Главная / Судебная защита / Управление объектом недвижимости на стадии эксплуатации

Управление объектом недвижимости на стадии эксплуатации

Содержание

Ление технической эксплуатацией объектов недвижимости: виды работ по технической эксплуатации объекта недвижимости и их характеристика
Отличительные особенности управления жилой недвижимостью на стадии эксплуатации и законодательные нормы
Управление объектом недвижимости на стадии эксплуатации
Принципы управления объектами недвижимости
Раздел 4 Виды и способы управления коммерческими объектами недвижимости

Предпочтительными объектами недвижимости для управления считаются крупные (от 3–5 тыс. м 2 ) офисно-административные, складские, торговые, производственные помещения независимо от формы собственности и степени занятости. Оптимальным для управления является наличие нескольких зданий разной направленности (общей площадью до 100 тыс. м 2 ).[24]

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т. д. Определить пути реорганизации предприятия с конкретным выделением направлений возможно только после обстоятельного анализа. Как показывает практика, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

Если консультант привлечен уже после того, как в проект внесены изменения, их можно только учитывать, рекомендации давать поздно. Случается, что при корректировке проекта стоимость эксплуатации может доходить до 20% от валового дохода здания вместо планируемых 10%. Бывает и так, что по сделанному проекту собственник должен тратить 20% на эксплуатацию, но все равно расходует на нее 10%. Такое занижение стоимости значительно увеличивает физический износ здания и сокращает время между текущими ремонтами. В итоге собственник заплатит еще больше.

— путем косвенного воздействия (экономические методы управления объектами недвижимости), включая: налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот; реализацию государственных целевых программ; установление амортизационных норм; реформирование жилищно-коммунального хозяйства; выпуск и обращение жилищных сертификатов;

6. Паспорт на квартиру, оформленный органами, осуществляющими технический учет объектов недвижимости (филиалами Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости — проектно-инвентаризационными бюро), либо, для жилых домов и объектов нежилого фонда — план, объекта недвижимости, удостоверенный органом (организацией) по учету объектов недвижимого имущества с указанием кадастрового номера, — оригинал.

Ление технической эксплуатацией объектов недвижимости: виды работ по технической эксплуатации объекта недвижимости и их характеристика

Техническая эксплуатация — это комплекс взаимоувязанных мероприятий по обеспечению безотказной работы всех элементов, систем и оборудования объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением в течение всего нормативного срока его службы. Она включает следующие бизнес-процессы (рис. 5.1) [126]:

Профессионализация управления недвижимостью особенно заметна в этой области оперативного управления. Если раньше управление недвижимостью заключалось в административном и техническом управлении, то в настоящее время важным стало коммерческое управление. Большей частью, новшества в управлении недвижимостью возникли именно в этой области. Коммерческое управление имеет большое значение во всех секторах рынка недвижимости: в жилищном хозяйстве, в торговых и офисных помещениях. Интенсивность и методы управления отличаются от сектора к сектору.

внедрения внутренних и нормативных стандартов (критериев) качества — параметров эксплуатационных качеств объекта недвижимости, которые должны соблюдаться в процессе технического обслуживания, санитарного содержания, коммунального обслуживания, проведения ремонтных работ:

Управляющий недвижимостью на оперативном уровне отвечает за поддержание контактов с управляющим на тактическом уровне, который как правило, является заказчиком, а также с пользователями. Он координирует оперативное управление и с коммерческой точки зрения управляет администрацией и техническим отделом, независимо от иерархической структуры управления.

Генеральная цель управления этими направлениями технической эксплуатации недвижимости — поддержание эксплуатационных, инженерных и технических характеристик управляемого объекта в состоянии, максимально удовлетворяющем потребности и ожидания клиентов (жильцов, покупателей и арендаторов) с минимальными временными, финансовыми и трудовыми затратами. Основными средствами ее достижения являются целевые программы и планы технической эксплуатации, на основе которых осуществляются планирование и контроль сроков исполнения мероприятий, объемов расходования ресурсов, прогнозирование и упреждение аварийных ситуаций. Разработка и реализация комплекса технической эксплуатации в свою очередь должна производиться посредством:

Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости. Содержание управления объектом в основном зависит от его функционального назначения. Не вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управления гостиничного комплекса кардинально отличается от содержания управления складского комплекса либо офиса. Тем не менее, управление объектом в любом случае включает:

Менеджер-резидент, или менеджер объекта. Большинство менеджеров объектов имеют дело с жилищной недвижимой собственностью (квартиры, кооперативы, кондоминиумы и ассоциации домовладельцев), и, если они живут на объекте, которым они управляют, их называют менеджеры-резиденты. Менеджеры объектов — важное звено между жильцами и менеджером недвижимой собственности. Менеджер объекта находится там, чтобы следить за повседневной эксплуатацией объекта. Менеджер объекта имеет дело не только с технической эксплуатацией, включая механические и электрические системы, но и с нынешними и потенциальными жильцами. Это может включать встречи с желающими снять жилье и сбор квартирной платы. Для успешной работы менеджер объекта должен иметь хорошие навыки общения и умение обращаться с людьми. Менеджер объекта — ключ к ведению точного учета доходов и расходов объекта, что дает возможность менеджеру недвижимой собственности видеть ее финансовые показатели.

Другие же стадии являются для собственника затратными. Доходность (или убыточность) объекта напрямую и в основном зависит от качества управления этим объектом непосредственно собственником, представителями собственниками либо привлеченной собственником управляющей организации. Качество управления определяется в первую очередь профессионализмом лиц, осуществляющих управление. Способность профессиональной команды управленцев найти оптимальное соотношение расходов и доходов, свести к минимуму издержки, определить реальные затраты на эксплуатацию, привлечь пользователей, достоверно прогнозировать развитие выводит управление недвижимостью на грань искусства.

Под управлением недвижимостью подразумевается проведение целого комплекса операций по эксплуатации сооружений и зданий, а именно: поддержание сервисного уровня, управление обслуживающим персоналом, создание соответственных условий для арендаторов, сбор платы за аренду и прочее.

Постоянно меняющийся характер отрасли недвижимости создавал и продолжает создавать возможности найти работу и развивать карьеру для тех, кто серьезно стремится к непрерывным улучшениям, отличной работе и обеспечение высочайшего качества и уровня предоставляемых клиентам услуг.

Правовое обеспечение эксплуатации здания начинается с тщательного анализа правового положения принимаемого объекта. Конкретный набор юридических операций, совершаемых на этапе приема здания в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла оно принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при покупке или принятии его в управление (стадии смены собственника, владения, пользования и распоряжения); в большинстве случаев оно имеет индивидуальный характер.

Задачи эксплуатации зданий как объекта недвижимости состоят в обеспечении безотказной работы конструкций здания; соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий и правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т.д.

Санитарное содержание недвижимости – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Санитарное содержание заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

Вам будет интересно ==> Сохраняется ли льгота при оплате жкх ветерану труда, если он не является собственником жилья, а только прописан

Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания.

Техническая эксплуатация является сложным технологическим процессом, который требует правильной организации и своевременного планирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудовых, материальных и финансовых ресурсов, предназначенных для выполнения задач эксплуатации. Наличие документации, устанавливающей правила их взаимодействия, координирует деятельность исполнителей.

Отличительные особенности управления жилой недвижимостью на стадии эксплуатации и законодательные нормы

Под управлением объектом недвижимости понимается согласованная деятельность собственников помещений в границах дома. Сюда же относится работа привлеченных ими лиц для создания благоприятных и безопасных условий проживания граждан. Поэтому управление осуществляется с такими целями, как:

Недвижимые объекты в процессе использования требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных элементов. А эксплуатация и ремонт жилых помещений происходят с обязательным соблюдением общих правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Данные требования определены в нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя РФ №170, и включает в себя:

Инвестиции в недвижимость считаются довольно выгодным видом вложений в России, Но получить хороший доход для неподготовленного человека может оказаться трудной задачей, если не разбираться в нормативах и особенностях эксплуатации. Поэтому вопрос управления подобными объектами тоже очень актуален.

Жилая недвижимость рассчитана на постоянное проживание людей. В соответствии с этим признаком, в первую очередь, контроль осуществляется в формате ремонта и обеспечения комфортных условий другими путями. Финансовая поддержка нередко поступает как по инициативе самих жильцов (арендаторов), так и государства.
Нежилая недвижимость предназначена для остальных целей (размещения офисов, магазинов, складов, производств и учреждений), часто превращая подобные объекты в бизнес-проекты. Поэтому тут управление направлено больше на организацию задуманной деятельности и получение прибыли. Владелец такой недвижимости должен не только помещение оборудовать должным образом, но и сохранять его привлекательным для рынка. Управление нежилого объекта включает гораздо больше действий и профессиональных умений от руководителя.

частный – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности;
государственный – помещения, на праве собственности принадлежащие РФ;
муниципальный – недвижимость, которой владеют муниципальные образования.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики – предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.

Техническая эксплуатация здания – использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.

С приходом экономических реформ и рыночных отношений, эксплуатация здания стало более широким понятием, включающее не только мероприятия, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт в процессе использования здания, но и мероприятия, направленные на получение коммерческого эффекта от этого использования, а также обеспечение выполнения необходимых юридических действий при этом использовании. То есть, на протяжении всей стадии эксплуатации объекта недвижимости функционируют три сферы деятельности, соответствующие правовому, физическому и экономическому жизненным циклам: правовое обеспечение, техническая эксплуатация и коммерческое использование.

На первой стадии – создание объекта – в процессе проектирования, инвестиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формируется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового жизненного цикла – государственной регистрацией, в процессе которой здание обретает собственника.

Управляющая компания, установив приборы учета воды и тепла, оплачивает коммунальным предприятиям потребление этих ресурсов по фактическому расходу, а не по нормативам, которые используются при существующем порядке содержания объектов недвижимости. При этом установленный норматив значительно превышает аналогичный показатель во многих крупных городах мира.

Если до введения обязательной классификации небольшие отели могли себе позволить не соответствовать некоторым российским и международным гостиничным стандартам (по нормам эксплуатации, пожарным правилам, требованиям к сервису и др), то теперь укрыться от соблюдения требований не получится.

Недвижимые объекты приобретают в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

Особенность гостиничной недвижимости – уникальность каждого проекта. Она складывается из множества факторов: направленность и расположение объекта, звездность, нахождение в сети или наличие «независимого» статуса и др. Следовательно, и методы подходы к управлению здесь будут разными.

восстановление недостающей технической документации по земельному участку, объекту недвижимости, инженерным сетям и коммуникациям;
проведение необходимых модернизационных и отделочных работ, исправление дефектов в сантехническом и инженерном оборудовании объекта недвижимости;
внешнее благоустройство прилегающего к объекту недвижимости земельного участка;
обеспечение систем безопасности объекта недвижимости;
страхование объекта недвижимости и гражданской ответственности управляющей компании.

В последнее время управление недвижимостью стало востребованным видом профессиональной деятельности. Собственники при использовании объектов недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо сами, либо опосредовано через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации. Каждый год на рынке коммерческой недвижимости возникают новые объекты: бизнес-центры, офисные и торговые центры, торгово-развлекательные комплексы и др. В этой связи можно отметить актуальность рассматриваемой темы [1].

Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.

Цели и задачи эксплуатации недвижимости: обеспечение увеличения стоимости недвижимости; управление показателями физического износа; поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости. Техническая эксплуатация является сложным технологическим процессом, который требует правильной организации и своевременного планирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудовых, материальных и финансовых ресурсов, предназначенных для выполнения задач эксплуатации.

Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости. Все здания независимо от их формы собственности должны находиться под постоянным техническим обслуживанием, что дает возможность обеспечить их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла. Имущество имеет тройственную сущность: как физический объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений [1].

Вам будет интересно ==> Что положено за третьего ребенка в 2023 году в россии калуга

Для этого проводится оценка их финансового положения, опыт работы, репутации. Основным совокупным показателем при этом является экономическая надежность. Определение этого показателя происходит на основании расчета всей совокупности показателей производственно-хозяйственной деятельности и агрегировании их в один, значение которого и является основанием для оценки деятельности предприятия.

Особое место в реализации проекта занимает руководитель проекта, которому заказчик, застройщик или инвестор делегируют полномочия по управлению проектом. Руководитель проекта планирует, контролирует и координирует работу всех участников на протяжении жизненного цикла проекта. Конкретный состав полномочий руководителя проекта определяется контрактом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

4. Управление недвижимостью связано, в первую очередь, с ее использованием людьми (пользователи) в качестве товара, источника дохода и блага. Причем для пользователя основной является ситуация , когда объект недвижимости используется в качестве блага, т.е. для удовлетворения потребностей. При этом возможно получение дохода от управления недвижимостью. И в итоге возможна ситуация продажи объекта недвижимости с соответствующим ей видом использования недвижимости в качестве товара. Речь при этом фактически идет о функционировании людей, организаций и самой недвижимости в наиболее благоприятных пространственно-экономических условиях. Последнее означает, что под управлением недвижимостью подразумевается нечто большее, чем просто заведование объектами недвижимости в узком смысле слова. Другими словами, управление недвижимостью трактуется весьма широко. Управление недвижимостью фактически находится в поле пересечений интересов владельца недвижимости и ее пользователя.

В обыденных представлениях понятие девелопмента относится к строительству и реконструкции. Главное же в девелопменте — управление инвестициями, включающее в себя: выбор экономически эффективного проекта, преобразование объекта недвижимости, получение всех предусмотренных законодательством разрешений на его реализацию от органов власти, поиск инвесторов, определение условий привлечения инвестиции и заемных средств, разработка механизмов и форм их возврата, отбор и привлечение подрядчиков, контроль их работы.

Управление объектом недвижимости на стадии эксплуатации

Техническая эксплуатация недвижимости – нелегкий процесс, для которого необходимо строгое планирование и четкий порядок действий. Чтобы добиться поставленных задач, необходимы финансовые, трудовые и материальные ресурсы. Правила и работа исполнителей прописываются в документах.

Эксплуатация коммерческой недвижимости состоит из ряда определенных действий, которые обуславливают функционирование здания. Это планирование бюджета, контроль за инженерными сетями и их плановый, сезонный осмотр специалистами. Также санитарные, ремонтные работы и предоставление необходимых для эксплуатации материалов здания собственникам. Эксплуатация недвижимости в Москве контролирует безопасность пребывания в здании, соблюдает законодательные и технические стандарты. Поддерживать идеальное функционирование всех систем строения — главная задача технического обслуживания.

Каждое здание проходит через три этапа: проектирование, строительство и эксплуатация. Эксплуатация объектов недвижимости может быть больше ста лет, это обуславливается их назначением и капитальностью. Эксплуатация недвижимого имущества — это действия, направленные на поддержание хорошего состояния частей, составляющих данную недвижимость. Здания, имеющие любую форму собственности, должны подвергаться техническому обслуживанию. Это позволит соблюдать все нормы эксплуатации и увеличит их срок службы. Эксплуатация недвижимости необходима для того, чтобы:

мытье окон внутри
мытье окон снаружи и фасадов
дезинсекция
дератизация
уход за растениями (внутреннее и внешнее озеленение), художественными изделиями и иными декоративными элементами мест общего пользования
уборка снега и мусора

Менеджер может как проконсультировать по вопросам управления, так и исполнить желание собственника. Каждый объект недвижимости должен быть зарегистрирован по закону РФ «О государственной регистрации прав», иначе услуги по управлению недвижимости оказаны не будут.

Принципы управления объектами недвижимости

Управление любыми процессами — это сложная и многофункциональная задача, связанная с взаимодействием многих интеграционных начал — планированием, организацией, координацией, мотивацией и контролем, обеспечивающих нормальные условия производительного и эффективного труда занятых работников и получение результатов, соответствующих целям.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т.д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными тренажерные залы, солярии и прочие услуги в области фитнесса.

На стадии реализация проекта решаются задачи бизнес -планирования, организация и управления строительством. Эта стадия является наиболее важной, сложной и ресурсоемкой и требует создания бизнес — системы с соответствующей ей проектной системой управления, способной выполнять возлагаемые на нее задачи.

Вам будет интересно ==> Сколько пособие за 3 ребенка в 2023 году в ростовской области

Субъектом управления является, как правило, юридическое лицо, выполняющее функции застройщика, девелопера и т.п. в ходе инвестиционного процесса. Участниками процесса управления недвижимостью бывают собственники объекта управления, пользователи, ресурсоснабжающие и подрядные организации.

На стадии предварительных исследований проводятся маркетинговые исследования, и формируется концепция управления проектом. Поскольку проект охватывает временной отрезок от прединвестиционных исследований до эксплуатации в среднесрочном периоде, то возникает задача выбора управляющей компании (организации) для согласования действий различных его участников. Ими являются различные юридические лица, выполняющие разные роли, функции в рамках своей ответственности: девелопер (застройщик), инвестор (конечный собственник недвижимости), заказчик, подрядчики, муниципалитет, сервейеры, кредиторы и пользователи недвижимостью и другие. На этом этапе предполагается проведение большого количества встреч и переговоров с местными властями, владельцами объектов и земли, инвесторами, кредиторами, владельцами бизнесов. Решающую роль на поисковой стадии играют личные связи, умение вести переговоры, способность к объединению в единый замысел разнородных объектов и предвидение последствий реализации проекта.

В данном разделе пособия рассматриваются фазы, связанные с предварительным исследованием рынка, внесением инициативы от участников проекта͵ выбора и организации отвода земельного участка под застройку и подготовки проекта строительства и управления на стадии эксплуатации. С другой стороны все фазы жизненного цикла недвижимости можно объединить в три стадии.

Полный цикл застройки состоит из ряда укрупненных фаз: развитие и реализация; менеджмент и содержание; обветшание и слом (реконструкция и перестройка). Основные фазы всего цикла застройки показаны на рисунке 6.2. и подробно рассмотрены в первом разделе учебного пособия.

Раздел 4 Виды и способы управления коммерческими объектами недвижимости

Выполнение маркетинговой программы включает организацию и руководство ходом работ, контроль, учёт и анализ их выполнения, а также корректировку запланированных целей, стратегий и мероприятий программы. Фаза реализации продолжается до начала действия новой маркетинговой программы. Таким образом, соблюдаются основные принципы планирования: целевая направленность, непрерывность и перманентность плана, скользящий метод его составления, наличие оптимистического, пессимистического и усреднённого вариантов.

Для оценки эффективности маркетинговой стратегии и рекламной деятельности необходимо вести журнал, содержащий информацию о заявках, активных претендентах на покупку или аренду, подписанных договорах, а также о требованиях к площадям, о расценках и сроках аренды.

Обслуживание клиентов – налаживание и поддержание коммуникаций с клиентами, подбор контрагентов и работа с ними, оказание услуг (аренда, услуги по использованию объекта, организация дополнительных и сопутствующих услуг – служба reception, парковочные места, комнаты переговоров, конференц-зал, мебелировка и оснащение помещений, погрузо-разгрузочные операции, ответственное хранение грузов).

Такая схема управления подразумевает как передачу сторонней или аффилированной организации всех функций связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, в том числе функций технической эксплуатации объекта, принятия стратегических, тактических, а также оперативных решений, связанных с использованием финансовых ресурсов и развитием объекта недвижимости, так и передачу лишь части из этих функций. Например, функции по принятию стратегических решений связанных с развитием объекта, собственник может оставить за собой, как и часть функций тактического управления.

2. Отношения с клиентами: тщательный отбор клиентов, включая обзор и обработку данных о клиентах, их финансовом состоянии и кредитной истории, подготовка, обработка, подписание всех заявлений, договоров, приложений, связанных с ними документов, ведение точных записей всех текущих договоров с клиентами и соответствующих документов, постоянное общение с клиентами, своевременное реагирование на просьбы и жалобы клиентов, решение проблем, возникающих на объекте управления и у клиентов, ведение записи жалоб клиентов и принятие мер, поддержание связи с социальными службами, органами власти и правоохранительными органами по вопросам, связанным с обслуживанием клиентов.

Выполнять первый параграф первой главы рекомендуется с занесением всех основных результатов в таблицу 1 и четким описанием каждого рассматриваемого параметра и ссылками на официальные источники информации, если в работе применены какие-либо статистические данные.

Миссия организации определяется на этапе становления организации и редко меняется. В качестве примера реальной миссии компании мирового уровня можно привести миссию компании Matsushita, которую Коносуке Мацусита определял как борьбу с бедностью общества и повышение его благосостояния.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для рассматриваемого объекта.

По итогам первой главы для выбранного варианта использования разрабатывается стратегия и схема управления объектом недвижимости в процессе эксплуатации, осуществляется расчет эксплуатационных расходов и конкретизируется расчет чистого дохода, получаемый от объекта недвижимости.

Управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

1. Управляющая компания публично предоставляет информацию о себе: свидетельство о государственной регистрации; документы, подтверждающие квалификацию (обучение и аттестацию) сотрудников; тарифы и расценки на оказание услуг; образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей; книгу жалоб и предложений; процедуру обжалования действий должностных лиц управляющей компании.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т. д. Определить пути реорганизации предприятия с конкретным выделением направлений возможно только после обстоятельного анализа. Как показывает практика, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

Приступая к работе, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в его действиях. При этом используются разные методы: от объяснения людям целей и задач управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости — и увольнения (с согласия собственника) активно сопротивляющихся переменам работников.

Первый этап — УК занимались на временных им объектах буквально всем: сами их рекламировали и сдавали в аренду, сами нанимали сантехников, электриков и уборщиц. У такой организации процесса есть два существенных недостатка. Первый — «прозрачность» управления и второй недостаток — низкая технологичность.

В правовом аспекте предусматривается создание государственной властью субъектов РФ системы законов и иных нормативно-правовых актов, регламентирующих принятие административных, организационных и технических решений в области управления объектами недвижимости и обеспечивающих эффективное использование в интересах собственника.

12 Фев 2022 semeiadvo 189