Главная / Жилищные вопросы / В какой срок можно аннулировать сделку купли-продажи недвижимости?

В какой срок можно аннулировать сделку купли-продажи недвижимости?

Содержание

Как проходит расторжение договора купли-продажи
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать
Расторжение договора купли-продажи недвижимости
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать
Расторжение договора купли-продажи
Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)
Отказ от договора купли-продажи
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации
ВС заступился за покупателя квартиры, который просрочил оплату
Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)
В какой срок можно отменить сделку купли-продажи квартиры
Сделка по недвижимости не состоялась? Останьтесь в плюсе

Как проходит расторжение договора купли-продажи

Соглашение о расторжении договора требуется оформить в виде, аналогичном договору. Получается, что оно, как минимум, должно составляться на бумажном носителе. Если производилось нотариальное заверение договора купли-продажи, с соглашением придется также идти к нотариусу. Если переход прав собственности уже зарегистрирован в Росреестре, необходимо будет сделать регистрацию соглашения о расторжении.

Впрочем, если регистрация состоялась и покупатель уже стал собственником, расторжение договора купли-продажи все еще возможно. Для этого бывшим покупателю и продавцу нужно явиться в регистрирующий орган с ранее оформленным соглашением. Специалисты органов зафиксируют факт расторжения сделки, и право собственности вернется к продавцу, а покупатель получит обратно деньги.

Любой договор купли-продажи служит инструментом фиксации договоренностей между заключившими его сторонами. Часто бывает так, что один из участников по какой-либо причине не желает более придерживаться условий соглашения. Это значит, что ранее заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению.

Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу. Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.

Если обе стороны сделки согласны пойти на отмену действия договора — это идеальное решение ситуации. В этом случае ни один участник контракта не понесет ущерба. Для того чтобы каждый остался при своем, нужно будет составить и подписать особое соглашение. В нем будет сказано, что лица добровольно осуществляют расторжение договора купли-продажи. Также в этом документе указывается, что продавец вернул деньги покупателю, а тот, в свою очередь, покинул ранее занятую квартиру.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать

отказ от оплаты квартиры со стороны покупателя;
отказ освободить помещение продавцом;
внезапное появление третьих лиц, имеющих право пользования жилым помещением, о чем покупатель не был о на момент регистрации сделки.

В других ситуациях, предусмотренных законодательством (например, наличие признаков недействительности сделки).

Существенное изменение обстоятельств сделки.

исковое заявление;
квитанция об уплате госпошлины;
доверенность на представление интересов в суде (если от имени истца участвовать в заседаниях будет его представитель);
доказательства правомерности выдвинутых требований;
предложение о расторжении договора, которое ранее направлялось в адрес ответчика.

в случае, если продавец настаивает на том, что договор купли-продажи квартиры был подписан им в невменяемом состоянии, то ему необходимо будет представить заключение судебно-психиатрической экспертной комиссии;
если согласно исковому заявлению недвижимость находится в аварийном состоянии, а покупатель приобрёл ее, не зная об этом факте, то в суде необходимо будет представить экспертное заключение сторонней организации.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Письменное соглашение, заключенное по обоюдному желанию покупателя и продавца недвижимости.
Судебное решение, вынесенное по требованию одного из участников сделки купли-продажи недвижимости.
Односторонний отказ от выполнения условий, обозначенных в рамках договора (в случаях, предусмотренных законодательством или четко прописанных в самом соглашении).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

законности и справедливости;
конфиденциальности;
своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

В некоторых ситуациях стороне предоставляется право одностороннего отказа от договора. Например, такое право дано только покупателю в ситуации продажи ему недвижимости ненадлежащего качества (ст. 557 Гражданского кодекса РФ). В этой ситуации покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Но, очевидно, шансов на разрешение ситуации во внесудебном порядке у него все равно нет.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Сразу рассмотрим наиболее простой и наименее затратный способ расторжения договора купли-продажи квартиры — по соглашению сторон. Главное здесь — обоюдное стремление сторон расторгнуть сделку при условии отсутствия претензий. Если взаимные претензии устранить не удается, придется решать вопрос в суде. Если удалось, и стороны пришли к общему знаменателю — им необходимо составить соглашение о расторжении договора.

Посещайте все судебные заседания самостоятельно или направляйте своего представителя. Поддерживайте заявленные требования, давайте суду необходимые объяснения, представляйте дополнительные доказательства своей правоты. Если суд признает вашу правоту и ответчик не обжалует решение, в месячный срок с момента его вынесения оно вступит в силу.

Принципиальным является и момент расторжения . Сделать это можно только до момента, пока стороны не исполнили свои обязательства по сделке, то есть пока покупатель не передал деньги и на него в Росреестре не оформлен переход права собственности. Но исполнение договора только одной из сторон не является препятствием для расторжения сделки. Например, если покупатель зарегистрировал права на квартиру в Росреестре, но не уплатил продавцу оговоренную сумму, это не может быть препятствием для расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Расторжение сделки по решению суда — более трудоемкая и сложная процедура. Она предполагает обязательный досудебный, и только затем судебный порядок. Все сложно, ничего не поделаешь. Разберем пошаговый порядок расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца/покупателя через суд.

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него. В этом случае регистрационный орган прекращает регистрацию и уведомляет стороны об этом в соответствующем решении с указанием даты и причины (п. п. 2,3 ст. 31 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Вам будет интересно ==> Как ип уйти в декретный отпуск в 2023 году

3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.

Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.

1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.

Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe
B иcкe пpoпиcывaют, чтo xoтят нe тoлькo pacтopгнyть дoгoвop, нo и вepнyть oплaтy зa квapтиpy. Пpoдaвeц нe oбязaн вoзвpaщaть дeньги, ecли cyд пocтaнoвил тoлькo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы пoлyчить oплaтy, нyжнo пoдaть втopoй иcк c тpeбoвaниeм вepнyть дeньги.

Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.

В отношении владельца квартиры могут быть возбуждены исполнительные производства. Что это означает: он – банкрот, должник, его долги взыскиваются по суду. В данном случае суд наложит арест на квартиру и выставит ее на торги, а незадачливому покупателю придется занять место в очереди всех тех, кто пытается получить свои деньги назад. Проверить наличие задолженностей и исполнительных производств лучше заранее, до заключения сделки купли-продажи. Сделать это можно на соответствующих ресурсах по базам ФССП.

Особенно бдительным нужно быть, если квартира, которая продается, получена по завещанию. Причем даже степень родства не может быть гарантией. К примеру, могут объявиться и через суд доказать родство внебрачные дети либо узнать о кончине и заявить о своих правах на наследство дети, которые проживают в другой стране или городе. Также попытаться оспорить сделку могут недовольные разделом наследства родственники – в случае, если квартира «ушла» по завещанию не к родственнику.

Сделка признана ничтожной;
Сделка оспорена в суде;
Договор купли-продажи квартиры расторгнут.

Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.

Сделка по купле-продаже будет признана недействительной, если на квартиру, которая является совместной собственностью, не было получено согласие супруга/-и. Причем согласие это должно быть заверено нотариально. Правило действует и в том случае, если на момент продажи квартиры супруги не живут вместе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

соблюдать этикет поведения в суде (при обращении судьи вставать с места, использовать выражение «Ваша честь» и т.д.);
следить за своими эмоциями (недопустимо бурное выражение мыслей, крик, оскорбления);
складно и последовательно излагать свою точку зрения;
не отклоняться от существа дела в ходе изложения своего мнения.

Выбор судебного органа. Споры, связанные с недвижимостью, разрешаются в судах общей юрисдикции. При этом подавать заявление необходимо по месту жительства истца или по месту нахождения оспариваемого имущества.
Оплата госпошлины.
Подготовка иска и сбор необходимых бумаг.
Передача полного пакета документации в канцелярию судебного органа.Получение уведомления о принятии дела к рассмотрению и дальнейшее ожидание повестки в суд.

Рассмотрение искового заявления – в соответствии со ст. 133 ГПК РФ судья должен вынести решение о принятии дела к производству в течение 5 дней с момента поступления иска.
Подготовка к судебному процессу – на данном этапе уточняются отдельные нюансы и обстоятельства дела, определяется законодательство, действующее в конкретной области и т.д. Точные сроки длительности подготовительного процесса в кодексе не указаны. Они устанавливаются судьей в соответствующем определении.
Разбирательство по делу – на этом этапе организуются судебные заседания, выслушиваются доводы обеих сторон, показания свидетелей и т.д. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГПК РФ гражданские дела должны быть разрешены в течение 2 месяцев с момента подачи иска (в случае, если не обнаружились новые обстоятельства дела).
Вынесение решения – вступает в законную силу через месяц после его оглашения.

оформление сделки с нарушением законодательства;
противоречие нормам правопорядка и нравственности;
заключение соглашения путем обмана;
если одна из сторон сделки недееспособна или не достигла 14 лет и др.

Если договор расторгается по инициативе одной из сторон в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ участники соглашения не имеют права требовать возврата того, что было исполнено ими до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Одна из сторон может требовать только возмещения убытков (п. 5. ст. 453ГК РФ).

Требования к качеству воздуха в жилых помещениях установлены СанПиН 2.1.2.2645-10 (утверждены постановлением Главного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64): согласно п. 4.10 СанПиН концентрация химических веществ в воздухе жилых помещений при вводе зданий в эксплуатацию не должна превышать среднесуточных предельно допустимых концентраций (ПДК) загрязняющих веществ, установленных для атмосферного воздуха населенных мест, а при отсутствии среднесуточных ПДК не превышать максимальные разовые ПДК или ориентировочные безопасные уровни воздействия.

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Важно понимать, что суд удовлетворяет только те требования, которые изложены в исковом заявлении. Если истец просит лишь о расторжении ДКП, то договор будет расторгнут, но ущерб может оказаться не возмещенным. В иске необходимо четко оговаривать все требования, в т. ч. возврат имущества и всех денежных выплат.

Суд принимает решение о приеме заявления в течение 5 дней и назначает дату слушания. Если выносится вердикт о расторжении ДКП, то он вступает в силу в течение 30 дней с момента принятия. За это время ответчик имеет право опротестовать решение в апелляционном порядке.

На наш взгляд второй вариант предпочтительнее. В обоих случаях вам придется оплатить производство экспертизы. Однако, если вы представите в суд готовое заключение, есть вероятность, что суд сочтет это доказательство недостаточным, и тогда вам придется вновь оплачивать производство экспертизы – уже судебной. Забегая вперед, скажем, что если суд удовлетворит ваши требования, расходы на производство экспертизы могут быть взысканы с ответчика в вашу пользу (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Расторжение договора купли-продажи

Заметим, что и в этом случае имеются нюансы. Так, если покупатель автомобиля направил компании — продавцу претензию по качеству товара, то возможен такой вариант развития событий. Автодилер проводит экспертизу, и если она не показывает существенных недостатков, он может не отвечать на претензию. В суде он просто предъявит заключение, и дополнительно встречный иск на взыскание суммы, выплаченной за работу эксперту.

написать требование или проект соглашения о расторжении договора, направить другой стороне, обязательно с подтверждением факта вручения (уведомлением, курьером);
подождать ответа, и если его не последует в течение 30 дней, подать исковое заявление в суд, приложив свое письмо — без него суд не будет рассматривать иск.

в соглашении были прописаны определенные условия, при наступлении которых оно может быть расторгнуто;
по требованию третьих лиц (прокурора, налоговых органов), если они выявили нарушение законодательства;
при наступлении обстоятельств, настолько меняющих ситуацию, что зная об этом заранее, стороны никогда бы не заключили сделку.

имеют значение гарантийные сроки на товар и основания для их продления;
достаточно трудно бывает доказать существенный характер недостатка;
имеются ограничения на возврат по определенным группам товаров;
неоднозначно определяется цена товара да дату исполнения решения суда;
при расторжении договора покупки товара в кредит, банк может потребовать его досрочного возврата.

Несмотря на то, что стороны не могут потребовать возврата имущества, переданного до расторжения соглашения, продавец вправе заявить в иске о применении ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ — неосновательное обогащение. В этом случае ответчик обязан вернуть все, чем владеет незаконно.
На основании решения суда, представленного в Росреестр, регистратор обязан изменить записи в ЕГРН, и зарегистрировать право собственности продавца.

Важно знать! Оспорить ДКП в такой ситуации тоже сложно. Все обстоятельства придется доказывать в суде. При этом не получится вернуть недвижимость или деньги, если заинтересованная сторона могла догадываться о возможном наступлении проблемной ситуации.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно только в судебном порядке. Без суда обойтись тоже можно, но нужно знать тонкости, которые позволят «обойти» закон, не нарушая его. Рассмотрим, как это сделать правильно, на каких основаниях можно аннулировать сделку, что делать, если спорное жилье куплено в ипотеку, какие документы понадобятся, что нужно для обращения в суд, куда подавать исковое заявление, какая госпошлина уплачивается и что делать после получения решения суда.

Продавцом оказался недееспособный человек, чья недееспособность установлена судом до подписания ДКП. Сделки от его имени вправе совершать только опекун с разрешения органа опеки;
Продано имущество несовершеннолетнего без разрешения органа опеки;
При подписании ДКП на покупателя или продавца осуществлялось моральное или физическое давление;
В момент заключения сделки одна из сторон была в состоянии опьянения, и не могла осознавать последствия в полной мере;
Договор составлен с нарушением требований законодательства или под влиянием заблуждения;
Проданное имущество приобреталось в браке, и продавец не взял нотариальное согласие супруга на продажу. Оно обязательно, даже если супруги развелись, но имущество не поделено;
ДКП заключен с целью прикрытия другой сделки.

Вам будет интересно ==> Количество зарегистрированных юридических лиц 2023

Например, не получится оспорить ДКП с рассрочкой, если новый собственник потерял работу и не может вносить платежи. Судья с большой долей вероятности скажет, что увольнение можно было предугадать, поэтому оно не является основанием для расторжения сделки. Сюда же относится и получение инвалидности плательщиком.

Истец собирает документы, подтверждающие основания для расторжения, затем составляет исковое заявление с отсылкой на них.
Копия заявления направляется ответчику, лучше Почтой России: в суд понадобится документ, подтверждающий получение иска второй стороной.
Заявление и остальные документы подаются в суд.
Судья назначает предварительное слушание, на котором дело готовится к разбирательству (ст. 152 ГПК РФ).
Во время разбирательств выслушиваются доводы сторон, изучаются доказательства, даются свидетельские показания.

Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключением являются случаи, когда лицо, которое обращается в суд с заявлением об оспаривании сделки, не знало о продаже квартиры (к примеру, находилось в длительной командировке, проживало в другом городе и т.п.). В таких случаях срок обращения может варьироваться от 3 до 10-ти лет.

Часто покупатель не задумывается о том, что продавец может быть в силу возраста или диагноза быть недееспособным, тем более, что и при проведении сделки тот ведет себя адекватно. Как следствие, справка из ПНД не запрашивается, что в свою очередь, в дальнейшем может привести к тому, что сделка купли-продажи квартиры будет объявлена недействительной.

Если квартира была приватизирована, когда один жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.

Отказ от договора купли-продажи

Последующее заявление покупателя об отказе от договора купли-продажи на основании ст. 450.1 ГК РФ влечёт де-факто те же правовые последствия, что и расторжение договора — прекращение прав и обязанностей по договору на будущее время (проспективное прекращение договора).

— Когда при отказе от договора перейдёт собственность обратно от покупателя к продавцу?
— Кто несёт риск случайной гибели в период с того момента, когда покупатель отказался от договора, и до того момента, пока продавец не вернёт себе право собственности на вещь?
— Может ли покупатель заявить к продавцу о понуждении забрать вещь обратно к себе?

3. В случае отказа продавца забрать вещь, понудить его к этому, вероятно, нельзя. Однако его кредиторская просрочка по идее должна была бы влечь переход к нему риска случайной гибели (по аналогии с абзацем 3 пункта 1 статьи 458, пункта 1 статьи 459 ГК РФ). Впрочем, в этом вопросе нужно разбираться.

1. Согласно сложившемуся в правоприменительной практике подходу с момента расторжения договора (или одностороннего отказа от него) переданная по договору вещь представляет собой неосновательное обогащение покупателя, уплаченная за нее цена — неосновательное обогащение продавца. Соответственно, на покупателе лежит обязательство возвратить продавцу право собственности на вещь (а отнюдь не простое владение ею). Чтобы исполнить данное обязательство необходимо совершить передачу вещи (традицию или какой-либо из ее суррогатов) — статьи 223, 224 ГК.

Отсюда ответы на поставленные вопросы, видимо, должны быть такими:
1) право собственности перейдет тогда, когда имущество будет возвращено (ст. 223 ГК РФ по аналогии),
2) приобретатель несет все риски с момента получения уведомления об отказе от договора (п. 2 ст. 1104 ГК РФ),
3) в случае отказа принять вещь обратно, лицо, обязанное ее передать, освобождается от ответственности за неисполнение обязательства по возврату и вправе требовать возмещения убытков (ст. 406 ГК РФ)

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

ВС заступился за покупателя квартиры, который просрочил оплату

4 июля 2023 года Людмила Коваленко* заключила с индивидуальным предпринимателем Львом Халатовым предварительный договор купли-продажи квартиры площадью 43,62 кв. м в строящемся доме в Геленджике за 2,1 млн руб. Из них 950 000 руб. она оплатила при подписании договора, а остальное должна была внести частями: 600 000 руб. до 5 июля и 630 000 руб. до 25 декабря 2023-го .

Первые 600 000 руб. Коваленко внесла в срок, а вот с остатком затянула. Половину от необходимой суммы (300 000 руб.) она отдала только 8 мая 2023-го. Об этом стороны составили расписку и устно договорились о новом графике платежей. Но Коваленко снова его нарушила. Она обещала погасить весь долг до 1 сентября, но на этот день осталась должна 191 000 руб.

Вам будет интересно ==> Статус малоимущей семьи 2023 пермь

Апелляция добавила, что возникшие отношения регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 5 ст. 5, если дольщик нарушает сроки внесения платежей, то застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Поэтому суд оставил без изменения решение первой инстанции, с этим согласилась кассация. Тогда Коваленко пожаловалась в Верховный суд.

В зависимости от того, какое было соглашение, судам нужно было определить закон, который нужно применить при разрешении спора. По мнению апелляции, следовало руководствоваться нормами закона «Об участии в долевом строительстве», ведь продавец и покупатель являются дольщиком и застройщиком. Но в материалах дела нет документов, которые бы подтверждали, что именно Халатов возводил многоквартирный дом. ВС подчеркнул, что этот закон нельзя было применять и по другой причине: задолго до того, как стороны договорились о продаже квартиры, в 2006 году, требования к застройщикам ужесточили и запретили ИП этим заниматься.

Андрей Большаков, управляющий партнер Bolshakov&Partners Bolshakov&Partners Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство × , предположил, что у ИП мог быть заключен предварительный договор купли-продажи с застройщиком жилья. По словам эксперта, это допустимо в отношениях между застройщиком и ИП, что отчасти является обходом 214-ФЗ. А ИП в свою очередь заключил договор купли-продажи той же квартиры с истцом.

Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу.

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

В какой срок можно отменить сделку купли-продажи квартиры

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.

координаты судебного органа, в которое направляется ходатайство;
сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес проживания, телефоны и т.д.);
основания обращения и выдвигаемые требования;
стоимость иска (в данном случае это будет цена квартиры), а также расчет сумм, которые истец желает дополнительно взыскать (например, расходы, понесенные на ремонт квартиры, в которой невозможно дальнейшее проживание);
сообщение о пытке решить вопрос в досудебном порядке (обязательно приложить копию предложения о досудебном урегулировании вопроса с отметкой о вручении ответчику);
перечень документов, которые прилагаются к иску.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок ( п. 2 ст. 452 ГК ).

Затягивание сделки продавцом без объективных причин. Отправляется письмо с уведомлением и в случае отказа составляется исковое заявление в суд.
Завышенная оценка. Квартира покупается по ипотеке и не прошла оценку. В этом случае можно требовать возврата денег, если продавец не уступает в цене.
Непригодность жилья в результате пожара, затопления и т.д.
Предоставление заведомо ложной информации о зарегистрированных и временно отсутствующих лицах.
Наложение запрета судебными приставами.
Несоответствие документов на квартиру с выпиской из ЕГРН.

Сделка по недвижимости не состоялась? Останьтесь в плюсе

Жительница города Домодедово решила приобрести квартиру и нашла вариант на рынке вторичного жилья, который ее устраивал. Она заключила с владельцем недвижимости предварительный договор купли-продажи, по которому стороны приняли на себя обязательства в дальнейшем заключить основной договор.

Покупка квартиры — серьезное решение, и, конечно, всегда хочется, чтобы она прошла, что называется, «как по маслу». Любые препятствия на пути к желаемому жилью могут существенно испортить жизнь. А в некоторых случаях приходится защищать свои права в суде. С такой необходимостью столкнулась наша героиня, которая деньги заплатила… а ключи не получила.

Также был рассмотрен вопрос уплаты неустойки в пользу истицы, ведь несостоявшийся продавец пользовался полученными деньгами, в то время как покупательница доступа к ним не имела. При оценке размера компенсации на суд возлагается обязанность оценить соотношение между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба. При этом учитываются многие факторы, такие как инфляция на рассматриваемый период, платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым в соответствующем регионе в этот период, и так далее.

Односторонний отказ от обязательств в подобных обстоятельствах недопустим. Действие предварительного договора заканчивается по истечению оговоренного срока, если не будет заключен «основной» договор. Если этого не произошло, деньги должны быть возвращены стороне покупателя.

Помимо этого Закон «О защите прав потребителей» предусматривает штраф, который по сути является формой законной неустойки, мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств. Вообще он составляет половину от суммы, о которой идет спор, но суд может снизить эту сумму.

Чаще всего на сделках присутствуют юристы. Если они работают в одном агентстве с риэлторами, то их командная работа идет слаженно. Проблемы могут возникнуть, если обе стороны сделки нанимают разных юристов. Из-за этого риэлторам трудно проконтролировать их работу.

Сегодня работу риэлтора значительно облегчают компьютерные программы. Если в них заранее фиксировать максимум информации, то и документы без единой ошибки можно составить, и о клиентах всю информацию знать, и даже получать напоминания о встречах. Одна из таких программ — отраслевая CRM-система.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Зачем их скрывать, если человек может, например, карту посмотреть и увидеть, что в 500 метрах от дома стоит какая-нибудь фабрика или проходит магистраль. Вы будете выглядеть перед ним не в лучшем свете. Обычно я говорю о негативном соседстве в начале показа, если до объекта не пришлось ехать далеко. А если добираться надо несколько часов, то сообщаю заранее, чтобы зря не тратить время клиентов: вдруг их категорически не устраивает кладбище в 200-х метрах. Кстати, один такой объект покупатели все равно захотели посмотреть и через неделю внесли аванс.Так что не всегда это может стать камнем преткновения. А вот дом, расположенный вблизи мусорного полигона, мы уже долго не можем продать, хотя его отдают почти за полцены.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Здесь два варианта: искать наличные или брать потребительский кредит. Второй вариант проще, чем ипотека, так как собирается небольшой пакет документов. У меня был клиент, которому отказали в ипотеке. По моему совету он подал документы на потребительский кредит, и его одобрили в течение двух часов. Правда, ему нужно было всего 700 тысяч рублей. Если же требуется большая сумма, и банк откажет и в ипотеке, и в кредите, то сделка сорвется — человек ничего не может с этим поделать.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Если риэлтор сразу не заказал архивную справку, а сделал это только перед самой сделкой, то указание на временно выписанного жильца может стать неприятным сюрпризом для покупателя. Ведь, когда он вернется из мест заключения или из армии, его регистрация в этом жилье будет восстановлена автоматически. Конечно, можно выписать его через суд, но только после его возвращения, и в любом случае, это очень проблематично.

19 Фев 2022 semeiadvo 420