Какая Статья Про Нежилое Помещение

Развитый район и проходимость возле МКД побуждают открывать торговые точки/офисы/кафе и прочие заведения прямо в доме. Зачастую под эти цели оборудуют одну или несколько квартир. Задача владельца – соблюдать требования к нежилым помещениям. Во многом они совпадают с признаками (см. выше). Но если квартира еще числится жилой, и ее нужно перевести в коммерческий объект – вопрос актуальный.

Итак, юридическая практика предполагает правоотношения с коммерческими помещениями: продажу, аренду, залог, обмен. Однако в Жилищном кодексе РФ нет определения понятию. Задействуются иные нормативные акты. Исходя из их содержания термин «нежилое помещение» можно трактовать наверняка. Такие площади не приспособлены для проживания/регистрации людей, а служат исключительно для коммерческих, административных и хозяйственных нужд. Общедомовые помещения не входят в число нежилых.

Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ. Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом.

Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей.

С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.

Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую. Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.

Зачастую нежилые помещения располагаются на цокольных этажах, чердаках и в подвалах многоквартирных домов. В этих случаях жильцы домов сталкиваются с тем, что доступ к инженерному оборудованию и общедомовым коммуникациям бывает закрыт собственниками нежилых помещений. Также может быть затруднено благоустройство придомовой территории многоквартирного дома.

Необходимо иметь в виду, что такой способ установления совладения (по решению собственника или суда) приводит к возникновению своеобразного правового положения, отличного от классических схем режима общей собственности. Различные субъекты, не будучи собственниками в отношении здания, сооружения, тем не менее становятся его совладельцами в соответствующих долях в силу наличия у них производных от права собственности вещных прав полного хозяйственного ведения или оперативного управления. Но поскольку эти отношения все же квазипроприетарные, применение к ним норм об общей собственности в полном объеме вряд ли возможно. В таких ситуациях, в частности, не может быть осуществлено право на выдел доли, не действует преимущественное право покупки продаваемой доли. В то же время отдельные элементы механизма общей собственности могут быть использованы здесь прямо либо по аналогии (определение порядка владения и пользования, участие в расходах по содержанию общего имущества, обращение кредитором взыскания на долю в общем имуществе, принадлежащую предприятию-должнику).

На наш взгляд, проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает лишь тогда, когда имеется несколько субъектов (собственников либо титульных владельцев), реализующих то или иное вещное право не в отношении здания (сооружения) целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений). Если этого нет, то в принципе никаких проблем не возникает, так как в качестве единого объекта права рассматривается здание в целом. Поэтому большинство сложностей, связанных с нежилыми помещениями, соотносится с нечетким решением вопросов совладения либо сособственности. Часть возникающих вопросов, бесспорно, решена текущим законодательством. Например, п.1 ст. 290 ГК, следуя за правовой идеологией «Временного положения о кондоминиуме», утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 года, относит к общей долевой собственности домовладельцев практически всю недвижимость (кроме квартир и комнат), а следовательно, и нежилые помещения. Что же касается нежилых помещений как частей иных (нежилых) зданий и сооружений, то здесь такой определенности нет. В подобных ситуациях нежилые помещения чаще всего закрепляются за конкретными пользователями, что создает иллюзию о наличии у таковых самостоятельных вещных прав на соответствующие части зданий. Думается, что это не так.

Пока недвижимость будет простаивать в ожидании покупателя, вам придется вносить коммунальные платежи, которые для нежилого помещения примерно в два раза выше . Заплатить придется и налог на имущество , а именно – 2,2% от остаточной стоимости помещения каждый год.

Целиком разделяя данную позицию, мы считаем наиболее правильным параллельное установление родо — видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также соотношения между частью (помещение) и целым (здание, сооружение). В то же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания. В отдельных случаях законодательство устанавливает особый правовой режим зданий, сооружений и нежилых помещений прямым указанием на сферы их использования либо субъектов-пользователей.

После того как вы превратили свою квартиру в нежилую площадь, не рассчитывайте на то, что сможете жить в нем. Вместе с изменением статуса права на проживание теряются. Законодательство здесь не предусматривает никаких исключений: ни собственник, ни его родственники, ни близкие жить в таком месте не могут.

Статья 22

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Жилищный кодекс Российской Федерации

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Глава 3

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Напомним, что признание жилого помещения непригодным для проживания является основанием перевода его в нежилое. Таким образом, получается, что решение первоначального вопроса в этой «схеме» осуществляет собственник жилья, а последующие действия (необходимые в связи с непригодностью жилья) зависят от воли органа местного самоуправления.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

Представляется, что позиция собственников соседних помещений (да и нанимателей помещений публичных форм собственности) не может остаться без внимания, особенно учитывая ст. 209 ГК РФ. Данной статьей установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

ч. 7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

ч. 5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

ч. 4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

ч. 9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и . Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

ч. 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

В связи с этим полагаем, что в целях отграничения нежилых помещений от движимых объектов определение понятия нежилого помещения должно иметь указание на недвижимый характер таких помещений.
К следующему признаку нежилого помещения следует отнести изолированность. На данный признак как на необходимый признак нежилого помещения указывали В.А. Алексеев и Т.Ю. Комарова, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова требования к нежилому помещению на практике приводит к тому, что к таким помещениям относят также площади в зданиях, не являющиеся отдельными помещениями и не способные быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе ипотеки, аренды . При этом если в отношении нежилого помещения как предмета ипотеки вопрос решен (в 2005 году Президиумом ВАС РФ дано разъяснение о том, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещениято в отношении нежилого помещения как предмета договора аренды вопрос не нашел своего разъяснения в высшей судебной инстанции.
Поводом к пониманию субъектами гражданских правоотношений неизолированной части нежилого помещения, т.е. площади, не имеющей границ, в качестве предмета договора аренды послужил п. 3 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ, согласно которому в аренду могут сдаваться наряду со зданием, сооружением, помещением в них также части помещений.
Подобное понимание нормы привело к признанию в судебном порядке ряда договоров аренды незаключенными. Так, в соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 октября 2006 года N Ф04-6380/2006 (26943-А46-38) по договору в аренду одним из сособственников объекта, находящегося в общей долевой собственности (без согласия второго собственника и без определения порядка пользования объектом между сособственниками) была передана ½ нежилого помещения. При этом договор не содержал данных, позволяющих установить, какая часть объекта передана в аренду. Суд посчитал, что сторонами не согласовано условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, и признал договор аренды нежилого помещения не заключенным. Согласно другому Постановлению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 декабря 2000 года N А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00-С2 суд признал незаключенным договор аренды части нежилого помещения в связи с тем, что договор не позволял определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не содержал в качестве приложений схем, чертежей, экспликаций с указанием арендных площадей и их границ.
идентифицировать помещение по площади, что является необходимым условием договора аренды недвижимости, то у него должны быть бесспорные границы, определенные органом технической инвентаризации, то есть стены, нанесенные на план. И, следовательно, отсутствие стен может восприниматься как неопределенность объекта аренды. И тогда под сомнение может быть поставлен такой объект аренды, как „часть помещения“, если эта часть не имеет границ (стен), определенных техническим планом или определенных сторонами условно на поэтажном плане»

Сегодня широко распространено такое понятие, как «нежилое помещение ». Какового же его истинное определение? Постараемся разобраться в этом в данной статье. Согласно регламентирующим строительство документам, под нежилым помещением стоит понимать выделенную часть в здании, сооружении или помещении, либо объединяющее эти определения понятие. Нежилое помещение может быть предназначено либо для непостоянного проживания человека, либо совсем не предназначено для проживания в нем. Возникает резонный вопрос — стоит понимать определение понятия нежилого помещения как некую выделенную часть в здании или как универсальное обобщение, которое будет включать и само здание, и все помещения внутри него? Основываясь на нормативно — правовых документах, каждая из этих позиций по-своему верна.

Очевидно, что к тем либо иным нежилым объектам прежде всего применимо понятие «имущество», и с этой точки зрения их следует отнести к категории недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и сооружения. Однако этот закон не указывает на то, что самостоятельными объектами гражданских прав могут являться части зданий и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем сопоставление содержания ст. ст. 1 и 6 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», ст. ст. 1 и 12 Закона о государственной регистрации и показывает, что объектом права собственности может являться не только недвижимость в жилищной сфере как таковая в целом, но и ее часть, то есть нежилые помещения в жилых домах (и даже части таких помещений). Какой же подход является более правильным, может ли закон специальный корректировать положения закона более общего характера? Ответить на этот вопрос непросто. Поэтому, как представляется, с учетом сложившихся социально-экономических реалий в части второй п. 1 ст. 130 ГК справедливо определено, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (помимо указанного выше). Однако для того, чтобы нормы закона действовали, необходимо их органическое сочетание со всей системой категорий гражданского права, результативность которых проверена временем. Думается, что такое сочетание еще не достигнуто.

Кроме этого, нежилое должно находиться в составе здания, что определяет его недвижимый характер и привязку к земельному участку. Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях. Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей. Жильцы многоквартирных домов иногда путают общее имущество с нежилыми.

При таком подходе под нежилым помещением может пониматься как целое строение, так и его часть. Но нетрудно заметить, что с логической точки зрения этот подход небезупречен. Ведь правильное определение невозможно без установления точного соотношения между целым и частью. Кроме того, вряд ли можно безоговорочно отнести к дефинитивным признакам понятия чисто технический момент — регистрацию в БТИ. Ведь объективно существующее явление не исчезает в зависимости от наличия либо отсутствия факта его регистрации.

Понятия нежилое помещение и нежилое здание

Зачастую нежилые помещения располагаются на цокольных этажах, чердаках и в подвалах многоквартирных домов. В этих случаях жильцы домов сталкиваются с тем, что доступ к инженерному оборудованию и общедомовым коммуникациям бывает закрыт собственниками нежилых помещений. Также может быть затруднено благоустройство придомовой территории многоквартирного дома.

Правоведы В.В. Витрянский и В.Н. Литовкин дают похожие определения. Правда, у В.В. Витрянского есть точка зрения, согласно которой разделение между зданиями и сооружениями не имеет правового значения, поскольку специальные правила об аренде этих объектов не дифференцируют регулирование возникающих в связи с этим правоотношений6 . Действительно, определенная логика в такой точке зрения есть. Однако, автору представляется, деление между зданиями и сооружениями как объектами гражданских прав в целом и как объектами аренды в частности все же имеет определенное значение, причем значение именно правовое. Если, как указывалось выше, сооружения понимать как постройки чисто технические, а здания – как постройки, в составе которых можно выделить помещения (жилые и нежилые), то не возникает никаких проблем с применением правил об аренде сооружений к аренде частей таких строений: например, при выделении в составе трубопровода как объекта аренды его ограниченного отрезка. Безусловно следует при регулировании возникающих при этом отношений применять правила об аренде сооружения в целом, то есть при аренде части сооружения такая часть является в правовом смысле именно сооружением. В то же время помещение, физически входящее в состав здания, является специфическим объектом аренды, о чем говорит хотя бы выделение в отдельную главу ГК РФ правил найма жилых помещений. Более того, помещение может являться отдельным объектом недвижимости, как следует из статьи 1 Закона о регистрации прав на недвижимость.

К таким помещениям относятся объекты здравоохранения: поликлиники и больницы, станции скорой медицинской помощи, школы и образовательные учреждения, помещения, предназначенные для торговли и общественного питания, для отдыха и развлечений, офисные помещения и другие.

Законодательством установлен четкий перечень оснований по квалификации объекта недвижимости как нежилого. Возможен перевод фонда, используемого для проживания граждан в коммерческий или служебный, однако при соблюдении ряда условий, прописанных в нормативных актах.

На основании изложенного считаем, что под частью нежилого помещения как предмета договора аренды, названной в п. 3 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ, следует понимать лишь изолированную часть нежилого помещения или, другими словами, комнату (комнаты) на что в том числе указывает и приложение N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденное Приказом Минэкономразвития РФ от 8 сентября 2006 года N 268 . Кроме того, сама формулировка п. 3 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ о том, что к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади, не позволяет говорить о неизолированной части помещения (не имеющей границ площади) как о предмете договора аренды, поскольку согласно ч. 7 ст. 27 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»орган кадастрового учета откажет в постановке на учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении, соответственно не выдаст и кадастровый паспорт. Отсутствие кадастрового паспорта сделает невозможным процесс индивидуализации объекта недвижимости и создаст препятствие на пути к заключению договора.
Представляется, что в целях недопущения неоднозначного понимания нежилого помещения, его части и, соответственно, спорных ситуаций на практике признак изолированности должен присутствовать в определении понятия нежилого помещения.
Наряду с недвижимым характером и изолированностью, ряд авторов справедливо называют в качестве признака нежилого помещения также предназначенность. Причем предназначенность нежилого помещения рассматривается в литературе в двух вариантах: предназначенность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других и предназначенность не для проживания (постоянного проживания) граждан . Кроме того, встречаются также случаи, когда авторы объединяют оба варианта, к примеру предназначенность для использования в производственных, социальных (культурных, медицинских, образовательных), лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан

Жилищный кодекс РФ

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Переоформление нежилого помещения в жилое: как перевести по закону

Многие компании предлагают свои посреднические услуги в переводе помещения. К ним следует относиться с осторожностью. Зачастую это либо мошенники, которые берут деньги и исчезают, либо люди, которые и вправду всё сделают, но за непомерно высокую плату. Поэтому, если есть возможность и желание оформить всё самому, следует так и поступить.

• заявление о желании осуществить перевод;
• технический план;
• свидетельство о праве собственности (можно подавать копию, но она должна быть нотариально заверена);
• поэтажный план (если в здании несколько этажей);
• готовый проект перепланировки (если она требуется для обустройства жилого помещения).

1. Получение техпаспорта на здание в БТИ. С этого следует начинать, ведь оформление документа занимает довольно долгое время (часто около 2 недель).
2. Создание проекта перепланировки. Чаще всего она необходима при переводе здания в жилое. Процесс тоже не мгновенный, поэтому провести его следует заблаговременно.
3. Сбор документов. В их числе должны быть технический паспорт и готовый заверенный проект.
4. Подача документов и заявления. Подробнее о том, какие нужны документы, и о том, куда подавать заявление, мы расскажем далее.
5. Ожидание ответа. Ждать придется довольно долго. Результатом ответа становится либо одобрение, либо отказ.
6. Начало ремонта или устранение недостатков в документах. В случае одобрения – это начало ремонтных работ по проекту, в случае отказа – устранение недостатков и повторная подача заявления.
7. Приглашение проверки после завершения ремонтных работ. Иногда проверяющие приходят и в процессе ремонта. Их присутствие обязательно, но если они сами не проявляют инициативу, то собственнику помещения следует их позвать. Цель проверки – установить, действительно ли все работы соответствуют проекту.

Люди всё чаще хотят превратить нежилое помещение в жилое. Причин для этого желания – очень много. К примеру, сейчас пользуются популярностью квартиры-студии. Планировка большинства нежилых помещений позволяет устроить на их месте уютную студию. Но в этой статье речь пойдет не о причинах, а о том, как можно успешно вывести помещение из нежилого в жилое.

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

Похожие записи
• 
  Вывоз Ребёнка В Рф На Пмж Будучи В Разводе
• 
  Что выдают за третьего ребенка в 2023 году матери одиночки
• 
  Ст 219 нк рф с изменениями на 2023 год с комментариями 2023 год
• 
  При рождении двойни 2023 году материнский капитал удваивается ли