Налог Ип При Продаже Коммерческой Недвижимости

Налог Ип При Продаже Коммерческой Недвижимости

Обоснование позиции:
Применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ (т.е. 35% и 9%) (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
В свою очередь, налогообложение доходов физического лица, в т.ч. имеющего статус ИП и применяющего УСН, не являющихся доходами от предпринимательской деятельности, производится в рамках главы 23 НК РФ «НДФЛ» (п. 1 ст. 41 НК РФ).
Однако нормы НК РФ не дают определения предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 11 НК РФ). В связи с чем вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, принадлежащего физическому лицу, зарегистрированному в качестве ИП, нередко вызывает споры. Несмотря на разъяснения Минфина и ФНС России, выделить какой-то универсальный, единый для всех случаев алгоритм квалификации доходов от продажи собственного имущества таким физлицом проблематично.
Объясняется это в том числе тем, что имущество индивидуального предпринимателя и физического лица юридически не разграничено*(1).
Письмом ФНС России от 07.05.2023 N СА-4-7/8614@ до налоговых органов доведен обзор судебной практики по данному вопросу.
Со ссылками на Конституцию РФ и ст.ст. 2, 23 ГК РФ налоговая служба указывает, что владение, пользование, а также распоряжение имуществом не рассматривается само по себе в качестве признака предпринимательской деятельности, а рассматривается как осуществление правомочий собственника.
В то же время при получении физическим лицом доходов от деятельности, не относимой им к предпринимательской, но подлежащей квалификации в качестве таковой, на указанное лицо будет распространяться соответствующий режим налогообложения, установленный НК РФ для индивидуальных предпринимателей (п. 2 ст. 11 НК РФ).
Здесь же обобщены и общие признаки, свидетельствующие об осуществлении физическим лицом предпринимательской деятельности (п. 1), а также признаки, не позволяющие квалифицировать деятельность физического лица в качестве предпринимательской (п. 3).
Так, к числу первых отнесены цель приобретения (получения, изготовления) гражданином имущества, от которого им был получен доход, с учетом в том числе назначения этого имущества, исходя из функциональных характеристик такого объекта, а также использовалось ли ранее гражданином в предпринимательских целях реализованное имущество. Приобретение гражданином имущества, имеющего предпринимательское назначение (не предназначенного для использования в личных целях), рассматривается как характерный признак предпринимательской деятельности (в том числе судами).
При этом ФНС отмечает, что в каждом конкретном случае вопрос о наличии признаков предпринимательской деятельности рассматривается отдельно — в зависимости от вида недвижимого имущества, его целевого назначения (жилое и нежилое) и характера его использования (для личных либо коммерческих целей), его количества, площади, периодичности заключения сделок и иных фактических обстоятельств. Смотрите, например, определение Верховного Суда Республики Карелия от 21.08.2023 по делу N 33а-2825/2023, подтверждающее, что в любом случае вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.
В данном случае объектом продажи является нежилая недвижимость коммерческого назначения. Причем, как мы понимаем, использовавшаяся ИП в предпринимательской деятельности, о чем свидетельствует и наличие его балансовой стоимости (т.е. принятие к налоговому и бухгалтерскому учету в качестве актива) (например, письмо Минфина России от 19.12.2023 N 03-11-11/84868). Что также предполагает приобретение недвижимости в статусе ИП (само по себе сказанное не является признаком предпринимательства, но может являться дополнительным аргументом в совокупности с иными обстоятельствами).
С учетом обобщенной ФНС судебной практики и разъяснений официальных органов*(2) считаем, что в данном случае есть все основания для отнесения дохода от продажи коммерческой недвижимости к доходам ИП от осуществления предпринимательской деятельности, облагаемым в рамках УСН.
Такие доходы формируют налоговую базу по УСН в качестве выручки от реализации на день оплаты (поступления денежных средств или погашения задолженности иным способом) (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).
При этом положения ст. 346.18 НК РФ не обязывают формировать налоговую базу в отношении доходов от реализации недвижимости, полученных в денежной форме, исходя из ее рыночной цены или кадастровой стоимости, равно как не определяют и последствий продажи земли ниже соответствующих значений.
Положения ст. 214.10 НК РФ, устанавливающие особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, требующие учитывать кадастровую стоимость проданной недвижимости на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), применимы исключительно к доходам, облагаемым НДФЛ. Что в данном случае считаем маловероятным.
То есть при расчете налоговых обязательств по УСН учитываются фактически полученные налогоплательщиком доходы, установленные договором купли-продажи и подтвержденные первичными документами (ст. 346.24 НК РФ, п. 1.1 Порядка заполнения Книги учета доходов и расходов организаций и ИП, применяющих УСН, утвержденного приказом Минфина России от 22.10.2012 N 135н). То же самое касается и дохода, признаваемого в бухгалтерском учете (п.п. 6, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»)*(3). Стоит заметить, что в бухгалтерском учете доход определяется исходя из договорной стоимости вне зависимости от применяемой продавцом системы налогообложения, в том числе при ОСНО (в рамках которой ИП уплачивают НДФЛ).
Таким образом, налоговую базу по УСН, как и выручку в бухгалтерском учете, будет формировать доход в размере цены, согласованной сторонами в договоре купли-продажи, — 3 500 000 руб. Необходимость доначисления дохода до кадастровой стоимости объекта продажи отсутствует.
Что касается отчета независимого оценщика, то, полагаем, само по себе его наличие вряд ли может изменить налоговые обязательства ИП, учитывая свободу договора (ст. 421 ГК РФ). По общему правилу для целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ). С учетом цены договора, говорить о контролируемых сделках в данном случае не приходится, даже если продажа будет произведена взаимозависимому лицу (ст. 105.14, п. 1 ст. 105.17 НК РФ)*(4). Заметим, контроль соответствия цен, примененных в контролируемых сделках, рыночным ценам не может быть предметом выездных и камеральных проверок.
Тем не менее наличие независимой оценки, на наш взгляд, может служить подтверждением реальности сделки, например, в случае возникновения у налогового органа предположений об искажении сведений о фактах хозяйственной жизни, об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности ИП (п. 1 ст. 54.1, п. 5 ст. 82 НК РФ, смотрите также письмо ФНС России от 31.10.2023 N ЕД-4-9/22123@).
Обращаем внимание, что сказанное является нашим экспертным мнением и исключить вероятность иного подхода у контролирующих органов к квалификации дохода от продажи коммерческой недвижимости (с учетом имеющейся у них информации и доказательств) мы в данном случае не можем.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В данном случае доходы от продажи коммерческой недвижимости следует рассматривать как доходы ИП от осуществления предпринимательской деятельности, облагаемые в рамках УСН.
Налоговую базу по УСН, как и выручку в бухгалтерском учете, будет формировать цена продажи, установленная сторонами в договоре купли-продажи, — 3 500 000 руб. Необходимости доначисления дохода до кадастровой стоимости мы не видим.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Вопрос: Физическое лицо имеет в собственности участки. Договор заключен между физическим лицом и покупателями. Земельный участок приобретен после регистрации в качестве ИП для перепродажи после разделения. Деятельность по продаже участков осуществляется на систематической основе. Физическое лицо не может использовать участки для личных нужд, какой необходимо платить налог: 13% или 6% с УСН? Если НДФЛ, то от какой суммы рассчитывается налог в случае, если участок продается ниже рыночной стоимости и кадастровой стоимости? Как будет определяться налоговая база при УСН, если земля будет продана ниже рыночной и кадастровой стоимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2023 г.);
— Вопрос: Физическое лицо в марте 2023 г. приобрело коммерческую нежилую недвижимость. В июне 2023 г. физическое лицо зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя — система налогообложения УСН (с полученных доходов). С июня 2023 г. ИП начал использовать принадлежащую ему коммерческую недвижимость в предпринимательской деятельности. Какие налоги заплатит ИП при продаже данного объекта? Следует ли применять ст. 217 НК РФ — 70% от кадастровой стоимости? Какая сложится ситуация с налогами, если ИП прекратит свою деятельность и физическое лицо реализует данный объект? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2023 г.).

————————————————————————-
*(1) Гражданское законодательство не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не «создает» его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.
Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП.
В связи с этим наличие у физического лица статуса ИП не всегда свидетельствует о том, что любая деятельность, осуществляемая таким лицом, является предпринимательской. И наоборот — отсутствие статуса ИП у физлица не означает, что он не может получить доход от предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 11 НК РФ, письма Минфина России от 24.05.2023 N 03-04-05/31781, от 01.08.2013 N 03-04-05/30868).
*(2) Подробнее в материале Энциклопедия решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН.
*(3) Стоит заметить, что ИП, в частности применяющие УСН, вправе не вести бухгалтерский учет (п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», ст. 346.24 НК РФ, письмо Минфина России от 17.07.2013 N 03-11-11/27954). Безусловно, сказанное не означает, что ИП лишены возможности вести бухгалтерский учет при желании.
*(4) Дополнительно смотрите Вопрос: Организация продает недвижимое имущество (кадастровая стоимость которого определена) взаимозависимому физическому лицу. Организация является ООО и применяет УСН. Стоимость сделки по договору, как и кадастровая стоимость имущества, ниже порогового значения, установленного в п. 3 ст. 105.14 НК РФ. Других сделок между организацией и этим физическим лицом (резидентом РФ) в текущем году заключать не планируется. Каковы налоговые риски со стороны организации при условии, что стоимость имущества по договору ниже кадастровой стоимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2023 г.).

В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период 2023 г. превысит 150 000 000 руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ, Приказ Минэкономразвития России от 07.11.2013 N 652).

• Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12;
• ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 N А78-9263/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15941/12);
• ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 N А67-3365/2013;
• ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N А66-4622/2012.
• ФАС Уральского округа от 05.12.2012 N Ф09-11733/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, от 28.09.2012 N Ф09-8627/12, от 26.04.2012 N Ф09-2845/12, от 02.02.2011 N Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 N Ф09-5178/10-С3;
• ФАС Центрального округа от 29.03.2012 N А09-4957/2011;
• ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 N А12-23664/2010.

Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать «упрощенный» налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более трех лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а ранее, до ее введения — имущественный вычет по п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости три года не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Внимание! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2023 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе тоже не облагается НДФЛ. Подробности см. в материале «С 2023 года продажа части имущества ИП льготируется».

Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.

Если индивидуальный предприниматель захочет продать недвижимость, то ему лучше учесть все риски, связанные с налогообложением проданного имущества. Многие ИП считают, что после продажи квартиры они не обязаны платить налог на прибыль. Мы расскажем, какие налоги предусмотрены за продажу недвижимости предпринимателями.

• что она передавалась предпринимателю в порядке наследования и по договору дарения от физлица;
• ИП стал владельцем в результате приватизации;
• предприниматель получил право собственности по договору пожизненного содержания с иждивением, как налогоплательщик-арендатор.

Раньше под это правило подпадали и предприниматели, работающие на ОСН. Однако, как уже писали выше, с 2023 года законодатель решил сделать им поблажку, разрешив продавать личную недвижимость по общему правилу. Ведь до этого получалось так, что многие сдавали квартиры незаконно без договора и уплаты налогов, а потом еще продавали их на общих основаниях, потому что налоговая не была в курсе такого заработка. Другие же сдавали недвижимость в аренду по закону, а потом еще и оплачивали налог на доходы. Однако ИП на упрощенке пока не получили подобных поблажек. Возможно законодатель учитывал то, что они и так не несут бремя полного налогообложения и имеют дополнительные поощрения.

Пример: ИП купил авто за 3 млн рублей, применяя УСН по ставке 15% он включил в расходы стоимость этого имущества в сумме 0,5 млн рублей. Затем прекратил предпринимательскую деятельность и решил продать автомобиль за 2,3 млн рублей. Если автомобиль находился в собственности ИП более 3-х лет, то он вправе не платить налог и не подавать декларацию. Если менее — применить налоговый вычет на выбор — в 1 млн., но это не выгодно. Или посчитать его, как описано выше. Берем сумму расходов на покупку — 3 млн. и вычитаем из нее расходы, которые ИП успел учесть на УСН 0,5 млн. Получается 2,5 млн. рублей, а продажная цена 2,3 млн. Получается вычет полностью перекрывает продажную стоимость. Декларацию 3-НДФЛ экс-предприниматель подает, указывает вычет — налог не платит.

По своим долгам ИП отвечает всем своим имуществом, неважно использовал он его в деятельности или нет. А как обстоят дела с налогообложением? Какой налог платить, если, например, продал машину, на которой доставлял свои товары, а если ездил на ней по рабочим делам, но нечасто, а если только на дачу и к теще в гости? А что делать с каким-нибудь складом, который продал бывший ИП на упрощенке? Мы решили разобраться во всех ситуациях.

Зачем ИП учет основных средств. На УСН существует ограничение — стоимость основных средств не должна быть более 150 миллионов. Не думаем, что большое количество ИП владеет таким дорогостоящим имуществом, но все же предупреждаем — на предпринимателей по мнению ФНС, Минфина и судов это правило распространяется также, как на организации.

• наследования;
• дарения членом семьи или близким родственником (муж, жена, брат, сестра, мама, папа и т.д.);
• приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением;
• при реализации единственного жилья или доли в таком жилье;
• если стоимость квартиры менее 1 млн рублей.

Недавно был принят закон , который вносит приятные изменения в НК РФ. С 1 января 2023 года, если стоимость продажи имущества не превышает 1 000 000 рублей (для жилья) и 250 000 для прочего имущества, то физлицу не нужно показывать такой доход в декларации. Т. е. не подавать отчет, не платить налог не нужно.

Суд разъяснил, какой налог должен заплатить ИП на УСН при продаже имущества, которое сдавал в аренду

Налоговики заявили следующее: так как реализованные здания ранее сдавались в аренду, то есть использовались в предпринимательской деятельности, то с доходов от их продажи следовало заплатить единый налог в рамках УСН. Поскольку это сделано не было, проверяющие доначислили предпринимателю «упрощенный» налог.

1. То обстоятельство, что ИП не заявлял определенные виды деятельности при государственной регистрации, значения не имеет. Предприниматели могут осуществлять любые виды деятельности, независимо от того, указаны они в ЕГРИП или нет. (Со своей стороны заметим, что даже при разовой сделке безопаснее внести соответствующий ОКВЭД в реестр. О том, как это сделать, см. « Как добавить ОКВЭД для ИП в 2023 году: пошаговая инструкция »).

• если в ЕГРИП указан такой вид деятельности как продажа недвижимости (в данном споре ИП этот вид деятельности не заявлял);
• либо если установлен факт систематического осуществления такого вида деятельности как продажа недвижимости (так как «систематичность» — это один из признаков предпринимательской деятельности, указанный в п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Если предприниматель-«упрощенщик» продал нежилые объекты, которые ранее сдавал в аренду, то с доходов от реализации он должен заплатить единый налог по УСН. Данное правило действует даже в том случае, если в ЕГРИП не указан такой вид деятельности как продажа недвижимости. Правомерность такого подхода подтвердил Арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 24.02.21 № А17-11178/2023.

4. Сам по себе факт регистрации объектов недвижимого имущества на физическое лицо не свидетельствует о том, что они были приобретены в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Ведь право собственности всегда регистрируется на гражданина, независимо от наличия у него статуса ИП (п. 2 ст. 212 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ, ст. 4 Федерального закона от 13.07.15 № 218-ФЗ).

Как бывшему ИП платить налог при продаже нежилого помещения

Если срок владения меньше, придется подать декларацию и заплатить налог. В судебной практике я не нашла ситуаций, где бывшему ИП, если он продал помещение, которым владел больше минимального срока владения и не использовал в бизнесе, налоговики доначислили бы НДФЛ с дохода от продажи.

Если вы продали оба нежилых помещения в 2023 году и отразите в декларации 3-НДФЛ за 2023 год доход от продажи только одного из них, то это наверняка заинтересует налоговиков. Ведь у них будет информация от Росреестра, что вы продали два помещения, за какую цену и кто покупатели.

Но если второе помещение хоть какое-то время участвовало в предпринимательской деятельности, уплаты НДФЛ не избежать. Например, если в 2011 году вы сдавали его в аренду, а оставшиеся годы оно пустовало, налог с дохода от продажи все равно придется заплатить.

Другой случай. Собственник продал нежилые помещения, которыми владел меньше минимального срока владения, задекларировал доход от продажи и заявил по ним имущественный вычет. ИФНС отказала в вычете — сказала, что помещения предназначены для предпринимательства, то есть для ведения коммерческой деятельности, а не для личных нужд. Значит, вычет по этим помещениям заявлять нельзя.

1. Одно из помещений куплено более 10 лет назад — вы просто вложили деньги в недвижимость.
2. Вы никогда не использовали это помещение, чтобы получать доход. Например, с момента покупки не сдавали его в аренду.
3. По этому помещению вы исправно платили налог на имущество физлиц, даже будучи ИП на УСН или ПСН, если вы работали на этом налоговом режиме. Суды расценивают уплату налога как дополнительный довод в пользу ИП. Ведь на УСН не платят налог на имущество с бизнес-объектов , не включенных в региональный перечень недвижимости, которая облагается по кадастровой стоимости.

Купить как ИП или; как физлицо

По сути, всё, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо, недвижимость регистрируется на физическое лицо, а не на ИП. Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Варежкина М. А. или просто Варежкина М. А. Важно, как это имущество вы будете использовать: в предпринимательской деятельности или в жизни, от этого уже будет зависеть налогообложение.

Здорово, в расходах учли, очень сэкономили на налогах в год покупки. Но, что же будет, когда вы решите продавать эту недвижимость? Во-первых, вам нужно будет заплатить налог с доходов. Это чаще всего 15%, но за вычетом ваших накопившихся расходов. Но это ладно, этого можно было ожидать. Есть вторая вещь, совсем неочевидная: если ИП владел недвижимостью менее 10 лет и решил её продать, то он должен будет убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел в год покупки. Получается, он должен будет пересчитать налог за год покупки, доплатить его и подать новую декларацию. Включить в расходы можно будет только амортизацию за всё время использования помещения.

В общем, практически весь профит от того, что вы когда-то учли миллионы в расходах просто пропадает. Не пропадёт лишь в том случае, когда вы покупаете недвижимость исключительно с целью перепродажи. Тогда вы сможете учесть все расходы на покупку недвижимости в момент перепродажи.

Вопрос с налогами встаёт не в момент, когда вы покупаете недвижимость, а в момент, когда вы её продаёте, ведь именно тогда вы получаете доход. За продажу имущества, квартиры в том числе, физлица по умолчанию платят 13% НДФЛ, но почти всегда не со всей суммы продажи. Во-первых, эту сумму можно уменьшить на расходы, которые вы понесли при её покупке. Правда, только если у вас есть подтверждающие документы. Если документов нет, то вам готовы предоставить имущественный вычет — целый миллион. В-третьих, если будете владеть квартирой больше 5 лет (иногда больше 3 лет), то платить налог при продаже не придётся совсем. То есть купили-продали — ничего не потеряли.

Иногда случаются более сложные ситуации, например, когда изначально купили квартиру себе, а потом сдавали её как ИП, потом снова использовали для себя и решили продать. В этой ситуации можно рискнуть и закрыть глаза на то, что когда-то квартира использовалась в предпринимательской деятельности и воспользоваться вычетом и освобождением от НДФЛ (моё мнение). Особенно, если на момент продажи вы уже не ИП. Ну а если на момент продажи вы всё ещё ИП, и уж тем более если вы всё ещё сдаёте квартиру, то придётся заплатить с продажи налог УСН.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Кодекса индивидуальные предприниматели — это физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Федеральная налоговая служба направляет для сведения и использования в работе письмо Департамента налоговой политики Министерства финансов Российской Федерации от 11.12.2023 N 03-04-07/108943 по вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи имущества.

При этом согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных, в частности, от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

На основании пункта 1 статьи 221 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса право на получение профессионального налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиками и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов, имеют налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 227 Кодекса.

При этом ФНС обращает внимание на то, что факт регистрации налогоплательщика в качестве индивидуального предпринимателя в качестве условия применения вышеуказанного ограничения для применения соответствующего имущественного налогового вычета в подпункте 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ не указывается.

Для предпринимателей предусмотрены льготы в виде профессиональных вычетов. В частности, это вычет в размере расходов, несение которых связано с извлечением доходов, закреплённый пунктом 1 статьи 221 НК РФ. При этом виды расходов, уменьшающих налогооблагаемые доходы, должны соответствовать перечню расходов, учитываемых предприятиями при расчёте налога на прибыль.

Предприятия при расчёте налога на прибыль могут уменьшать налогооблагаемые доходы на определённые виды расходов. При этом расходы на покупку коммерческой недвижимости не учитываются единоразово, поскольку недвижимость является амортизируемым имуществом. В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 253 НК РФ налоговая база различных периодов постепенно уменьшается на суммы начисленной амортизации.

Если объект составляет доходы за минусом расходов, то на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ полученный доход можно уменьшить на расход по приобретению недвижимости. Единоразовое уменьшение дохода не предусмотрено, а порядок учёта таких расходов регламентирован пунктом 3 указанной статьи (в течение нескольких лет определёнными долями в зависимости от срока полезного использования объекта).

Покупатель имущества, используемого в предпринимательских целях, не должен платить подоходные налоги (НДФЛ, налог на прибыль, УСН). Что касается НДС, обязанность по перечислению этого платежа также лежит на продавце, однако фактически он платится покупателем, поскольку включается в цену товара.

Если плательщиком является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, то налоговой базой для исчисления НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости является вся полученная сумма дохода. В случае реализации именно коммерческого имущества не допускается применение гражданами каких-либо вычетов и льгот, поскольку они предусмотрены только для доходов от продажи жилых помещений.

НТВП Кедр — Консультант

Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

С учетом изложенного судья Верховного Суда РФ сделала вывод, что доходы от реализации нежилого помещения необходимо включать в налоговую базу по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, и отказала в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам.

Индивидуальный предприниматель ссылался на то, что нежилое помещение он приобрел как физическое лицо до того, как зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя; договор купли-продажи нежилого помещения был заключен им без ссылки на его статус индивидуального предпринимателя; денежные средства от продажи данного помещения не поступали на расчетный счет или в кассу индивидуального предпринимателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) в редакции, действовавшей до 1 января 2023 года, налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывали доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.

Реализованный объект недвижимости (нежилое помещение) на момент его продажи индивидуальным предпринимателем по своему характеру и потребительским свойствам не был предназначен для использования в личных, семейных и иных не связанных с предпринимательскими целях.

Налогообложение при продаже коммерции ИП

Глазырина Зоя Евгеньевна, руководитель юридического департамента «Санкт-Петербургской Ипотечной Компании» — эксперт в области защиты от рисков купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, занимается сопровождением сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

2. Если коммерция в собственности физического лица (но физ лицо не применяет УСН) и использовалась в предпринимательской деятельности (использование имущества в предпринимательской деятельности: это соответствующие коды ОКВЭД или имущество учитывалось в качестве основного средства, амортизация по нему начислялась, затраты по эксплуатации включались в состав расходов, или использовалось для ведения предпринимательской деятельности, или сдавалось в аренду)

• резидент – ставка 13%, нерезидент 30%
• имеется привязка к кадастровой стоимости (Статья 214.10. НК РФ «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения», пункт 2)
• статья 217.1 НК РФ распространяется полностью
• по истечении 3(5) лет освобождение от уплаты налога
• Налоговые РЕЗИДЕНТЫ могут уменьшить доход на имущественный вычет в размере не более 250 000 руб. или на сумму подтвержденных расходов на приобретение нежилого помещения

• резидент – ставка 13%, нерезидент 30%
• имеется привязка к кадастровой стоимости (Статья 214.10. НК РФ «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения», пункт 2)
• статья 217.1 НК РФ (только в отношении расчета налоговой базы (т.е. минимальная налогооблагаемая база 70% кадастровой стоимости на коммерцию распространяется) и только если приобреталась после 01.01.2023, статья распространяется даже если недвижимость использовалась в коммерческой деятельности — (Письма ФНС России от 13.07.2023 N БС-4-11/13586@, Минфина России от 25.06.2023 N 03-04-05/43556)
• при этом по истечении 3(5) лет освобождение от уплаты налога на коммерцию (жилые дома, квартиры, комнаты, садовые дома или доли в них — не коммерция), ИСПОЛЬЗУЕМУЮ в предпринимательской деятельности НЕ применяется (статья 217 НК РФ, пункт 17.1, абзац 4)
• Налоговые резиденты-ИП могут уменьшить доход на расходы только согласно порядку учета доходов и расходов и хозяйственных операций для ИП, утвержденным Приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430), при этом имущественный вычет не применяется (письмо от 12 марта 2023 г. N 03-04-05_18635), т.е. уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по приобретению недвижимости не получится, даже если к моменту получения дохода физическое лицо УЖЕ не стоит на учете как ИП, а имущество было приобретено на физическое лицо без указания того, что физ лицо было предпринимателем — Постановление арбитражного суда северо-западного округа от 19 марта 2023 года по делу N А56-1344/2023

• резидент – ставка 13%, нерезидент 30%
• Дополнительно индивидуальные предприниматели обязаны уплатить НДС при реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности (20%). Обязаны включить налог в цену покупателю.
• При реализации нежилого помещения, которое НЕ использовалась ИП для осуществления предпринимательской деятельности (нет кодов ОКВЭД), НДС не исчисляется.
• затраты на приобретение или создание амортизируемого имущества могут быть включены в расходы в виде амортизационных отчислений

Коммерческую недвижимость продает ип: как выгоднее

Тем не менее для квалификации подобных доходов следует учесть следующее. Суды при принятии решений оценивали, использовалось ли имущество на систематической основе в предпринимательской деятельности и в каком статусе выступало физическое лицо при продаже недвижимости: как индивидуальный предприниматель или же как физическое лицо. В частности, Президиум ВАС РФ принял сторону налоговиков вследствие того, что коммерсант использовал недвижимость для предпринимательских целей и при ее продаже получил деньги на банковский счет, предназначенный для предпринимательской деятельности.

Если же доход от продажи имущества считается личным, он облагается НДФЛ (согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ «упрощенцы» не уплачивают НДФЛ только в отношении предпринимательских доходов). А в п. 17.1 ст. 217 НК РФ сказано, что при продаже имущества, которое было в собственности три года и более, доходы освобождаются от уплаты НДФЛ. При этом положения данного пункта не применяются к доходам от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Напомним, что данный пункт был введен в действие Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ. Ранее в отношении доходов от продажи имущества, находящегося в собственности физического лица в течение трех и более лет, предоставлялся имущественный налоговый вычет, равный сумме доходов от реализации этого имущества (ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2010 г.).

Заметим, налоговики могут с этим не согласиться, и спор, возможно, придется решать в суде. Их аргументы могут быть следующими. Расходы учтены при УСН, что свидетельствует о приобретении имущества для предпринимательской деятельности, а значит, п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется. Налогоплательщик злоупотребил своим правом, пользуясь формальными основаниями для уклонения от налогов (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

Однако есть вероятность, что такую позицию не поддержат налоговые органы. Поэтому в брачном договоре можно указать, что объект недвижимости находится не в собственности одного из супругов, а в их долевой собственности. В этом случае можно даже не вносить изменения в сведения о владении недвижимым имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а просто продать объект от имени обоих супругов.

К сожалению, п. 17.1 ст. 217 НК РФ не регулируется вопрос, как определить момент возникновения права собственности в отношении имущества, являющегося совместной собственностью супругов. Так, при регистрации прав собственности на объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет отмечено, что объект находится в совместной собственности (без указания долей владения, так как совместная собственность не является долевой).

Заметим, что ИП вправе заявить имущественный вычет при продаже жилья (садового дома), если учитывал затраты на него в составе расходов при УСН или ЕСХН либо профессионального вычета по НДФЛ. Он рассчитывается как разница между фактическими расходами на покупку этого имущества и суммой, которая была учтена в расходах по УСН или ЕСХН либо в составе вычета по НДФЛ. Но на ПСН учесть расходы на покупку недвижимости вы не могли, поэтому применить имущественный вычет в таком случае не получится (пп. 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Учтите, что, если налоговый орган не согласится с тем, для какой деятельности использовалось имущество, вам могут доначислить налог и пени, а также привлечь к ответственности. Тогда отстаивать свою позицию придется в суде. Если вы сомневаетесь, относится ли продажа недвижимости к предпринимательской деятельности, и хотите избежать споров, рекомендуем уточнить позицию вашей инспекции.

Освобождение от уплаты налога при владении имуществом больше минимального срока на такие объекты (кроме садовых домов и долей в них) не распространяется. Применить имущественный вычет вы также не можете (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 06.12.2023 N 03-04-05/88524).

Порядок обложения при продаже имущества у ИП на ОСНО зависит от того, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет. Так, доход от продажи движимого и недвижимого имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, облагается НДФЛ как у обычного физлица. А при продаже объектов, которые использовались ИП в предпринимательской деятельности, в большинстве случаев надо начислить НДФЛ и НДС.

Порядок обложения продажи недвижимости у ИП на спецрежиме зависит от того, какой спецрежим вы применяете. Например, под ПСН продажа недвижимости не подпадает, поэтому эти операции облагаются в рамках других режимов налогообложения. Если продажа недвижимости не связана с бизнесом, то доход облагается только НДФЛ.

ВС напомнил, когда доход от продажи имущества считается полученным в рамках предпринимательства

6 марта Верховный Суд РФ вынес Определение № 308-КГ17-14457, которым направил на новое рассмотрение дело, в котором суды трех инстанций сочли правомерным доначисление налоговым органом предпринимателю налога с дохода от реализации нежилого помещения, не использовавшегося в предпринимательской деятельности.

По мнению Валентина Моисеева, этот подход можно только приветствовать, поскольку он направлен на придание стабильности регулированию налоговых правоотношений, в которых инициатива проверок принадлежит заведомо более сильной стороне – налогоплательщику. «Закрепление данного подхода означало бы, что налоговый орган не вправе оспаривать применение налогоплательщиком льгот или режимов налогообложения, исключение объектов из числа налогооблагаемых, если в прошлых периодах налоговый орган соглашался с фактами, на основании которых налогоплательщик формирует налоговую базу соответствующим образом», – считает Валентин Моисеев.

ВС отметил, что согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. По смыслу данной нормы направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли, как признак деятельности предпринимателя, состоит в активных действиях – вовлечении соответствующих ресурсов (оборудования, рабочей силы, технологии, сырья, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.п.), нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата.

Адвокат, руководитель практики «Урегулирование споров и судебных разбирательств» компании LDD Андрей Попов отметил, что решение Судебной коллегии на практике реализует принцип, изложенный Конституционным Судом РФ в своих определениях, согласно которому применение ранее установленных условий реализации прав и свобод должно осуществляться на основе принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства.

Как следует из решения ВС, индивидуальный предприниматель, занимающийся оптовой торговлей мебелью и плативший налоги по упрощенной системе налогообложения, получал дополнительный доход от сдачи в аренду нежилого помещения, принадлежавшего лично ему. В 2014 г. недвижимость была продана и с дохода от ее продажи предприниматель уплатил НДФЛ.

Налог при продаже коммерческой недвижимости ИП

Доходы, полученные от продажи недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности, а также если ИП не указывал при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ (письмо Минфина РФ от 09.09.2023 № 03-11-11/79032).

Реализация нежилой недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности
Если проданный нежилой объект находился в собственности предпринимателя продолжительный период (от 3 или 5 лет — в зависимости от ситуации), НДФЛ платить не нужно (п. 17.1 ст. 217, пп. 2–4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

При реализации нежилого помещения налогообложение производят по ставке 20 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ).
По общему правилу моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат (пп. 1, 16 ст. 167 НК РФ):
• день передачи нежилого помещения покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества;
• день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи нежилого помещения.

При продаже объекта недвижимости, приобретенного ИП в период применения объекта налогообложения «доходы», а реализованного после перехода на объект налогообложения «доходы минус расходы», траты на покупку данного объекта при определении налоговой базы не учитываются (письмо Минфина РФ от 03.09.2023 № 03-04-05/71290).

Расходы, понесенные ИП при доведении объекта недвижимости до состояния, в котором он пригоден для реализации (достройка, дооборудование и тому подобное), при определении налоговой базы учесть нельзя (письма Минфина РФ от 11.08.2014 № 03-11-11/39768, от 08.06.2011 № 03-11-06/2/91).

26 мая 2023      semeiadvo         89      

Похожие записи
• 
  Работающие военные пенсионеры не будут получать пенсию в 2023 году приказ
• 
  Пот при эксплуатации электроустановок 2023 новые правила
• 
  Считается ли мать многодетной если дети прописаны в разных местах
• 
  Какие Документы Нужны Для Продажи Квартиры За Наличный Расчет В 2023 Году