Главная / Брачный договор / Право собственности нежилое помещение в соответствии кодексом

Право собственности нежилое помещение в соответствии кодексом

Содержание

ЖК РФ Статья 22
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ И / ИЛИ НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Глава 3
Статья 22
Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ
Статья 22 ЖК РФ
Относится ли нежилое здание к Жилищному Кодексу
Как оформить нежилое помещение в собственность
Нежилое помещение понятие
Нежилое помещение; определение по жилищному кодексу
Нежилое помещение это жилищный кодекс – Нежилое помещение определение жилищный кодекс
Право собственности на жилые и / или нежилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме
Глава 194

ЖК РФ Статья 22

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ И / ИЛИ НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

4.1.2. Жилые помещения предназначены для проживания гражданина и членов его семьи. Собственники могут предоставлять принадлежащие им жилые помещения во владение и пользование другим лицам на основании договоров, с учетом требований, установленных действующим законодательством;

4.2.5. Собственники обязаны совместно нести общие расходы по содержанию и ремонту, в том числе капитальному, общего имущества. Неиспользование собственником принадлежащих ему помещений либо отказ от пользования общим имуществом не является основанием для освобождения собственника полностью или частично от участия в общих расходах по содержанию и ремонту общего имущества.

5.1.1. Принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом, а также иную документацию, связанную с управлением и эксплуатацией многоквартирного дома, вносить необходимые изменения и дополнения в указанную документацию в порядке, установленном законодательством.

5.1.3. Определять смету доходов и расходов на год Товарищества, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные Уставом Товарищества цели.

4.2.1. Общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество) принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. Состав общего имущества определяется собственниками в соответствии с действующим законодательством, нормативными правовыми актами и настоящим Уставом. Собственники владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом.

Глава 3

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Статья 22

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, статьями 22, 23, 24, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), статьями 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ является незаконным и необоснованным, и обязал Управление устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем рассмотрения заявления предпринимателя о переводе помещения по правилам главы 3 ЖК РФ и принять законное и обоснованное решение.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды руководствовались статьями 201.1, 201.6, 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что спорное помещение является нежилым, поэтому требование Ивановой М.Ю. не подлежит включению в реестр требований участников строительства должника о передаче жилых помещений.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение не переведено в жилое в соответствии с требованиями статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, а потому они выбрали неверный способ защиты своего права.

Хотелось бы выразить надежду на то, что дискуссии о самостоятельном виде совместной собственности на жилое помещение, приобретенное несколькими гражданами в порядке приватизации, лишь исторический фрагмент гражданско-правовой науки. И что очень важно — на практике не будет споров, особенно при определении наследственной массы умершего участника совместной собственности, который не являлся супругом или членом крестьянского (фермерского) хозяйства.

Жилым домом считается строение, в котором вся (или не менее половины) полезная площадь занята жилыми помещениями. Это строение, предназначенное для постоянного или преимущественного проживания людей, имеющее фундаментальную привязку к земельному участку, отвечающее строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям. Выделяют и такое понятие, как жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживающих в нем (ст. 1 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан).

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

В литературе встречается мнение о том, что после смерти одного из супругов жилое помещение, находившееся в совместной собственности, не попадает в наследственную массу, а автоматически переходит в единоличную собственность пережившего супруга. Каких-либо серьезных правовых оснований для существования приведенной точки зрения не было и нет. После смерти пережившего супруга — участника совместной собственности наследство открывается в общем порядке, а значит, если есть завещание, то к наследованию призывается лицо (лица), указанное в нем. Если же завещания нет, то имущество, принадлежавшее супругу единолично, и право на долю в совместной собственности переходят наследникам первой очереди, к числу которых относится и супруг умершего. Например, супруги на момент смерти одного из них имели на праве совместной собственности, кроме прочего имущества, квартиру. При этом завещания не было, а значит, наследование должно осуществляться по закону. С учетом того что у супругов имеются двое детей, наследство открывается на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, т.е. распределяется на троих наследников в равных долях — пережившего супруга и двоих детей.

Требование изолированности жилого помещения означает, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения (или нежилого строения с жилыми помещениями), с обособленным входом с улицы или с площадки общего пользования, не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).

Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением.

2. Это акт взаимодействия с лицом, имеющим противоположный интерес. В результате реализации этими лицами субъективных прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом одно лицо несет неразумные потери и (или) испытывает другие неудобства, которые несовместимы с нормальными условиями гражданского и делового оборота, хотя прямо в качестве правонарушения в законе не названы.

По поводу помещений складываются различного рода правовые связи (устанавливаются вещные права, возникают обязательства (купли-продажи, дарения, аренды и т.д.) и наследственные правоотношения). Между тем весьма спорным является само понятие помещения как объекта гражданских прав.

Вам будет интересно ==> Военные Учебные Заведения С Юридическим Уклоном

Запрет злоупотребления правом, сформулированный в ст. 10 ГК РФ, является основополагающим для определения пределов существования права собственности. Анализ положений данной статьи позволяет сделать вывод, что пределы сформулированы как границы деятельности самого субъекта, а не третьих лиц в отношении его. Как пишет А.В. Малько: «Запрет на осуществление действий есть правовое сдерживание противозаконного деяния, создающее условия для удовлетворения интересов контрсубъекта и общественных интересов в охране и защите; это установленные в праве границы, в пределах которых субъекты должны действовать; это исключение определенных возможностей из деятельности лиц». В.П. Грибанов подчеркивает, что понятие «злоупотребление правом“ может быть использовано лишь тогда, когда управомоченный субъект обладает определенным субъективным правом. В тех же случаях, когда лицо совершает какие-либо действия, не основанные на субъективном праве, говорить о злоупотреблении правом нельзя»

Возникновение интереса к исследованию пределов права собственности на жилое помещение обусловлено и произошедшими в последние десятилетия изменениями в обществе, повлекшими необходимость формирования новых подходов к регулированию отношений собственности в жилищной сфере.

Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ

Статус – «нежилое».
Наличие отдельного входа, изолированного от входа в подъезд.
Нельзя зарегистрировать граждан.
Можно использовать для регистрации юридического адреса ООО.
Повышенные требования к соблюдению санитарно-гигиенической, пожарной безопасности.
Не предназначено для проживания людей.

Что касается гостиниц, хостелов и санаторий, то в них возможна регистрация по месту пребывания, и администрация обязана предоставлять информацию о прибывших клиентах для регистрационного учета. Согласно ст. 19 ЖК РФ, отели, хостелы и гостиницы входят в состав жилфонда коммерческого использования и представляют собой совокупность помещений, предназначенных для проживания граждан на возмездных условиях.

Ст. 8 ФЗ от 13.07.2023 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: сведения о нежилом статусе помещения отражаются в государственной кадастре недвижимости. Объекты могут быть в составе зданий и сооружений.
П. 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг…». Под нежилым помещением в многоквартирном доме подразумевается объект, указанный в технической или проектной документации, и не включенный в состав общедомового имущества.

Термин «помещение» используется в отношении жилых и нежилых объектов недвижимости. И если с первыми все понятно, то статус и признаки нежилых помещений (далее – НП) вызывает вопросы у некоторых людей. Рассмотрим, что такое нежилая недвижимость в МКД, каковы признаки и виды таких помещений, права и обязанности собственников и арендаторов, а также отличия от жилых объектов.

Жилые дома или части домов. Это индивидуальные здания, состоящие из комнат и вспомогательных помещений. Проживание людей в них позволяет полностью удовлетворять бытовые и иные нужды.
Квартиры. Это структурно обособленные помещения в многоквартирных домах, состоящие из одной или нескольких комнат. Из таких объектов осуществляется доступ к общедомовому имуществу. Проживание в квартирах полностью позволяет удовлетворять бытовые и другие нужды.
Комната. Это часть дома или квартиры, в которой человек может жить.

Статья 22 ЖК РФ

Также не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности (ч. 3.2 комментируемой статьи). Следует отметить, что сам термин «религиозная деятельность» юридически некорректен. В Федеральном законе от 26 сентября 1997 г. N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» используется термин «деятельность религиозных объединений».

3. Переводимое из жилого в нежилое помещение должно быть по общему правилу расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения. В Определении Верховного Суда РФ от 2 августа 2023 г. N 36-КГ16-8 было отмечено, что использование формулировки «выше первого этажа» говорит о том, что речь идет о любом другом этаже за исключением первого.

1. Комментируемая статья посвящена условиям перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. В самом общем виде о переводе жилых помещений в нежилые говорится в ст. 288 ГК, в которой делается отсылка к жилищному законодательству. Под законодательством о градостроительной деятельности, которое упоминается в ч. 1 комментируемой статьи, понимается в первую очередь Градостроительный кодекс Российской Федерации. Согласно ст. 1 указанного Кодекса градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий.

Таким образом, перевод жилого в нежилое помещение в многоквартирном доме допускается только в случаях, если такое помещение расположено на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Относится ли нежилое здание к Жилищному Кодексу

Есть управляющая организация, которая сразу после ввода здания в эксплуатацию начала выставлять счета, по высоким ценам, собственникам за обслуживание паркинга без проведения какого-либо собрания собственников на котором должны были приняты такие вопросы как:

При жалобе собственников о незаконности нахождения управляющей организации, управления зданием и тарифами, управляющая организация ссылается на договор между ней и застройщиком, в котором застройщик назначает управляющую организацию быть ответственной за обслуживание паркингом и сбор средств с собственников парковочных мест.

Также в договоре долевого строительства и передаточном акте отсутствуют какие-либо положения, при которых застройщик должен передать здание управляющей организации в одностороннем порядке без согласия собственников, с дальнейшим выставлением счетов управляющей организацией собственникам за обслуживание паркинга.

При таком подходе под нежилым помещением может пониматься как целое строение, так и его часть. Но нетрудно заметить, что с логической точки зрения этот подход небезупречен. Ведь правильное определение невозможно без установления точного соотношения между целым и частью. Кроме того, вряд ли можно безоговорочно отнести к дефинитивным признакам понятия чисто технический момент — регистрацию в БТИ. Ведь объективно существующее явление не исчезает в зависимости от наличия либо отсутствия факта его регистрации.

«Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие зданий и сооружений (подраздел I -3). Таким образом, нежилые помещения (равно как и жилые) рассматриваются в качестве составных частей более крупного целого, каковым являются здания и сооружения. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение. В отличие от самого Закона о госрегистрации, данный нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.

Решение задач, связанных с использованием нежилых помещений, осложняется и продолжающимся процессом приватизации государственного и муниципального имущества, а также многовариантностью исходных (статутных) и производных прав субъектов, обладающих нежилыми помещениями (право собственности, право пользования, право владения и пользования, право полного хозяйственного ведения, право оперативного управления).

Как видно из данных дефиниций, нежилое помещение определяется и как выделенная часть в здании и сооружении (помещение), и как понятие, объединяющее помещение и здание. При этом в определениях как указываются недвижимый характер и изолированность нежилого помещения, так и не указываются данные признаки. Предназначенность нежилого помещения также рассматривается неоднозначно: предназначенность не для постоянного проживания граждан и предназначенность не для проживания.
Учитывая, что в литературе определение понятия нежилого помещения мыслится по-разному, рассмотрим его более подробно.
Прежде всего возникает вопрос о том, как следует понимать нежилое помещение: как выделенную часть в здании или как универсальное обобщающее понятие, включающее и здание, и помещения в нем?
В науке ряд авторов рассматривают нежилое помещение в узком смысле, понимая под ним выделенную часть в здании, подчеркивая при этом, что нежилое помещение и нежилое здание не равнозначны . В обоснование данной позиции приводятся извлечения из нормативных правовых актов различного уровня: согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ помещения — это объекты, входящие в состав зданий и сооружений; в соответствии со ст. 2 Закона города Москвы от 3 июля 2002 года N 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы» к объектам нежилого фонда, находящимся в собственности города Москвы и расположенным как на территории, так и за пределами территории города Москвы, относятся: 1) отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части; 2) нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных в установленном порядке к жилищному фонду

Если площадь составила более 100 кв. метров, обеспечьте второй выход на улицу;
Если помещение, в котором вы планируете осуществлять свою деятельность, находится на втором этаже или еще выше, готовьтесь к тому, что вам придется менять статус всех квартир, которые находятся снизу. Эти квадратные метры также по правилам должны стать нежилыми;
Обеспечьте все инженерные коммуникации;
Выпишитесь из жилья прежде, чем начать процедуру перевода, т.к. в нежилом помещении не может быть прописан ни один человек как на постоянных, так и на временных условиях;
Узаконьте все перепланировки.

Как оформить нежилое помещение в собственность

Также необходимо убедиться, что с интересующим вас объектом не связаны какие-либо проблемы: не находится ли он под арестом, получено ли разрешение других сособственников (если собственность совместная), зарегистрирован ли он (если, к примеру, приобретается строение) и принадлежит ли вообще продавцу (к сожалению, при сделках с жильем мошенничество весьма распространено).

Юристы бюро знают, как решить любые спорные вопросы при получении права собственности. Когда возникает необходимость открыть офис в нежилом строении, продать, оставить в наследство или получить его, обменять или подарить, тогда без обязательного оформления и регистрации свидетельства о собственности не обойтись.

Из вышесказанного следует, что регистрировать право собственности необходимо при покупке. разделе, дарении или наследовании объекта нежилой (коммерческой) недвижимости. Также государственная регистрация права собственности обязательна при перестройке, перепланировке или реконструкции нежилого помещения, здания, сооружения.

Лично — это наиболее приемлемый, однако наиболее затратный по времени результат.
Через представителя (потребуется нотариальная доверенность на него).
По почте заказным письмом. Этот способ допустим, однако крайне не рекомендуется: без личного общения с регистратором о том, что чего-то не хватает, собственник узнает лишь из документа о приостановлении регистрации.

Для жилья в многоквартирных домах процедура оформления недвижимости будет несколько проще: нет необходимости получать документы на участок. Однако для регистрации могут потребоваться выписка из домовой книги о прописанных там людях (или справка из УФМС), а также техпаспорт. Если предыдущий владелец не делал капитального ремонта или перепланировки, паспорт можно получить за несколько дней.

Вам будет интересно ==> Выводы О Профессии Юриста

1.1. Товарищество собственников жилья «___________________», именуемое в дальнейшем «Товарищество», создается в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», других законодательных и иных нормативных актов путем реорганизации жилищно-строительного кооператива № ________.

3.3. Товарищество имеет свою печать с наименованием: первый круг – «Россия Вологодская область город Череповец»; второй круг: — «Товарищество собственников жилья»; в центре: — ТСЖ « ___________________». А также может иметь бланки, угловой и другие штампы со своим наименованием.

У меня в собственности нежилое помещение на 2 этаже. В нашем отсеке всего 5 нежилыж помещений. У каждого собственника есть еще свидетельство на право собственности на коридоры и лестницы. Все лестницы поделены на нас по долям исходя из площади основной собственности нежилого помещения. При продажи помещения регистрационная палата требует отказы от права преимущественной покупки моих совладельцев на лестницы и коридоры. Но если я продаю основное помещение, а лестницы нет, покупатель не сможет же залетать на 2 этаж.

Может ли юридическое лицо, которое приобрело право собственности на нежилое помещение в нежилом здании (в нем расположены и другие помещения, офисы и т.п.) разместить на козырьке этого здания вывеску со своим наименованием? Право собственности здания зарегистрировано на 1 собственника, который и осуществляет продажу встроенных помещений.

Каким способом (с сылкой на нормативные документы) возможно переоформить документы на недвижимость между государственным учреждением (жилая квартира в федеральной собственности на праве оперативного управления) и юридическим лицом (нежилое помещение в собстенности юридического лица) для размещения в нежилом помещении подразделения госучреждения.

Нежилое помещение принадлежащее ОАО в добровольном порядке не заключает договор на содержание и текущий ремонт с Управляющей компанией, право собственности на нежилое помещение принадлежит ОАО после реорганизации ОАО превращается в ООО, но нежилое помещение находится в собственности ОАО. вопрос на кого подавать иск? на ОАО — предприятие ликвидировано в связи с реорганизацией, или ООО — но свидетельство на собственность нежилого помещения выписано на ОАО?

Нежилое помещение понятие

Иное, более широкое понимание нежилого помещения встречается в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В данном Законе термины «жилые и нежилые помещения» продолжают смысловой ряд, начало которому положено терминами «здания, сооружения». Данный Закон уточнил соотношение данных понятий: помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (часть вторая п.6 ст. 12). При этом, к сожалению, осталось неясным, в какой степени расширительно допускается толковать понятие объекта, входящего в состав зданий и сооружений. Сами здания и сооружения как самостоятельные объекты недвижимости являются одновременно и объектами гражданских прав. Однако распространяется ли статус здания (сооружения) на входящие в его состав объекты (помещения). Если да, то в какой степени? Если нет, то почему?

Ответ на эти вопросы не может быть универсальным, без подразделения помещений на жилые и нежилые. Что касается жилых помещений, то таковые вне зависимости от содержания, вкладываемого в данное понятие (индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме) рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права (глава 18 ГК), причем правовые режимы квартиры в многоквартирном доме и самого этого дома не совпадают. Для нежилых помещений (общих помещений, обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. Таким образом, нежилые помещения в жилых многоквартирных домах рассматриваются как объекты права собственности, находящиеся в режиме общей долевой собственности. Этот принудительно-долевой режим, как представляется, будет сохраняться за нежилыми помещениями до тех пор, пока в жилом доме существует более одного собственника квартир. В том случае, когда имеется «унитарный» (единый и единственный) собственник всех квартир в многоквартирном жилом доме (например, во вновь построенном муниципальном доме без приватизированных квартир либо в доме, все квартиры в котором приобретены одним лицом), нежилые помещения в нем, как представляется, еще не приобретают (или, наоборот, утрачивают) статус объекта права, поскольку законный правовой режим таких помещений — общая долевая собственность — производен от их общего назначения — удовлетворять интересы всех собственников жилых помещений (квартир). Однако, по нашему мнению, в случае перевода имеющего собственника жилого помещения в нежилое такое вновь возникшее нежилое помещение в многоквартирном доме не утрачивает статуса объекта права и остается в «унитарной» собственности того же лица, кому оно принадлежало ранее, будучи жилым. Другими словами, в отношении такого помещения общая долевая собственность между квартировладельцами не возникает, объектная характеристика такого помещения не утрачивается.

Иное содержание вкладывается в понятие «нежилое помещение» Положением о порядке учета и оформления прав на недвижимость (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденным постановлением правительства Москвы 16 сентября 1993 года № 868. Согласно п. 1.2 этого документа под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения или их часть. В то же время эти отдельные строения рассматриваются как здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в Московском городском бюро технической инвентаризации.

Определенная последовательность в таких рассуждениях имеется. Действительно, гражданское законодательство РФ не урегулировало отдельно вопросов аренды помещений и части помещений в зданиях. Действительно, нежилые помещения являются объектами недвижимого имущества. Но из этих двух верных посылок вдруг следует неожиданный и нелогичный вывод о том, что порядок, установленный для целого объекта, не может распространяться на часть этого объекта. Иногда данную позицию подкрепляют указанием на то, что порядок регистрации договоров аренды зданий и сооружений не может быть по аналогии распространен на нежилые помещения. Но какая тут вообще может быть аналогия, если речь идет о части целого?! Мы вряд ли вправе ожидать от налоговых органов свободного владения основными категориями диалектики, но, наверное, могли бы рассчитывать хотя бы на признание ими того обстоятельства, что таковые категории действительно существуют и значат они для человеческой практики ничуть не меньше, чем Налоговый кодекс. Философы отмечают: «У частей целого разная степень относительной самостоятельности. В соотношении целого и части есть такая закономерность: чем сильнее и сложнее связь между частями, тем больше роль целого по отношению к своим частям и, следовательно, меньше относительная независимость частей от целого» . Для того, чтобы подвести под позицию налоговых органов хоть какую-то теоретическую базу (неубедительные ссылки на пробельность законодательства таковой базой, конечно, являться не могут), пришлось бы доказывать, что связь между помещением и зданием либо вообще отсутствует, либо настолько слаба и незначительна, что помещения представляют собой в достаточной степени самостоятельные объекты прав и обладают таким уровнем качественной определенности и специфики их участия в гражданском обороте, которые требуют регистрации именно договоров аренды помещений тогда, когда регистрации договоров аренды зданий при тех же условиях закон не предписывает. Учитывая, что помещения – это не просто части зданий, а части, не существующие вне зданий и без зданий, доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно .

Очевидно, что к тем либо иным нежилым объектам прежде всего применимо понятие «имущество», и с этой точки зрения их следует отнести к категории недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и сооружения. Однако этот закон не указывает на то, что самостоятельными объектами гражданских прав могут являться части зданий и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем сопоставление содержания ст. ст. 1 и 6 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», ст. ст. 1 и 12 Закона о государственной регистрации и показывает, что объектом права собственности может являться не только недвижимость в жилищной сфере как таковая в целом, но и ее часть, то есть нежилые помещения в жилых домах (и даже части таких помещений). Какой же подход является более правильным, может ли закон специальный корректировать положения закона более общего характера? Ответить на этот вопрос непросто. Поэтому, как представляется, с учетом сложившихся социально-экономических реалий в части второй п. 1 ст. 130 ГК справедливо определено, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (помимо указанного выше). Однако для того, чтобы нормы закона действовали, необходимо их органическое сочетание со всей системой категорий гражданского права, результативность которых проверена временем. Думается, что такое сочетание еще не достигнуто.

Нежилое помещение; определение по жилищному кодексу

Если обобщить все данные, описанные в разных законах, постановлениях правительства, указах и других подобных документах, то можно выделить несколько основных признаков, характерных для всех или большинства нежилых помещений, пригодных для ведения коммерческой деятельности:

Пристального внимания в подобных МКД заслуживают непосредственно нежилые помещения (например, подвалы), а также квартиры на первых этажа. По многим параметрам именно квартиры являются наиболее оптимальным выбором. На данный момент большая часть квартир на первых этажах, которые выходят не во двор, а на основную проезжую часть, выкуплена и выведена из жилого фонда.

Нежилая недвижимость действительно не приспособлена для постоянного проживания людей. Однако отдельно нужно выделить еще и общедомовую недвижимость, которая тоже не используется для постоянного проживания, но и назвать ее нежилой недвижимостью, пригодной для ведения коммерческой деятельности тоже нельзя. Сюда относят, например, лестничные пролеты, лифтовые шахты, чердаки и подвалы с оборудованием, обслуживающим дом, гаражи, стоянки и так далее.

Магазин или торговый центр.
Склад.
Производство, которое не влияет на экологию и не мешает жильцам (например, производство одежды ручным способом).
Почтовые отделения.
Бытовое обслуживание.
Кафе, бары и рестораны (но не ночные клубы, они будут мешать жильцам дома).
Аптеки и различные лечебные заведения.
Образовательные организации, начиная от детских садиков и заканчивая всевозможными учебными курсами.
Административные организации.
Всевозможные офисы и так далее.

Есть отдельный вход, никак не связанный с тем входом/выходом, которым пользуются жильцы МКД.
В помещении никто не прописан (особенно актуально для тех объектов, которые ранее входили в состав жилого фонда).
Помещение хоть и является частью строения/дома, но при этом выделено, не имеет доступа к основному пространству дома.
Во всех документах помещение отмечено как нежилое (основной признак).
Не предназначается для постоянного проживания людей.

Нежилое помещение это жилищный кодекс – Нежилое помещение определение жилищный кодекс

Статус нежилых помещений имеет ряд существенных различий, которые касаются не только его назначения его использования, но оформления в собственность, размещения объектов коммерческой сферы, порядка реализации. Какими нормами законодательства определено правовое положение такой недвижимости, на каких основаниях размещаются такие помещения в многоквартирных домах, об особенностях нежилых объектов пойдет речь в этом материале.

В дальнейшем такие помещения сдаются в наем или в их пределах организуется работа отдельных компаний и ведомств. Кстати сказать, нередко таким образом поступают и муниципальные органы. В целом, нежилые здания –это отдельно стоящие недвижимые объекты, используемые для размещения коммерческих и производственных предприятий, не пригодные для проживания людей.

Вам будет интересно ==> Налоги при продаже квартиры в 2023 году

Несмотря на несовершенство законодательства по вопросу нормативного закрепления определения понятия нежилого помещения, данный пробел с избытком восполняется в научной литературе. Так, например, А.Г. Хурцилава определяет «нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком». Г. Певницкий, Е.А. Чефранова понимают под нежилым помещением изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания гражданЮ. Скворцов предлагает по аналогии с определением понятия жилого помещения в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК формулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении Ю.В. Харитонова рассматривает нежилые помещения: во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям автор относит любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое

Коммерческие помещения, используемые собственниками для ведения деятельности или служебных целей, следует отличать от площадей, которые относятся к местам общего пользования в многоквартирных домах. К ним относятся лифты, территории технического назначения, подвалы и чердаки, лестницы, подъезды, колясочные, хозяйственные единицы и другие площади, в отношении которых установлен такой статус на основании решения собственников многоквартирного дома или объекта долевой собственности, кооператива.

Основным назначением жилых помещений, естественно, является проживание в них граждан. При этом, пользование своим жилищем не должно нарушать права и законные интересы других лиц, проживающих в этом же помещении.

Право собственности на жилые и / или нежилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме

•получение и использование на нужды товарищества в соответствии с полномочиями, предоставленными уставом, субсидий, ссуд, займов, кредитов банков, в том числе под залог недвижимого имущества принадлежащего товариществу, под гарантии государственных и муниципальных органов;

•проведение мероприятий, направленных на обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

4.1. В собственности Товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома, приобретенное товариществом в ходе своей деятельности, не являющееся собственностью, общей долевой собственностью членов товарищества, а также собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества.

4.6. Не подлежат отчуждению кому-либо межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания многоквартирного жилого дома, отчуждение которых может привести к ущемлению прав и законных интересов собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

4.7. Доля члена Товарищества в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля участия) определяет для каждого члена товарищества его долю в обязательных расходах на содержание и ремонт этого имущества, других общих расходах, а также, долю (количество) голосов которыми обладает член товарищества на общих собраниях членов товарищества. Доля участия каждого члена Товарищества пропорциональна размеру общей площади принадлежащих ему на праве собственности помещений в многоквартирном доме.

Глава 194

3. Вспомогательные помещения, пригодные для самостоятельного использования, могут быть предоставлены в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений в здании, если это не нарушает права и интересы собственников иных помещений.

2. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

2. Собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение земельный участок не сформирован, то собственник помещения приобретает долю в праве собственности на земельный участок под зданием с момента проведения кадастрового учета.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен кадастровый учет, собственники помещений вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими здания, а также объектов, входящих в состав общего имущества здания.

Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие зданий и сооружений (подраздел I-3). Таким образом, нежилые помещения (равно как и жилые) рассматриваются в качестве составных частей более крупного целого, каковым являются здания и сооружения. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение. В отличие от Закона о государственной регистрации, упомянутый нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.

Исключение составляют жилые помещения специального назначения (служебные, общежития), для которых термин «постоянное проживание» не будет корректным, поскольку речь идет о месте временного проживания. В ранее действовавшем Законе «Об основах федеральной жилищной политики» (Ведомости СНД и ВС РФ», 21.01.1993, N 3, ст. 99), в состав жилых помещений необоснованно включались дома ночного пребывания (гостиницы — приюты) для размещения лиц, не имеющих места жительства и работы, оказавшихся в экстремальных условиях. Также необоснованно включать в этот фонд гостиницы — приюты, социальные гостиницы, центры социальной адаптации, создаваемые в системе органов социальной защиты населения, поскольку это здания временного пребывания и на них никак не могут распространяться нормы жилищного законодательства. К ним могут применяться нормы имущественного найма или безвозмездного пользования имуществом.

Определенная последовательность в таких рассуждениях имеется. Действительно, гражданское законодательство России не урегулировало отдельно вопросы аренды помещений и части помещений в зданиях; безусловно, нежилые помещения являются объектами недвижимого имущества. Но из этих двух верных посылок вдруг следует неожиданный и нелогичный вывод о том, что порядок, установленный для объекта в целом, не может распространяться на его часть. Иногда данную позицию подкрепляют указанием на то, что порядок регистрации договоров аренды зданий и сооружений не может быть по аналогии распространен на нежилые помещения.

Данную точку зрения поддерживает и ГК РФ, указывая, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ч.2 п.3 ст.288 ГК РФ). Как видим, законодатель в данном случае пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах.

В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.

23 мая 2023 semeiadvo 165