спорных ситуаций, могут обернуться для вас как арендатора значительными финансовыми потерями.

Мы рекомендуем заказывать выписку о правах на объект недвижимости в Росреестре в любом случае, поскольку вероятно наличие обременений, например, уже существующей не расторгнутой аренды, возможно и наличие других долевых собственников. На получение выписки вы потратите несколько дней, зато будете уверены в отсутствии таких неприятных сюрпризов.

Но, возможно, договор аренды будет подписывать не собственник помещения. Чтобы обезопасить себя от неприятностей в будущем, внимательно изучите документы представителя собственника. Это может быть доверенность, договор доверительного управления имуществом. Возможно, вы окажетесь не арендатором, а субарендатором помещения. В этом случае попросите оригинал согласия собственника на сдачу помещения в субаренду.

• Штрафные санкции. Арендодатель может не ограничиться неустойкой за просрочку оплаты, а включить разнообразные штрафы за нарушение внутреннего распорядка или за нецелевое использование помещения. Здесь нужно по каждому конкретному пункту оценивать соразмерность и целесообразность штрафа , возможно просить исключить данные условия из договора.
• Порядок расторжения. Арендодатель может предусмотреть право выселить вас из офиса с предупреждением за 5 дней или даже меньше без какой-либо причины. Занимая помещение на основании такого договора, вы постоянно будете зависеть от воли его собственника
• Порядок распределения расходов по ремонту помещения или оплаты технического обслуживания

Важно: иногда арендодатель может в последний момент передумать. Например, найти более выгодный вариант и попросить арендатора покинуть помещение. Однако по законодательству у арендатора в любом случае будет свободное время. И если в договоре была указана конкретная процедура продления соглашения, то тогда отправка уведомления арендатором его защитит.

Письменный порядок пролонгации означает усложнение порядка продления. Однако в то же время такой вариант пролонгации позволяет сторонам сохранить контроль над происходящим. Арендодатель будет заранее знать, когда именно арендатор решит съехать, на что ему рассчитывать.

Этот вариант для упрощения взаимоотношений очень часто предлагают владельцы нежилых помещений, которые по разным причинам имеют дело с большим количеством арендаторов. В таком случае дополнительный договор можно не заключать, что экономит время. Но нужно учесть, что такое соглашение будет считаться оформленным на неопределённый срок. Причём даже тогда, когда предыдущий договор составлялся с указанием конкретного временного периода.

Такая правовая защита особенно важна для тех предпринимателей, для которых конкретное местонахождение имеет большое значение. Например, заходить в магазин покупатели привыкли по конкретному адресу. И переезд традиционно негативно сказывается на продажах. Аналогично в отношении ряда других коммерческих заведений.

Оформление нового договора имеет смысл, если менять приходится слишком много пунктов. Разработка соглашения с нуля требует довольно много времени в некоторых случаях. Если выбирать этот способ, лучше всего начать подготовку за несколько месяцев. У вас должно остаться время, пока срок действия соглашения не закончится.

Договор аренды помещения для торговли

2.7. В случае нарушения Посетителями настоящих Правил ни Собственник Здания, ни Администрация, ни Служба охраны не несут ответственности за вред, причиненный такими действиями (бездействием) жизни или здоровью Посетителей, а также не несут ответственности за понесенные ими в этой связи убытки.

9.12. по просьбе работников Службы охраны предъявлять для осмотра крупногабаритные сумки, рюкзаки, коробки и т.д., при несогласии предъявить их для осмотра – отказаться от намерения пройти в Торговый центр или, при нахождении в Торговом центре, немедленно покинуть Торговый центр;

4.7. Действия организационно-распорядительного характера Администрация реализует путем издания руководителем Администрации письменных приказов и распоряжений или посредством распространения информационных сообщений, в том числе с использованием систем оповещения, установленных в Торговом центре.

● в целях соблюдения «Санитарно-эпидемиологических правил» СП2.3.61079-01,Федерального закона № 181-ФЗ «Об основах охраны труда в Российской Федерации», «Трудового кодекса РФ» от 30.12.2001 N 197-ФЗ, а также Ст.225ТК РФ в служебные и технологические помещения фудкорта не допускаются посторонние лица.

По договору перевозки грузов перевозчик (транспортная организация) обязуется доставить вверенный ему отправителем груз в пункт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получателю), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату (п. 1 ст. 785 ГК РФ).

Про устройство и эксплуатацию автомобиля

В этом пункте нужно обеспечить полный перечень всех обязанностей арендатора, а именно: запрет на содержание в квартире животных, запрет на организацию вечеринок и другие важные требования арендодателя. Важно указать ответственность за сохранность всех вещей, которые сдаются в аренду вместе с квартирой. Кроме того, можно отдельно указать на отношения с соседями, обязать жильцов подавать показания счетчиков и допускать в квартиру уполномоченных лиц из УК или ТСЖ для контроля. Здесь же можно прописать необходимость внесения залога и обязанность делать косметический ремонт, с определенной периодичностью. Или, наоборот, не делать ремонт без согласования с хозяином жилья.

• данные паспорта обеих сторон;
• характеристику квартиры, сделать ссылку на правоустанавливающий документ;
• в каком размере, каким образом и в какие сроки будет вноситься плата за аренду;
• возможен ли досрочный разрыв сделки и при каких условиях;
• ответственность арендодателя и квартиранта;
• кто будет оплачивать ;
• обязательства сторон по проведению ремонта жилья;
• количество проживающих лиц в квартире;
• можно ли держать животных.

• Использовать квартиру только по назначению, указанному в пункте 1.1 настоящего договора.
• Не сдавать квартиру в субаренду и не передавать права пользования на нее третьим лицам, а также не подселять других лиц без согласия Арендодателя;
• Получить письменное разрешение Арендодателя на содержание животных в квартире, при этом Арендодатель лично должен нести полную ответственность за ущерб, который могут нанести квартире его домашние животные.
• Не производить перепланировку и ремонт в квартире без письменного согласия Арендодателя;
• Не устанавливать любое стационарное оборудование в квартире (в том числе осуществлять замену дверных замков, укрепление дверей и установку сигнализации) без согласования с Арендодателем;
• Принять на себя полную материальную ответственность за взятую в аренду квартиру и за все возможные последствия данной аренды или пользования, исключая при этом форс-мажорные обстоятельства;
• Принять на себя полную материальную ответственность за все переданное ему имущество, находящееся в квартиреи, содержать его в исправности и чистоте.
• Соблюдать правила пожарной безопасности;
• Не нарушать общественный порядок и правила проживания в доме;
• Своевременно вносить арендную плату в размере __________________ по сроку ______________ и оплачивать коммунальные услуги, а именно:____________________________________________________________________________________
• ___________________________________________________________________________________________.

Гражданское Законодательство как раз и определяет понятие аренды и арендных отношений между владельцем и физическими или юридическими лицами: правовое урегулирование между физическими лицами описаны в главе 35, а между владельцем и юридическими лицами – в 34. ГК определяет порядок регистрации арендных отношений, лиц договора их прав и обязанности. Статьей 680 ГК РФ регулируется санитарная норма проживания, но она перенаправляется к Жилищному Законодательству, где прописаны нормы для возможности сдать жилье в аренду.

Когда арендодатель и наймополучатель смогли между собой договориться об условиях проживания, оплаты и ответственности каждой стороны, то они все эти вопросы должны отразить в письменном договоре.Только письменный договор можно будет оспорить , если возникнут какие-либо претензии сторон друг к другу по оплате или целостности сдаваемого в аренду жилого помещения. Но нужно знать отличия между наймом и арендой, хотя и суть этих взаимоотношений очень схожа.

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия. Договору аренды будет посвящено три статьи. В них специалисты 1С:ИТС расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти без потерь для себя. Будут рассмотрены как юридические, так и налоговые аспекты договора. В первой статье подробно будут проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В двух последующих статьях расскажем о налоговых последствиях при заключении данного договора для арендодателя и арендатора.

• паспорт;
• обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
• дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

— Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

— Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC». — При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью). Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение. Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом подводные камни

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам: +7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область +7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область

606 ГК РФ. В соответствии с этим правовым актом сделка имущественного найма подразумевает под собой разновидность гражданско-правового договора, в котором арендодатель обещает арендатору передать на определенных условиях во временное или безвременное распоряжение или владение какое-то свое имущество за конкретную сумму денег или на других взаимовыгодных условиях.

Подтверждением передачи здания и участка в аренду является акт приема-передачи. Второй раздел включает в себя денежную сумму, которую арендатор обязан ежемесячно вносить в качестве арендной платы. Указывается полная сумма выкупа, а также условие внесения платежей (регулярные выплаты в течение срока аренды и внесение остатка установленной суммы стоимости арендованного объекта в течение 10 дней после истечения данного договора).

Среди юристов бытует мнение, что подобный договор долгосрочного найма имущества (недвижимости, оборудования, земельных участков) с правом выкупа в дальнейшем является лишь формой арендных отношений и не содержит элементов купли-продажи. Однако на практике правоприменительных процессов исходят из того, что природа их все-таки смешанная:

В период действия настоящего договора Арендодатель обязан: 4.3.1. предоставить Арендатору в течение (значение) дней (месяцев) с момента подписания настоящего договора нежилое помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора, предупредив о недостатках, которые Арендодатель обязан оговорить в передаточном акте согласно Акту приема-передачи. Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра нежилого помещения при передаче его в аренду; 4.3.2.

Договор на оказание коммунальных услуг обычно заключает собственник помещения. Поэтому квитанции по коммунальным услугам приходят на имя арендодателя. А вот платят по ним зачастую арендаторы. Если это ваш случай, то практику лучше поменять. Иначе вы не сможете подтвердить свои издержки по оплате «коммуналки», ведь документы выставлены не вам.

1. Как обезопасить себя от претензий налоговиков в отношении расходов на арендную плату, если договор аренды не заключен.
2. В каких случаях договор аренды недвижимости можно не регистрировать.
3. Не опасно ли с точки зрения налогообложения арендовать под офис жилое помещение.

Предложите арендодателю, чтобы он сам перечислял коммунальные платежи. Вы же будете ему возмещать израсходованные суммы. Тогда компенсацию расходов арендодателя можно учесть в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16 и пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Какие документы подтвердят ваши расходы? Прежде всего договор аренды, в котором будет закреплен подобный порядок действий. Кроме того, вам потребуется счет, выставленный арендодателем. Нелишней будет и справка с подробным расчетом суммы компенсации. Ее можно составить на основании счетов, полученных арендодателем от коммунальных служб.

В чем проблема. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). До регистрации такой договор считается незаключенным, а значит, налоговики смогут перечисленную по нему арендную плату исключить из расходов и доначислить вам «упрощенный» налог. Напомним, что все расходы «упрощенцев» должны быть подтверждены документами. В данном же случае договор аренды, по сути, является недействительным.

Как исправить. Понятно, что вы должны заключить договор аренды в письменной форме. Но как быть с арендной платой, которая была перечислена до того, как он был заключен? Чтобы учесть ее в расходах и избежать претензий со стороны налоговиков, нужно сделать следующее. Оформите акт приемки-передачи помещения. Отметим, что такой акт по арендным сделкам нужно оформлять всегда. На это указывают и специалисты Минфина России в Письме от 13.10.2011 N 03-03-06/4/118. А в договоре аренды зафиксируйте, что его положения действуют с момента фактической передачи объекта арендатору по акту приемки-передачи. Ведь согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны могут установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Документы об оплате аренды у вас уже есть. Соответственно, у налоговиков не будет оснований для того, чтобы не принять расходы. И они не будут исключать из расходов арендную плату, перечисленную до заключения договора. Именно к такому выводу можно прийти, анализируя Письмо УФНС России по г. Москве от 06.07.2011 N 16-12/065620@.

— Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

— К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью). Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение. Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

— Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Подводные камни» при заключении договора аренды помещения

С точки зрения налогового учета отсутствие регистрации договора может иметь серьезные последствия для арендатора. Налоговики против принятия расходов по незарегистрированному долгосрочному договору аренды для расчета налога на прибыль и решать этот вопрос придется в суде. Отрадно то, что суды в большей части поддерживают налогоплательщика. Например, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2006 №Ф03-А73/06-2/3152 говорится, что «. нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально предусмотренных законодательством. Если налоговая норма не обуславливает применение содержащегося в ней правила соблюдения норм гражданского законодательства, это правило должно применяться вне зависимости от того, соблюдены нормы гражданского законодательства или нет. Поскольку учитываются затраты при наличии документов, оформленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтверждающих понесенные налогоплательщиком расходы, Налоговый кодекс Российской Федерации не ставит в зависимость учета затрат от оснований и правомерности пользования помещением, эти расходы учитываются в целях налогообложения вне зависимости от оснований и правомерности такого пользования». (см.так же постановления ФАС Московского округа от 25.02.2005 № КА-А41/850-05 и ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2007 № А05-12472/2006-1) Этим же аргументом можно руководствоваться и в отношении учета расходов при УСН.

В договоре аренды объектом может стать помещения из жилого фонда, а использование жилых помещений для производственных целей (п. п. 1, 2 ст. 17, ст. ст. 22, 23 Жилищного кодекса РФ, п. п. 2, 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ) не разрешается. И налоговики, в свою очередь, так же отказываются принимать понесенные расходы на аренду для исчисления налога на прибыль, а Минфин оказывает поддержку в данном вопросе (см.Письма Минфина от 10.11.06 №03-05-01-04/310, от 14.02.08 №03-03-06/1/93). Но при условии, что данное помещение используется в целях извлечения прибыли, а расходы на его аренду документально подтверждены, возможен и благоприятный исход событий, но уже в суде. В частности в Постановлении ФАС Поволжского округа от 12.02.2008 №А12-10256/07-С60 сказано, что «налоговое законодательство не содержит каких-либо ограничений прав налогоплательщика по отнесению в состав расходов фактически понесенных затрат, связанных с содержанием арендованного имущества в зависимости от его статуса (жилого или нежилого помещения». (см. так же постановления ФАС Московского округа от 19.01.2007 N КА-А41/13145-06, ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 N А05-8537/2006-34).

Договор аренды, как любая сделка, хотя бы одной из сторон которой является юридическое лицо, должна быть заключена в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Договор аренды, заключенный более чем на один год (и все изменения к этому договору), согласно п.2 ст.651 и п.1 ст.165 Гражданского кодекса РФ, требует государственной регистрации и без неё признается незаключенным. Это означает, что в случае возникновения спора между сторонами по сделке права арендатора по договору аренды в части получения прав пользования и владения имуществом не защищаются, так же как и права арендодателя на получение вознаграждения.

Если у вас заключен договор аренды на недвижимость, на которую арендодатель еще не зарегистрировал право собственности, то есть нарушение ст. 209 и 608 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицу, уполномоченному собственником). В этом случае, по мнению инспекторов, назвать расходы компании документально подтвержденными нельзя. Данная позиция подтверждается и Минфином России (см.письмо от 27.03.06 №03-03-04/1/288). Не соблюдение нормы права по регистрации собственником арендодателя скорее всего приведут вас в суд, если вы расходы по такой аренде принимали для расчета налога на прибыль. Шансы выиграть достаточно велики, т.к. из п.10 ст.264 Налогового кодекса РФ не следует, что арендная плата в расходы включается, если у арендатора есть правоустанавливающие документы. Суды поддерживают налогоплательщика, в частности в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.07 №Ф04-2117/2007(33186-А-27-31) сделан такой вывод, что «. при наличии документов, оформленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтверждающих понесенные налогоплательщиком расходы, Налоговый кодекс Российской Федерации не ставит в зависимость учета затрат от оснований и правомерности пользования помещением, эти расходы учитываются в целях налогообложения» (см.так же Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.06 №А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1).

Основные подводные камни при заключении договора аренды нежилого помещения

В компании «Литовская 10 » все коммунальные платежи включены в ставку аренды в случае аренды офисного или складского помещения. В случае аренды производственного помещения, при значительном потребление электричества и воды, арендатору устанавливается счётчик, и он платит по факту потребления.

Необходимо сразу выяснить пропорции между «черной» и «белой» бухгалтерией. Сейчас не редкость такая ситуация, когда арендодателем является не юридическое, а частное лицо. И здесь часто возникает вопрос об оплате всей суммы за аренду офиса от собственника наличными. А бывает так, что нанимателю крайне важна полная прозрачность расходов на аренду офиса от собственника. Такое происходит, когда над клиентом существуют контролирующие организации, финансирующие его.

4 . Коммуникации — как правило, оплата за пользование стационарными телефонными сетями и интернетом, выясняется до подписания договора аренды офисов от собственника. Так как, обычно, бизнес-центр обслуживается одним провайдером связи, тарифы которого на телефонию и интернет, доступны еще на первых этапах оформления аренды офиса от собственника.

1 . Налог на добавленную стоимость — необходимо уточнить форму налогообложения компании-арендодателя, ведь организация, предоставившая аренду офисов от собственника, может вообще не платить НДС или платить по упрощенной схеме (6% вместо 18%). В таком случае наниматель будет вынужден оплачивать разницу между ставками налогообложения из своего собственного кармана.

5 . Уборка мест общего пользования и арендуемой площади, в том числе прилегающих к зданию площадок, лестничных пролетов, курилок, санузлов и т.п. Если этот пункт входит в дополнительные платежи, то об этом стоит узнать заранее. Такие места могут занимать достаточно обширную площадь, оплата, за уборку которой бывает очень даже ощутимой.

Всё о договоре аренды нежилого помещения и его регистрации

• Передавать имущество другому лицу в субаренду, с разрешения другой стороны (больше нюансов о процедуре субаренды можно узнать тут ).
• Получать прибыль от пользования или улучшения нежилого помещения.
• Получать компенсации затрат на улучшения при окончании действия соглашения. В тех случаях, когда улучшение является отделимым от помещения, оно является собственностью арендатора и может быть отделено по окончанию действия сделки.

— Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит Юрий Романченко. — Такое условие является ничтожным. Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем. Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

Одним из значимых условий в договоре аренды является срок, на который он заключается. В том случае, если в договоре граждане не определились со сроком, соглашение, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, считается заключенным на неопределенный срок — то есть, по сути, бессрочно.

— К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

— У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко. — Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным. Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Нередко стороны оговаривают возможность изменения арендной платы по обоюдному согласию при возникновении определенных обстоятельств (росте инфляции, изменении базовой ставки платы за аренду муниципального имущества). Такое условие для арендаторов выглядит менее жестко, чем повышение платы арендодателем по своему усмотрению. При этом собственники помещений полагают, что они могут обратиться в суд, если арендатор откажется от изменения цены. Теоретически закон это позволяет. Однако Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.04.2010 № 1074/10 указал, что такое соглашение должно быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно. Отказ арендатора от заключения соглашения не дает права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора.

Пример формулировки: Изложить пункт (№ пункта) договора аренды № (номер договора) в следующей редакции: Арендодатель предоставляет Арендатору жилое помещение общей площадью 45 кв. м., находящееся по адресу: (указывается адрес нахождения помещения) во временное владение и пользование на срок с (указать срок начала договора) по (указать срок окончания действия контракта). В конце доп. соглашения сторонам нужно расписаться и, при необходимости, заверить документ печатями организаций.

Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Информационного письма ВАС от 16 февраля 2001 года № 59 «ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»). А нехороши чем? Да тем, что если понадобится ужесточить условия для контрагента (цены там повысить по причине инфляции или другая какая нужда), то внести изменения без его согласия не удастся, придется расторгать, и возможность его расторжения по желанию одной из сторон должна быть этим договором предусмотрена.

• не нужно регистрировать договор, заключенный на срок менее одного года, содержащий регрессную оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения (если срок таких отношений составляет год и более);
• можно не регистрировать договор, продленный на новый срок на прежних условиях ();
• если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и все дополнительные соглашения также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда) ().

Минусом долгосрочной аренды можно считать необходимость прохождения регистрации и оплату пошлины. С другой стороны, такой документ даёт гарантии и обеспечивает уверенность в завтрашнем дне всем участникам . Арендные каникулы позволяют оборудовать помещение для собственных нужд, а арендатору сэкономить на вложениях в ремонт помещения.

12 Мар 2022      semeiadvo         142      

Похожие записи
• 
  Можно Ли Купить Прописку В Самаре
• 
  Причина остановки гибдд в 2023 году
• 
  Ст 228 ч. 1и 2 будут ли изменения
• 
  Облагаются ли декретные НДФЛ в 2023 году