Упкс по видам разрешенного использования

Упкс по видам разрешенного использования

в) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования земельного участка для населенного пункта, в котором расположен земельный участок (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения земельного участка в границах населенного пункта);

в) на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей виду разрешенного использования земельного участка для субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта).

б) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей виду разрешенного использования земельного участка для муниципальных районов (городских округов), граничащих с муниципальным районом (городским округом), в котором расположен земельный участок (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте «а» настоящего пункта);

б) на наименьшее из средних значений удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования земельного участка для кадастровых кварталов, смежных с кадастровым кварталом, в котором расположен земельный участок (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте «а» настоящего пункта);

20. Кадастровая стоимость земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования определяется с применением соответствующего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков той категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение является наибольшим, за исключением случаев, когда земельный участок предназначен в том числе для жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. В указанном случае кадастровая стоимость земельного участка определяется с использованием соответствующего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

Второй вариант — обратиться в любой пункт приема-выдачи документов филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Тыва и заказать справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Такая справка предоставляется бесплатно.
Граждане, несогласные с утвержденной кадастровой стоимостью их недвижимости, считающие ее несоответствующей рыночной, могут оспорить установленную кадастровую стоимость через суд.

Что представляет собой кадастровая стоимость земельного участка? Для чего и кем она устанавливается и каким образом рассчитывается? Возможно, ли изменить ее размер? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить в этой статье.
Факторы, влияющие на кадастровую стоимость
В первую очередь кадастровая стоимость земельного участка необходима для определения суммы земельного налога, который должен платить собственник участка.
Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков. Эта процедура должна проходить не реже одного раза в пять лет. Региональное управление Росреестра готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке. Именно в соответствии с такими списками (перечнями) и производится кадастровая оценка земельных участков.
В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду разрешенного использования.

К примеру, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования «для жилищного строительства» не может быть ему установлен.
Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:
• субъектом Российской Федерации (заказчик) принимается решение о проведении кадастровой оценки земель, которая носит всеобщий характер. То есть, оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта;
• территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;
• привлекаемая заказчиком оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.
• результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;
• после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости Вместе с тем, при определении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкэномразвития от 12.08.2006 № 222 применяются утвержденные органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации результаты государственной кадастровой оценки земель.

Зная кадастровый номер участка, вы можете отыскать его кадастровую стоимость в соответствующем постановлении Правительства Республики Тыва на официальном сайте Управления Росреестра по Республике Тыва в разделе «Кадастровая оценка земель и земельный налог» (www.to17.rosreestr.ru/kadastr/cadastral_estimation/gosozenka/).

Если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.
Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:
• его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
• размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.
• площадь земельного участка.
Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (в распоряжении о предоставлении земель¸ договоре аренды и купли-продажи, актах выбора земельного участка и других документах).
Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам. В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.
Например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «офис», то участок будет отнесен к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». При этом если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».
В случае, если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Кадастровая стоимость земельных участков

Еще раз, удельный показатель определяется для каждого кадастрового квартала при учете каждого конкретного вида разрешенного использования. Если бы у земельного участка, указанного в качестве примера, вид разрешенного использования был бы — индивидуальное жилищное строительство, тогда бы и удельный показатель кадастровой стоимости был бы другим и кадастровая оценка земельного участка была бы иной.

Итак, более подробно, рассмотрим порядок определения кадастровой стоимости земельных участков на примере земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов. Для начала надо знать, что в соответствии с действующим законодательством все земельные участки, входящие в состав земель населенных пунктов разделены на 17 видов разрешенного использования. В составе каждого районного центра Московской области (Дмитровский район Московской области, Солнечногорский район Московской области, Талдомский район, Истринский район, Можайский район и т.д.) имеются свои административно-территориальные единицы: сельские поселения, городские поселения. В Москве — это административные округа. В составе каждого сельского поселения или городского поселения выделяются отдельные кадастровые кварталы. Для каждого кадастрового квартала определяется (устанавливается) кадастровая стоимость земли в соответствии с привязкой к каждому из 17 видов разрешенного использования. Единицей измерения кадастровой стоимости конкретного земельного участка принято считать удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра конкретного земельного участка. Для определения кадастровой стоимости всего земельного участка необходимо удельный показатель стоимости 1 квадратного метра умножить на количество квадратных метров площади земельного участка.

Обратите внимание, при получении кадастрового паспорта на конкретный земельный участок, не зависимо от того, ранее учтенный земельный участок или только что образованный, если в строке категория земли или в строке вида разрешенного использования отсутствуют записи или имеется запись об отсутствии сведений, тогда и отсутствует кадастровая стоимость (оценка) конкретного земельного участка.

Надо добавить, что если, например, Администрация муниципального района выделила земельный участок в аренду, то вполне естественно, что кадастровой стоимости он не имеет. Данную кадастровую оценку проводит Управление Росреестра субъекта Российской Федерации в соответствии с теми материалами, которые имеются или будут представлены в Управлении Росреестра.

Бывают случаи, когда для земельного участка устанавливается несколько видов разрешенного использования. Как тогда производится расчет кадастровой стоимости. Для каждого из видов разрешенного использования по конкретному кадастровому кварталу определен удельный показатель кадастровой стоимости конкретного земельного участка. Тот удельный показатель, который больше по своему значению и будет выбран в качестве удельного показателя для определения кадастровой стоимости данного земельного участка.

• Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
• Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
• Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
• Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
• Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
• Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.

• Р1 – инвентарная стоимость объекта;
• Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

1. Правом проводить оценку теперь наделяются только специализированные бюджетные организации. Ранее эту процедуру проводили частные оценщики, отбираемые на конкурсной основе местными властями. При этом критерий «цена – качество» соблюдался не всегда.
2. За работу оценщиков теперь будут отвечать бюджетные учреждения, устанавливается надзор Росреестра за осуществлением кадастровой оценки. Ранее деятельность оценщиков не подлежала никакому контролю. Исправлять их «погрешности» приходилось самим владельцам недвижимости, заказывая альтернативную оценку из личных средств и оспаривая расчеты.
3. Законом установлена также ответственность за ошибки оценщиков: нанесенные собственникам недвижимости убытки должны быть возмещены за весь период, в котором применялась неправильная кадастровая стоимость.
4. Нововведения касаются и исправления ошибок в кадастровой стоимости. К примеру, если ошибка была допущена в многоэтажном доме или товариществе, и кто-то один заметил эту ошибку, то исправить ситуацию должны одновременно всем участникам.
5. Региональным властям дается право заказывать внеочередную оценку, если цены на недвижимость в данном регионе упали более чем на 30%.
6. В новом законе остается возможность оспаривать стоимость в специальной комиссии или через суд. Но, кроме этого, теперь можно запросто выразить претензии самим оценщикам.В данном случае они обязаны дать разъяснение обратившемуся гражданину, как они провели расчеты. Если в ходе разбирательства обнаружена ошибка, оценщики сразу же ее исправляют.

• При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
• Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.

Упкс по видам разрешенного использования

5. Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с настоящим Порядком используются средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденных в соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности (далее — удельные показатели кадастровой стоимости).

6. В предусмотренных настоящим Порядком случаях использования наименьшего из средних значений удельного показателя кадастровой стоимости такое значение удельного показателя выбирается из соответствующих средних значений удельных показателей кадастровой стоимости.

в) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для населенного пункта, в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения здания в границах населенного пункта);

б) на наименьшее из средних значений удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для кадастровых кварталов, смежных с кадастровым кварталом, в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте «а» настоящего пункта);

2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка (далее — определение кадастровой стоимости), осуществляется уполномоченными лицами территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, или в случае принятия решения таким органом о наделении полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с частью третьей статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) — уполномоченными лицами подведомственного такому органу бюджетного учреждения (далее — уполномоченные лица) в течение 10 рабочих дней с момента возникновения основания определения кадастровой стоимости.

9.2.2.5.1. К земельным участкам производственной деятельности для целей Указаний относятся коды расчета видов использования земельных участков: 01:087; 01:088; 01:090; 01:091; 01:092; 01:100; 01:101; 01:102; 01:110; 01:111; 01:112; 01:122; 01:132; 01:150; 01:172; 01:180; 01:181; 01:182; 03:011; 03:012; 03:093; 04:095; 04:098; 04:099; 05:040; 06:010; 06:011; 06:012; 06:013; 06:014; 06:020; 06:021; 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 06:074; 06:080; 06:090; 06:091; 06:092; 06:093; 06:100; 06:101; 06:110; 06:111; 07:010; 07:011; 07:012; 07:013; 07:014; 07:015; 07:020; 07:030; 07:031; 07:032; 07:040; 07:041; 07:042; 07:050; 07:051; 08:010; 08:012; 08:013; 08:031; 10:011; 10:012; 11:030; 12:001.

1.4. В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости. В случае проведения согласования путем взвешивания результатов, полученных с применением различных подходов, выбор использованных весов должен быть обоснован.

Моделирование затрат на создание объекта недвижимости производится при наличии признаков внешнего устаревания исходя из рыночных данных по продаже объектов недвижимости (земельных участков с улучшениями) путем выделения доли в стоимости, приходящейся на ОКС, и проведения корректировок, учитывающих его состояние. Использование результатов моделирования затрат на создание объектов недвижимости для определения кадастровой стоимости допускается только в случаях получения результатов моделирования по аналогичным объектам, отличающихся не более чем на 10% от среднего значения результатов моделирования, при этом:

Для участков средне — и многоэтажной жилой застройки, входящих в группу с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, расчет кадастровой стоимости определяется индивидуально в соответствии с главой VIII Указаний.

Возможно использовать норму доходности для инвестиций в строительство на уровне депозитов коммерческих банков со сроком вложения, сопоставимым со сроком строительства объектов недвижимости, а инфляцию для получения чистой (реальной) доходности принимать по отраслевой инфляции в строительстве.

Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

Недвижимость — это объект, имеющий свою цену, характеристику. Каждый земельный участок имеет свои индивидуальные характеристики. К таким характеристикам, в том числе, относятся: категория земельного участка и вид разрешенного использования. В соответствии с назначением земли и видом его использования и рассчитывается кадастровая стоимость конкретного земельного участка..
Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Определение кадастровой стоимости земельного участка производится строго в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта кадастровой стоимости подробно регламентирован и состоит в следующем:

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.
Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.
В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы, а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.
Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель? договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению возведенного в установленном порядке объекта недвижимости на данном земельном участке.В свою очередь, функциональное назначение объекта определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Приведем пример, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 — Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Новый порядок определения кадастровой стоимости

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости используются средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденные в установленном порядке, а при их отсутствии используются рассчитанные в соответствии с Порядком значения удельных показателей кадастровой стоимости.

Порядком определена последовательность выбора между средними удельными показателями кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения, если для кадастрового квартала, населенного пункта и/или муниципального района (городского округа), в котором располагается оцениваемый объект недвижимости, отсутствует такой показатель.

• при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;
• при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о ранее учтенном объекте недвижимости;
• при внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости:
• о значении площади (в отношении земельного участка, здания, помещения, машино-места);
• о значении, проектируемом значении основной характеристики (в отношении сооружения, объекта незавершенного строительства);
• о степени готовности (в отношении объекта незавершенного строительства);
• о категории земель (в отношении земельного участка);
• о виде разрешенного использования (в отношении земельного участка);
• о назначении, проектируемом назначении (в отношении здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства);
• об основной характеристике (в отношении сооружения, объекта незавершенного строительства).

В Кадастровую палату отдельных регионов часто поступают вопросы о причинах несоответствия величины кадастровой стоимости объектов, расположенных в непосредственной близости друг от друга. Специалисты ведомства рассказали о характеристиках, на основании которых определяется величина кадастровой стоимости различных объектов недвижимости.

Со 2 марта в Российской Федерации начал действовать новый порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Регламент определен Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2023 года № 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости».

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах. Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости ОКС.

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным Законом от 03.07.2023 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст. 16, 20, 21 или 22 Федерального Закона от 03.07.2023 № 237 «О государственной кадастровой оценке» (п. 2 ст. 3 Федерального Закона от 03.07.2023 № 237 «О государственной кадастровой оценке»).

Оценочное зонирование — это разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – средневзвешенное по площади значение кадастровой стоимости объектов определенного вида для территориальных единиц: кадастровых кварталов, муниципальных образований, посёлков, кадастровых районов, Санкт-Петербурга в целом

Поправочный коэффициент – величина, определяемая оценщиком и применяемая в целях нивелирования специфических колебаний модели относительно отдельного (отдельных) ценообразующих факторов. Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о принадлежности объекта недвижимости к фонду ветхого, аварийного жилья.

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2023 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2023 № 226, или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от 03.07.2023 № 237-ФЗ.

Единичная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

Объектами ценовой информации выступают объекты недвижимости, сходные по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с соответствующей оценочной группой, которые в течение исследуемого периода (при проведении оценки это, как правило, год-два) либо были выставлены на продажу, либо в отношении них были заключены договора купли-продажи.

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки объекты недвижимости, стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу «схожести», подобности. Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте. Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.

Рыночная цена рассчитывается путем умножения инвентаризационной стоимости на поправочный коэффициент, учитывающий улучшение данного надела (выгодное расположение, близость инфраструктурных объектов и пр.). О рыночной стоимости и о том, чем она отличается от кадастровой, мы писали в отдельном материале.

• дачные и садоводческие товарищества;
• объединения огородников или садоводов, где разрешено строительство;
• личные хозяйства, где разрешено строительство;
• жилые дома отдельно по каждой категории (многоэтажные, многоквартирные, средней этажности, индивидуальной застройки и пр.);
• наделы сельскохозяйственного назначения;
• наделы, занятые инфраструктурой и т. д.

Стоит отметить, что согласно п. 21 утвержденного Порядка, при изменении площади земельного надела, о котором уже есть сведения в ЕГРН, УПКС не пересчитывается, а кадастровая цена меняется в соответствии с изменением его площади. Но также не проводится перерасчет показателей, если изменяется вид разрешенного землепользования (при условии, что изменение произошло в пределах группы). Об изменении кадастровой стоимости земельного участка читайте тут.

1. Из участков, расположенных на одном кадастровом квартале в одном населенном пункте формируются оценочные группы.
2. Для сформированных оценочных групп выявляется ряд ценообразующих факторов, определяется степень влияния каждого из них на рыночную цену участков.
3. Для каждой группы определяется удельный показатель.
4. Производится расчет кадастровой стоимости каждого объекта по формуле:

В первом случае заявление подается в комиссию по решению споров при отделениях Росреестра. Если есть подозрения на неточность использованных при расчете данных или возникновении ошибки, то разъяснения относительно кадастровой оценки участка запрашивают у эксперта.

Упкс по видам разрешенного использования

Главным параметром для оценки кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены водные объекты рыбоводства, является площадь водоема (зеркало пруда), а также показатели, связанные с выращиванием рыбы, затраты на приобретение рыбопосадочного материала, затраты на приобретение корма и т.д.

УПКС земельных участков сегмента 12 «Специальное, ритуальное использование, запас» определен как средневзвешенный удельный показатель кадастровой стоимости объектов недвижимости сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположены объекты оценки.

В соответствии с п. 9.2.2.1. методических указаний определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, пригодных под пашню, осуществлялось методом капитализации земельной ренты, рассчитываемой как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции.

14) сегмент 14 «Иное использование» — вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах. При отнесении в эту группу обязательно проводится дополнительная группировка по одинаковым видам использования с указанием вида использования земельных участков.

Огородные земельные участки, предназначенные для ведения огородничества, отнесены к коду расчета вида использования 13:011. Кадастровая стоимость данных земельных участков рассчитывалась произведением площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) земельных участков группы садовых земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов (в зависимости от категории земель, на которой находится огородный земельный участок), в пределах кадастрового квартала/муниципального образования.

Приказ Росреестра от N П/0412 (ред

Размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега)

Сохранение и изучение растительного и животного мира путем создания особо охраняемых природных территорий, в границах которых хозяйственная деятельность, кроме деятельности, связанной с охраной и изучением природы, не допускается (государственные природные заповедники, национальные и природные парки, памятники природы, дендрологические парки, ботанические сады, оранжереи)

Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства транспортных средств и оборудования, производства автомобилей, производства автомобильных кузовов, производства прицепов, полуприцепов и контейнеров, предназначенных для перевозки одним или несколькими видами транспорта, производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей

размещение объектов капитального строительства, предназначенных для проживания в них сотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений, необходимых для целей недропользования, если добыча полезных ископаемых происходит на межселенной территории

Размещение автомобильных дорог за пределами населенных пунктов и технически связанных с ними сооружений, придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог, за исключением предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 2.7.1, 4.9, 7.2.3, а также некапитальных сооружений, предназначенных для охраны транспортных средств; размещение объектов, предназначенных для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения

До нашего времени сохранились фрагменты дворцово-паркового комплекса. Создание и развитие его связано прежде всего с древним дворянским родом Нелидовых. На рубеже XVIII и XIX веков Моква стала собственностью Аркадия Ивановича Нелидова (с 1811 до 1818 — губернатор Курской губернии. На основе уже существующей дубравы был разбит английский парк, создана система прудов и построен дворец.

После смерти А. Н. Нелидова в 1834 году, усадьба перешла его сыну, Аркадию Аркадьевичу, предводителю дворянства Курской губернии. В это время немного южнее дворца была построена кирпичная двухэтажная церковь Спасская (1848 год), неподалёку от неё конюшня и хозяйственные постройки. Также было разбито достаточно большое оранжерейное хозяйство, продолжились работы по благоустройству парка.

Первые упоминания о поселении, существовавшем на реке Мокве, связаны с XVII веком, точнее с 1617 годом. Данные документы рассказывают о борьбе курян с литовцами. В 1623 году в этом районе находился сторожевой отряд. В документах второй половины XVIII века Моква встречается уже с двойным названием «Моква-Сныхино тож». В конце XVIII века это село получает название «Соколья Дубрава» или «Моква Соколья». В то время здесь проживали в основном крепостные и государственные крестьяне. На данной территории располагались участки помещиков Анненковых, Протопопова, Спешнева, Богданова и др.

Здание дворца выполнено в стиле русской псевдоготики. Внутри здания находилось более сорока помещений, среди которых были гостиная, вестибюль, столовая, комната для музыкантов, бальный зал, а также библиотека, многочисленные жилые комнаты и кабинеты. В северной пристройке располагалась кухня, топочная, кладовые и помещения для прислуги.

После событий 1917 года имущество усадьбы было в основном разграблено, пропал семейный архив. Были спущены пруды. В здании дворца с 1922 по 1939 год находился дм отдыха «Губсоцстраха». С 1941 по 1943 год Моква была занята фашистскими оккупантами. В это время сильно пострадал парк, были вырублены самые крепкие деревья, уничтожены некоторые хозяйственные постройки. В 1943—1946 в уцелевших зданиях располагался военный госпиталь. С 1948 года на территории усадьбы находится санаторий. Церковь Спасская была взорвана в 1969 году, и на её месте было создано здание профилактория. Вновь были возведены плотины на прудах, при этом нижний пруд превратился в болото.

Земельные участки научных организаций (научно-исследовательские организации, научные организации образовательных учреждений высшего профессионального образования, опытно-конструкторские, проектно-конструкторские, проектно-технологические и иные организации, осуществляющие научную и (или) научно-техническую деятельность);

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, шоссе, аллеями, заставами, переулками, тупиками, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации;

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиолинейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, обороны, безопасности, военных объектов.

Земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации; земельные участки запретных и нерестоохранных полос;

Земельные участки для размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

Также несоответствие ВРИ ЗУ в некоторых случаях можно доказать таким обстоятельством, что объект привязан (размещен в пределах земельного участка) с ВРИ, который не подпадает в категорию торговых, офисных. Так, Верховный Суд Республики Башкортостан дело № 3га-476/2023 пришел к выводу «Согласно пояснениям представителя административного истца Салиховой А.З., в выписке из ЕГРН допущена ошибка в части указания кадастрового номера земельного участка, на котором расположено нежилое здание с кадастровым номером…., поскольку данное нежилое здание фактически расположено на земельном участке с кадастровым номером…(…) Это обстоятельство подтверждается представленной схемой и информацией из актов обследования № 3,4 от 24.12.2023 г.».

Для определения номера группы (специального кода по классификации групп ВРИ ЗУ) можно обратиться к материалам кадастрового дела спорного земельного участка, например, заказать копию оценочной описи, в которой будет указан номер группы вида использования земель при проведении государственной кадастровой оценки земель. Стоит также отметить, что в некоторых случаях придется обратиться к Приказу Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337, в котором специальные коды не совпадают с Приказом Минэко № 39. Так в одном, случае разрешенное использований «Базы и склады» было отнесено к 7 номеру группы, то есть имело код 1.2.7. по Приказу Минэко № 39 –это офисные здания делового или коммерческого назначения, по Приказу Росземкадастра 7 группа – это земли под промышленными объектами, под объектами коммунального хозяйства, а объекты торговли или офисные здания, это коды 1.2.5. и 1.2.8. соответственно.

Также следует обратить внимание на то обстоятельство, что при снижение кадастровой стоимости земельного участка оценщик может установить фактическое использование земельного участка, что в случае включение объекта по ВРИ ЗУ может сыграть ключевую роль, так как оценка производится на период более ранний, чем включение объекта в перечень, и результаты такой оценки могут служить основанием подтверждающим, что установленный ВРИ ЗУ не соответствует фактическому.

При включении объектов в Перечень на основании пп.1 п. 3 ил пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, то есть на основании вида разрешенного использования земельного участка, в пределах которого расположено отдельно стоящее здание стоит обратить внимание на номер группы вида разрешенного использования. Так например, Апелляционным определением ВС от 11.06.2023 г. по делу № 81-АПА19-10 поддержаны выводы Кемеровского областного Суда по делу № 3а-8/2023 в части неоднозначности отнесения ВРИ ЗУ к таким ВРИ ЗУ, которые бы предусматривали размещения торговых или офисных зданий. Судом установлено, что «вид разрешённого использования земельного участка, на котором расположено здание с кадастровым номером 42:24:0501002:8100, — «другие административно-управленческие и общественные объекты (АБК)» является смешанным и однозначно не предусматривает размещение на нём офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения. Такое смешение могло произойти ввиду того, что действующими правилам Приказа Министерства экономического развития и торговли от 15.02.2007 г. № 39 (на момент отнесения существовали 17 групп из которых под указанный ВРИ ЗУ могли подпадать: 1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. 1.2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. 1.2.9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. 1.2.17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.). Для включения объектов в Перечень по признаку ВРИ ЗУ, допускающего размещение АДЦ и/или ТЦ по Приказу Минэко № 39 номер группы ВРИ ЗУ должен быть или 1.2.5. или 1.2.7. К таким выводам пришел ВС РФ (Апелляционное определение СК по административным делам от 25.08.2023 № 5-АПГ16-60).

Вместе с тем судами при рассмотрении административного искового заявления об исключении объекта из перечня (оспаривание НПА) устанавливается фактическое использование и возможность (предназначение) такого объекта (пп.2 п. 3,4 ст. 378.2 НК РФ). При этом стоит учитывать то обстоятельство, что соответствие принятого НПА НПА, обладающего большей юридической силой – это предмет доказывания органа принявшего такой НПА. То есть если объект включен по ВРИ ЗУ, административный ответчик обязан доказать, что фактическое использование или предназначение соответствует ст. 378.2. НК РФ.

Как проводится кадастровая оценка земель населенных пунктов? Методика, порядок расчета и другие важные аспекты

• рыночных цен застроенных или пустующих земель;
• площади участков;
• принадлежности их к определенному виду разрешенного использования (ВРИ);
• территориальная составляющая (близость или, наоборот, отдаленность лесов, водоемов, полей).

Подача и рассмотрение заявки на включение земельного участка в границы земель поселений и его исключение из границ – бесплатная процедура. Если в дальнейшем планируется межевать участок, тогда придется заплатить кадастровому инженеру за уточнение границ утвержденной территории.

• 1 – многоэтажная застройка;
• 2 – индивидуальная застройка;
• 3 – земли гаражей и автостоянок;
• 4 – сады и огороды;
• 5 – земли торговли;
• 6 – под образование и просвещение;
• 7 – под промышленные объекты;
• 8 – административно – управленческие объекты;
• 9 – военные объекты;
• 10 – объекты оздоровительного и рекреационного значения;
• 11 – сельскохозяйственное использование земель;
• 12 – лесные зоны;
• 13 – водные объекты;
• 14 – прочие земли.

На основании принятой методики высчитываются определенные удельные показатели, как для массовых, так и для индивидуальных оценок земель различных ВРИ. Высчитанные площади участков и индивидуальные показатели для соответствующих кварталов дают возможность обозначить кадастровую стоимость конкретных участков.

Каждому участку земли присваивается определенный кадастровый номер, включающий важный показатель для расчета удельного значения – кадастровый квартал. Каждому кварталу соответствует свой показатель стоимости одного квадратного метра территории.

ВС напомнил порядок выбора вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий

После изучения материалов дела № А83-6371/2023 Судебная коллегия по экономическим спорам напомнила, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Этот же принцип действует в отношении основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства, которые выбираются их правообладателями (за исключением органов госвласти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса.

Далее окружной суд отменил судебные акты и отказал в удовлетворении требований кондитерской фабрики, ссылаясь на то, что использование части земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, сведения о котором внесены в ЕГРН, образует состав вмененного административного правонарушения.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань пояснила, что правообладатели земельных участков вправе самостоятельно, без дополнительных согласований выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: «Иное противоречило бы главным задачам градостроительного зонирования: устойчивое развитие и эффективное использование территорий».

Юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова отметила, что в рассматриваемом деле Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ определила, что размещение магазина при фабрике кондитерских изделий не является нарушением норм КоАП. «Своим определением ВС РФ разъяснил судам и органам исполнительной власти о правильном применении норм, регулирующих вспомогательную деятельность на земельном участке. К тому же была исправлена судебная ошибка, что является важным в судебной системе», – полагает она.

30 сентября Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 310-ЭС20-8733 по делу об оспаривании кондитерской фабрикой постановления о привлечении ее к административной ответственности за размещение на своей производственной территории фирменного магазина.

Да в общем свои люди нужны в кадастровом отделе при рыночной оценки предпродажного участка. А если серьёзно подойти к этому вопросу… Очень тщательно всегда нужно готовить пакет документов как к оформлению участка земли в собственность, так и для предстоящей продаже.

• получение данных о спросе и предложении из открытых источников, которые не гарантируют достоверность;
• расчет, выполненный в период подъема рыночных цен, не соответствует стоимости во время кризиса;
• игнорирование индивидуальных особенностей объектов;
• возможные технические ошибки в межевых и технических планах, указаниях координат месторасположения мешают правильно классифицировать объекты.

Для каждого из перечисленных участков существует собственный набор ценообразующих факторов. Обычно во внимание принимают социально-экономическое развитие региона, качество земли и наличие построек. Именно поэтому в разных кадастровых кварталах удельная кадастровая стоимость земельного участка – цена за 1 м2 – может отличаться.

В зависимости от вида разрешенного использования земель, указанного в ЕГРН, удельный показатель может меняться. Поскольку при определении КС учитываются сведения о недвижимости, содержащиеся в реестре, эти описания и характеристики должны соответствовать реальности.

Хотя на местном и федеральном уровне постоянно принимаются нормативно-правовые акты по кадастровой оценке, пока нет единого документа, определяющего, как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Созданные бюджетные учреждения самостоятельно определяют подходящий метод расчета УПКС земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости. Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

09 Мар 2022      semeiadvo         192      

Похожие записи
• 
  Пособие матери одиночке в орле
• 
  Стоимость проезда на электричке для пенсионеров москвы в 2023 году
• 
  Каким Образом Осуществляется Защита Нарушенных Земельных Прав В Административном Порядке
• 
  Расселение аварийного муниципального жилья в перми в 2023 году